Mietrecht: Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die notwendigen Versorgungsanschlüsse zur Verfügung zu stellen

Oberlandesgericht Karlsruhe, 15.05.2014, Az.: 12 U 170/13

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten. Zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört u. a., dass die Mieträume auch mit den erforderlichen Medien versorgt werden bzw. werden können. Der Vermieter hat dafür Sorge zu tragen und die erforderliche Versorgung sicherzustellen. Unterlässt er dies, macht er sich unter Umständen schadensersatzpflichtig.

Besondere Probleme können sich dann ergeben, wenn ein einheitliches Grundstück, auf dem sich vermietete Räume befinden, aufgeteilt wird und der über die nötigen Versorgungsleitungen verfügende Teil veräußert wird. Dann stellt sich für den Mieter die Frage, wer nun für die Versorgung verantwortlich ist. Für den Erwerber ist fraglich, ob er die Nutzung der auf seinem Grundstück liegenden Anschlüsse gestatten und dulden muss.

In dem oben genannten Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe hatte dieses darüber zu entscheiden, ob ein Anspruch auf Wasser- und Stromversorgung des Mieters von Gewerberäumen gegen den Eigentümer eines Nachbargrundstückes bestand.

Sachverhalt des Gerichtsverfahrens

Vermieter kappt gewerblichem Mieter Strom- und Wasseranschlüsse

Die Verfügungsklägerin nahm den Verfügungsbeklagten im einstweiligen Verfügungsverfahren auf Sicherstellung der Wasser- und Stromversorgung der von der Verfügungsklägerin gemieteten Gewerberäume in Anspruch.

Die Verfügungsklägerin war Mieterin der Gewerberäumlichkeiten aufgrund eines Mietvertrages vom 13.10.2011, in denen sich ihre Produktionsräume für Fleischverarbeitung und ihre Büroräume befanden.

Der Verfügungsbeklagte war der Eigentümer des Nachbargrundstücks. Die beiden Grundstücke bildeten vor der Veräußerung an den Verfügungsbeklagten eine Einheit und verfügten daher nicht über eine eigenständige Versorgung mit Gas, Wasser und Strom.

Die Versorgung war vielmehr über das Grundstück des Verfügungsbeklagten gewährleistet, über welches die Versorgungsleitungen verliefen. Die Hauptanschlüsse für die Versorgung der Mieträumlichkeiten mit Strom und Wasser befanden sich in dem Gebäude auf dem Grundstück des Verfügungsbeklagten.

Im notariellen Kaufvertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Verfügungsbeklagten war vereinbart, dass der Verkäufer verpflichtet war, ab dem 01.07.2013 das nicht verkaufte Restgrundstück mit Gas und Wasser über eigene Anschlüsse zu versorgen, welche der Verkäufer auf eigene Kosten herzustellen hatte.

Nach gescheiterten Verhandlungen bezüglich des Erwerbs weiterer Teilflächen durch den  Verfügungsbeklagten, kündigte dieser die Versorgungseinstellung zum 02.09.2013 an. Eine Unterbrechung der Stromzufuhr für eine Dauer von 2 Stunden erfolgte am 03.09.2013.

Unterbrechung der Wasserversorgung hat Produktionsunterbrechung beim Mieter zur Folge

Eine Unterbrechung der Wasserversorgung hatte bei der Verfügungsklägerin eine Produktionsunterbrechung zur Folge, da aufgrund der erforderlichen Hygienemaßnahmen ohne Wasser eine Produktion nicht möglich war. Ein – nicht nur kurzfristiges – Abstellen des Stromes führt zur Unbrauchbarkeit des in den Kühlräumen der Verfügungsklägerin eingelagerten Fleischs.

Im Rahmen des einstweiligen Rechtschutzes wurde am 03.09.2013 angeordnet, dass die Wasserversorgung für die Gewerberäume wieder herzustellen sei. Dem Verfügungsbeklagten wurde ferner untersagt, die Wasser- und Stromversorgung in den streitgegenständlichen Räumlichkeiten zu beinträchtigen.

Die zunächst angeordnete Unterlassungsverfügung wurde durch das Landgericht wieder aufgehoben

Auf den Widerspruch des Verfügungsbeklagtens hin hob das Landgericht die einstweilige Verfügung vom 03.09.2013 auf und wies den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurück.

Mieter wendet sich daraufhin mit Berufung zum, Oberlandesgericht Karlsruhe

Hiergegen richtet sich die Berufung der Verfügungsklägerin zum Oberlandesgericht Karlsruhe, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren weiterverfolgte.

Beschluss des Oberlandesgerichts Karlsruhe

Das Oberlandesgericht Karlsruhe bestätigte nun die Entscheidung der Vorinstanz. Zu Recht sei das Landgericht davon ausgegangen, dass der Verfügungsklägerin ein Anspruch gegen den Verfügungsbeklagten, die bestehende Wasser- und Stromversorgung der von der Verfügungsklägerin gemieteten Gewerberäume aufrecht zu erhalten, nicht zustehe.

Ein Verfügungsanspruch ergebe sich entgegen der Ansicht der Verfügungsklägerin nicht aus §§ 535 Abs. 1, 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 S. 1 BGB. Mit dem Verfügungsbeklagten sei kein Mietvertrag abgeschlossen worden. Die Veräußerung einer Teilfläche an diesen führe nicht zu dessen Eintritt in das Mietverhältnis. Veräußert sei nämlich lediglich ein Grundstücksteil, auf dem sich die Mieträume gerade nicht befinden.

Es könne dahin stehen, ob der Verfügungsbeklagte den Erwerb der weiteren Teilfläche beabsichtige. Selbst wenn dies der Fall sein sollte, führe dies nicht zu einer Verpflichtung des Verfügungsbeklagten zur Gewährleistung der Strom- und Wasserversorgung der Gewerberäume bereits zum jetzigen Zeitpunkt.

Die vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Veräußerern und dem Verfügungsbeklagten zur Versorgungsumstellung seien nicht zur Lasten der Verfügungsklägerin erfolgt und hätten nicht zu einer Umgehung des Grundsatzes „Kauf bricht nicht Miete“ geführt. Ein rechtlich unzulässiger Vertrag zu Lasten Dritter liege nicht vor. Hiervon könnte nur dann ausgegangen werden, wenn die zwischen dem Verfügungsbeklagten und den Veräußerern getroffene Vereinbarung darauf gerichtet wäre, rechtliche Verpflichtungen der Verfügungsklägerin zu begründen. Dies sei vorliegend aber nicht der Fall. Vielmehr werde insoweit ausschließlich eine Verpflichtung der Veräußerer begründet. Auch vertragliche Nutzungsrechte der Verfügungsklägerin bezogen auf die betroffenen Versorgungsleitungen würden durch die Vereinbarung nicht beschränkt.

Auch ein Anspruch aus § 862 Abs. 1 BGB auf Unterlassung einer Beeinträchtigung der gegenwärtig bestehenden Versorgung mit Wasser und Strom bestehe nicht. Die Unterbrechung der Zuführung von Strom und Wasser stelle keine Besitzstörung dar, weil die zur Nutzung des Mietobjekts erforderliche Belieferung mit Strom und Wasser nicht Bestandteil des Besitzes sei. Dieser umfasse lediglich den Bestand der tatsächlichen Sachherrschaft. Der Zufluss von Versorgungsleistungen sei nicht Bestandteil der tatsächlichen Sachherrschaft als solcher, sondern führe dazu, dass die im bloßen Besitz liegende Gebrauchsmöglichkeit erweitert werde.

Verfügungsanspruch scheitert unter Anderem daran, dass genug Zeit für die eigene Versorgung da war

Der geltend gemachte Anspruch ergebe sich auch nicht aus den zwischen dem Verfügungsbeklagten und den früheren Grundstückseigentümern im Zusammenhang mit der Veräußerung des Grundstücks getroffenen Vereinbarungen. Im notariellen Vertrag sei die Aufrechterhaltung der bestehenden Versorgung nur bis 30.06.2013 vereinbart und ausdrücklich die Regelung getroffen worden, dass die Verkäufer ab 01.07.2013 die Versorgung des nicht veräußerten „Restgrundstücks“ über eigene Anschlüsse zu gewährleisten hätten. Es könne dahin stehen, ob die Verfügungsklägerin als an der vertraglichen Vereinbarung nicht beteiligte Dritte aus dieser Vereinbarung – nach den Grundsätzen des Vertrages zugunsten Dritter (§ 328 BGB) – überhaupt Ansprüche herleiten könnte.

Ein Verfügungsanspruch stünde der Verfügungsklägerin auch nicht entsprechend § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB unter dem Gesichtspunkt des Rechts am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb zu. Zwar sei § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB – über seinen Wortlaut hinaus – auf alle absoluten Rechte entsprechend anzuwenden und damit auch auf das Recht am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb. Die Verfügungsklägerin sei jedenfalls entsprechend § 1004 Abs. 2 BGB zur Duldung verpflichtet, da der Verfügungsbeklagte ihr gegenüber zur weiteren Gewährleistung der Strom- und Wasserversorgung bezüglich der Gewerberäume über die Anschlussleitungen des Verfügungsbeklagten nicht verpflichtet sei.

Unterlassung der Versorgung stellt auch keinen Straftatbestand dar

Entgegen der Ansicht der Verfügungsklägerin ergebe sich ein Verfügungsanspruch auch nicht aus § 823 Abs. 1, Abs. 2 BGB i. V. m. § 240 StGB bzw. § 826 BGB im Hinblick auf eine von der Verfügungsklägerin geltend gemachte versuchte Nötigung bzw. vorsätzliche sittenwidrige Schädigung. Von einem § 240 StGB bzw. § 826 BGB unterfallenden Verhalten durch die künftige Einstellung der Versorgung mit Strom bzw. Wasser – könnte von vornherein allenfalls dann ausgegangen werden, wenn der Verfügungsbeklagte unter Ausnutzung seiner durch die Verfügungsmöglichkeit über die Versorgungsleitungen bestehenden starken Position auch weiterhin auf diese Weise einen Mietvertragsabschluss erreichen wollte. Unstreitig seien die Verhandlungen über den Abschluss eines neuen Mietvertrages gescheitert. Dass der Verfügungsbeklagte durch die Versorgungsunterbrechung die Verfügungsklägerin zum Vertragsabschluss bewegen wolle, mache diese nicht geltend.

Quelle: Oberlandesgericht Karlsruhe

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