Rechtsanwalt Köln Gewerbemietrecht Archive - Seite 2 von 6 - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Rechtsanwalt Köln Gewerbemietrecht

  1. Mietrecht: Fehlerhafte Kennzeichnung der Vertretung von Personenmehrheiten im Mietvertrag kann erhebliche Folgen haben.

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    Oberlandesgericht Düsseldorf, 21.11.2013, Az.: 10 U 49/13

    Gem. § 550 BGB gilt ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr  in nicht-schriftlicher Form geschlossen wird, als für unbestimmte Zeit geschlossen. Die Vorschrift soll damit den späteren Erwerber schützen, da ihm im Hinblick auf § 566 BGB ermöglicht werden soll, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten des Mietvertrages zu unterrichten.

    Hinsichtlich Wohnraumverhältnissen kommt dieser Vorschrift nur eine relativ geringe Bedeutung zu, weil befristete Mietverträge bei Wohnraummietverhältnissen gem. § 575 BGB nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig sind. Eine größere Bedeutung hat § 550 BGB allerdings bei der Geschäftsraum- und Grundstücksmiete, auf die diese über die Verweisung des § 578 BGB anwendbar ist.

    Besonders relevant ist § 550 BGB bei der Frage der Kündigung eines solchen Mietverhältnisses. Befristete Verträge können nur fristlos gekündigt werden. Der Verstoß gegen die Schriftform führt zur Unwirksamkeit der Befristung. Dies hat zur Folge, dass der Mietvertrag dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und somit ordentlich gekündigt werden kann.

    In dem oben genannten Urteil hatte das Oberlandesgericht Düsseldorf im Rahmen der Berufung u. a. darüber zu entscheiden, ob die Schriftform bei einem Gewerbemietvertrag gewahrt worden war.

    Sachverhalt: Die Parteien stritten um den Zeitpunkt der Beendigung eines befristeten Mietvertrages über ein Gewerbeobjekt. Der Mietvertrag war von der Rechtsvorgängerin der Beklagten mit der Klägerin geschlossen worden. Am 16.05.2012 hatte die Beklagte den Mietvertrag zum 12.05.2013 ordentlich gekündigt, die Klägerin widersprach dem und übte (erneut) ihr vertraglich eingeräumtes Optionsrecht aus.

    Das zunächst angerufene Landgericht hat der Klage auf Feststellung, dass der Mietvertrag fortbestehe und frühestens am 12.05.2016 ende, stattgegeben. Nach der Auffassung des Landgerichts sei das Mietverhältnis durch die Optionsausübung seitens der Klägerin vom 21.05.2012 bis zum 12.05.2016 verlängert worden. Der Mietvertrag sei nicht formunwirksam und damit nicht ordentlich kündbar.

    Gegen diese Entscheidung richtete sich die Berufung der Beklagten, die ihren Klageabweisungsantrag damit weiter verfolgten.

    Oberlandesgericht Düsseldorf: Das OLG Düsseldorf bestätigte die Entscheidung der ersten Instanz und urteilte, dass die Berufung in der Sache keinen Erfolg hat.

    Das Mietverhältnis sei  durch das Kündigungsschreiben vom 16.05.2012 nicht beendet, sondern aufgrund der Optionsausübung der Klägerin vom 21.05.2012 bis zum 12.05.2016 verlängert worden. Dies folge daraus, dass der Mietvertag die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB wahre und die Beklagte deshalb nicht berechtigt gewesen sei, den Mietvertag nach § 550 Satz 2, §§ 578, 566 BGB wegen Schriftformmangels ordentlich zu kündigen.

    Die Regelung des § 550 BGB diene in erster Linie dem Schutz des Immobilienerwerbers, der in die Lage versetzt werden solle, sich anhand des schriftlichen Mietvertrages über den Umfang und den Inhalt eines nach § 566 BGB auf ihn übergehenden Mietverhältnisses zu unterrichten. Darüber hinaus habe sie Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktionen und solle auch die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherstellen.

    Daher seien in die Vertragsurkunde nicht nur alle Essentialia aufzunehmen, sondern auch alle weiteren Abreden, die nach dem Willen der Parteien von wesentlicher Bedeutung seien.

    Der streitgegenständliche Mietvertrag genüge diesen Anforderungen. Insbesondere sei die Schriftform in Bezug auf die Bezeichnung der Vermieterin als „Grundstücksgemeinschaft N.-K.“ im Eingang des Mietvertrages erfüllt, weil auch formbedürftige Vertragsklauseln der Auslegung durch Rückgriff auf ggf. außerhalb der Urkunde liegende Umstände zugänglich und deshalb formwirksam seien, wenn der Inhalt der Urkunde auf diese Weise zumindest eindeutig bestimmbar sei.

    Aus § 1 des Mietvertrages ergebe es sich, dass die im Mietvertrag als Vermieter ausgewiesene „Grundstücksgemeinschaft N.-K.“ Eigentümerin des Grundstücks sei, in dem die von der Rechtsvorgängerin der Beklagten vermieteten Räume belegen seien. Damit müsse es sich bei der „Grundstücksgemeinschaft“ um die Gesellschaft bzw. die Personen handeln, die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses als Eigentümer im Grundbuch eingetragen gewesen seien, und damit seien sie eindeutig als Vermieter bestimmbar.

    Ein Schriftformmangel liege weiterhin nicht deshalb vor, weil der Mietvertrag auf Vermieterseite lediglich durch O. K. und ohne Vertreterzusatz unterzeichnet worden sei. Sei im Falle der Personenmehrheit auf einer Seite der Vertrag nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müsse zu der/den vorhandenen Unterschrift/en deutlich zum Ausdruck gebracht werden, ob die Unterschrift auch in Vertretung von selbst nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet wurde, damit hinreichend bestimmbar werde, ob der Vertrag zugleich für die Personenmehrheit unterzeichnet wurde oder ob es noch weiterer Unterschriften bedarf.

    Wenn die Tatsache der Vertretung (alleine) durch die unterzeichnende Person allerdings aufgrund anderer – auch außervertraglicher – Umstände wiederum hinreichend bestimmbar sei, sei ein besonderer Vertretungszusatz nicht erforderlich.

    Wenn eine der Parteien bei Abschluss des Vertrages vertreten werde, genüge es, dass für den durch § 550 BGB vorrangig geschützten Erwerber die Tatsache der Vertretung aus der Vertragsurkunde ersichtlich werde.

    Wenn es indes hier im Eingang des Mietvertrages heiße, dass der Mietvertrag auf Vermieterseite von der „Grundstücksgemeinschaft N.-K. vertreten durch Herrn O. K. …“ geschlossen sei, schließe schon diese Formulierung jeden Zweifel daran aus, dass bei Vertragsschluss Herr O. K. als Vertreter der Vermieterseite aufgetreten sei. Eines weiteren Vertretungszusatzes bei der Unterschrift O. K. am Ende bedürfe es zur Wahrung der Schriftform des Vertrages nicht mehr.

    Quelle: Oberlandesgericht Düsseldorf

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Die eigenmächtige Räumung einer Wohnung durch den Vermieter kann zu Schadensersatz führen

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    Amtsgericht Hannover, 06.11.2013, Az.: 502 C 7971/13

    Die Vermietung von Wohnraum ist für Vermieter bekanntermaßen nicht frei von Risiken. Eine Gefahr besteht insbesondere durch sogenannte Mietnomaden. Diese ziehen von Wohnung zu Wohnung und hinterlassen hohe Mietschulden und oftmals eine verwüstete Wohnung.

    Insbesondere für private Kleinvermieter, welche nur ein oder zwei Wohnungen vermieten, kann dies schnell zur Existenzbedrohung werden, wenn diese auf die Mieteinnahmen angewiesen ist.

    In solchen Fällen kann es leicht dazu kommen, dass der Vermieter zur Selbsthilfe greift und das vermietete Wohnobjekt bzw. Teile davon selbst räumt, wenn der Mieter gerade nicht zugegen ist. Von derartigen Maßnahmen ist allerdings dringend abzuraten.

    Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellt grundsätzlich eine verbotene Eigenmacht gem. § 858 Abs. 1 BGB und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe i.S. von § 229 BGB dar.

    Wenn der Vermieter also eigenmächtig tätig wird, haftet er somit nicht nur verschuldensabhängig aus den §§ 280 Abs. 1, 823 Abs. 1 und 2 BGB, sondern darüber hinaus sogar verschuldensunabhängig nach § 231 BGB.

    In dem oben genannten Fall des Amtsgerichts Hannover räumte der beklagte Vermieter den Keller seiner klagenden Mieterin und wurde danach von dieser auf Schadensersatz in Anspruch genommen.

    Sachverhalt: Die Klägerin hatte in den zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum verschiedene Gegenstände und ihre Winterschlaf haltende Schildkröte eingelagert.

    Zuletzt hatte sie im Januar 2013 nach ihrer Schildkröte Max geschaut, als ihr Lebensgefährte etwa 4 Wochen später nach Max schauen wollte, war der Keller leer geräumt.

    Der Vermieter ließ in diesem Zeitraum den angeblich nicht mit einem Vorhängeschloss gesicherten Keller räumen und entsorgte die Gegenstände, auch die 25-jährige Vierzehenschildkröte, die sich in der Tiertransportbox befand, auf dem örtlichen Bauhof.

    Der Vermieter argumentierte, dass für ihn nicht erkennbar gewesen sei, dass der Keller noch genutzt werde. Auch sei die Tür unverschlossen gewesen und der Hausmeister habe eine Nachricht an der Kellertür angebracht, auf die 3 Wochen niemand reagiert habe.

    Amtsgericht Hannover: Das Amtsgericht Hannover folgte der Ansicht der klagenden Mieterin und urteilte, dass der Vermieter nicht davon ausgehen durfte, dass der Besitz am Keller aufgegeben worden sei, nur weil kein Schloss angebracht gewesen sei.

    Auch durch den an der Kellertür angebrachten Zettel habe sich keine Pflicht der Mieterin zur Reaktion ergeben. Schließlich sei es nicht ungewöhnlich, dass Mieter die ihnen zugewiesenen Kellerräume nur in größeren Abständen anlassbezogen aufsuchen.

    Eine Räumung zur Selbsthilfe sei nur zulässig, wenn obrigkeitliche Hilfe nicht rechtzeitig erlangt werden könne und ohne sofortiges Eingreifen eine Gefahr bestünde. Dies sei hier nicht der Fall gewesen.

    Quelle: Amtsgericht Hannover

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  3. Mietrecht: Schmerzensgeld bei Körperverletzung wegen mangelhafter Durchführung des Winterdienstes durch Vermieter

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    Inhaltsverzeichnis:

    Oberlandesgericht Hamm, 21.12.2012, Az.: 9 U 38/12

    Die Räum- und Streupflicht betrifft grundsätzlich die Eigentümer der anliegenden Grundstücke. Dies ist jedenfalls immer dann der Fall, wenn die Gemeinde die ihr obliegende Räum- und Streupflicht in der Gemeindesatzung auf die Anlieger übertragen hat.

    Handelt es sich bei dem Anlieger um einen Vermieter, kann dieser die Streu- und Räumpflicht wiederum auf die Mieter übertragen.

     

    Diese Übertragung sollte in jedem Fall vertraglich festgelegt werden und es sollte konkret bezeichnet werden, wann und wie der einzelne Mieter zu räumen und/oder zu streuen hat. Des Weiteren sollten dem Mieter eventuelle Konsequenzen des Verstoßes  gegen seine Verpflichtung vor Augen geführt werden. Es genügt nicht, im Miethaus einen Aushang zur Streu- und Räumpflicht auszuhängen oder einen Informations- bzw. Aufforderungszettel in die Briefkästen der Mieter zu verteilen.

    Aber auch wenn der Vermieter die Räum- und Streupflicht auf den Mieter übertragen hat, ist er nicht vollkommen „raus“ aus der Verantwortung, da er zumindest überwachungspflichtig bleibt. Das heißt, der Vermieter hat die ordnungsgemäße Ausführung der Streu- und Räumpflichten regelmäßig zu kontrollieren.

    Um hier Beweispflichten in einem Rechtsstreit ordnungsgemäß nachkommen zu können, sollte dazu ein Protokoll geführt werden, in welches sowohl Datum, Zeit und Umfang der Kontrolle eingetragen wird.

    Beauftragt der Vermieter eine Hausverwaltung mit dem Winterdienst, ist diese sorgfältig auszuwählen, hinsichtlich des Winterdienstes gründlich anzuweisen und ebenfalls zu überwachen.

    In dem oben genannten Fall des Oberlandesgerichts Hamms hatte das Gericht darüber zu entscheiden, ob zwei Hausbesitzer einer Dame Schadenersatz und Schmerzensgeld zu zahlen hatten, weil sich diese bei einem Sturz auf dem Gehweg ihres Hauses einen Oberschenkelhalsbruch zugezogen hatte.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

    Klägerin war gefallen und musste Weihnachten im Krankenhaus verbringen

    Die Klägerin war um 9:40 Uhr an einem Wintertag vor die Haustür getreten. Am Übergang des Hausweges zum Bürgersteig wollte sie noch einmal umkehren, um ihrem Mann zuzuwinken und war dann gefallen. Durch den Sturz zog sich die Beklagte einen Oberschenkelhalsbruch zu und musste über die Weihnachtstage und den Jahreswechsel hinaus stationär im Krankenhaus behandelt werden.

    Danach musste sie sich einer längeren Rehabilitationsmaßnahme unterziehen und noch einige Male ambulant behandelt werden.

    In der ersten Instanz wurde der Beklagte zu EUR 10.000 Schmerzensgeld verurteilt

    Erstinstanzlich wurden die beklagten Hausbesitzer als Gesamtschuldner zu einer Zahlung eines Schmerzensgeldes in Höhe von 10.000,00 € und zu materiellen Schadensersatzes in Höhe von 3.588,10 € nebst Zinsen verurteilt.

    Gegen dieses Urteil legten die Hausbesitzer Berufung zum Oberlandesgericht Hamm ein.

    Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm

    Im Berufungsverfahren verringerte das Gericht das Schmerzensgeld auf EUR 7.000

    Dieser Berufung folgte des OLG Hamm nur teilweise und verurteilte die Beklagten zu einer Zahlung auf Schmerzensgeld i. H. v. EUR 7000 wegen Verletzung der den Beklagten obliegenden Verkehrssicherungspflichten:

    Die Beweisaufnahme habe hier ergeben, dass es sich hier am Unfalltag nicht nur um vereinzelte Glättestellen gehandelt habe, sondern dass es insgesamt sehr glatt gewesen sei.

    Der Beklagte sei seiner Räum- und Streupflicht nicht nachgekommen

    Auch sei der Bereich der Sturzstelle in räumlicher Hinsicht von der Räum- und Streupflicht umfasst gewesen. Dies sei bei Gehflächen immer dann der Fall, soweit auf ihnen ein nicht unbedeutender Verkehr stattfinde oder sie verkehrswichtig seien (Palandt/Sprau, 71. Aufl., § 823 BGB Rn. 226).

    Auch in zeitlicher Hinsicht habe hier eine Räum- und Streupflicht bestanden. Der Beginn und das Ende der Räum- und Streupflicht sei ganz allgemein nach dem Einsetzen bzw. dem Ende der Gefährdung durch allgemeine Glätte bestimmen.

    Räum- und Streupflicht beginnt mit Einsetzen des Verkehrs (Alltag 7:00 Uhr und Wochenende 9:00 Uhr)

    Des Weiteren käme es auf die übliche Zeit des Verkehrs an. Die Räum- und Streupflicht beginne daher mit dem Einsetzen des Verkehrs, in der Regel genüge 7:00 Uhr, an Sonn- und Feiertagen 9:00 Uhr und um ca. 20:00 Uhr (Palandt/Sprau, 71. Aufl., § 823 BGB Rn. 227) ende diese wieder.

    Vom Umfang her müssten die Wege derart bestreut werden, dass sie von den Verkehrsteilnehmern ohne Gefahr benutzt werden könnten, wenn auch diese die erforderliche Sorgfalt anwenden würden.

    Nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme stünde hier fest, dass entweder zu wenig Streumittel verwendet oder Bereich der Sturzstelle überhaupt nicht gestreut worden sei.

    Der Hauseigentümer habe die Räum- und Streupflicht auch nicht wirksam übertragen

    Auch hätten die beklagten Hauseigentümer die sie treffende Räum- und Streupflicht auch nicht wirksam übertragen.

    Zwar können die Verkehrssicherungspflichten nach der Rechtsprechung des BGH mit der Folge eigener Entlastung delegiert werden, so dass die Verantwortlichen nur noch Kontroll- und Überwachungspflichten hätten.

    Hier fehle es aber an einer solchen klaren Absprache, die eine Ausschaltung von Gefahren zuverlässig sicherstellen würde.

    Für eine Übertragung der Räum- und Streupflicht auf die Hausverwaltung bestünden hier keinerlei Anhaltspunkte. Auch sei keine mietvertragliche Regelung des Inhalts ersichtlich, dass alle Mieter des Hauses für die Erfüllung des Winterdienstes im Wechsel zuständig seien.

    Die Regelung in der Hausordnung würde zur Übertragung nicht genügen

    Zwar hätten die Beklagten einer Hausordnung vorgelegt, nach welcher es (nur) den Erdgeschossmietern oblegen hätte, den Winterdienst durchzuführen, gegen eine solche Regelung bestehen aber zum einen rechtliche Bedenken und zum Anderen sei dies vorliegend auch nicht so durchgeführt worden.

    Vielmehr sei seitens der Hausverwaltung ein sogenannter „Schneeplan“ aufgestellt worden, der eine Beteiligung aller Mieter am Winterdienst im täglichen Wechsel vorgesehen habe.

    Dieser Plan sei den Mietern durch Einwurf in den jeweiligen Briefkasten übermittelt worden.

    In Anbetracht dessen, dass mit den Mietern keine entsprechenden Vereinbarungen getroffen worden seien und dem „Schneeplan“ noch nicht einmal ein Anschreiben beigefügt war, sei die Streu- und Räumpflicht damit nicht wirksam auf die Mieter übertragen worden.

    Selbst bei wirksamer Übertragung hätte der Beklagte seine Überwachungspflicht verletzt

    Selbst wenn die Streu- und Räumpflichten hier wirksam auf die Mieter übertragen worden wären, würden die Beklagten wegen Verletzung der bei ihnen verbliebenen Überwachungspflicht haften, da aufgrund der Zeugenaussagen fest stünde, dass diese ebenfalls nicht durchgeführt worden war.

    Quelle: Oberlandesgericht Hamm

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  4. Mietrecht: Anforderungen an die Vollmacht bei Kündigung einer Gewerbemietvertrages durch einen Rechtsanwalt

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    Oberlandesgericht Brandenburg, 23.10.2012, Az.: 6 U 29/12

    Wenn ein Gewerbemietvertrag von einer juristischen Person (z. B. einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts) durch den Rechtsvertreter gekündigt werden soll, muss die Bevollmächtigung des kündigenden Rechtsanwalts durch alle Gesellschafter der GbR erfolgt sein.

    Die Vertretungsverhältnisse der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ergeben sich gem. § 714 BGB aus dem Gesellschaftsvertrag.

    Wenn die Gesellschaft nicht durch alle Gesellschafter handelt, liegt damit auch bei deren Teilnahme am Rechtsverkehr eine Situation vor, die der von § 174 BGB entspricht.

    Handelt ein Gesellschafter allein, hat er entweder eine Vollmacht der übrigen Gesellschafter vorzulegen oder die von ihm aus dem Gesellschaftsvertrag in Anspruch genommene Vertretungsmacht durch dessen Vorlage oder durch Vorlage einer Erklärung aller oder der übrigen Gesellschafter über die Regelung der Vertretung der Gesellschaft zu belegen.

    Unterbleibt ein solcher Nachweis, kann eine Erklärung, die nicht von allen Gesellschaftern abgegeben wird, nach § 174 BGB zurückgewiesen werden.

    In der oben genannten Entscheidung hatte der Rechtsvertreter einer GbR sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich mehrfach die Kündigung eine Gewerbemietvertrages erklärt. Die auf Ihn ausgestellte Vollmachturkunde war von nur einem Gesellschafter unterschrieben worden und wurde dementsprechend von dem Kündigungsempfänger unverzüglich zurückgewiesen.

    Sachverhalt: Die Klägerin betrieb in den Mieträumen ein Eiscafe. Eigentümerin und Vermieterin der von der Klägerin gemieteten Liegenschaft war ursprünglich eine Genossenschaft. Nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Genossenschaft schloss die Klägerin und der zuständige Insolvenzverwalter einen schriftlichen Mietvertrag über die Gewerberäume ab.

    Der Vertrag hatte eine Laufzeit vom 01.11.2009 bis zum 31.10.2011 und sah für die Klägerin zwei Verlängerungsoptionen für je drei Jahre vor.

    Darüber hinaus wurde eine Abrede hinsichtlich der Nutzung von acht PKW-Stellplätzen getroffen, welche zu der Liegenschaft gehörten.

    Im September 2010 erwarb die beklagte Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Eigentum an dem Grundstück.

    Die Beklagte forderte die Klägerin sodann zur Mitteilung auf, auf welcher Grundlage diese die acht Stellplätze nutzen würde.

    Die Klägerin antwortete der Beklagten, dass die gewerbliche Nutzung in der Regel auch das Vorhalten der Parkplatzflächen beinhalte und eine entsprechende Zuweisung erfolgt und ein mündliche vertragliche Vereinbarung gegeben sei.

    Daraufhin erklärte die Beklagte unter Geltendmachung des Schriftformmangels der Abrede über die Stellplatznutzung gegenüber der Klägerin und gegenüber deren Prozessbevollmächtigten die ordentliche Kündigung des Mietvertrages zum 30.06.2011.

    Die Klägerin ließ die Kündigung mit Anwaltsschreiben wegen fehlender Vorlage einer ausreichenden Vollmacht zurückweisen.

    Mit Schreiben ihrer beiden Gesellschafterinnen erklärte die Beklagte daraufhin abermals die Kündigung zum 30.06.2011.

    Am 11.04.2011 übte die Klägerin die im Mietvertrag vereinbarte Verlängerungsoption um weitere drei Jahre aus.

    Mit dem Vorbringen, sie habe einen Mietvertrag über die Räume einschließlich sieben Pkw-Stellplätzen geschlossen, erhob die Klägerin Klage auf Feststellung, dass das Mietverhältnis der Parteien über die Geschäftsräume einschließlich sieben Pkw-Stellplätzen durch die Kündigung der Beklagten vom 22.12.2010 und die Kündigung vom 03.01.2011 nicht beendet worden sei, sondern über den 30.06.2011 hinaus fortbestünde.

    Die Beklagte erhob Widerklage auf Räumung und Herausgabe der Mieträume nebst acht Stellplätzen mit der Begründung, dass der Vertrag wegen § 550 BGB auf unbestimmte Zeit geschlossen und damit ordentlich kündbar sei, da eine mündliche Absprache zu den Pkw-Stellplätzen getroffen worden sei.

    Daraufhin nahm die Klägerin ihre Klage insoweit zurück, als ihr Feststellungsantrag die Pkw-Stellplätze mit erfasste. Sie machte nunmehr geltend, dass nach Überprüfung der Sache eine Abrede über die Stellplätze nicht erfolgt sei.

    Mit Schriftsatz vom 25.10.2011 erklärte die Beklagte erneut die ordentliche Kündigung und behauptete, dass im Rahmen der Vertragsverhandlungen über den Mietvertrag eine mündliche Vereinbarung hinsichtlich der Parkplätze getroffen worden sei.

    Das Landgericht folgte der Ansicht der Klägerin und urteilte, dass das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 22.10.2010 beendet worden sei, sondern über den 30.06.2011 hinaus fortbestünde; ferner wies es die Widerklage ab.

    Gegen diese Entscheidung wendete sich die Beklagte mit der Berufung zum Oberlandesgericht.

    Oberlandesgericht Brandenburg: Das OLG Brandenburg urteilte, dass die Berufung der Beklagten weder eine Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung hinsichtlich der Klage, noch hinsichtlich der Widerklage, rechtfertige.

    Die Beklagte sei gemäß § 566 i. V. m. § 578 Abs. 2 BGB mit Erwerb des Grundstückseigentums in den zwischen der Klägerin und dem Insolvenzverwalter kraft seines Amts geschlossenen Mietvertrag eingetreten.

    Die Kündigungen der Beklagten vom 22.12.2010 und vom 03.01.2011 hätten aber nicht zur Vertragsbeendigung geführt.

    Die Kündigungserklärung vom 22.12.2010 sei bereits deshalb unwirksam, weil die Klägerin die von den Rechtsanwälten der Beklagten abgegebene Erklärung wegen Fehlens einer hinreichenden Vollmachturkunde zu Recht zurückgewiesen habe, § 174 Satz 1 BGB.

    Im Übrigen sei dem Landgericht auch darin zu folgen, dass der Mietvertrag der Parteien die nach §§ 550 Satz 1 i. V. m. § 578 Abs. 2 BGB für die Wirksamkeit der vereinbarten festen Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche Schriftform gewahrt habe und die ordentliche Kündigung ausgeschlossen sei.

    Der von der Klägerin und dem Insolvenzverwalter unterzeichnete Mietvertrag, der eine Laufzeit vom 01.11.2009 bis zum 31.10.2011 bei zweimaliger Verlängerungsoption für die Mieterin um jeweils drei Jahre vorsehe, sei in schriftlicher Form gemäß § 550BGB abgeschlossen worden.

    Auch gelte der Vertrag nicht nach § 550 Satz 1 i. V. m. § 578 Abs. 2 BGB aufgrund einer unter Verletzung des Schriftformerfordernisses getroffenen Nebenabrede zum Vertragsinhalt als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

    Nebenabreden zum Mietvertrag unterlägen im Hinblick auf die Befristung eines Mietvertrages dem Erfordernis der Schriftform dann, wenn es sich nach dem Willen der Parteien um wesentliche Vertragsbestandteile handelt.

    Dies sei hinsichtlich der hier vorliegenden Nebenabrede bezüglich der Stellplätze nicht der Fall.

    Auch die im Prozess mit Schriftsatz vom 25.10.2011 vorsorglich erneut erklärte ordentliche Kündigung und die mit Schriftsatz vom 30.12.2011 erklärte Kündigung aus wichtigem Grund hätten ebenfalls nicht zur Beendigung des Mietvertrages geführt.

    Zwar ermächtige die Prozessvollmacht den Bevollmächtigten auch zu materiell-rechtlichen Willenserklärungen wie Kündigungserklärungen, wenn sie sich auf den Gegenstand des Rechtsstreits beziehen, weil sie der Rechtsverfolgung oder -verteidigung innerhalb des Prozessziels dienen.

    Die ordentliche Kündigung vom 25.10.2011 scheitere aber materiell-rechtlich daran, dass der Mietvertrag der Parteien nicht ordentlich kündbar sei und die Kündigung aus wichtigem Grund vom 30.12.2011 sei unwirksam, weil der Beklagten ein Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nicht zustünde.

    Quelle: Oberlandesgericht Brandenburg

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