Mietrecht: Die Voraussetzungen der Mieterhöhung und die Vergleichbarkeit von Mietspiegeln
Leave a Comment- Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens
- Kläger hatten Doppelhaushälfte an Beklagte vermietet
- Mieter verweigerten Zustimmung zur Mieterhöhung – Amtsgericht wies Klage ab
- Urteil des Landgerichts Heidelberg
- Mieterhöhungsverlangen habe nicht den gesetzlichen Voraussetzungen entsprochen
- Vermieter hatten sich auf den falschen Mietspiegel bezogen
- Gemeinden waren einfach nicht vergleichbar
Landgericht Heidelberg, 17.02.2012, Az.: 5 S 95/11
Die gesetzlichen Voraussetzungen einer Mieterhöhung sind in den §§ 558 bis 560 BGB geregelt.
Die weit häufigste Form der Mieterhöhung ist dabei die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 BGB. Mieterhöhungen nach § 558 BGB kann der Vermieter nicht einseitig verlangen, sondern er muss die Zustimmung der Mieter einholen.
Diese Zustimmung können die Mieter verweigern, wenn die in den §§ 558 ff. BGB geregelten Voraussetzungen in dem Mieterhöhungsverlangen nicht eingehalten werden.
Folgende Voraussetzungen müssen dabei grundsätzlich erfüllt sein:
- Sperrfrist: Gem. § 558 Abs. 1 S. 2 BGB kann das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
- Ortsübliche Vergleichsmiete: Gem. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.
- Kappungsgrenze: Gem. § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20% erhöhen.
- Form und Begründung: Gem. § 558a BGB müssen bestimmte Form- und Begründungsvorschriften eingehalten werden.
Je nach Fall können allerdings noch andere Voraussetzungen hinzukommen.
In dem oben genannten Fall hatte das Landgericht Heidelberg nun darüber zu entscheiden, ob ein Mieterhöhungsverlangen mangels Begründung unwirksam war, weil in diesem auf einen örtlich und sachlich unanwendbaren Mietspiegel Bezug genommen wurde.
Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens
Kläger hatten Doppelhaushälfte an Beklagte vermietet
Die Kläger waren Vermieter einer von den Beklagten bewohnten Doppelhaushälfte. Das Mietobjekt lag in der Stadt E., welche an den Stadtkreis H. – Stadtteil W. – angrenzte. Für die Stadt E. existierte kein Mietspiegel, für die Stadt H. hingegen ein qualifizierter Mietspiegel.
Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens der monatlichen Nettomiete von EUR 1000 auf EUR 1190 nahmen die Kläger in ihrer Begründung Bezug auf den Mietspiegel von H.
Mieter verweigerten Zustimmung zur Mieterhöhung – Amtsgericht wies Klage ab
Die Beklagten verweigerten den Klägern mit der Begründung die Zustimmung, dass die Stadt E. mit der Stadt H nicht vergleichbar sei.
Das zunächst angerufene Amtsgericht wies die Klage ab. Dabei führte der Abteilungsrichter unter Hinweis auf seine langjährige Erfahrung als Bürger von E. unter Aufzählung verschiedener gravierender Nachteile W. gegenüber E. aus, dass die Wohnorte für die Zwecke der Mieterhöhung nicht vergleichbar seien.
Urteil des Landgerichts Heidelberg
Das Landgericht Heidelberg folgte ebenfalls der Ansicht der Beklagten. Insofern seien die Beklagten nicht verpflichtet gewesen, der begehrten Änderung des Mietvertrages zuzustimmen.
Mieterhöhungsverlangen habe nicht den gesetzlichen Voraussetzungen entsprochen
Einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung hätten die Kläger bereits deshalb nicht, weil ihr Mieterhöhungsverlangen nicht den gesetzlichen Voraussetzungen genüge und deshalb unwirksam sei.
Gem. § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB dürfte zur Begründung des Verlangens nicht Bezug auf den Mietspiegel der Stadt H genommen werden, weil dafür H. und E. vergleichbare Gemeinden sein müssten, was offensichtlich nicht der Fall sei.
Vermieter hatten sich auf den falschen Mietspiegel bezogen
Nach § 558a Abs. 1 BGB müsste das Mieterhöhungsverlangen, um wirksam zu sein, begründet sein. Dabei ließe es § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zu, dass zur Begründung auf einen Mietspiegel Bezug genommen werde.
Nach Absatz 4 Satz 2 dieser Vorschrift könne auch, wenn in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden sei, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten sei, auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
Gemeinden waren einfach nicht vergleichbar
Über den Wortlaut hinaus sei insbesondere auch anerkannt, dass erst recht dann ein anderer Mietspiegel verwendet werden könne, wenn in der Gemeinde, in der die Mietsache liege, überhaupt kein Mietspiegel vorhanden sei (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 558a Rn. 41).
Ungeachtet des Wortlautes „insbesondere“ könne diese Vorschrift aber nicht so verstanden werden, dass der andere Mietspiegel auch ein solcher einer nicht vergleichbaren Gemeinde sein dürfe. Denn dann würde die ausdrückliche Nennung der vergleichbaren Gemeinde ins Leere laufen.
Quelle: Landgericht Heidelberg
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In der oben genannten Entscheidung hatte das Verwaltungsgericht Oldenburg nun darüber zu entscheiden, ob eine die Wohnung einer räumungsverpflichteten Person über den Zeitraum von einem dreiviertel Jahr zum Nachteil des Vermieters beschlagnahmt werden durfte.