Räumungsklage Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Räumungsklage

  1. Mietrecht: Die Vermietung der Nachbarwohnung an Touristen kann zur Mietminderung berechtigen.

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    Bundesgerichtshof, 29.02.2012, Az.: VIII ZR 155/11

    Gem. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit einer Mietsache aufgehoben ist, von der Entrichtung des Mietzinses befreit.

    Dies heißt nichts Anderes, als dass Mieter Mietminderung gegenüber dem Vermieter geltend machen können, wenn die Mietsache einen Sachmangel oder Rechtsmangel aufweist bzw. wenn der Mietsache zugesicherte Eigenschaften fehlen.

    Um die Mietminderung allerdings wirksam werden zu lassen, muss der Mieter vielerlei Vorgaben beachten.

    Zunächst einmal ist der Mangel dem Vermieter umgehend anzuzeigen.

    Ohne die Mängelanzeige hat der Mieter keinen Anspruch darauf, dass der Schaden behoben wird und ist im Folgenden auch nicht zur Mietminderung berechtigt. In der Mängelanzeige muss der Mangel darüber hinaus genau geschildert werden.

    Ebenfalls muss ein Hinweis an den Vermieter erfolgen, dass dieser dazu verpflichtet ist, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Außerdem muss eine Frist zur Mangelbehebung gesetzt und angekündigt werden, dass die Miete bis zum Zeitpunkt der Schadensbehebung um einen bestimmten Betrag gekürzt wird.

    Gerade die Einschätzung, in welcher Höhe die Mietminderung erfolgen kann, bereitet dem Mieter oftmals Schwierigkeiten.

    Macht der Mieter darüber hinaus Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch Nachbarn geltend ist es oftmals schwierig für den Mieter, diesen Mangel gerichtsfest zu dokumentieren. Insofern wird oftmals ein Lärmprotokoll gefordert.

    Verschiedene Schritte zu Mietminderung durch Mieter

    In dem oben genannten Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof nun darüber zu entscheiden, ob die Vermietung einer Nachbarwohnung an Touristen einen Mietmangel darstellt und welche Voraussetzungen an die Dokumentation daraus resultierender Lärmbelästigungen gestellt werden dürfen.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Klägerin war Vermieterin und vermietete Wohnungen tage- und wochenweise an Touristen

    Die Beklagten waren seit 1999 Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Klägerin, welche die Mietwohnungen im Jahr 2005 erworben hatte, vermietete freiwerdende Wohnungen nach dem Erwerb nicht mehr an Langzeitmieter, sondern als möblierte Appartements kurzzeitig an Touristen.

    Beklagten waren Nachbarn und minderten die Miete um 15% wegen Lärmbelästigung

    Mit Schreiben vom August 2007 zeigten die Beklagten an, dass es durch die Vermietung an überwiegend junge Touristen zu erheblichen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs komme, insbesondere in Form von Lärm und Schmutz. Für den Fall der Nichtabhilfe drohten Sie der Klägerin eine Mietminderung von zunächst 15 % an.

    Im Zeitraum von September 2007 bis Oktober 2008 reduzierten die Beklagten dann die Mietzahlungen unter Hinweis auf die von ihnen geltend gemachten Mängel um monatlich 15 %, von November 2008 bis Juni 2009 um jeweils 20 % der Bruttomiete.

    Vermieterin kündigte die Wohnung fristlos, hilfsweise fristgemäß

    Mit Schreiben vom Januar 2009 erklärte die Klägerin daraufhin die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, unter anderem wegen des nach ihrer Auffassung aufgelaufenen Mietrückstands.

    Als der Räumungstermin verstrichen war, begehrte die Klägerin die Räumung der Mietwohnung.

    Das Amtsgericht wies die Klage zunächst ab. Das Berufungsgericht hingegen gab der Klage statt mit der Begründung, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung der Klägerin vom Januar 2009 beendet worden sei, da die Beklagten sich zu diesem Zeitpunkt mit einem – zwei Monatsmieten übersteigenden – Betrag im Rückstand befunden hätten. Insbesondere hätten die Beklagten konkrete Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs nicht vorgetragen.

    Urteil des Bundesgerichtshofes

    Der BGH folgte der Ansicht des Berufungsgerichts nicht. Die Beurteilung des Berufungsgerichts halte einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

    Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagten hätten konkrete Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs nicht vorgetragen, verletze die Beklagten in ihrem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG).

    Zwar habe das Berufungsgericht zutreffend angenommen, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liege, dass die Klägerin frei gewordene Wohnungen in der Anlage nicht mehr an Langzeitmieter, sondern an Feriengäste und Touristen vermietet habe, da die Überlassung an Feriengäste nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter führe.

    Bundesgerichtshof sah den Vortrag der Nachbarn als ausreichend für die Mietminderung an

    Vielmehr komme es entscheidend darauf an, wie die konkrete Nutzung durch Feriengäste ausgestaltet sei.

    Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gingen aber die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Beklagten durch die Vermietungspraxis der Klägerin verursacht wurden, über derartige geringfügige oder nur gelegentliche und beim Zusammenleben mehrerer Parteien in einem Haus kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus, da das Geschäftsmodell der Klägerin vorzugsweise junge Stadttouristen anziehen würde und es praktisch täglich, insbesondere zu üblichen Ruhezeiten (nach 22 Uhr) zu Beeinträchtigungen der Bewohner durch laute Partys der Touristen käme.

    Insofern habe das Berufungsgericht insbesondere insofern gegen das Gebot des rechtlichen Gehörs verstoßen, indem es sich über den vorstehend wiedergegebenen konkreten Sachvortrag der Beklagten mit der pauschalen Bewertung hinweggesetzt habe, die Beklagten hätten keine Beeinträchtigungen vorgetragen, die über das bei einem Wohnhaus in zentraler Berliner Innenstadtlage ohnehin zu Erwartende hinausgingen.

    Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintrete, genüge der Mieter seiner Darlegungslast nämlich schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) brauche er hingegen nicht vorzutragen.

    Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz sei deshalb die Vorlage eines „Protokolls“ nicht erforderlich.

    Die allgemeine Beschreibung „Partygeräusche, Musik, Lärm im Flur“ würde genügen

    Vielmehr genüge grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergeben würde, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es ginge, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten würden.

    Quelle: Bundesgerichtshof

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Kein Verzug des Mieters wenn dieser nach fehlender Anzeige eines Eigentümerwechsels an die falsche Person leistet

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    Amtsgericht Gelsenkirchen, 07.11.2011, Az.: 3a C 299/11

    Kauf bricht Miete nicht (§ 566 BGB). Dieser Grundsatz gilt im deutschen Mietrecht und hat zur Folge, dass der Erwerber eines Grundstücks bzw. eines Mietshauses mit dem Erwerb des Eigentums an die Stelle des Vermieters im Hinblick auf die bestehenden Mietverträge tritt.

    Selbst wenn der Mieter Anhaltspunkte für den Eigentumserwerb hat, ist dieser gesetzlich nicht verpflichtet, selbst die Eigentumsverhältnisse zu überprüfen, um den Mietzins auch tatsächlich an den richtigen Eigentümer zu leisten.

    Hinsichtlich der Anzeigepflicht des Eigentumsüberganges regelt § 566e BGB:

    Teilt der Vermieter dem Mieter mit, dass er das Eigentum an dem vermieteten Wohnraum auf einen Dritten übertragen hat, so muss er in Ansehung der Mietforderung dem Mieter gegenüber die mitgeteilte Übertragung gegen sich gelten lassen, auch wenn sie nicht erfolgt oder nicht wirksam ist.

    Die Mitteilung kann nur mit Zustimmung desjenigen zurückgenommen werden, der als der neue Eigentümer bezeichnet worden ist.

    In dem oben genannten Fall hatte das AG Gelsenkirchen nun darüber zu entscheiden, ob ein Mieter wegen ausstehender Mietzahlungen in Verzug kam, obwohl ihm weder vom früheren Eigentümer noch vom neuen Eigentümer der Wechsel des Eigentums angezeigt worden war.

    Sachverhalt: Die Beklagte hatte einen Mietvertrag mit dem ehemaligen Eigentümer der Wohnung geschlossen.
    Als die Beklagte von dem Wechsel des Eigentums erfahren hatte, zahlte sie den Mietzins erst an die Klägerin und später nach Zweifeln an der Eigentümereigenschaft der Klägerin an den WEG-Verwalter.

    Nach Aufforderung wies die Klägerin der Beklagten gegenüber ihr Eigentum durch einen Handelsregisterauszug nach.

    In der Folge kündigte die Klägerin der Beklagten wegen zwei fehlender Monatsmieten und klagte auf Räumung.

    Amtsgericht Gelsenkirchen: Das Amtsgericht folgte der Ansicht der Beklagten und stellte fest, dass sich die Beklagte nicht im Verzug befunden habe, da es Aufgabe des alten Eigentümers sei, den Mieter über den Eigentümerwechsel zu informieren.

    Die Beklagte habe indes alles versucht, den Eigentümerwechsel aufzuklären, während die Klägerin den Nachweis schuldig geblieben sei.

    Die bereits geleisteten Zahlungen an die Klägerin hätten nichts daran geändert, da die Beklagte Gewissheit über die Person ihres Vermieters haben müsse.

    Quelle: Amtsgericht Gelsenkirchen

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  3. Mietrecht: Bei Mietverzug kann der Vermieter auch auf künftige Nutzungsentschädigung klagen

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    Bundesgerichtshof, Urteil v. 4.5.2011, Az.: VIII ZR 146/10

    Gem. § 259 ZPO kann grundsätzlich eine Klage auf zukünftige Leistung erhoben werden, wenn nach den Umständen die Besorgnis besteht, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen wird.

    Als Voraussetzung für den Anspruch braucht Böswilligkeit oder Fahrlässigkeit nicht gegeben sein, es genügt ein ernstliches Bestreiten des Schuldners.

    Darüber hinaus darf der Anspruch nicht erst zukünftig entstehen, sondern muss vielmehr in einem Rechtsverhältnis, dessen rechtserzeugende Tatsachen schon eingetreten sind, seine Grundlage finden.

    In der oben genannten Entscheidung hatte der BGH nun darüber zu richten, ob ein Vermieter auch auf zukünftige Nutzungsentschädigung in Verbindung mit einer Räumungsklage wegen lang anhaltender Nichtentrichtung des Mietzinses klagen konnte.

    Diese Möglichkeit zwar bereits durch den BGH in dem Senatsbeschluss vom 20. November 2002 (VIII ZB 66/02, NJW 2003, 1395) bestätigt worden, lag nun aber erneut zur Entscheidung vor.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Die Beklagten waren seit Oktober 2004 Mieter einer Wohnung des Klägers.

    Die Beklagten zahlten die spätestens am dritten Werktag eines Monats zur Zahlung fälligen Mieten für die Monate Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 nicht.

    Aufgrund dieses Mietrückstandes erklärte die Rechtsvorgängerin der Kläger ohne vorherige Abmahnung gegenüber den Beklagten die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und verlangte Räumung und Herausgabe der Wohnung bis spätestens 31. Dezember 2008.

    Nach Aufforderung durch die Rechtsvorgängerin der Kläger zahlten die Beklagten die Miete für September 2008 einschließlich der Nebenkosten (470 €); weitere Zahlungen erfolgten jedoch nicht.

    Mit der Klage nahmen die Kläger, als Rechtsnachfolger der ursprünglichen Klägerin, die Beklagten auf Zahlung der weiterhin rückständigen Mieten, Nutzungsentschädigung für die Zeit nach der Kündigung, ferner auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch.

    Kläger begehrten neben Räumung auch Zahlung von zukünftiger Nutzungsentschädigung

    Weiterhin begehrten die Kläger die Verurteilung der Beklagten, ab Februar 2009 bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Kläger Nutzungsentschädigung in Höhe der bisher gezahlten Miete zu zahlen.

    Das Amtsgericht gab der Klage statt, wogegen die Beklagten Berufung einlegten, soweit sie zur Räumung und zur zukünftigen Leistung einer monatlichen Nutzungsentschädigung verurteilt worden waren.

    Berufungsgericht lehnte Zahlung zukünftiger Nutzungsentschädigungen ab

    Das Berufungsgericht folgte der Ansicht der Beklagten mit der Begründung, dass die Klage auf Zahlung zukünftiger Nutzungsentschädigung unzulässig sei, da die Voraussetzungen des § 259 ZPO nicht gegeben seien.

    Die Beklagten hätten weder die Berechtigung der Mietforderungen der Kläger ernsthaft bestritten, noch seien Anhaltspunkte für eine dauerhafte Zahlungsunfähigkeit der Beklagten ersichtlich.

    Insbesondere habe aus der Nichtzahlung von drei Monatsmieten innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nichts für eine Zahlungsunfähigkeit der Beklagten hergeleitet werden können.

    Revisionsurteil des Bundesgerichtshofs

    BGH sieht Anspruch auf zukünftige Nutzungsentschädigung als gerechtfertigt an

    Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sah der BGH die Klage auf künftige Zahlung von Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung als zulässig und begründet an.

    Gemäß § 259 ZPO könne Klage auf zukünftige Leistung erhoben werden, wenn die Besorgnis gerechtfertigt sei, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde.

    Die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung der Beklagten bestünde im Streitfall bereits deshalb, weil auf Grund der von den Beklagten mit der Berufung nicht angegriffenen Verurteilung zur Zahlung der rückständigen Beträge durch das Amtsgericht rechtskräftig feststünde, dass die Beklagten den Klägern diesen Betrag schulden.

    Wenn aber die Beklagten einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomonatsmiete mehrfach übersteigenden Höhe haben auflaufen lassen, sei zu besorgen, dass die Beklagten künftige Nutzungsentgeltforderungen der Kläger unabhängig davon, ob sie Miete oder Nutzungsentschädigung zum Gegenstand haben – nicht rechtzeitig erfüllen würden.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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  4. Mietrecht: Kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei Nichtanzeige eines Mangels

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    Bundesgerichtshof, 03.11.2010, Az.: VIII ZR 330/09

    Grundsätzlich kann ein Mieter die Miete gem. § 536 BGB aufgrund von äußeren oder sonstigen Einwirkungen mindern. Diese Einwirkungen begründen einen Mangel, wenn sie nicht vertraglich vorausgesetzt sind, und zwar unabhängig davon, ob sie vom Vermieter als Eigentümer geduldet werden müssen. Gem. § 536c Abs. 1 BGB hat der Mieter dem Vermieter allerdings einen auftretenden oder vorhandenen Mangel grundsätzlich anzuzeigen.

    Maengelrechte_Mieter

    Sachverhalt: Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers und zahlten für einige Monate in 2007 gar keine Miete und für einen Monat in 2007 nur einen Teilbetrag. Der Kläger (Vermieter) erklärte daraufhin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagten machten daraufhin ihr Zurückbehaltungsrecht des Mietzinses wegen Schimmelpilzbefalls geltend und widersprachen der Kündigung. Der Beklagte reichte daraufhin Räumungsklage beim Amtsgericht ein. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage mit der Begründung abgewiesen, dass die Mieter mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten seien, weil ihnen ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden

    BGH: Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte nun Erfolg und führt somit zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Räumungsurteils. Der BGH ist der Ansicht, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten an Mietzahlungen wegen des Schimmelpilzbefalls nicht in Betracht kommt. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dient dazu, den Schuldner der Beseitigung des Mangels (den Vermieter) unter Druck zu setzen. Diese Zielsetzung ist bei Unkenntnis des Vermieters von dem Mangel nicht zu erreichen und somit sei kein Zurückbehaltungsrecht gegeben.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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