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Tag Archive: Rechtsanwalt Köln Mieterschutz

  1. Mietrecht: Kündigung und Räumung bei unberechtigter Mietminderung

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    Bundesgerichtshof, 11.07.2012, Az.: VIII ZR 138/11

    Gem. § 536 BGB ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache aufgrund eines Mangels derselben aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit.

    Die Mietminderung tritt somit automatisch ein, ohne dass sich der Mieter darauf berufen muss.

    Für den Mangel, also die nachteilige Abweichung der Ist- von der Soll -Beschaffenheit, trifft den Vermieter dabei quasi eine „Garantiehaftung“, so dass ein Verschulden des Vermieters nicht erforderlich ist.

    Die Mietminderung ist allerdings ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietverhältnisses kannte, diesen aber nicht rechtzeitig dem Vermieter gemeldet hat, oder den Mangel selbst verursacht oder verschuldet hat.

    Eine Mietminderung in Höhe von 100% tritt nur bei völliger Beseitigung der Gebrauchsfähigkeit und nur für deren Dauer ein.

    Verschiedene Schritte zu Mietminderung durch Mieter

    In der oben genannten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof darüber entschieden, ob dem Mieter auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands gekündigt werden kann, wenn dieser die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Beklagten waren Mieter, Kläger waren Vermieter eines Hauses

    Die Beklagten waren Mieter eines Einfamilienhauses der Kläger. Im Dezember 2008 teilten die Beklagten den Klägern mit, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würden.

    Vermieter waren der Ansicht, dass die Mieter wegen falschen Heiz- und Lüftungsverhaltens Schimmel verursacht hatten

    Anlässlich eines Ortstermins im Dezember 2008 brachten die Kläger gegenüber den Beklagten zum Ausdruck, dass ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten dafür verantwortlich sei. Diese Vermutung äußerten die Kläger insbesondere deshalb, weil sich in dem Raum zwei Aquarien sowie eine Terrarium mit Schlangen befanden.

    Dennoch minderten die Beklagten die vertraglich vereinbarte Bruttomiete in Höhe von 1.550 € pro Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 310 € (20 %).

    Mit Schriftsatz vom 7. Januar 2010 kündigten die Kläger daraufhin das Mietverhältnis wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands in Höhe von 3.410 € fristlos.

    Nach Kündigung verklagten die Vermieter auf Zahlung und Räumung

    Mit ihrer Klage verlangten die Kläger Zahlung des bis Januar 2010 aufgelaufenen Mietrückstands nebst Zinsen sowie die Räumung des Hauses.

    Das Amtsgericht verneinte nach Einholung eines Sachverständigengutachtens mit Urteil vom 27. Mai 2010 einen zur Minderung berechtigenden Mangel und gab der Klage in vollem Umfang statt.

    Die Beklagten glichen daraufhin im Juni 2010 den für die Monate Februar 2010 bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand aus und zahlten ab Juli 2010 unter Vorbehalt wieder die volle Miete. Während des Berufungsverfahrens glichen die Beklagten im Februar 2011 den zu diesem Zeitpunkt noch offenen Mietrückstand vollständig aus.

    Berufungsgericht hatte die Klage hinsichtlich der Räumung abgewiesen

    Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Beklagten – nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 3.410 € übereinstimmend für erledigt erklärt hatten – zur Zahlung von Zinsen verurteilt und die Klage hinsichtlich der Räumung abgewiesen.

    Bei der Begründung hat es darauf abgestellt, dass die Beklagten kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete treffe und sie sämtliche Rückstände im Februar 2011 ausgeglichen hätten.

    Hiergegen legten die Kläger Revision ein.

    Urteil des Bundesgerichtshofes

    Bundesgerichtshof sah Räumungsanspruch als gegeben an

    Der Bundesgerichtshof folgte der Ansicht der Kläger. Nach Ansicht des BGH habe auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last falle.

    Dies sei der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB.

    Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters bestehe auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätze.

    Bei Zweifel solle der Mieter die Miete unter Vorbehalt zahlen und selbst einklagen

    Der Mieter könne bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibe, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.

    Im vorliegenden Fall könne der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Beklagten verneint werden.

    Den Beklagten müsse sich die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedinge und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren.

    Die Mietrückstände seien erst im Februar 2011 vollständig ausgeglichen worden. Da diese Zahlung nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgt sei, ließe sie die Wirksamkeit der Kündigung vom 7. Januar 2010 unberührt, so dass die Beklagten zur Räumung verpflichtet seien.

    Quelle: Bundesgerichtshof

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Die Vereinbarung einer prozentualen Mieterhöhung in Staffelmietverträgen führt nicht zwingend zur Gesamtunwirksamkeit

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    Bundesgerichtshof, 15.02.2012, Az.: XIII ZR 197/11

    Bei einem Staffelmietvertrag legen die Vertragsparteien (Mieter und Vermieter) die Höhe der Miete für einen bestimmten Zeitraum fest.

    Diese Vertragskonstellation ist insbesondere für Vermieter interessant, da Mieterhöhungen bei „normalen Mietverträgen“ nur unter engen Voraussetzungen möglich sind.

    Staffelmietverträge können sowohl für preisfreie Wohnungen als auch für preisgebundene (z. B. Sozialwohnungen) vereinbart werden.

    Gesetzlich geregelt ist die Staffelmiete in § 557a BGB:

    (1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).

    (2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.

    (3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.

    (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

    Gerade § 557a Abs. 1 BGB ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen da Vertragsparteien oftmals nicht oder nur unzureichend die gesetzliche Vorgabe ordnungsgemäß umsetzen, dass in dem Mietvertrag die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen ist.

    In dem oben genannten Fall hatte der Bundesgerichtshof nun darüber zu entscheiden, ob eine Klausel, die für das Weiterbestehen eines Mietzeitraumes eine lediglich prozentuale Steigerung auswies, bestand hatte.

    Sachverhalt: Der Kläger (Vermieter) vereinbarte mit den Beklagten (Mieter) einen Staffelmietvertrag über Wohnraum, in welchem folgende Klausel vereinbart wurde: „Es wird eine Staffelmiete vereinbart, die Miete staffelt sich jährlich um 3 %, siehe Rückseite der Hausordnung.“

    Auf der Rückseite dieser Hausordnung war in einer Tabelle für die ersten zehn Jahre des Mietverhältnisses jeweils ein Geldbetrag für die jährlich gestaffelte Miete ausgewiesen.

    Unter dieser Ausweisung folgte noch eine weitere Vereinbarung: „Bei Weiterbestehen des Mietverhältnisses nach dem 31.08.2013 staffelt sich die Miete weiterhin um jährlich 3 %.“

    Da sich die Mieter weigerten, die Mieterhöhungen nach dem Staffelmietvertrag zu zahlen, klagte der Vermieter offene Mietforderungen ein und berief sich dabei auf den Staffelmietvertrag.

    Das zunächst angerufene Amtsgericht gab der Klage nur teilweise statt. Das mit der Berufung angerufene Landgericht entschied, dass die Vereinbarung der Staffelmiete im Mietvertrag für die ersten zehn Jahre wirksam war und verpflichtete die Beklagten somit zur Zahlung.

    Gegen dieses Urteil legten die Beklagten Revision zum Bundesgerichtshof ein mit der Begründung, dass der Staffelmietvertrag aufgrund der unzulässigen Vereinbarung eines Prozentsatzes nach den ersten zehn Jahren insgesamt nichtig sei.

    Bundesgerichtshof: Der BGH folgte dieser Ansicht nicht und wies die Revision der beklagten Mieter zurück.

    Zwar urteilten die Richter, dass hier ein Verstoß gegen § 557a Abs. 1 BGB vorgelegen habe, da die jeweilige Mieterhöhung nach den ersten 10 Jahren entgegen § 557a Abs. 1 BGB. in einem Prozentbetrag und nicht in einem Geldbetrag ausgewiesen wurde.

    Die daraus resultierende Teilunwirksamkeit der mietvertraglichen Vereinbarung habe hier aber nicht auch gleichzeitig die Unwirksamkeit des gesamten Staffelmietvertrages zur Folge.

    Denn grundsätzlich sei hier davon auszugehen gewesen, dass die Parteien nicht von einer jährlichen Staffelung insgesamt abgesehen hätten.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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  3. Mietrecht: Kein Verzug des Mieters wenn dieser nach fehlender Anzeige eines Eigentümerwechsels an die falsche Person leistet

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    Amtsgericht Gelsenkirchen, 07.11.2011, Az.: 3a C 299/11

    Kauf bricht Miete nicht (§ 566 BGB). Dieser Grundsatz gilt im deutschen Mietrecht und hat zur Folge, dass der Erwerber eines Grundstücks bzw. eines Mietshauses mit dem Erwerb des Eigentums an die Stelle des Vermieters im Hinblick auf die bestehenden Mietverträge tritt.

    Selbst wenn der Mieter Anhaltspunkte für den Eigentumserwerb hat, ist dieser gesetzlich nicht verpflichtet, selbst die Eigentumsverhältnisse zu überprüfen, um den Mietzins auch tatsächlich an den richtigen Eigentümer zu leisten.

    Hinsichtlich der Anzeigepflicht des Eigentumsüberganges regelt § 566e BGB:

    Teilt der Vermieter dem Mieter mit, dass er das Eigentum an dem vermieteten Wohnraum auf einen Dritten übertragen hat, so muss er in Ansehung der Mietforderung dem Mieter gegenüber die mitgeteilte Übertragung gegen sich gelten lassen, auch wenn sie nicht erfolgt oder nicht wirksam ist.

    Die Mitteilung kann nur mit Zustimmung desjenigen zurückgenommen werden, der als der neue Eigentümer bezeichnet worden ist.

    In dem oben genannten Fall hatte das AG Gelsenkirchen nun darüber zu entscheiden, ob ein Mieter wegen ausstehender Mietzahlungen in Verzug kam, obwohl ihm weder vom früheren Eigentümer noch vom neuen Eigentümer der Wechsel des Eigentums angezeigt worden war.

    Sachverhalt: Die Beklagte hatte einen Mietvertrag mit dem ehemaligen Eigentümer der Wohnung geschlossen.
    Als die Beklagte von dem Wechsel des Eigentums erfahren hatte, zahlte sie den Mietzins erst an die Klägerin und später nach Zweifeln an der Eigentümereigenschaft der Klägerin an den WEG-Verwalter.

    Nach Aufforderung wies die Klägerin der Beklagten gegenüber ihr Eigentum durch einen Handelsregisterauszug nach.

    In der Folge kündigte die Klägerin der Beklagten wegen zwei fehlender Monatsmieten und klagte auf Räumung.

    Amtsgericht Gelsenkirchen: Das Amtsgericht folgte der Ansicht der Beklagten und stellte fest, dass sich die Beklagte nicht im Verzug befunden habe, da es Aufgabe des alten Eigentümers sei, den Mieter über den Eigentümerwechsel zu informieren.

    Die Beklagte habe indes alles versucht, den Eigentümerwechsel aufzuklären, während die Klägerin den Nachweis schuldig geblieben sei.

    Die bereits geleisteten Zahlungen an die Klägerin hätten nichts daran geändert, da die Beklagte Gewissheit über die Person ihres Vermieters haben müsse.

    Quelle: Amtsgericht Gelsenkirchen

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  4. Mietrecht: Das WEG Recht verpflichtet Eigentümer nicht, die Barrierefreiheit eines Treppenhauses wegen eines gehbehinderten Eigentümers zu finanzieren.

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    Landgericht Köln, 30.06.2011, Az.: 29 S 246/10

    Das WEG-Recht (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz) befasst sich mit den Rechten und Pflichten von Mitgliedern einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern bzw. der Begründung von Wohnungseigentum innerhalb einer solchen Gemeinschaft.

    Typische Bereiche, die der Regelung durch das WEG unterliegen sind zum Beispiel:

    • Rechte und Pflichten der Hausverwaltung sowie deren Haftung.
    • Erwerb und Veräußerung von Eigentumswohnungen.
    • Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft
    • Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander und im Verhältnis zu Dritten.

    Insbesondere Streitigkeiten darüber, ob bestimmte bauliche Maßnahmen, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßahmen am gemeinschaftlichen Eigentum durchgeführt oder nicht durchgeführt werden müssen, sind immer wieder Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen.

    Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung werden gem. § 21 Abs. 3, 4 und 5 Nr. 2 WEG im Wege des Mehrheitsbeschlusses gefasst.

    In § 22 Abs. 1 WEG sind die Voraussetzungen der baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums näher ausgestaltet.

    Als weitere Maßnahme hält das WEG die sogenannte mietrechtliche Modernisierung gem. § 22 Abs. 2 WEG bereit. Danach sollen bauliche Maßnahmen, die ohne konkret vorhandenen Instandsetzungsbedarf eine Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik, eine Erhöhung des Gebrauchswerts, eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse oder eine Einsparung von Wasser oder Energie bewirken, gem. § 22 Abs. 2 WEG mit sog. doppelt qualifizierter Mehrheit (Beschluss mit mindestens 75% aller Stimmen sowie mehr als 50% der Miteigentumsanteile) beschlossen werden können, sofern die Eigenart der Wohnanlage nicht verändert oder ein Wohnungseigentümer nicht unbillig benachteiligt wird.

    In § 22 Abs. 3 WEG wiederum ist seit der Erneuerung des WEG-Rechts im Jahre 2007 die modernisierende Instandsetzung geregelt. Liegt demgemäß ein Instandsetzungsbedarf vor, können die Eigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen, dass anstelle der Wiederherstellung des bisherigen Zustands eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt wird, wenn diese wirtschaftlich sinnvoll ist.

    Die oben genannte Entscheidung hatte nun die Frage zum Gegenstand, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft von einem gehbehinderten Wohnungseigentümer verpflichtet werden konnte, wegen dessen Gehbehinderung eine Barrierefreiheit im Treppenhaus und der Garage durch den Einbau von Handläufen etc. herzustellen.

    Sachverhalt: Die Parteien waren Eigentümer einer WEG. Die Kläger waren hoch betagt und der klagende Ehemann zudem gehbehindert. Daher begehrten sie von der Gemeinschaft den Einbau von Handläufen im Treppenhaus und der Garage unter dem Gesichtspunkt der Herstellung von Barrierefreiheit.

    Mit ihrer Klage vor dem Amtsgericht hatten die Kläger zunächst den Beschluss angefochten, mit welchem ihre dahingehenden Tagesordnungspunkte in der relevanten Eigentümerversammlung abgesetzt wurden.

    Darüber hinaus hatten die Kläger vor dem Amtsgericht Verpflichtungsanträge dahingehend gestellt, die anderen Eigentümer zum Beschluss zu verpflichten, die entsprechenden Maßnahmen auf Kosten der Gemeinschaft durchzuführen.

    Das Amtsgericht wies die Klage ab und führte dazu aus, dass die Kläger die entsprechenden baulichen Maßnahmen nach § 22 Abs. 1 WEG nicht verlangen konnten.

    Hiergegen wandten sich die Kläger mit ihrer Berufung und machten geltend, dass ihr gesundheitlicher Zustand so schlecht sei, dass sie einen Handlauf auch auf einem Zwischenpodest und entlang einer Rampe bräuchten.

    Die Beklagten beriefen sich darauf, dass ein Bedürfnis für einen Handlauf entlang der Wand des Hausflurs auf dem ebenen Treppenpodest nicht erkennbar sei. Schließlich sei die Rampe in der Tiefgarage kein Weg zum Begehen, sondern nur ein Fluchtweg. Auch sei die Rampe zu schmal, um dort noch ein Geländer anzubringen.

    Darüber hinaus würden die Grundsätze der Barrierefreiheit keine Verpflichtung dahingehend bedeuten, dass die Gemeinschaft die Kosten tragen müsse.

    Landgericht Köln: Das LG Köln folgte der Ansicht des Amtsgericht sowie der Beklagten. Ein Anspruch der Kläger auf Zustimmung, dass der Handlauf auf Kosten der Gemeinschaft errichtet wird, bestünde nicht.

    Das Amtsgericht habe zu Recht darauf abgestellt, dass es sich hier um eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG handele und nicht um eine Reparatur oder Modernisierung.

    Eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung der Gemeinschaft zur Errichtung eines derartigen Handlaufes bestünde insofern nicht.

    Auch unter dem Gesichtspunkt der Barrierefreiheit bestünde kein Anspruch der Kläger gegen die anderen Eigentümer. Denn auch wenn man davon ausginge, dass das aus Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG fließende Gestaltungsrecht der anderen Miteigentümer im Lichte der Bedeutung des Art. 3 Abs. 3 Satz. 2 GG (Verbot der Benachteiligung Behinderter) auszulegen sei, so ergebe sich hieraus zunächst nur eine Verpflichtung der anderen Eigentümer, die begehrte Maßnahme zur Herstellung des barrierefreien Zuganges zu genehmigen.

    Die anderen Eigentümer seien nicht verpflichtet, sich auch an den Kosten der baulichen Veränderung zu beteiligen, da die Baumaßnahme eigennützig im Interesse des Veränderungswilligen sei.

    Quelle: Landgericht Köln

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