{"id":13347,"date":"2026-04-02T11:18:53","date_gmt":"2026-04-02T11:18:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.mth-partner.de\/?p=13347"},"modified":"2026-04-21T09:46:12","modified_gmt":"2026-04-21T09:46:12","slug":"schriftform-im-gewerbemietrecht","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.mth-partner.de\/en\/written-form-in-commercial-lease-law\/","title":{"rendered":"Written form in commercial tenancy law \u2013 when contracts are contestable"},"content":{"rendered":"<p><i><span style=\"font-weight: 400;\">Letzte Aktualisierung: April 2026 \u00b7 Ber\u00fccksichtigt die BEG-IV-Reform (Textform statt Schriftform) sowie die \u00dcbergangsfrist f\u00fcr Altvertr\u00e4ge, die am 01.01.2026 abgelaufen ist<\/span><\/i><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Die Schriftform im Gewerbemietrecht regelt, welche formalen Anforderungen ein Mietvertrag \u00fcber Gewerber\u00e4ume erf\u00fcllen muss, wenn er f\u00fcr l\u00e4nger als ein Jahr abgeschlossen wird. Wird die gesetzlich vorgeschriebene Form nicht eingehalten, gilt der Vertrag als unbefristet \u2013 und kann von jeder Partei mit der gesetzlichen Frist gek\u00fcndigt werden, unabh\u00e4ngig von der urspr\u00fcnglich vereinbarten Laufzeit. Seit dem 01.01.2026 gen\u00fcgt f\u00fcr alle Gewerbemietvertr\u00e4ge die Textform statt der bis dahin erforderlichen Schriftform.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Ein Immobilieninvestor pr\u00fcft ein Gewerbeobjekt in der K\u00f6lner S\u00fcdstadt. Sechs Mietvertr\u00e4ge, Gesamtvolumen 1,8 Millionen Euro \u00fcber die Restlaufzeit. Im dritten Nachtrag zum Vertrag mit dem Ankermieter \u2013 einem Gastronomiebetrieb \u2013 fehlt die Bezugnahme auf den zweiten Nachtrag. Eine Anlage zum Vertrag mit der Zahnarztpraxis im Erdgeschoss ist weder geheftet noch im Vertrag eindeutig referenziert. Zwei m\u00fcndliche Nebenabreden \u00fcber Stellplatznutzung wurden nie verschriftlicht. Ergebnis der Due Diligence: Drei von sechs Vertr\u00e4gen weisen Schriftformm\u00e4ngel auf. Alle drei w\u00e4ren \u2013 bis vor kurzem \u2013 vorzeitig k\u00fcndbar gewesen.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Dieses Szenario war bis Ende 2025 Alltag im deutschen Gewerbemietrecht. Mit der BEG-IV-Reform hat sich die Rechtslage grundlegend ver\u00e4ndert \u2013 aber nicht alle Probleme sind gel\u00f6st. Dieser Ratgeber erkl\u00e4rt die gesamte Schriftform-Thematik: was bis Ende 2024 galt, was sich seit 2025\/2026 ge\u00e4ndert hat und welche neuen Risiken die Textform mit sich bringt.<\/span><\/p>\n<p><b>Hinweis:<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Schriftformfragen im Gewerbemietrecht sind hochgradig einzelfallabh\u00e4ngig. Lassen Sie Ihren konkreten Vertrag von einem Fachanwalt pr\u00fcfen.<\/span><\/p>\n<p><b>Auf einen Blick:<\/b><\/p>\n<ol>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Gewerbemietvertr\u00e4ge mit Laufzeit \u00fcber einem Jahr mussten bis Ende 2024 die Schriftform (\u00a7 126 BGB) wahren. Seit dem 01.01.2025 gen\u00fcgt die Textform (\u00a7 126b BGB); seit dem 01.01.2026 gilt das auch f\u00fcr Altvertr\u00e4ge.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Ein Versto\u00df gegen die Form f\u00fchrt nicht zur Unwirksamkeit des Vertrags, aber zur Angreifbarkeit: Der Vertrag gilt als unbefristet und ist ordentlich k\u00fcndbar.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Schriftformheilungsklauseln sind nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam (BGH XII ZR 114\/16).<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Schriftformm\u00e4ngel k\u00f6nnen durch einen formgerechten Nachtrag geheilt werden \u2013 aber nur mit Wirkung f\u00fcr die Zukunft.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Die Berufung auf einen Schriftformmangel ist nur in seltenen Ausnahmen treuwidrig (\u00a7 242 BGB).<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Die neue Textform l\u00f6st das alte Schriftformproblem, schafft aber neue Risiken \u2013 insbesondere unbeabsichtigte Vertrags\u00e4nderungen per E-Mail.<\/span><\/li>\n<\/ol>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Warum_die_Schriftform_im_Gewerbemietrecht_jahrzehntelang_Sprengstoff_war\"><\/span><b>Warum die Schriftform im Gewerbemietrecht jahrzehntelang Sprengstoff war<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Um zu verstehen, warum dieses Thema so viel wirtschaftlichen Schaden angerichtet hat, muss man den Schutzzweck der Norm kennen \u2013 und wie weit er sich von seiner urspr\u00fcnglichen Absicht entfernt hat.<\/span><\/p>\n<ul>\n<li><span style=\"font-weight: 400;\"> 550 BGB bestimmt: Ein Mietvertrag, der f\u00fcr l\u00e4ngere Zeit als ein Jahr geschlossen wird und die vorgeschriebene Form nicht einh\u00e4lt, gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Diese Vorschrift findet \u00fcber \u00a7 578 BGB auch auf Gewerbemietverh\u00e4ltnisse Anwendung. Der Vertrag ist also nicht unwirksam \u2013 er verliert nur seine Befristung. Und ein unbefristeter Gewerbemietvertrag kann mit der gesetzlichen Frist von sechs Monaten zum Quartalsende (\u00a7 580a Abs. 2 BGB) von jeder Partei ohne Grund gek\u00fcndigt werden.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Urspr\u00fcnglich diente \u00a7 550 BGB dem <\/span><b>Erwerberschutz<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">: Wer eine vermietete Immobilie kauft, tritt nach \u00a7 566 BGB kraft Gesetzes in den bestehenden Mietvertrag ein (\u201eKauf bricht nicht Miete&#8220;). Der Erwerber soll aus der Vertragsurkunde zuverl\u00e4ssig ablesen k\u00f6nnen, in welche langfristigen Bindungen er eintritt. Dar\u00fcber hinaus hat die Schriftform eine Warn- und Beweisfunktion \u2013 die Parteien sollen vor \u00fcbereilten Bindungen gesch\u00fctzt werden, und die Vertragsinhalte sollen beweisbar sein.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">In der Praxis wurde das Schriftformerfordernis jedoch zum taktischen Instrument. Vermieter oder Mieter, die aus einem langfristigen Vertrag heraus wollten, lie\u00dfen den Vertrag durch einen Anwalt auf Formfehler durchsuchen. Wurde ein Mangel gefunden \u2013 und er wurde fast immer gefunden \u2013, konnte der Vertrag trotz zehnj\u00e4hriger Festlaufzeit mit sechs Monaten Frist gek\u00fcndigt werden. Der BGH hat dieses K\u00fcndigungsrecht ausdr\u00fccklich auch den urspr\u00fcnglichen Vertragsparteien zugestanden, nicht nur dem Erwerber. Das Ergebnis: massive Rechtsunsicherheit bei langfristigen Gewerbemietvertr\u00e4gen. Eine <\/span><a href=\"https:\/\/www.mth-partner.de\/wichtige-aspekte-und-besonderheiten-von-gewerbemietvertraegen\/\"><span style=\"font-weight: 400;\">\u00dcbersicht \u00fcber die Besonderheiten von Gewerbemietvertr\u00e4gen<\/span><\/a><span style=\"font-weight: 400;\"> finden Sie in unserem gesonderten Beitrag.<\/span><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Die_8_haufigsten_Schriftform-Fallen_%E2%80%93_und_warum_sie_auch_2026_noch_relevant_sind\"><\/span><b>Die 8 h\u00e4ufigsten Schriftform-Fallen \u2013 und warum sie auch 2026 noch relevant sind<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Mit der BEG-IV-Reform ist das gesetzliche Schriftformerfordernis f\u00fcr Gewerbemietvertr\u00e4ge entfallen. Warum also noch dar\u00fcber schreiben? Aus drei Gr\u00fcnden: Erstens enthalten viele Altvertr\u00e4ge <\/span><i><span style=\"font-weight: 400;\">vertragliche<\/span><\/i><span style=\"font-weight: 400;\"> Schriftformklauseln, die \u00fcber den gesetzlichen Standard hinausgehen. Zweitens sind Schriftformm\u00e4ngel in Altvertr\u00e4gen f\u00fcr Immobilientransaktionen und Due-Diligence-Pr\u00fcfungen weiterhin relevant. Drittens \u00fcberleben die Grunds\u00e4tze der Urkundeneinheit nach herrschender Meinung auch unter der neuen Textform.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Die folgende Liste fasst die h\u00e4ufigsten Schriftformm\u00e4ngel zusammen, die in der Praxis und der BGH-Rechtsprechung \u00fcber Jahrzehnte aufgetreten sind:<\/span><\/p>\n<ol>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>M\u00fcndliche Nebenabreden \u00fcber wesentliche Vertragsbedingungen:<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Vermieter und Mieter einigen sich per Handschlag darauf, dass der Mieter auch den Hinterhof als Lagerfl\u00e4che nutzen darf. Oder dass die Nebenkosten pauschal statt nach Verbrauch abgerechnet werden. Solche m\u00fcndlichen Abreden \u00fcber wesentliche Vertragsinhalte verletzen die Schriftform \u2013 und zwar auch dann, wenn der schriftliche Hauptvertrag tadellos ist. Das LG D\u00fcsseldorf entschied in einem Fall, dass allein die m\u00fcndliche Vereinbarung \u00fcber die Nutzung einer Fl\u00e4che w\u00e4hrend eines Sch\u00fctzenfests einen Schriftformversto\u00df begr\u00fcndete und den gesamten Vertrag ordentlich k\u00fcndbar machte.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Anlagen ohne hinreichende Bezugnahme (Urkundeneinheit verletzt):<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Ein Gewerbemietvertrag verweist auf eine Anlage mit dem Grundriss der Mietfl\u00e4che. Die Anlage existiert, ist aber weder physisch mit dem Vertrag verbunden noch im Vertragstext eindeutig referenziert. Nach dem Grundsatz der Urkundeneinheit m\u00fcssen alle wesentlichen Vertragsbestandteile zweifelsfrei als zusammengeh\u00f6rig erkennbar sein. Fehlt die Bezugnahme, ist die Schriftform verletzt. Das OLG Brandenburg hat in einem Fall drei verschiedene M\u00e4ngel dieser Art in einem einzigen Vertrag festgestellt \u2013 eine vergessene Anlage, eine nicht verbundene Konkurrenzschutz-Vereinbarung und eine formwidrige Parteiauswechslung.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Nachtr\u00e4ge ohne korrekte Bezugnahme auf den Hauptvertrag und vorherige Nachtr\u00e4ge:<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Ein zweiter Nachtrag nimmt Bezug auf den Hauptvertrag, erw\u00e4hnt aber den ersten Nachtrag nicht. Der BGH hat die Anforderungen hier zwar gelockert (Urteil vom 22.04.2015, XII ZR 55\/14) \u2013 die blo\u00dfe Bezeichnung als \u201e2. Nachtrag&#8220; kann ausreichen, wenn daraus logisch folgt, dass ein 1. Nachtrag existiert. Dennoch bleibt die Empfehlung: Jeden Nachtrag ausdr\u00fccklich mit allen vorherigen Nachtr\u00e4gen verkn\u00fcpfen. Dazu geh\u00f6rt eine Musterformulierung wie: <\/span><i><span style=\"font-weight: 400;\">\u201e2. Nachtrag zum Gewerbemietvertrag vom [Datum] nebst 1. Nachtrag vom [Datum]&#8220;<\/span><\/i><span style=\"font-weight: 400;\">.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Fehlende oder fehlerhafte Unterschrift:<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Bei einer AG unterschreibt nur ein Vorstandsmitglied, ohne Vertretungszusatz \u2013 obwohl Gesamtvertretung gilt. Bei einer GbR unterschreiben nicht alle Gesellschafter. Bei einer GmbH fehlt die Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer-Bezeichnung. Der BGH hat in einem Fall (XII ZR 89\/06) festgestellt, dass bei einer AG ohne Vertretungszusatz der Eindruck einer unvollst\u00e4ndigen Urkunde entsteht. Ausf\u00fchrlich dazu unser Beitrag zur <\/span><a href=\"https:\/\/www.mth-partner.de\/mietrecht-fehlerhafte-kennzeichnung-der-vertretung-von-personenmehrheiten-im-mietvertrag-kann-erhebliche-folgen-haben\/\"><span style=\"font-weight: 400;\">fehlerhaften Kennzeichnung der Vertretung von Personenmehrheiten<\/span><\/a><span style=\"font-weight: 400;\">.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Versp\u00e4tete Annahme des Vertragsangebots:<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Ein subtiler, aber t\u00fcckischer Fehler. Vermieter A schickt den unterschriebenen Mietvertrag an Mieter B. B unterschreibt erst Wochen sp\u00e4ter und schickt das Exemplar zur\u00fcck. Liegt zwischen Angebot und Annahme ein zu langer Zeitraum, gilt die versp\u00e4tete Annahme nach \u00a7 150 Abs. 1 BGB als neues Angebot. Dieses neue Angebot wird von A dann nur durch konkludentes Handeln angenommen \u2013 etwa durch Schl\u00fcssel\u00fcbergabe. Diese konkludente Annahme wahrt die Schriftform nicht. Ergebnis: Der Vertrag ist ordentlich k\u00fcndbar.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Nachtr\u00e4gliche Betriebskostenerh\u00f6hung ohne Schriftform:<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Der BGH hat am 25.11.2015 (XII ZR 114\/14) klargestellt, dass jede \u00c4nderung der Miete \u2013 einschlie\u00dflich einer Erh\u00f6hung der Betriebskostenvorauszahlungen \u2013 eine wesentliche Vertrags\u00e4nderung darstellt, die dem Schriftformerfordernis unterliegt. Und zwar unabh\u00e4ngig von der H\u00f6he: Auch eine Erh\u00f6hung um 50 Euro pro Monat reicht aus. Wird die Erh\u00f6hung nur m\u00fcndlich oder per formlosen Brief vereinbart, ist der gesamte Vertrag \u201einfiziert&#8220; \u2013 ein einzelner formwidriger Nachtrag macht das gesamte Vertragswerk ordentlich k\u00fcndbar.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Optionsaus\u00fcbung per formlosen Briefwechsel:<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Gewerbemietvertr\u00e4ge enthalten h\u00e4ufig Verl\u00e4ngerungsoptionen, die der Mieter durch einseitige Erkl\u00e4rung aus\u00fcben kann. Geschieht diese Aus\u00fcbung per einfachem Brief ohne formgerechte Urkunde, kann auch hier ein Schriftformmangel vorliegen \u2013 mit der Folge, dass die Verl\u00e4ngerung zwar materiell wirksam ist, der Vertrag aber als unbefristet gilt.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Nebenfl\u00e4chen nicht im Vertrag erfasst:<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Der Mieter nutzt seit Vertragsbeginn den Kellerraum unter seinem Ladengesch\u00e4ft und zwei Stellpl\u00e4tze im Hinterhof. Im Mietvertrag steht davon nichts. Sind diese Fl\u00e4chen wesentlicher Bestandteil der tats\u00e4chlichen Mietvereinbarung, liegt ein Schriftformversto\u00df vor. Nach der Rechtsprechung des BGH k\u00f6nnen solche Nebenfl\u00e4chen \u2013 je nach Mietzweck \u2013 durchaus zu den wesentlichen Vertragsinhalten geh\u00f6ren.<\/span><\/li>\n<\/ol>\n<p><b>Aus unserer Beratungspraxis:<\/b><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Ich habe einen Mandanten aus der Gastronomie beraten, der einen langfristigen Gewerbemietvertrag f\u00fcr ein Restaurant \u00fcbernommen hatte. Bei der Pr\u00fcfung fiel auf, dass eine wichtige Anlage zur Au\u00dfengastronomie zwar tats\u00e4chlich verwendet wurde, im Vertrag selbst aber nicht eindeutig bezeichnet und keinem bestimmten Vertragsdokument sauber zugeordnet war. Hinzu kam eine nur m\u00fcndlich getroffene Abrede \u00fcber zus\u00e4tzliche Lagerfl\u00e4chen im Keller. Der Mandant konnte den Vertrag dadurch deutlich besser neu verhandeln. Die zentrale Lehre aus dem Fall: Nicht nur der Hauptvertrag, sondern auch jede Anlage und jede Nebenabrede muss eindeutig dokumentiert und dem Vertragswerk zugeordnet sein.<\/span><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Urkundeneinheit_%E2%80%93_das_Kernprinzip_und_seine_Lockerung_durch_den_BGH\"><\/span><b>Urkundeneinheit \u2013 das Kernprinzip und seine Lockerung durch den BGH<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Die Urkundeneinheit ist das Herzst\u00fcck der Schriftformproblematik. Der Begriff bezeichnet die Anforderung, dass alle wesentlichen Vertragsbedingungen \u2013 Parteien, Mietgegenstand, Miete, Laufzeit \u2013 aus einer einzigen, von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde hervorgehen m\u00fcssen. In der Praxis sieht das nat\u00fcrlich anders aus: Gewerbemietvertr\u00e4ge bestehen regelm\u00e4\u00dfig aus Hauptvertrag, Anlagen, Nachtr\u00e4gen und Zusatzvereinbarungen. Wenn diese Dokumente nicht als Einheit erkennbar sind, ist die Schriftform verletzt.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Die \u201eAuflockerungsrechtsprechung&#8220; des BGH hat die Anforderungen schrittweise gesenkt. Seit dem Urteil vom 22.04.2015 (XII ZR 55\/14) verlangt der BGH keine physische Verbindung der Vertragsbestandteile mehr. Es gen\u00fcgt eine <\/span><b>gedankliche Verbindung<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">, die durch eine zweifelsfrei erkennbare Bezugnahme zum Ausdruck kommt. Das hei\u00dft: Hauptvertrag und Anlagen m\u00fcssen nicht zusammengeheftet sein \u2013 aber der Hauptvertrag muss auf die Anlagen verweisen, und die Anlagen m\u00fcssen den Hauptvertrag erkennbar in Bezug nehmen.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">F\u00fcr Nachtr\u00e4ge gilt dasselbe. Ein formgerechter Nachtrag muss den Hauptvertrag und idealerweise alle vorherigen Nachtr\u00e4ge durch ausdr\u00fcckliche Bezeichnung in Bezug nehmen. Dass ein \u201e2. Nachtrag&#8220; impliziert, dass ein 1. Nachtrag existiert, hat der BGH zwar akzeptiert \u2013 verlassen sollte man sich darauf aber nicht.<\/span><\/p>\n<p><b>Praxis-Tipp \u2013 Musterformulierung f\u00fcr Nachtr\u00e4ge:<\/b><\/p>\n<p><i><span style=\"font-weight: 400;\">\u201e3. Nachtrag zum Gewerbemietvertrag vom [Datum des Hauptvertrags] zwischen [Vermieter] und [Mieter] \u00fcber die Gewerber\u00e4ume [Adresse, Lage], nebst 1. Nachtrag vom [Datum] und 2. Nachtrag vom [Datum]. Im \u00dcbrigen bleiben die Bestimmungen des Mietvertrags und der vorherigen Nachtr\u00e4ge unver\u00e4ndert.&#8220;<\/span><\/i><\/p>\n<p><b>\u00dcberlebt die Urkundeneinheit unter der neuen Textform?<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Nach \u00fcberwiegender Meinung: ja. Die inhaltliche Anforderung \u2013 dass alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus den Vertragsdokumenten klar und zusammenh\u00e4ngend hervorgehen \u2013 ist von der Form unabh\u00e4ngig. Auch ein in Textform geschlossener Vertrag muss erkennen lassen, welche Dokumente zusammengeh\u00f6ren. Die Gefahr verschiebt sich lediglich: Statt vergessener Heftklammern drohen jetzt un\u00fcbersichtliche E-Mail-Verl\u00e4ufe und fragmentierte PDF-Versionen. Ausf\u00fchrlich zur Schriftform bei Vertragsverl\u00e4ngerungen: unser Beitrag zur <\/span><a href=\"https:\/\/www.mth-partner.de\/gewerbemietrecht-die-schriftform-ist-fuer-die-verlaengerung-eines-gewerbemietvertrages-notwendig\/\"><span style=\"font-weight: 400;\">Schriftform bei Verl\u00e4ngerung von Gewerbemietvertr\u00e4gen<\/span><\/a><span style=\"font-weight: 400;\">.<\/span><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"BEG_IV_20252026_Textform_statt_Schriftform_%E2%80%93_die_neue_Rechtslage_im_Detail\"><\/span><b>BEG IV 2025\/2026: Textform statt Schriftform \u2013 die neue Rechtslage im Detail<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Das Vierte B\u00fcrokratieentlastungsgesetz hat mit der Neufassung des \u00a7 578 Abs. 1 S. 2 BGB die gesetzliche Formvorschrift f\u00fcr Gewerbemietvertr\u00e4ge grundlegend ge\u00e4ndert. Der Wortlaut lautet nun sinngem\u00e4\u00df: Ein Mietvertrag \u00fcber Grundst\u00fccke oder R\u00e4ume, die keine Wohnr\u00e4ume sind, der f\u00fcr l\u00e4ngere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, gilt f\u00fcr unbestimmte Zeit.<\/span><\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Was_bedeutet_Textform_nach_%C2%A7_126b_BGB\"><\/span><b>Was bedeutet Textform nach \u00a7 126b BGB?<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Die Textform ist deutlich niedrigschwelliger als die Schriftform. Sie verlangt lediglich eine lesbare Erkl\u00e4rung, die auf einem dauerhaften Datentr\u00e4ger abgegeben wird und die erkl\u00e4rende Person erkennen l\u00e4sst. Konkret reichen aus: E-Mails, PDFs, eingescannte Dokumente, Computerfaxe, Nachrichten auf elektronischen Speichermedien. Eine eigenh\u00e4ndige Unterschrift ist nicht erforderlich \u2013 auch keine qualifizierte elektronische Signatur. Das OLG M\u00fcnchen hat sogar angedeutet, dass WhatsApp-Nachrichten der Textform gen\u00fcgen k\u00f6nnen (Urteil vom 11.11.2024, 19 U 200\/24 e), wobei das OLG Frankfurt dies anders bewertet hat \u2013 hier besteht noch Kl\u00e4rungsbedarf. Ob Messenger-Nachrichten wie WhatsApp im Einzelfall den Anforderungen der Textform gen\u00fcgen, ist bislang somit nicht abschlie\u00dfend h\u00f6chstrichterlich gekl\u00e4rt.<\/span><\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Neuvertrage_seit_01012025\"><\/span><b>Neuvertr\u00e4ge seit 01.01.2025<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">F\u00fcr alle Gewerbemietvertr\u00e4ge, die seit dem 01.01.2025 abgeschlossen oder ge\u00e4ndert werden, gen\u00fcgt die Textform. Die Schriftformk\u00fcndigung als taktisches Ausstiegsinstrument ist hier von Anfang an ausgeschlossen \u2013 vorausgesetzt, die Textform wird tats\u00e4chlich eingehalten.<\/span><\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Altvertrage_Ubergangsfrist_bis_01012026\"><\/span><b>Altvertr\u00e4ge: \u00dcbergangsfrist bis 01.01.2026<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">F\u00fcr Gewerbemietvertr\u00e4ge, die vor dem 01.01.2025 geschlossen wurden, galt eine einj\u00e4hrige \u00dcbergangsfrist. Bis zum 01.01.2026 konnten diese Vertr\u00e4ge weiterhin wegen Schriftformm\u00e4ngeln ordentlich gek\u00fcndigt werden. Diese Frist ist abgelaufen. Seit dem 02.01.2026 gilt auch f\u00fcr alle Altvertr\u00e4ge das Textformerfordernis. Bestehende Schriftformm\u00e4ngel in Altvertr\u00e4gen sind damit \u2013 soweit nur das gesetzliche Formerfordernis betroffen ist \u2013 gegenstandslos geworden.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Eine Verk\u00fcrzung der \u00dcbergangsfrist trat ein, wenn ein Altvertrag nach dem 01.01.2025 ge\u00e4ndert wurde. In diesem Fall galt die Textform bereits ab dem Zeitpunkt der \u00c4nderung.<\/span><\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Die_letzte_Welle_der_Schriftformkundigungen_2025\"><\/span><b>Die letzte Welle der Schriftformk\u00fcndigungen (2025)<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Das Jahr 2025 war gepr\u00e4gt von einer Welle an Schriftformk\u00fcndigungen: Parteien, die aus langfristigen Altvertr\u00e4gen heraus wollten, nutzten das letzte Zeitfenster vor Ablauf der \u00dcbergangsfrist. Wer einen Schriftformmangel kannte, musste bis zum 01.01.2026 handeln \u2013 danach war die Grundlage weg. Diese F\u00e4lle besch\u00e4ftigen die Gerichte teilweise noch heute.<\/span><\/p>\n<p><b>Aus unserer Beratungspraxis:<\/b><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Ende 2025 habe ich einen Mandanten aus dem Einzelhandel vertreten, der sich von einem wirtschaftlich belastenden, langfristigen Mietvertrag l\u00f6sen wollte. Bei der Pr\u00fcfung zeigte sich, dass mehrere Nachtr\u00e4ge nicht sauber aufeinander Bezug nahmen und eine sp\u00e4tere Erweiterung der Mietfl\u00e4che nur unvollst\u00e4ndig dokumentiert worden war. Noch vor Ablauf der \u00dcbergangsfrist konnte diese rechtliche Ausgangslage genutzt werden, um erheblichen Druck in die Verhandlungen zu bringen. Im Ergebnis kam es zu einer einvernehmlichen Vertragsbeendigung zu deutlich besseren Konditionen f\u00fcr meinen Mandanten.<\/span><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Schriftformheilungsklauseln_%E2%80%93_warum_das_Sicherheitsnetz_nie_gehalten_hat\"><\/span><b>Schriftformheilungsklauseln \u2013 warum das Sicherheitsnetz nie gehalten hat<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">\u00dcber Jahre haben Vertragsanw\u00e4lte versucht, das Schriftformrisiko durch vertragliche Klauseln abzufangen. Die sogenannte Schriftformheilungsklausel verpflichtete die Parteien, bei einem Formversto\u00df die Schriftform nachzuholen und sich nicht auf den Mangel zu berufen.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Der BGH hat diesem Ansatz am 27.09.2017 (XII ZR 114\/16, BGHZ 216, 68) eine endg\u00fcltige Absage erteilt. Das Urteil stellte klar: Schriftformheilungsklauseln sind mit \u00a7 550 BGB als zwingendem Recht unvereinbar und daher <\/span><b>grunds\u00e4tzlich unwirksam<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">. Das gilt unabh\u00e4ngig davon, ob die Klausel als AGB oder als Individualvereinbarung formuliert ist.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Die Begr\u00fcndung: W\u00e4re eine Schriftformheilungsklausel wirksam, w\u00fcrde sie den Schutzzweck des \u00a7 550 BGB \u2013 insbesondere den Erwerberschutz \u2013 unterlaufen. Ein Grundst\u00fcckserwerber, der in einen Mietvertrag eintritt, muss sich auf die formelle Wirksamkeit der Vertragsurkunde verlassen k\u00f6nnen. Eine Klausel, die Formverst\u00f6\u00dfe nachtr\u00e4glich \u201eheilt&#8220;, w\u00fcrde diese Verl\u00e4sslichkeit zerst\u00f6ren.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">In unserem Beitrag zur <\/span><a href=\"https:\/\/www.mth-partner.de\/mietrecht-rechtsanwalt\/mietrecht-die-sogenannte-schriftformheilungsklausel-verhindert-nicht-zwingend-eine-kuendigung-wegen-schriftformmangels\/\"><span style=\"font-weight: 400;\">Schriftformheilungsklausel bei Gewerbemietvertr\u00e4gen<\/span><\/a><span style=\"font-weight: 400;\"> haben wir einen Fall dargestellt, in dem ein Grundst\u00fcckserwerber trotz einer im Vertrag enthaltenen Heilungsklausel erfolgreich wegen Schriftformmangels k\u00fcndigte.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Was tritt nach BEG IV an die Stelle der Heilungsklausel? Die gesetzliche Absenkung auf Textform macht vertragliche Heilungsklauseln weitgehend \u00fcberfl\u00fcssig, soweit es um das gesetzliche Formerfordernis geht. Allerdings k\u00f6nnen die Parteien weiterhin eine vertragliche Schriftformklausel vereinbaren, die strengere Anforderungen stellt als das Gesetz. In diesem Fall \u00fcbernimmt die vertragliche Klausel die Funktion der alten gesetzlichen Schriftform \u2013 mit neuen, ungekl\u00e4rten Rechtsfolgen (dazu gleich mehr).<\/span><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Heilung_von_Schriftformmangeln_durch_einen_Nachtrag\"><\/span><b>Heilung von Schriftformm\u00e4ngeln durch einen Nachtrag<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Wird ein Schriftformmangel entdeckt, bevor eine Partei k\u00fcndigt, kann er durch einen formgerechten Nachtrag geheilt werden. Der BGH hat dies mit Urteil vom 10.02.2021 (XII ZR 26\/20) ausdr\u00fccklich best\u00e4tigt. Die Voraussetzungen:<\/span><\/p>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Der Nachtrag muss selbst formgerecht sein (unter altem Recht: Schriftform; unter neuem Recht: mindestens Textform).<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Der Nachtrag muss durch eindeutige Bezugnahme eine gedankliche Einheit mit dem Hauptvertrag bilden.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Der Nachtrag muss erkennen lassen, dass im \u00dcbrigen die Bestimmungen des Hauptvertrags unver\u00e4ndert fortgelten.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Die Heilung wirkt allerdings nur <\/span><b>ex nunc<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> \u2013 also ab dem Zeitpunkt des Nachtrags, nicht r\u00fcckwirkend. Das bedeutet: In der Zeit zwischen dem Schriftformversto\u00df und der Heilung h\u00e4tte jede Partei ordentlich k\u00fcndigen k\u00f6nnen. Ist die K\u00fcndigung bereits ausgesprochen und zugegangen, hilft ein nachtr\u00e4glicher Nachtrag nicht mehr.<\/span><\/p>\n<p><b>Praxis-Tipp:<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Wenn Sie einen Schriftformmangel in einem bestehenden Vertrag entdecken und das Mietverh\u00e4ltnis fortsetzen m\u00f6chten, handeln Sie sofort. Schlie\u00dfen Sie einen formgerechten Nachtrag, der den gesamten Vertragsinhalt \u2013 einschlie\u00dflich der bisher nur m\u00fcndlich oder formwidrig vereinbarten Punkte \u2013 schriftlich erfasst und mit dem Hauptvertrag verkn\u00fcpft. Zeit ist der Feind \u2013 jeder Tag ohne Heilung ist ein Tag, an dem die Gegenseite k\u00fcndigen k\u00f6nnte.<\/span><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Treuwidrigkeit_%C2%A7_242_BGB_%E2%80%93_wann_die_Berufung_auf_den_Formmangel_scheitert\"><\/span><b>Treuwidrigkeit (\u00a7 242 BGB) \u2013 wann die Berufung auf den Formmangel scheitert<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">In seltenen Ausnahmef\u00e4llen kann die K\u00fcndigung wegen eines Schriftformmangels als treuwidrig zur\u00fcckgewiesen werden. Die H\u00fcrde ist allerdings hoch: Der BGH verlangt ein \u201eschlechthin untragbares Ergebnis&#8220;. Die Rechtsprechung hat drei Fallgruppen entwickelt:<\/span><\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Fallgruppe_1_Schuldhaftes_Abhalten_von_der_Schriftform\"><\/span><b>Fallgruppe 1: Schuldhaftes Abhalten von der Schriftform<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Eine Partei hat die andere absichtlich oder schuldhaft davon abgehalten, die Schriftform einzuhalten \u2013 etwa indem sie bei Vertragsschluss in Kenntnis der Formbed\u00fcrftigkeit handelt, mit der Absicht, sich sp\u00e4ter auf den Mangel zu berufen. Diese Fallgruppe ist in der Praxis selten, weil die Beweisf\u00fchrung schwierig ist.<\/span><\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Fallgruppe_2_Existenzgefahrdung\"><\/span><b>Fallgruppe 2: Existenzgef\u00e4hrdung<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Die K\u00fcndigung bedroht die wirtschaftliche Existenz der gek\u00fcndigten Partei. Allerdings hat die Rechtsprechung hier hohe Anforderungen: Das OLG Celle (Urteil vom 30.06.2023, 2 U 27\/23) und das KG Berlin haben klargestellt, dass die drohende Insolvenz einer <\/span><b>Kapitalgesellschaft<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> (GmbH, AG) regelm\u00e4\u00dfig nicht ausreicht. Die Existenzgef\u00e4hrdung als Treuwidrigkeitsgrund ist auf nat\u00fcrliche Personen zugeschnitten, die im Vertrauen auf das Mietverh\u00e4ltnis buchst\u00e4blich ihre Existenz auf die Nutzung des Objekts eingerichtet haben \u2013 etwa ein Arzt, der seine Praxisr\u00e4ume verlieren w\u00fcrde und in der Umgebung keine gleichwertigen R\u00e4ume finden kann. Unser Beitrag zur <\/span><a href=\"https:\/\/www.mth-partner.de\/gewerbemietrecht-die-berufung-auf-einen-schriftformmangel-durch-den-vermieter-kann-gegen-treu-und-glauben-verstossen\/\"><span style=\"font-weight: 400;\">Treuwidrigkeit bei Schriftformmangel<\/span><\/a><span style=\"font-weight: 400;\"> erl\u00e4utert die Voraussetzungen im Detail.<\/span><\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Fallgruppe_3_Einseitig_vorteilhafte_formwidrige_Abrede\"><\/span><b>Fallgruppe 3: Einseitig vorteilhafte formwidrige Abrede<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Eine Partei nutzt eine nachtr\u00e4gliche Vertrags\u00e4nderung, die ausschlie\u00dflich sie selbst beg\u00fcnstigt und die nicht formgerecht war, als Hebel, um sich vom gesamten Vertrag zu l\u00f6sen. Der BGH hat am 25.11.2015 (XII ZR 114\/14) klargestellt, dass dieses Verhalten gegen Treu und Glauben versto\u00dfen kann. Wenn beispielsweise der Mieter eine f\u00fcr ihn g\u00fcnstige Mietreduzierung formwidrig vereinbart hat und sich dann auf genau diesen Formmangel beruft, um den Vertrag insgesamt zu k\u00fcndigen, ist das treuwidrig.<\/span><\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Sonderfall_Der_Erwerber_%C2%A7_566_BGB\"><\/span><b>Sonderfall: Der Erwerber (\u00a7 566 BGB)<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Der Grundst\u00fcckserwerber, der kraft Gesetzes in den Mietvertrag eintritt, ist in seiner Berufung auf Schriftformm\u00e4ngel weniger eingeschr\u00e4nkt als die urspr\u00fcnglichen Vertragsparteien. Selbst wenn dem fr\u00fcheren Vermieter die Berufung auf den Formmangel nach \u00a7 242 BGB verwehrt gewesen w\u00e4re, kann der Erwerber sich grunds\u00e4tzlich auf denselben Mangel berufen. Der Erwerberschutz ist schlie\u00dflich der Hauptzweck der Norm.<\/span><\/p>\n<p><b>Aus unserer Beratungspraxis:<\/b><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Ich habe einen Mandanten aus der Gesundheitsbranche vertreten, der sich gegen die vorzeitige L\u00f6sung eines langfristigen Gewerbemietvertrags verteidigen musste. Die Gegenseite berief sich auf einen Formmangel, obwohl die betreffende Vertrags\u00e4nderung zuvor gerade auf ihre eigene Initiative zur\u00fcckging und ihr wirtschaftlich vorteilhaft war. In der rechtlichen Bewertung spielte deshalb der Einwand treuwidrigen Verhaltens eine zentrale Rolle. Bereits diese Argumentationslinie hat die Position meines Mandanten im Streit deutlich gest\u00e4rkt. Der Fall zeigt, dass sich eine Partei nicht in jeder Konstellation widerspruchsfrei auf einen Formmangel berufen kann, wenn sie die problematische Gestaltung selbst veranlasst oder zun\u00e4chst zu ihrem eigenen Vorteil genutzt hat.<\/span><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Schriftform_und_Textform_im_Vergleich\"><\/span><b>Schriftform und Textform im Vergleich<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<table>\n<tbody>\n<tr>\n<td><b>Merkmal<\/b><\/td>\n<td><b>Schriftform (\u00a7 126 BGB) \u2013 bis 31.12.2024<\/b><\/td>\n<td><b>Textform (\u00a7 126b BGB) \u2013 seit 01.01.2025<\/b><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><b>Unterschrift<\/b><\/td>\n<td><span style=\"font-weight: 400;\">Eigenh\u00e4ndig, von allen Parteien auf derselben Urkunde<\/span><\/td>\n<td><span style=\"font-weight: 400;\">Nicht erforderlich; Benennung der erkl\u00e4renden Person gen\u00fcgt<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><b>Medium<\/b><\/td>\n<td><span style=\"font-weight: 400;\">Papierurkunde (Original)<\/span><\/td>\n<td><span style=\"font-weight: 400;\">Jeder dauerhafte Datentr\u00e4ger: E-Mail, PDF, Scan, USB-Stick<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><b>Urkundeneinheit<\/b><\/td>\n<td><span style=\"font-weight: 400;\">Erforderlich (gedankliche Verbindung gen\u00fcgt)<\/span><\/td>\n<td><span style=\"font-weight: 400;\">Nach h.M. weiterhin erforderlich \u2013 aber Anforderungen noch ungekl\u00e4rt<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><b>Rechtsfolge bei Versto\u00df<\/b><\/td>\n<td><span style=\"font-weight: 400;\">Vertrag gilt als unbefristet \u2192 ordentlich k\u00fcndbar<\/span><\/td>\n<td><span style=\"font-weight: 400;\">Gleiche Rechtsfolge (\u00a7 550 BGB n.F.)<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><b>Schriftformheilungsklausel<\/b><\/td>\n<td><span style=\"font-weight: 400;\">Unwirksam (BGH XII ZR 114\/16)<\/span><\/td>\n<td><span style=\"font-weight: 400;\">Nicht mehr relevant f\u00fcr gesetzliche Textform; offen f\u00fcr vertragliche Schriftformklauseln<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><b>Geltungsbereich<\/b><\/td>\n<td><span style=\"font-weight: 400;\">Gewerbemietvertr\u00e4ge &gt;1 Jahr (bis 31.12.2024)<\/span><\/td>\n<td><span style=\"font-weight: 400;\">Gewerbemietvertr\u00e4ge &gt;1 Jahr (seit 01.01.2025; Altvertr\u00e4ge seit 01.01.2026)<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><b>Wohnraummietvertr\u00e4ge<\/b><\/td>\n<td><span style=\"font-weight: 400;\">Schriftform gilt weiterhin<\/span><\/td>\n<td><span style=\"font-weight: 400;\">Keine \u00c4nderung \u2013 \u00a7 550 BGB in der alten Fassung gilt fort<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Die_NEUEN_Risiken_nach_BEG_IV_%E2%80%93_worauf_Sie_jetzt_achten_mussen\"><\/span><b>Die NEUEN Risiken nach BEG IV \u2013 worauf Sie jetzt achten m\u00fcssen<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Die Reform hat das alte Schriftformproblem gel\u00f6st, aber neue Risiken geschaffen. Drei davon verdienen besondere Aufmerksamkeit:<\/span><\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Risiko_1_Unbeabsichtigte_Vertragsanderung_per_E-Mail\"><\/span><b>Risiko 1: Unbeabsichtigte Vertrags\u00e4nderung per E-Mail<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Unter der alten Rechtslage konnte eine m\u00fcndliche oder per E-Mail getroffene Vereinbarung zwar materiell wirksam sein, verletzte aber die Schriftform \u2013 mit der bekannten Rechtsfolge. Die neue Textform \u00e4ndert die Lage: Eine per E-Mail best\u00e4tigte Mieterh\u00f6hung, eine SMS, in der der Vermieter eine Fl\u00e4chenerweiterung zusagt, oder ein WhatsApp-Austausch \u00fcber ge\u00e4nderte Betriebskostenvorauszahlungen kann nun eine formwirksame Vertrags\u00e4nderung darstellen. Ohne Schriftformproblem, ohne Angreifbarkeit \u2013 aber auch ohne dass die Parteien sich bewusst waren, gerade einen verbindlichen Vertragsnachtrag geschlossen zu haben.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Besonders gef\u00e4hrlich ist das bei Verhandlungen, die eigentlich noch unverbindlich sein sollten. Unter der alten Schriftform war klar: Solange kein Papier unterschrieben ist, ist nichts bindend. Dieses Auslegungsargument entf\u00e4llt unter der Textform weitgehend.<\/span><\/p>\n<p><b>Praxis-Tipp \u2013 E-Mail-Disclaimer:<\/b><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Wir empfehlen allen Vertragsparteien, in mietvertragsbezogener Korrespondenz einen Disclaimer zu verwenden:<\/span><\/p>\n<p><i><span style=\"font-weight: 400;\">\u201eDieser E-Mail-Austausch dient ausschlie\u00dflich der unverbindlichen Er\u00f6rterung. Vertrags\u00e4nderungen und Erg\u00e4nzungen zum Mietvertrag vom [Datum] werden ausschlie\u00dflich durch gesonderte, ausdr\u00fccklich als verbindlich bezeichnete Vereinbarung wirksam.&#8220;<\/span><\/i><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Dar\u00fcber hinaus empfiehlt sich ein Letter of Intent (LOI) zu Beginn von Vertragsverhandlungen, der klarstellt, dass ein Vertrag nur durch Unterzeichnung der vertretungsberechtigten Personen zustande kommt.<\/span><\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Risiko_2_Vertragliche_Schriftformklauseln_in_Altvertragen_%E2%80%93_Kollision_mit_neuem_Recht\"><\/span><b>Risiko 2: Vertragliche Schriftformklauseln in Altvertr\u00e4gen \u2013 Kollision mit neuem Recht<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Viele Altvertr\u00e4ge enthalten Klauseln wie: <\/span><i><span style=\"font-weight: 400;\">\u201e\u00c4nderungen und Erg\u00e4nzungen dieses Vertrags bed\u00fcrfen der Schriftform.&#8220;<\/span><\/i><span style=\"font-weight: 400;\"> Was passiert mit solchen Klauseln nach dem 01.01.2026?<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Die Antwort h\u00e4ngt davon ab, ob es sich um eine einfache oder eine doppelte Schriftformklausel handelt. Eine <\/span><b>einfache Schriftformklausel<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> kann grunds\u00e4tzlich durch eine vorrangige Individualabrede \u2013 auch m\u00fcndlich oder in Textform \u2013 abge\u00e4ndert werden (\u00a7 305b BGB). Eine <\/span><b>doppelte Schriftformklausel<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">, die auch die \u00c4nderung der Schriftformklausel selbst an die Schriftform bindet, ist schwerer zu umgehen, kann aber nach der BGH-Rechtsprechung ebenfalls durch eine vorrangige Individualabrede verdr\u00e4ngt werden, wenn die Klausel AGB-Charakter hat.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Die rechtliche Unsicherheit liegt darin, welche Rechtsfolge ein Versto\u00df gegen eine vertragliche (nicht gesetzliche) Schriftformklausel hat. Unter dem alten Recht f\u00fchrte ein Versto\u00df gegen die gesetzliche Schriftform zur ordentlichen K\u00fcndbarkeit. F\u00fchrt ein Versto\u00df gegen eine vertragliche Schriftformklausel zum gleichen Ergebnis? Oder ist die \u00c4nderungsvereinbarung schlicht nichtig? Oder unwirksam? Oder wirksam, weil die Individualabrede Vorrang hat? Diese Fragen sind gerichtlich noch nicht gekl\u00e4rt.<\/span><\/p>\n<p><b>Praxis-Tipp \u2013 Altvertr\u00e4ge pr\u00fcfen:<\/b><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Pr\u00fcfen Sie Ihre bestehenden Gewerbemietvertr\u00e4ge auf vertragliche Schriftformklauseln. Entscheiden Sie aktiv, ob Sie diese Klausel beibehalten, auf \u201eTextform&#8220; anpassen oder ganz streichen m\u00f6chten. Ein Nachtrag, der die Formklausel aktualisiert, schafft Klarheit und vermeidet Streit. Die Empfehlung: Schriftformklauseln in neuen Vertr\u00e4gen individuell aushandeln (nicht als AGB), und die gew\u00fcnschte Rechtsfolge bei Verst\u00f6\u00dfen ausdr\u00fccklich regeln.<\/span><\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Risiko_3_Due_Diligence_bei_Immobilientransaktionen\"><\/span><b>Risiko 3: Due Diligence bei Immobilientransaktionen<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">F\u00fcr Immobilienk\u00e4ufer war die Schriftformpr\u00fcfung bisher ein Standardpunkt in jeder Due Diligence. Unter der alten Rechtslage konnte man die Vollst\u00e4ndigkeit eines Mietvertrags anhand der physischen Vertragsurkunde relativ klar beurteilen. Unter der Textform wird das schwieriger: Vertrags\u00e4nderungen k\u00f6nnen in E-Mail-Verl\u00e4ufen versteckt sein, die weder im Datenraum noch in den Vertragsordnern auftauchen. Die Vollst\u00e4ndigkeit der Vertragsdokumentation ist damit schwerer nachweisbar.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Unsere Empfehlung f\u00fcr Erwerber: Lassen Sie sich vom Verk\u00e4ufer garantieren, dass alle mietvertraglichen Vereinbarungen \u2013 einschlie\u00dflich formloser Nebenabreden und E-Mail-Korrespondenz mit vertraglichem Inhalt \u2013 vollst\u00e4ndig offengelegt wurden. Und f\u00fcr Vermieter: F\u00fchren Sie eine zentrale Vertragsakte, in der nicht nur der Hauptvertrag und die Nachtr\u00e4ge, sondern auch alle relevanten E-Mails dokumentiert sind.<\/span><\/p>\n<p><b>Aus unserer Beratungspraxis:<\/b><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Ich habe einen Mandanten aus der Immobilieninvestmentbranche beim Ankauf eines innerst\u00e4dtischen Gesch\u00e4ftshauses im Rahmen der Due Diligence beraten. Dabei zeigte sich, dass wesentliche mietvertragliche Abreden nicht in formellen Nachtr\u00e4gen, sondern nur in \u00e4lteren E-Mail-Verl\u00e4ufen und informellen Abstimmungen dokumentiert waren. Betroffen waren insbesondere Fl\u00e4chennutzung, Betriebskosten und Sonderrechte einzelner Mieter. Diese Dokumentationsl\u00fccken erh\u00f6hten das rechtliche und wirtschaftliche Risiko der Transaktion erheblich. Mein Mandant hat deshalb auf zus\u00e4tzliche Garantien, Offenlegungspflichten und wirtschaftliche Absicherungen im Kaufvertrag bestanden. Der Fall zeigt, dass unter dem neuen Textformrecht nicht nur der Vertragsinhalt, sondern vor allem auch die Vollst\u00e4ndigkeit der Dokumentation zum zentralen Pr\u00fcfstein wird.<\/span><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Checkliste_So_prufen_Sie_Ihren_Gewerbemietvertrag_auf_Angreifbarkeit\"><\/span><b>Checkliste: So pr\u00fcfen Sie Ihren Gewerbemietvertrag auf Angreifbarkeit<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Diese zehn Punkte helfen Ihnen, Schwachstellen in Ihrem bestehenden Gewerbemietvertrag zu identifizieren \u2013 unabh\u00e4ngig davon, ob Sie Mieter, Vermieter oder Investor sind:<\/span><\/p>\n<ol>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Wurde der Vertrag vor oder nach dem 01.01.2025 geschlossen?<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> F\u00fcr Neuvertr\u00e4ge ab 2025 gen\u00fcgt Textform. F\u00fcr Altvertr\u00e4ge gilt die Textform seit 01.01.2026 \u2013 aber vertragliche Schriftformklauseln k\u00f6nnen weitergelten.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Enth\u00e4lt der Vertrag eine vertragliche Schriftformklausel?<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Wenn ja: Ist sie als einfache oder doppelte Klausel formuliert? AGB oder Individualvereinbarung? Passt sie noch zum neuen Recht?<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Sind alle Anlagen im Vertrag namentlich referenziert und erkennbar zugeordnet?<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Fehlende Bezugnahmen sind der h\u00e4ufigste Mangeltyp.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Sind alle Nachtr\u00e4ge fortlaufend nummeriert und nehmen sie auf den Hauptvertrag und alle vorherigen Nachtr\u00e4ge Bezug?<\/b><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Wurden Vertrags\u00e4nderungen nach Abschluss des Hauptvertrags formgerecht dokumentiert?<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> M\u00fcndliche Abreden, formlose Briefwechsel oder E-Mails ohne ausdr\u00fcckliche Vertragscharakter-Kennzeichnung sind Risikoquellen.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Haben alle Parteien \u2013 und bei juristischen Personen alle vertretungsberechtigten Organe \u2013 den Vertrag korrekt unterzeichnet?<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Bei GbR: alle Gesellschafter. Bei AG: Vertretungszusatz pr\u00fcfen.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Wurden Betriebskostenvorauszahlungen nach Vertragsschluss erh\u00f6ht?<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Jede dauerhafte BK-Erh\u00f6hung ist eine wesentliche Vertrags\u00e4nderung, die formgerecht vereinbart werden muss.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Wurden Optionsrechte formgerecht ausge\u00fcbt?<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Ein einfacher Brief kann unter Schriftform-Altrecht einen Mangel begr\u00fcnden.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Nutzt der Mieter Fl\u00e4chen, die im Mietvertrag nicht aufgef\u00fchrt sind?<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Nebenfl\u00e4chen (Keller, Stellpl\u00e4tze, Freifl\u00e4chen) k\u00f6nnen wesentliche Vertragsbestandteile sein.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Gibt es E-Mail-Korrespondenz, die unter dem neuen Textformrecht als bindende Vertrags\u00e4nderung ausgelegt werden k\u00f6nnte?<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Durchsuchen Sie den Schriftverkehr auf mietvertragsbezogene Zusagen.<\/span><\/li>\n<\/ol>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Drei_Perspektiven_%E2%80%93_was_Mieter_Vermieter_und_Investoren_jetzt_tun_sollten\"><\/span><b>Drei Perspektiven \u2013 was Mieter, Vermieter und Investoren jetzt tun sollten<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Wenn_Sie_Mieter_sind_und_aus_dem_Vertrag_heraus_wollen\"><\/span><b>Wenn Sie Mieter sind und aus dem Vertrag heraus wollen<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Die M\u00f6glichkeit, \u00fcber einen Schriftformmangel aus einem langfristigen Altvertrag auszusteigen, ist seit dem 01.01.2026 f\u00fcr das gesetzliche Formerfordernis weitgehend entfallen. Pr\u00fcfen Sie aber, ob Ihr Vertrag eine vertragliche Schriftformklausel enth\u00e4lt und ob gegen diese versto\u00dfen wurde. Alternativ kommen eine einvernehmliche Aufhebung oder \u2013 bei Vorliegen eines wichtigen Grundes \u2013 eine <\/span><span style=\"font-weight: 400;\"><a href=\"https:\/\/www.mth-partner.de\/en\/receive-your-72-hour-emergency-plan\/\">fristlose K\u00fcndigung<\/a><\/span><span style=\"font-weight: 400;\"> in Betracht.<\/span><\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Wenn_Sie_Vermieter_sind_und_Ihren_Vertrag_absichern_wollen\"><\/span><b>Wenn Sie Vermieter sind und Ihren Vertrag absichern wollen<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">F\u00fchren Sie eine systematische Pr\u00fcfung Ihrer Mietvertr\u00e4ge anhand der obigen Checkliste durch. Heilen Sie entdeckte M\u00e4ngel durch formgerechte Nachtr\u00e4ge. Aktualisieren Sie veraltete Schriftformklauseln. Und implementieren Sie eine E-Mail-Disclaimer-Policy f\u00fcr Ihre Hausverwaltung, um unbeabsichtigte Textform-Vertrags\u00e4nderungen zu verhindern.<\/span><\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Wenn_Sie_Investor_sind_und_Due_Diligence_betreiben\"><\/span><b>Wenn Sie Investor sind und Due Diligence betreiben<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Das alte Schriftformrisiko ist reduziert, aber nicht eliminiert. Vertragliche Schriftformklauseln, undokumentierte Nebenabreden und fragmentierte E-Mail-Korrespondenz bleiben Risikoquellen. Verlangen Sie vollst\u00e4ndige Offenlegung aller mietvertragsbezogenen Korrespondenz \u2013 nicht nur der formellen Nachtr\u00e4ge. Und pr\u00fcfen Sie bei Altvertr\u00e4gen, ob Schriftformm\u00e4ngel m\u00f6glicherweise noch in der \u00dcbergangsphase 2025 zu K\u00fcndigungen genutzt wurden, die jetzt R\u00e4umungsstreitigkeiten nach sich ziehen.<\/span><\/p>\n<p><b>Aus unserer Beratungspraxis:<\/b><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Ich habe einen Mandanten aus der Systemgastronomie (Betreiber von Kantinen) beraten, der einen langfristigen Gewerbemietvertrag rechtlich absichern und zugleich seine Verhandlungsposition gegen\u00fcber der Gegenseite verbessern wollte. Im Mittelpunkt standen mehrere unvollst\u00e4ndig dokumentierte Nachtr\u00e4ge, nicht ausdr\u00fccklich erfasste Nebenfl\u00e4chen und die Frage, ob \u00e4ltere Absprachen noch formwirksam in das Vertragsverh\u00e4ltnis einbezogen worden waren. Nach eingehender Pr\u00fcfung habe ich empfohlen, die kritischen Punkte entweder durch einen klaren Nachtrag zu bereinigen oder gezielt in die laufenden Verhandlungen einzubringen. Dadurch konnte das Vertragsverh\u00e4ltnis rechtlich stabilisiert und zugleich wirtschaftlich g\u00fcnstiger ausgestaltet werden. Der Fall zeigt, dass eine saubere formale Aufarbeitung h\u00e4ufig nicht nur Risiken beseitigt, sondern auch erheblichen Verhandlungsspielraum er\u00f6ffnet.<\/span><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Haufig_gestellte_Fragen\"><\/span><b>H\u00e4ufig gestellte Fragen<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Was_passiert_wenn_ein_Gewerbemietvertrag_die_Schriftform_nicht_einhalt\"><\/span><b>Was passiert, wenn ein Gewerbemietvertrag die Schriftform nicht einh\u00e4lt?<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Der Vertrag ist wirksam, gilt aber als unbefristet \u2013 und kann von jeder Partei mit der gesetzlichen Frist ordentlich gek\u00fcndigt werden. Seit dem 01.01.2026 betrifft das nur noch Verst\u00f6\u00dfe gegen die Textform (oder gegen vertragliche Schriftformklauseln).<\/span><\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Gilt_seit_2025_noch_die_Schriftform_fur_Gewerbemietvertrage\"><\/span><b>Gilt seit 2025 noch die Schriftform f\u00fcr Gewerbemietvertr\u00e4ge?<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Die gesetzliche Schriftform wurde durch die Textform ersetzt. Vertragliche Schriftformklauseln k\u00f6nnen aber strengere Anforderungen stellen. Mehr dazu im Abschnitt zu den neuen Risiken nach BEG IV.<\/span><\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Was_ist_die_Urkundeneinheit\"><\/span><b>Was ist die Urkundeneinheit?<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Die Anforderung, dass alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer zusammenh\u00e4ngenden Urkunde hervorgehen m\u00fcssen. Physische Verbindung ist nicht n\u00f6tig, aber eine zweifelsfreie gedankliche Bezugnahme. Details im Abschnitt zur Urkundeneinheit.<\/span><\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Sind_Schriftformheilungsklauseln_wirksam\"><\/span><b>Sind Schriftformheilungsklauseln wirksam?<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Nein \u2013 seit dem BGH-Urteil vom 27.09.2017 (XII ZR 114\/16) endg\u00fcltig nicht. Details im Abschnitt zu Schriftformheilungsklauseln.<\/span><\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Kann_ein_Schriftformmangel_geheilt_werden\"><\/span><b>Kann ein Schriftformmangel geheilt werden?<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Ja, durch einen formgerechten Nachtrag \u2013 aber nur mit Wirkung f\u00fcr die Zukunft. Einzelheiten im Abschnitt zur Heilung.<\/span><\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Wann_ist_die_Berufung_auf_einen_Schriftformmangel_treuwidrig\"><\/span><b>Wann ist die Berufung auf einen Schriftformmangel treuwidrig?<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Nur in Ausnahmef\u00e4llen: schuldhaftes Abhalten von der Formwahrung, Existenzgef\u00e4hrdung (bei nat\u00fcrlichen Personen), oder Ausnutzung einer einseitig vorteilhaften formwidrigen Abrede. F\u00fcr GmbHs als Mieter greift die Existenzgef\u00e4hrdung regelm\u00e4\u00dfig nicht.<\/span><\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Kann_eine_GmbH_sich_auf_Existenzgefahrdung_berufen\"><\/span><b>Kann eine GmbH sich auf Existenzgef\u00e4hrdung berufen?<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Praktisch nicht. KG Berlin und OLG Celle haben dies verneint \u2013 die blo\u00dfe drohende Insolvenz einer Kapitalgesellschaft gen\u00fcgt nicht.<\/span><\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Welche_neuen_Risiken_bringt_die_Textform\"><\/span><b>Welche neuen Risiken bringt die Textform?<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Hauptrisiko: unbeabsichtigte Vertrags\u00e4nderungen per E-Mail. Daneben: Kollision zwischen vertraglichen Schriftformklauseln und gesetzlicher Textform; erschwerte Due Diligence. Empfehlungen im Abschnitt zu den neuen Risiken.<\/span><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Wann_Sie_anwaltliche_Beratung_brauchen\"><\/span><b>Wann Sie anwaltliche Beratung brauchen<\/b><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Die Schriftform im Gewerbemietrecht war \u00fcber Jahrzehnte die technisch komplizierteste Fehlerquelle im deutschen Mietrecht. Die BEG-IV-Reform hat die Lage vereinfacht \u2013 aber nicht alle Fragen beantwortet. Vertragliche Schriftformklauseln, die Interaktion zwischen altem und neuem Recht, die offenen Fragen zur Urkundeneinheit unter Textform und die neuen Risiken unbeabsichtigter E-Mail-Vertragsschl\u00fcsse schaffen weiterhin Beratungsbedarf.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Ob Sie einen bestehenden Vertrag auf Angreifbarkeit pr\u00fcfen lassen m\u00f6chten, einen Schriftformmangel f\u00fcr eine K\u00fcndigung nutzen wollen, sich gegen eine Schriftformk\u00fcndigung verteidigen oder Ihre Vertragslandschaft an die neue Textform anpassen m\u00fcssen: Wir beraten Sie konkret und ergebnisorientiert.<\/span><\/p>\n<p><b>Lassen Sie Ihren Gewerbemietvertrag pr\u00fcfen \u2013 kostenlose Ersteinsch\u00e4tzung<\/b><\/p>\n<p><b>Telefon:<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> 0221 \u2013 80187670<\/span><\/p>\n<p><b>E-Mail:<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> info@mth-partner.de<\/span><\/p>\n<p><i><span style=\"font-weight: 400;\">Rechtsanwalt Helmer Tieben \u00b7 Sachsenring 34 \u00b7 50677 K\u00f6ln<\/span><\/i><\/p>\n<p><b><i>Wichtiger Hinweis:<\/i><\/b><i><span style=\"font-weight: 400;\"> Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexit\u00e4t und der st\u00e4ndige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gew\u00e4hr auszuschlie\u00dfen. Wenn Sie rechtliche Beratung ben\u00f6tigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 \u2013 80187670 an oder schicken Sie uns eine E-Mail an info@mth-partner.de.<\/span><\/i><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Letzte Aktualisierung: April 2026 \u00b7 Ber\u00fccksichtigt die BEG-IV-Reform (Textform statt Schriftform) sowie die \u00dcbergangsfrist f\u00fcr Altvertr\u00e4ge, die am 01.01.2026 abgelaufen ist Die Schriftform im Gewerbemietrecht regelt, welche formalen Anforderungen ein Mietvertrag \u00fcber Gewerber\u00e4ume erf\u00fcllen muss, wenn er f\u00fcr l\u00e4nger als ein Jahr abgeschlossen wird. 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