Schadensersatz bei zerstörter Mietwohnung Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Schadensersatz bei zerstörter Mietwohnung

  1. Mietrecht: Mieter muss weder für unbrauchbare Wohnung noch für Ersatzwohnung zahlen

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    LG Berlin, Urteil vom 25.03.2021 – 67 S 336/20

    Ist eine Wohnung mit einem Mangel behaftet kann der Mieter die Miete in angemessener Höhe mindern, solange der Mangel vorhanden ist. Wenn die Wohnung unbewohnbar ist und der Mieter gar nicht mehr in der Wohnung wohnen kann, kann der Mieter die Miete sogar vollständig mindern, das heisst, er braucht überhaupt keine Miete mehr zu zahlen.

    Dies gilt aber meistens dann nicht, wenn der Vermieter dem Mieter eine gleichwertige Ersatzwohnung zur Verfügung stellt. Dann kann das Minderungsrecht des Mieters vollständig ausgeschlossen sein. Stellt der Vermieter dem Mieter allerdings eine nicht gleichwertige Ersatzwohnung zur Verfügung und vergisst auch noch eine richtige vertragliche Regelung dahingehend zu dokumentieren, kann dies dazu führen, dass der Mieter überhaupt keinen Mietzins zahlen muss. Um einen solchen Fall handelt es sich hier.

    Sachverhalt

    Wohnung war aufgrund eines Wasserschadens und der anschließenden Sanierung unbewohnbar

    Kläger in diesem Fall ist der Vermieter, Beklagter war der Mieter. Der Beklagte hatte von dem Kläger eine Wohnung gemietet (im Folgenden „Hauptwohnung„). Wegen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen war diese Wohnung unbewohnbar.

    Vermieter stellt Mieter kleine Ersatzwohnung zur Verfügung

    Der Kläger stellte dem Beklagten eine Wohnung in einem Seitenflügel für die Zeit zwischen Mai 2019 und Januar 2020 zur Verfügung (im Folgenden „Umsetzwohnung„). Der Beklagte zahlte während dieser Zeit weder Mietzins für die Hauptwohnung noch für die Umsetzwohnung. Daraufhin kündigte der Kläger dem Beklagten und verklagte diesen auf Herausgabe der Hauptwohnung, hilfsweise auf Zahlung einer Miete/Nutzungsentschädigung in Höhe von 15.480,00 EUR für die Umsetzwohnung.

    Amtsgericht weist Klage ab, Kläger legt Berufung ein

    Das zunächst angerufene Amtsgericht wies die Klage ab. Die Hauptwohnung sei unbewohnbar gewesen. Es habe keine vertragliche Abrede hinsichtlich der Umsetzwohnung gegeben, schon wegen fehlender Vergleichbarkeit der Wohnungen sei keine Nutzungsentschädigung geschuldet. Gegen diese Entscheidung reichte der Kläger Berufung zum Landgericht Berlin ein.

    Entscheidung des Landgerichts Berlin

    Auch das Landgericht Berlin folgte der Entscheidung des Amtsgerichts Berlin. Der Kläger habe gegenüber dem Beklagten weder Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Hauptwohnung noch auf Zahlung für eine oder gar beide der streitgegenständlichen Wohnungen zu.

    Auch das Landgericht sieht keinen Räumungsanspruch

    Der geltend gemachte Räumungsanspruch sei somit unbegründet, da die Voraussetzungen der §§ 985, 546 Abs. 1 BGB mangels Beendigung des Mietverhältnisses nicht erfüllt seien. Die streitgegenständlichen Kündigungen hätten das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die Hauptwohnung nicht gemäß den §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB beendet.

    Die Beklagten seien nicht mit Mietzahlungen in Verzug gewesen. Von Mai 2019 bis zum 19. Februar 2020 seien sie von der Entrichtung der Miete für die Hauptwohnung nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vollständig befreit gewesen, da die Mietsache wegen der in diesem Zeitraum aufgrund der sich an den Wasserschaden anschließenden Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten unbewohnbar gewesen sei. Der Kläger habe dem Beklagten noch nicht einmal die Wiederherstellung der Nutzbarkeit der Hauptwohnung mitgeteilt.

    Der Minderung stünde auch nicht entgegen, dass der Kläger den Beklagten für die Zeit des Wegfalls der Gebrauchstauglichkeit der Hauptwohnung eine Umsetzwohnung zur Verfügung gestellt habe.

    Da die Ersatzwohnung nicht vergleichbar ist, muss der Mieter auch keine Miete zahlen

    Soweit sich der Kläger darauf beruft, mit den Beklagten im Rahmen des Angebots der Umsetzwohnung eine diesbezügliche Vereinbarung im Sinne einer Vertragsänderung durch vorübergehenden Austausch des Mietobjekts – gegebenenfalls auch verbunden mit einer abweichenden Mietzinsabrede – getroffen zu haben, fehle es bereits an hinreichend substantiiertem Vortrag zum Zustandekommen und dem  Inhalt einer derartigen Abrede. Der Kläger trage trotz des Bestreitens des Beklagten und ungeachtet der diesbezüglichen Beanstandungen des Amtsgerichts auch weiterhin nicht konkret zu den Einzelheiten der behaupteten Vereinbarung vor.

    Es könne in diesem Zusammenhang auch dahinstehen, ob zumindest das Vorbringen des Klägers, den Beklagten vor Bezug der Ausweichwohnung „unmissverständlich“ die von den Vormietern entrichtete Miete mitgeteilt und sie darauf hingewiesen zu haben, „dass diese nunmehr von den Beklagten für die Nutzung der (Ausweich-)Wohnung zu zahlen wäre„, trotz des Widerspruchs zur sonstigen Schilderung der von ihm behaupteten Abrede hinreichend substantiiert und gegebenenfalls auch schlüssig sei. Denn jedenfalls habe Kläger dieses Vorbringen nicht beweisen können.

    Die Annahme einer stillschweigenden Vereinbarung und einer darauf beruhenden Befugnis des Klägers, für die Zeit des Wegfalls der Gebrauchstauglichkeit die geschuldete Leistung durch das Angebot der Umsetzwohnung mit der Folge des Entfallens des Minderungsrechts zu erbringen, lasse sich aus § 536 BGB nicht ableiten. Sie wäre – womöglich im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung – allenfalls dann gerechtfertigt, wenn der Kläger eine mit der vermieteten Wohnung vergleichbare und gleichwertige Wohnung zur Verfügung gestellt hätte (vgl. dazu LG Berlin, Urt. v. 8. Juli 2020 – 65 S 232/19, GE 2020, 1560; AG Hamburg, Urt. v. 27. August 2014 – 41 C 14/14, WuM 2014, 718; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB, § 536 Rz. 186a; a.A. Horst, NZM 1999, 193, 194). Daran indes fehle es bereits mit Blick auf die deutlich geringere Größe der Umsetzwohnung (allenfalls 90 qm statt 130 qm), ihre minderwertige Ausstattung und Beschaffenheit (unter anderem Schimmelerscheinungen, stark verschmutzter Herd). Einem Wegfall des Minderungsrechts aufgrund stillschweigender Ersetzungsbefugnis stünde außerdem entgegen, dass die Nutzung der Ersatzwohnung mit erheblichen Einschränkungen für den Beklagten verbunden war (vgl. LG Berlin, a.a.O.). Nach ihrem unwidersprochen gebliebenen Vorbringen seien die Beklagten schon gehindert gewesen, mit ihrem Mobiliar vollständig in die Umsetzwohnung umzuziehen, da ein Teil der Möbel wegen des zu engen Treppenhauses nicht von der Haupt- in die Umsetzwohnung zu transportieren gewesen sei. Davon ausgehend könne dahinstehen, ob dem rechtsgeschäftlichen Wegfall des Minderungsrechts nicht ohnehin die §§ 536 Abs. 4, 555a Abs. 4, 555d Abs. 7 BGB entgegen gestanden habe (vgl. dazu LG Berlin, a.a.O.; LG München Urt. v. 9. Dezember 2011 – 14 S 9823/11, BeckRS 2011, 29380 Tz. 27 ff.; Häublein, in: MüKoBGB, 8. Aufl. 2020, BGB § 536 Rz. 50).

    Das Berufen auf eine vollständige Minderung als Folge der Unbewohnbarkeit der Hauptwohnung sei im hier gegebenen Fall der fehlenden Einigung über die Entgeltlichkeit der Überlassung der Umsetzwohnung schließlich auch nicht treuwidrig (§ 242 BGB). Dem stünde bereits die fehlende Gleichwertigkeit der allenfalls behelfsmäßigen Umsetzwohnung entgegen. Das entspreche im Ergebnis auch der gesetzlichen Wertung der §§ 555a Abs. 3 Satz 1, 555d Abs. 6 BGB.

    Davon ausgehend seien die Beklagten auch nicht gemäß § 535 Abs. 2 BGB oder aus sonstigen Rechtsgründen zur Zahlung eines Mietzinses für die Hauptwohnung verpflichtet gewesen.

    Gemessen an den vorherigen Ausführungen sei die Berufung ebenso ohne Erfolg, soweit sie sich gegen die Abweisung des auf Zahlung von Miete für die Umsetzwohnung gerichteten Hilfsantrags gerichtet habe. Auch insoweit fehle es an einer ausdrücklichen Vereinbarung über die Einzelheiten des Vertrages (essentialia negotii), insbesondere über die Entgeltlichkeit der Nutzung. Die Parteien hätten auch keine konkludente Einigung erzielt. Für letztere reichte der bloße Bezug der Ausweichwohnung durch die Beklagte im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB nicht aus. Sie hätte jedenfalls die Gleichwertigkeit von Haupt- und Umsetzwohnung vorausgesetzt. An dieser indes fehlte es aus obigen Erwägungen.

    Quelle: Landgericht Berlin

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Gewerbemietrecht: Rückgabeverpflichtung des Mieters im bezugsfertigen Zustand, sowie fiktive Schadensberechnung und nachträgliche Umsatzsteuer

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    Oberlandesgericht Koblenz, 22.06.2017, Az.: 1 U 1155/16

    Ein Schadensersatz wegen der nicht vertragsgemäßen Rückgabe der Mietsache durch den Mieter kann sowohl durch fiktive Schadensberechnung, als auch durch konkrete Schadensberechnung geltend gemacht werden. Eine fiktive Schadensberechnung erfolgt durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Diese wird zumeist verwendet, sofern keine tatsächliche Reparatur erfolgen soll. Zu beachten ist jedoch, dass im Gutachten enthaltene Steuern nicht mitberücksichtigt werden können. Die konkrete Schadensberechnung ist hingegen die tatsächliche Rechnungshöhe, welche gegenüber der anderen Partei beansprucht wird. Eine Kombination aus fiktiver und konkreter Schadensabrechnung ist jedoch unzulässig.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Der Kläger als Vermieter verlangte Schadensersatz wegen Mitnahme von Gegenständen und Mängeln

    Der Kläger begehrt von der Beklagten nach Beendigung des Mietverhältnisses die Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 14.432,50 EUR (Schadensschätzung durch Sachverständigen), wegen der Mitnahme der Heiztherme, der Mitnahme von Heizkörpern und Lampen, nicht bodengleich verschlossener Wasserleitungen, nicht geschlossener Lampenausschnitte und Dübellöcher, nicht entfernter Werbung, fehlender Rolladenbänder, eines funktionslosen Rolladenbandes, nicht entfernter Dichtungsmasse (Silikon, PU-Schaum), sowie hinterlassenem Abfall und Dreck.

    Kläger klagte auf Feststellung, dass Mieter auf Reparaturarbeiten auch Umsatzsteuer zahlen müsse

    Im Weiteren beantragt er die Feststellung, dass die Beklagte im Fall der Durchführung der Reparaturarbeiten auch verpflichtet wird, die anfallenden Umsatzsteuern zu zahlen. Letztlich forderte der Kläger noch die vorgerichtlichen Anwaltsgebühren in Höhe von 1.100,50 EUR nebst Zinsen bei einem zugrunde gelegten Streitwert von 17.174,68 EUR.

    Das erstinstanzliche Landgericht folgte der Ansicht des Klägers weitestgehend

    Das Landgericht hat dem Kläger Schadensersatz in Höhe von 5.870,00 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.8.2015 (Zeitpunkt der Rechtshängigkeit) zugesprochen und bezogen hierauf die Verpflichtung der Beklagten festgestellt, bei tatsächlicher Durchführung der Reparaturen die anfallende Umsatzsteuer zu zahlen, sowie, ausgehend von diesem Betrag, vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 650,34 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 13.8.2015 (Zeitpunkt der Rechtshängigkeit) zu erstatten. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen.

    Das Landgericht begründet dies damit, dass die Beklagte durch ihr Verhalten beim Auszug bezogen auf den Zustand der Räumlichkeiten die vertraglich geschuldete Rückgabepflicht, sowie vertragliche Nebenpflichten verletzt habe. Dies begründe den zugesprochenen Schadensersatz.

    Die Beklagte legte gegen dieses Urteil Berufung ein und begehrt die vollständige Klageabweisung. Hierzu behauptet sie unter anderem, dass sie bestimmte Gegenstände, wie Heizkörper und Heiztherme nicht angeschafft hätte, sofern ihr bekannt gewesen wäre, dass das Mietverhältnis vor Ablauf von 10 Jahren beendet werde.

    Berufungsurteil des Oberlandesgerichts Koblenz

    Berufungsgericht sah ebenfalls Schadensersatzanspruch des Vermieterin mit Umsatzsteuer

    Die Berufung ist nach Ansicht des OLG Koblenz zwar zulässig aber unbegründet. Das Landgericht habe zutreffend die Schadensersatzpflicht der Beklagten wegen Verletzung von vertraglichen Haupt- und Nebenpflichten angenommen.

    Das Berufungsgericht legt zunächst dar, dass eine im Mietvertrag festgelegte Laufzeit nicht die Annahme begründe, dass der Mietvertrag tatsächlich erst zu diesem Zeitpunkt beendet werde, da immer die Möglichkeit der Kündigung aus wichtigem Grund (außerordentliche Kündigung) bestehe.

    Im Weiteren stelle die Anschaffung neuer Heizkörper und einer neuen Therme lediglich eine vom Kläger nicht zu beeinflussende Kalkulation der Beklagten dar unter welcher der Kläger nicht leiden könne. Daher sei die Entfernung unzulässig gewesen.

    Im Weitern führt das Gericht aus, dass die Beklagte laut Mietvertrag verpflichtet gewesen sei, die Mieträume in einem bezugsfertigen Zustand zu übergeben. Bezugsfertig bedeute, dass der Mieter die Räume in einem Erhaltungszustand zurückgibt, der es dem Vermieter ermöglicht, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten vertragsgemäßen Zustand zu überlassen (vgl. BGH, Urt. v. 12.03.2014 – XII 108/13). Die vorgenannte Klausel sei grundsätzlich wirksam, da der Beklagte hierdurch nicht unangemessen benachteiligt werde. Die Klausel würde unter den Anforderungen an umfassende Schönheitsreparaturen bleiben und sei daher milder. Hieran ändere sich auch nichts, wenn der Mieter bereits bei Einzug verpflichtet gewesen sei Gebrauchsspuren zu beseitigen, sofern er hierfür einen ordnungsgemäßen Ausgleich, wie Erlass der ersten zwei Monatsmieten erhielte.

    Im Hinblick auf die erforderliche bezugsfertige Übergabe durch die Beklagte, sei diese verpflichtet gewesen, die durch den Kläger angezeigten Mängel, wie die noch vorhandene Werbung oder die offenen Lampen- und Dübellöcher, zu beseitigen. Der zugesprochene Schadensersatz entspreche der Kostenschätzung eines Sachverständigen und daher bestünden hiergegen keine Bedenken, insbesondere sei die Berechnung schlüssig und nachvollziehbar.

    Schadensersatzpflicht der Beklagten umfasse auch die Zahlung der Umsatzssteuer

    Letztlich legt das Berufungsgericht dar, dass sich die Schadensersatzpflicht der Beklagten für den Fall, dass tatsächlich Reparaturarbeiten zur Beseitigung der von der Beklagten hinterlassenen Beschädigungen durchgeführt werden, auch auf die Erstattung der insoweit anfallenden Umsatzsteuer erstrecke. Der Kläger solle nicht um den Ersatz der Umsatzsteuer gebracht werden, die entstanden sei um den Zustand wiederherzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtete Umstand nicht eingetreten wäre (vgl. § 249 Abs. 1 S. 2 BGB). Jedoch sei die Umsatzsteuer auf den Betrag begrenzt, der durch die fiktive Schadensberechnung festgelegt wurde. Möchte der Kläger eine höhere Umsatzsteuer erhalten, müsse er insgesamt auf die konkrete Schadensgeltendmachung umstellen. Eine Kombination aus fiktiver und konkreter Schadensberechnung sei nicht möglich.

    Quelle: Oberlandesgericht Koblenz

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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