{"id":13347,"date":"2026-08-02T11:18:53","date_gmt":"2026-08-02T11:18:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.mth-partner.de\/?p=13347"},"modified":"2026-08-10T02:51:13","modified_gmt":"2026-08-10T02:51:13","slug":"schriftform-im-gewerbemietrecht","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.mth-partner.de\/en\/written-form-in-commercial-lease-law\/","title":{"rendered":"Written form in commercial tenancy law: what has applied to all contracts since 2026"},"content":{"rendered":"<p class=\"beitrag-meta\"><em>Letzte juristische Pr\u00fcfung: August 2026 \u00b7 Ber\u00fccksichtigt die BEG-IV-Reform (Textform statt Schriftform) sowie die zum 01.01.2026 abgelaufene \u00dcbergangsfrist f\u00fcr Altvertr\u00e4ge<\/em><\/p>\n<p>Die Schriftform im Gewerbemietrecht regelt, welche formalen Anforderungen ein Mietvertrag \u00fcber Gewerber\u00e4ume erf\u00fcllen muss, wenn er f\u00fcr l\u00e4nger als ein Jahr abgeschlossen wird. Wird die gesetzlich vorgeschriebene Form nicht eingehalten, gilt der Vertrag als unbefristet \u2013 und kann von jeder Partei mit der gesetzlichen Frist gek\u00fcndigt werden, unabh\u00e4ngig von der urspr\u00fcnglich vereinbarten Laufzeit. Seit dem 02.01.2026 gen\u00fcgt f\u00fcr alle Gewerbemietvertr\u00e4ge die Textform statt der bis dahin erforderlichen Schriftform.<\/p>\n<p>Ein Immobilieninvestor pr\u00fcft ein Gewerbeobjekt in der K\u00f6lner S\u00fcdstadt. Sechs Mietvertr\u00e4ge, Gesamtvolumen 1,8 Millionen Euro \u00fcber die Restlaufzeit. Im dritten Nachtrag zum Vertrag mit dem Ankermieter \u2013 einem Gastronomiebetrieb \u2013 fehlt die Bezugnahme auf den zweiten Nachtrag. Eine Anlage zum Vertrag mit der Zahnarztpraxis im Erdgeschoss ist weder geheftet noch im Vertrag eindeutig referenziert. Zwei m\u00fcndliche Nebenabreden \u00fcber Stellplatznutzung wurden nie verschriftlicht. Ergebnis der Due Diligence: Drei von sechs Vertr\u00e4gen weisen Schriftformm\u00e4ngel auf. Alle drei w\u00e4ren \u2013 bis vor kurzem \u2013 vorzeitig k\u00fcndbar gewesen.<\/p>\n<p>Dieses Szenario war bis Ende 2025 Alltag im deutschen Gewerbemietrecht. Mit der BEG-IV-Reform hat sich die Rechtslage grundlegend ver\u00e4ndert \u2013 aber nicht alle Probleme sind gel\u00f6st. Dieser Ratgeber erkl\u00e4rt die gesamte Schriftform-Thematik: was bis Ende 2024 galt, was sich seit 2025 und 2026 ge\u00e4ndert hat und welche neuen Risiken die Textform mit sich bringt.<\/p>\n<div class=\"hinweis-box\">\n<p><strong>Hinweis:<\/strong>\u00a0Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Schriftformfragen im Gewerbemietrecht sind hochgradig einzelfallabh\u00e4ngig. Lassen Sie Ihren konkreten Vertrag anwaltlich pr\u00fcfen.<\/p>\n<p><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" class=\"alignnone size-full wp-image-14478\" src=\"https:\/\/www.mth-partner.de\/wp-content\/uploads\/image2pdf.webp\" alt=\"Vergleich Schriftform und Textform: unterschriebener Papiervertrag neben Vertrag als PDF auf einem Laptop\" width=\"1536\" height=\"1024\" srcset=\"https:\/\/www.mth-partner.de\/wp-content\/uploads\/image2pdf.webp 1536w, https:\/\/www.mth-partner.de\/wp-content\/uploads\/image2pdf-300x200.webp 300w, https:\/\/www.mth-partner.de\/wp-content\/uploads\/image2pdf-1024x683.webp 1024w, https:\/\/www.mth-partner.de\/wp-content\/uploads\/image2pdf-768x512.webp 768w, https:\/\/www.mth-partner.de\/wp-content\/uploads\/image2pdf-18x12.webp 18w\" sizes=\"(max-width: 1536px) 100vw, 1536px\" \/><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Auf_einen_Blick\"><\/span>Auf einen Blick<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<ul>\n<li>Gewerbemietvertr\u00e4ge mit einer Laufzeit \u00fcber einem Jahr mussten bis Ende 2024 die Schriftform (\u00a7 126 BGB) wahren. Seit dem 01.01.2025 gen\u00fcgt die Textform (\u00a7 126b BGB); seit dem 02.01.2026 gilt das auch f\u00fcr Altvertr\u00e4ge.<\/li>\n<li>Ein Formversto\u00df f\u00fchrt nicht zur Unwirksamkeit des Vertrags, aber zur Angreifbarkeit: Der Vertrag gilt als unbefristet und ist ordentlich k\u00fcndbar.<\/li>\n<li>Schriftformheilungsklauseln sind nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam (BGH, Urteil vom 27.09.2017 \u2013 XII ZR 114\/16).<\/li>\n<li>Schriftformm\u00e4ngel k\u00f6nnen durch einen formgerechten Nachtrag geheilt werden \u2013 aber nur mit Wirkung f\u00fcr die Zukunft.<\/li>\n<li>Die Berufung auf einen Schriftformmangel ist nur in seltenen Ausnahmen treuwidrig (\u00a7 242 BGB).<\/li>\n<li>Die Textform l\u00f6st das alte Schriftformproblem, schafft aber neue Risiken \u2013 vor allem unbeabsichtigte Vertrags\u00e4nderungen per E-Mail.<\/li>\n<\/ul>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Warum_die_Schriftform_im_Gewerbemietrecht_jahrzehntelang_Sprengstoff_war\"><\/span>Warum die Schriftform im Gewerbemietrecht jahrzehntelang Sprengstoff war<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Um zu verstehen, warum dieses Thema so viel wirtschaftlichen Schaden angerichtet hat, muss man den Schutzzweck der Norm kennen \u2013 und wie weit er sich von seiner urspr\u00fcnglichen Absicht entfernt hat.<\/p>\n<p>\u00a7 550 BGB bestimmt: Ein Mietvertrag, der f\u00fcr l\u00e4ngere Zeit als ein Jahr geschlossen wird und die vorgeschriebene Form nicht einh\u00e4lt, gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Diese Vorschrift findet \u00fcber \u00a7 578 BGB auch auf Gewerbemietverh\u00e4ltnisse Anwendung. Der Vertrag ist also nicht unwirksam \u2013 er verliert nur seine Befristung. Und ein unbefristeter Gewerbemietvertrag kann nach \u00a7 580a Abs. 2 BGB sp\u00e4testens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des n\u00e4chsten Kalendervierteljahres gek\u00fcndigt werden, von jeder Partei und ohne Grund. In der Praxis bedeutet das eine K\u00fcndigungsfrist von rund sechs Monaten.<\/p>\n<p>Urspr\u00fcnglich diente \u00a7 550 BGB dem Erwerberschutz: Wer eine vermietete Immobilie kauft, tritt nach \u00a7 566 BGB kraft Gesetzes in den bestehenden Mietvertrag ein \u2013 \u201eKauf bricht nicht Miete\u201c. Der Erwerber soll aus der Vertragsurkunde zuverl\u00e4ssig ablesen k\u00f6nnen, in welche langfristigen Bindungen er eintritt. Dar\u00fcber hinaus hat die Schriftform eine Warn- und Beweisfunktion: Die Parteien sollen vor \u00fcbereilten Bindungen gesch\u00fctzt werden, und die Vertragsinhalte sollen beweisbar sein.<\/p>\n<p>In der Praxis wurde das Schriftformerfordernis jedoch zum taktischen Instrument. Vermieter oder Mieter, die aus einem langfristigen Vertrag heraus wollten, lie\u00dfen den Vertrag anwaltlich auf Formfehler durchsuchen. Wurde ein Mangel gefunden \u2013 und er wurde fast immer gefunden \u2013, konnte der Vertrag trotz zehnj\u00e4hriger Festlaufzeit mit sechs Monaten Frist gek\u00fcndigt werden. Der BGH hat dieses K\u00fcndigungsrecht ausdr\u00fccklich auch den urspr\u00fcnglichen Vertragsparteien zugestanden, nicht nur dem Erwerber. Das Ergebnis: massive Rechtsunsicherheit bei langfristigen Gewerbemietvertr\u00e4gen. Eine \u00dcbersicht \u00fcber die Besonderheiten von Gewerbemietvertr\u00e4gen finden Sie in unserem\u00a0<a href=\"\/wichtige-aspekte-und-besonderheiten-von-gewerbemietvertraegen\/\">gesonderten Beitrag zu Gewerbemietvertr\u00e4gen<\/a>.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Die_acht_haufigsten_Schriftform-Fallen_%E2%80%93_und_warum_sie_auch_2026_noch_relevant_sind\"><\/span>Die acht h\u00e4ufigsten Schriftform-Fallen \u2013 und warum sie auch 2026 noch relevant sind<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Mit der BEG-IV-Reform ist das gesetzliche Schriftformerfordernis f\u00fcr Gewerbemietvertr\u00e4ge entfallen. Warum also noch dar\u00fcber schreiben? Aus drei Gr\u00fcnden: Erstens enthalten viele Altvertr\u00e4ge vertragliche Schriftformklauseln, die \u00fcber den gesetzlichen Standard hinausgehen. Zweitens bleiben Schriftformm\u00e4ngel in Altvertr\u00e4gen f\u00fcr Immobilientransaktionen und Due-Diligence-Pr\u00fcfungen relevant. Drittens \u00fcberleben die Grunds\u00e4tze der Urkundeneinheit nach herrschender Meinung auch unter der neuen Textform.<\/p>\n<p>Die folgende Liste fasst die h\u00e4ufigsten Schriftformm\u00e4ngel zusammen, die in der Praxis und in der Rechtsprechung \u00fcber Jahrzehnte aufgetreten sind:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>M\u00fcndliche Nebenabreden \u00fcber wesentliche Vertragsbedingungen.<\/strong>\u00a0Vermieter und Mieter einigen sich per Handschlag darauf, dass der Mieter auch den Hinterhof als Lagerfl\u00e4che nutzen darf. Oder dass die Nebenkosten pauschal statt nach Verbrauch abgerechnet werden. Solche m\u00fcndlichen Abreden \u00fcber wesentliche Vertragsinhalte verletzen die Schriftform \u2013 auch dann, wenn der schriftliche Hauptvertrag tadellos ist. Das LG D\u00fcsseldorf entschied in einem Fall, dass allein die m\u00fcndliche Vereinbarung \u00fcber die Nutzung einer Fl\u00e4che w\u00e4hrend eines Sch\u00fctzenfests einen Schriftformversto\u00df begr\u00fcndete und den gesamten Vertrag ordentlich k\u00fcndbar machte.<\/li>\n<li><strong>Anlagen ohne hinreichende Bezugnahme.<\/strong>\u00a0Ein Gewerbemietvertrag verweist auf eine Anlage mit dem Grundriss der Mietfl\u00e4che. Die Anlage existiert, ist aber weder physisch mit dem Vertrag verbunden noch im Vertragstext eindeutig referenziert. Nach dem Grundsatz der Urkundeneinheit m\u00fcssen alle wesentlichen Vertragsbestandteile zweifelsfrei als zusammengeh\u00f6rig erkennbar sein. Fehlt die Bezugnahme, ist die Schriftform verletzt. Das OLG Brandenburg hat in einem Fall drei verschiedene M\u00e4ngel dieser Art in einem einzigen Vertrag festgestellt: eine vergessene Anlage, eine nicht verbundene Konkurrenzschutz-Vereinbarung und eine formwidrige Parteiauswechslung.<\/li>\n<li><strong>Nachtr\u00e4ge ohne korrekte Bezugnahme.<\/strong>\u00a0Ein zweiter Nachtrag nimmt Bezug auf den Hauptvertrag, erw\u00e4hnt aber den ersten Nachtrag nicht. Der BGH hat die Anforderungen hier gelockert (Urteil vom 22.04.2015 \u2013 XII ZR 55\/14): Die blo\u00dfe Bezeichnung als \u201e2. Nachtrag\u201c kann ausreichen, wenn daraus logisch folgt, dass ein 1. Nachtrag existiert. Dennoch bleibt die Empfehlung, jeden Nachtrag ausdr\u00fccklich mit allen vorherigen zu verkn\u00fcpfen.<\/li>\n<li><strong>Fehlende oder fehlerhafte Unterschrift.<\/strong>\u00a0Bei einer AG unterschreibt nur ein Vorstandsmitglied ohne Vertretungszusatz, obwohl Gesamtvertretung gilt. Bei einer GbR unterschreiben nicht alle Gesellschafter. Bei einer GmbH fehlt die Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer-Bezeichnung. Der BGH hat entschieden, dass bei einer AG ohne Vertretungszusatz der Eindruck einer unvollst\u00e4ndigen Urkunde entsteht (XII ZR 89\/06). Ausf\u00fchrlich dazu unser Beitrag zur\u00a0<a href=\"\/mietrecht-anforderungen-an-die-vollmacht-bei-kuendigung-einer-gewerbemietvertrages-durch-einen-rechtsanwalt\/\">Vertretung bei K\u00fcndigung eines Gewerbemietvertrags<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Nachtr\u00e4gliche \u00c4nderung der Betriebskostenvorauszahlungen ohne Form.<\/strong>\u00a0Der BGH hat mit Beschluss vom 14.05.2025 (XII ZR 88\/23, NZM 2025, 598) entschieden: Die einvernehmliche \u00c4nderung der im Ursprungsmietvertrag vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen ist \u2013 unabh\u00e4ngig von ihrer absoluten oder relativen H\u00f6he \u2013 eine wesentliche Vertrags\u00e4nderung, die jedenfalls dann dem Formzwang unterf\u00e4llt, wenn sie f\u00fcr mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann. F\u00fcr die Mieth\u00f6he selbst gilt dasselbe: Im Fall des BGH-Urteils vom 25.11.2015 (XII ZR 114\/14, NJW 2016, 311) gen\u00fcgte bereits eine m\u00fcndlich vereinbarte Erh\u00f6hung um 20 Euro monatlich, um die Form zu verletzen. Wird eine solche \u00c4nderung nur m\u00fcndlich oder per formlosem Schreiben vereinbart, ist das gesamte Vertragswerk betroffen.<\/li>\n<li><strong>Nebenfl\u00e4chen nicht im Vertrag erfasst.<\/strong>\u00a0Der Mieter nutzt seit Vertragsbeginn den Kellerraum unter seinem Ladengesch\u00e4ft und zwei Stellpl\u00e4tze im Hinterhof. Im Mietvertrag steht davon nichts. Sind diese Fl\u00e4chen wesentlicher Bestandteil der tats\u00e4chlichen Mietvereinbarung, liegt ein Formversto\u00df vor. Nach der Rechtsprechung des BGH k\u00f6nnen Nebenfl\u00e4chen \u2013 je nach Mietzweck \u2013 durchaus zu den wesentlichen Vertragsinhalten geh\u00f6ren. Wie die Mietfl\u00e4che korrekt bestimmt wird, erl\u00e4utert unser Beitrag zur\u00a0<a href=\"\/mietrecht-die-korrekte-bestimmung-der-mietflaeche-im-gewerbemietrecht\/\">Bestimmung der Mietfl\u00e4che im Gewerbemietrecht<\/a>.<\/li>\n<\/ol>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Urkundeneinheit_%E2%80%93_das_Kernprinzip_und_seine_Lockerung_durch_den_BGH\"><\/span>Urkundeneinheit \u2013 das Kernprinzip und seine Lockerung durch den BGH<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Die Urkundeneinheit ist das Herzst\u00fcck der Schriftformproblematik. Der Begriff bezeichnet die Anforderung, dass alle wesentlichen Vertragsbedingungen \u2013 Parteien, Mietgegenstand, Miete, Laufzeit \u2013 aus einer einzigen, von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde hervorgehen m\u00fcssen. In der Praxis sieht das anders aus: Gewerbemietvertr\u00e4ge bestehen regelm\u00e4\u00dfig aus Hauptvertrag, Anlagen, Nachtr\u00e4gen und Zusatzvereinbarungen. Wenn diese Dokumente nicht als Einheit erkennbar sind, ist die Form verletzt.<\/p>\n<p>Die sogenannte Auflockerungsrechtsprechung des BGH hat die Anforderungen schrittweise gesenkt. Seit dem Urteil vom 22.04.2015 (XII ZR 55\/14) verlangt der BGH keine physische Verbindung der Vertragsbestandteile mehr. Es gen\u00fcgt eine gedankliche Verbindung, die durch eine zweifelsfrei erkennbare Bezugnahme zum Ausdruck kommt. Das hei\u00dft: Hauptvertrag und Anlagen m\u00fcssen nicht zusammengeheftet sein \u2013 aber der Hauptvertrag muss auf die Anlagen verweisen, und die Anlagen m\u00fcssen den Hauptvertrag erkennbar in Bezug nehmen.<\/p>\n<p>F\u00fcr Nachtr\u00e4ge gilt dasselbe. Ein formgerechter Nachtrag muss den Hauptvertrag und idealerweise alle vorherigen Nachtr\u00e4ge durch ausdr\u00fcckliche Bezeichnung in Bezug nehmen.<\/p>\n<div class=\"tipp-box\">\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Praxis-Tipp_Musterformulierung_fur_Nachtrage\"><\/span>Praxis-Tipp: Musterformulierung f\u00fcr Nachtr\u00e4ge<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>\u201e3. Nachtrag zum Gewerbemietvertrag vom [Datum des Hauptvertrags] zwischen [Vermieter] und [Mieter] \u00fcber die Gewerber\u00e4ume [Adresse, Lage], nebst 1. Nachtrag vom [Datum] und 2. Nachtrag vom [Datum]. Im \u00dcbrigen bleiben die Bestimmungen des Mietvertrags und der vorherigen Nachtr\u00e4ge unver\u00e4ndert.\u201c<\/p>\n<\/div>\n<p><strong>\u00dcberlebt die Urkundeneinheit unter der neuen Textform?<\/strong>\u00a0Nach \u00fcberwiegender Meinung ja. Die inhaltliche Anforderung \u2013 dass alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus den Vertragsdokumenten klar und zusammenh\u00e4ngend hervorgehen \u2013 ist von der Form unabh\u00e4ngig. Auch ein in Textform geschlossener Vertrag muss erkennen lassen, welche Dokumente zusammengeh\u00f6ren. Eine h\u00f6chstrichterliche Entscheidung zur neuen Rechtslage steht allerdings noch aus, und welche Anforderungen konkret an eine einheitliche digitale Urkunde zu stellen sind, ist umstritten. Die Gefahr verschiebt sich lediglich: Statt vergessener Heftklammern drohen jetzt un\u00fcbersichtliche E-Mail-Verl\u00e4ufe und fragmentierte PDF-Versionen.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"BEG_IV_Textform_statt_Schriftform_%E2%80%93_die_neue_Rechtslage_im_Detail\"><\/span>BEG IV: Textform statt Schriftform \u2013 die neue Rechtslage im Detail<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Das Vierte B\u00fcrokratieentlastungsgesetz hat mit der Erg\u00e4nzung des \u00a7 578 Abs. 1 BGB die gesetzliche Formvorschrift f\u00fcr Gewerbemietvertr\u00e4ge grundlegend ge\u00e4ndert. \u00a7 550 BGB ist danach mit der Ma\u00dfgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag \u00fcber Grundst\u00fccke oder R\u00e4ume, die keine Wohnr\u00e4ume sind, der f\u00fcr l\u00e4ngere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, f\u00fcr unbestimmte Zeit gilt. Der Wortlaut des \u00a7 550 BGB selbst blieb unver\u00e4ndert \u2013 ge\u00e4ndert wurde nur seine Anwendung auf Gewerberaum.<\/p>\n<figure><img decoding=\"async\" src=\"PLATZHALTER-BILD-2\" alt=\"Vergleich Schriftform und Textform: unterschriebener Papiervertrag neben Vertrag als PDF auf einem Laptop\" \/><\/figure>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Was_bedeutet_Textform_nach_%C2%A7_126b_BGB\"><\/span>Was bedeutet Textform nach \u00a7 126b BGB?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Die Textform ist deutlich niedrigschwelliger als die Schriftform. Sie verlangt eine lesbare Erkl\u00e4rung, die auf einem dauerhaften Datentr\u00e4ger abgegeben wird und die erkl\u00e4rende Person erkennen l\u00e4sst. Konkret gen\u00fcgen: E-Mails, PDFs, eingescannte Dokumente, Computerfaxe, Nachrichten auf elektronischen Speichermedien. Eine eigenh\u00e4ndige Unterschrift ist nicht erforderlich \u2013 auch keine qualifizierte elektronische Signatur.<\/p>\n<p>Ob Messenger-Nachrichten wie WhatsApp die Anforderungen der Textform erf\u00fcllen, ist h\u00f6chstrichterlich noch nicht gekl\u00e4rt. Ma\u00dfgeblich ist, ob die Erkl\u00e4rung lesbar ist, dauerhaft gespeichert werden kann und dem Erkl\u00e4renden zurechenbar ist. Wer eine Vertrags\u00e4nderung rechtssicher vereinbaren will, sollte sich darauf nicht verlassen.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Neuvertrage_seit_dem_01012025\"><\/span>Neuvertr\u00e4ge seit dem 01.01.2025<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>F\u00fcr alle Gewerbemietvertr\u00e4ge, die seit dem 01.01.2025 abgeschlossen oder ge\u00e4ndert werden, gen\u00fcgt die Textform. Die Schriftformk\u00fcndigung als taktisches Ausstiegsinstrument ist hier von Anfang an ausgeschlossen \u2013 vorausgesetzt, die Textform wird tats\u00e4chlich eingehalten.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Altvertrage_Ubergangsfrist_bis_zum_01012026\"><\/span>Altvertr\u00e4ge: \u00dcbergangsfrist bis zum 01.01.2026<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>F\u00fcr Gewerbemietvertr\u00e4ge, die vor dem 01.01.2025 geschlossen wurden, galt eine einj\u00e4hrige \u00dcbergangsfrist. Bis einschlie\u00dflich 01.01.2026 konnten diese Vertr\u00e4ge weiterhin wegen Schriftformm\u00e4ngeln ordentlich gek\u00fcndigt werden. Diese Frist ist abgelaufen: Seit dem 02.01.2026 gilt das Textformerfordernis auch f\u00fcr unver\u00e4ndert fortbestehende Altvertr\u00e4ge.<\/p>\n<p><strong>Das bedeutet aber nicht, dass jeder Altmangel automatisch entf\u00e4llt.<\/strong>\u00a0Ein fr\u00fcherer Schriftformmangel verliert seine Bedeutung nur, soweit die heute ma\u00dfgebliche Textform gewahrt ist. Liegen die betreffenden Vereinbarungen \u2013 etwa m\u00fcndliche Nebenabreden oder nicht dokumentierte \u00c4nderungen \u2013 auch in Textform nicht vor, bleibt der Formmangel bestehen und der Vertrag weiterhin ordentlich k\u00fcndbar. Wer sich auf die Reform verl\u00e4sst, sollte deshalb zuerst pr\u00fcfen, ob die einschl\u00e4gigen Abreden \u00fcberhaupt in einer den Anforderungen des \u00a7 126b BGB gen\u00fcgenden Fassung existieren.<\/p>\n<p>Eine Verk\u00fcrzung der \u00dcbergangsfrist trat ein, wenn ein Altvertrag nach dem 01.01.2025 ge\u00e4ndert wurde. In diesem Fall galt die Textform bereits ab dem Zeitpunkt der \u00c4nderung.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Die_letzte_Welle_der_Schriftformkundigungen\"><\/span>Die letzte Welle der Schriftformk\u00fcndigungen<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Das Jahr 2025 war gepr\u00e4gt von einer Welle an Schriftformk\u00fcndigungen: Parteien, die aus langfristigen Altvertr\u00e4gen heraus wollten, nutzten das letzte Zeitfenster vor Ablauf der \u00dcbergangsfrist. Wer einen Schriftformmangel kannte, musste bis zum Ablauf des 01.01.2026 handeln \u2013 danach war die Grundlage weg. Diese F\u00e4lle besch\u00e4ftigen die Gerichte teilweise noch heute. Welche Fristen, Gr\u00fcnde und Formanforderungen bei einer K\u00fcndigung im \u00dcbrigen gelten, erl\u00e4utert unser Ratgeber zur\u00a0<a href=\"\/kuendigung-gewerbemietvertrag\/\">K\u00fcndigung des Gewerbemietvertrags<\/a>.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Schriftformheilungsklauseln_%E2%80%93_warum_das_Sicherheitsnetz_nie_gehalten_hat\"><\/span>Schriftformheilungsklauseln \u2013 warum das Sicherheitsnetz nie gehalten hat<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>\u00dcber Jahre haben Vertragsanw\u00e4lte versucht, das Schriftformrisiko durch vertragliche Klauseln abzufangen. Die sogenannte Schriftformheilungsklausel verpflichtete die Parteien, bei einem Formversto\u00df die Schriftform nachzuholen und sich nicht auf den Mangel zu berufen.<\/p>\n<p>Der BGH hat diesem Ansatz am 27.09.2017 (XII ZR 114\/16, BGHZ 216, 68) eine endg\u00fcltige Absage erteilt. Schriftformheilungsklauseln sind mit \u00a7 550 BGB als zwingendem Recht unvereinbar und daher grunds\u00e4tzlich unwirksam. Das gilt unabh\u00e4ngig davon, ob die Klausel als Allgemeine Gesch\u00e4ftsbedingung oder als Individualvereinbarung formuliert ist.<\/p>\n<p>Die Begr\u00fcndung: W\u00e4re eine Schriftformheilungsklausel wirksam, w\u00fcrde sie den Schutzzweck des \u00a7 550 BGB \u2013 insbesondere den Erwerberschutz \u2013 unterlaufen. Ein Grundst\u00fcckserwerber, der in einen Mietvertrag eintritt, muss sich auf die formelle Wirksamkeit der Vertragsurkunde verlassen k\u00f6nnen. Eine Klausel, die Formverst\u00f6\u00dfe nachtr\u00e4glich heilt, w\u00fcrde diese Verl\u00e4sslichkeit zerst\u00f6ren. In unserem\u00a0<a href=\"\/mietrecht-die-sogenannte-schriftformheilungsklausel-verhindert-nicht-zwingend-eine-kuendigung-wegen-schriftformmangels\/\">Beitrag zur Schriftformheilungsklausel<\/a>\u00a0stellen wir einen Fall dar, in dem ein Grundst\u00fcckserwerber trotz einer im Vertrag enthaltenen Heilungsklausel erfolgreich wegen Schriftformmangels k\u00fcndigte.<\/p>\n<p>Was tritt nach BEG IV an die Stelle der Heilungsklausel? Die gesetzliche Absenkung auf Textform macht vertragliche Heilungsklauseln weitgehend \u00fcberfl\u00fcssig, soweit es um das gesetzliche Formerfordernis geht. Allerdings k\u00f6nnen die Parteien weiterhin eine vertragliche Schriftformklausel vereinbaren, die strengere Anforderungen stellt als das Gesetz. In diesem Fall \u00fcbernimmt die vertragliche Klausel die Funktion der alten gesetzlichen Schriftform \u2013 mit neuen, ungekl\u00e4rten Rechtsfolgen.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Heilung_von_Schriftformmangeln_durch_einen_Nachtrag\"><\/span>Heilung von Schriftformm\u00e4ngeln durch einen Nachtrag<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Wird ein Formmangel entdeckt, bevor eine Partei k\u00fcndigt, kann er durch einen formgerechten Nachtrag geheilt werden. Der BGH hat dies mit Urteil vom 10.02.2021 (XII ZR 26\/20) ausdr\u00fccklich best\u00e4tigt. Die Voraussetzungen:<\/p>\n<ul>\n<li>Der Nachtrag muss selbst formgerecht sein \u2013 unter altem Recht in Schriftform, unter neuem Recht mindestens in Textform.<\/li>\n<li>Der Nachtrag muss durch eindeutige Bezugnahme eine gedankliche Einheit mit dem Hauptvertrag bilden.<\/li>\n<li>Der Nachtrag muss erkennen lassen, dass im \u00dcbrigen die Bestimmungen des Hauptvertrags unver\u00e4ndert fortgelten.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Die Heilung wirkt allerdings nur ex nunc \u2013 ab dem Zeitpunkt des Nachtrags, nicht r\u00fcckwirkend. In der Zeit zwischen dem Formversto\u00df und der Heilung h\u00e4tte jede Partei ordentlich k\u00fcndigen k\u00f6nnen. Ist die K\u00fcndigung bereits ausgesprochen und zugegangen, hilft ein nachtr\u00e4glicher Nachtrag nicht mehr.<\/p>\n<div class=\"tipp-box\">\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Praxis-Tipp\"><\/span>Praxis-Tipp<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Wenn Sie einen Formmangel in einem bestehenden Vertrag entdecken und das Mietverh\u00e4ltnis fortsetzen m\u00f6chten, handeln Sie z\u00fcgig. Schlie\u00dfen Sie einen formgerechten Nachtrag, der den gesamten Vertragsinhalt erfasst \u2013 einschlie\u00dflich der bisher nur m\u00fcndlich oder formwidrig vereinbarten Punkte \u2013 und mit dem Hauptvertrag verkn\u00fcpft ist. Jeder Tag ohne Heilung ist ein Tag, an dem die Gegenseite k\u00fcndigen k\u00f6nnte.<\/p>\n<\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Treuwidrigkeit_nach_%C2%A7_242_BGB_%E2%80%93_wann_die_Berufung_auf_den_Formmangel_scheitert\"><\/span>Treuwidrigkeit nach \u00a7 242 BGB \u2013 wann die Berufung auf den Formmangel scheitert<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>In seltenen Ausnahmef\u00e4llen kann die K\u00fcndigung wegen eines Formmangels als treuwidrig zur\u00fcckgewiesen werden. Die H\u00fcrde ist hoch: Der BGH verlangt ein schlechthin untragbares Ergebnis. Die Rechtsprechung hat drei Fallgruppen entwickelt.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Fallgruppe_1_Schuldhaftes_Abhalten_von_der_Formwahrung\"><\/span>Fallgruppe 1: Schuldhaftes Abhalten von der Formwahrung<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Eine Partei hat die andere absichtlich oder schuldhaft davon abgehalten, die Form einzuhalten \u2013 etwa indem sie bei Vertragsschluss in Kenntnis der Formbed\u00fcrftigkeit handelt, mit der Absicht, sich sp\u00e4ter auf den Mangel zu berufen. Diese Fallgruppe ist in der Praxis selten, weil die Beweisf\u00fchrung schwierig ist.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Fallgruppe_2_Existenzgefahrdung\"><\/span>Fallgruppe 2: Existenzgef\u00e4hrdung<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Die K\u00fcndigung bedroht die wirtschaftliche Existenz der gek\u00fcndigten Partei. Die Anforderungen sind hoch: Das OLG Celle (Urteil vom 30.06.2023 \u2013 2 U 27\/23) und das Kammergericht Berlin haben klargestellt, dass die drohende Insolvenz einer Kapitalgesellschaft regelm\u00e4\u00dfig nicht ausreicht. Die Existenzgef\u00e4hrdung als Treuwidrigkeitsgrund ist auf nat\u00fcrliche Personen zugeschnitten, die im Vertrauen auf das Mietverh\u00e4ltnis ihre Existenz auf die Nutzung des Objekts eingerichtet haben \u2013 etwa eine \u00c4rztin, die ihre Praxisr\u00e4ume verl\u00f6re und in der Umgebung keine gleichwertigen R\u00e4ume f\u00e4nde. Unser Beitrag zur\u00a0<a href=\"\/gewerbemietrecht-die-berufung-auf-einen-schriftformmangel-durch-den-vermieter-kann-gegen-treu-und-glauben-verstossen\/\">Treuwidrigkeit bei Schriftformmangel<\/a>\u00a0erl\u00e4utert die Voraussetzungen im Detail.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Fallgruppe_3_Einseitig_vorteilhafte_formwidrige_Abrede\"><\/span>Fallgruppe 3: Einseitig vorteilhafte formwidrige Abrede<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Eine Partei nutzt eine nachtr\u00e4gliche Vertrags\u00e4nderung, die ausschlie\u00dflich sie selbst beg\u00fcnstigt und die nicht formgerecht war, als Hebel, um sich vom gesamten Vertrag zu l\u00f6sen. Der BGH hat am 25.11.2015 (XII ZR 114\/14) klargestellt, dass dieses Verhalten gegen Treu und Glauben versto\u00dfen kann. Wenn etwa der Mieter eine f\u00fcr ihn g\u00fcnstige Mietreduzierung formwidrig vereinbart hat und sich dann auf genau diesen Formmangel beruft, um den Vertrag insgesamt zu k\u00fcndigen, ist das treuwidrig.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Sonderfall_der_Erwerber_nach_%C2%A7_566_BGB\"><\/span>Sonderfall: der Erwerber nach \u00a7 566 BGB<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Der Grundst\u00fcckserwerber, der nach \u00a7 566 BGB kraft Gesetzes in den Mietvertrag eintritt, ist in seiner Berufung auf Formm\u00e4ngel weniger eingeschr\u00e4nkt als die urspr\u00fcnglichen Vertragsparteien. Der BGH hat dies mit Beschluss vom 14.05.2025 (XII ZR 88\/23) ausdr\u00fccklich best\u00e4tigt: Hat der fr\u00fchere Vermieter an einer schriftformsch\u00e4dlichen \u00c4nderungsvereinbarung mitgewirkt, kann sich der Erwerber gegen\u00fcber dem Mieter grunds\u00e4tzlich auch dann auf den Formmangel berufen, wenn dies dem fr\u00fcheren Vermieter selbst nach Treu und Glauben verwehrt gewesen w\u00e4re. Begr\u00fcndung: Der Erwerber war am Abschluss der formwidrigen Vereinbarung nicht beteiligt, und der Erwerberschutz ist der Hauptzweck der Norm. Wann ein Erwerber in einen langfristigen Gewerbemietvertrag eintritt, zeigt unser Beitrag zur\u00a0<a href=\"\/olg-muenchen-erwerber-kann-an-langfristigen-gewerbemietvertrag-gebunden-sein-auch-wenn-der-veraeusserer-nicht-selbst-vermieter-war\/\">Bindung des Erwerbers an den Mietvertrag<\/a>.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Schriftform_und_Textform_im_Vergleich\"><\/span>Schriftform und Textform im Vergleich<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Merkmal<\/th>\n<th>Schriftform (\u00a7 126 BGB) \u2013 bis 31.12.2024<\/th>\n<th>Textform (\u00a7 126b BGB) \u2013 seit 01.01.2025<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Unterschrift<\/td>\n<td>Eigenh\u00e4ndig, von allen Parteien auf derselben Urkunde<\/td>\n<td>Nicht erforderlich; Benennung der erkl\u00e4renden Person gen\u00fcgt<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Medium<\/td>\n<td>Papierurkunde im Original<\/td>\n<td>Jeder dauerhafte Datentr\u00e4ger: E-Mail, PDF, Scan, Speichermedium<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Urkundeneinheit<\/td>\n<td>Erforderlich; gedankliche Verbindung gen\u00fcgt<\/td>\n<td>Nach herrschender Meinung weiterhin erforderlich \u2013 Anforderungen noch ungekl\u00e4rt<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Rechtsfolge bei Versto\u00df<\/td>\n<td>Vertrag gilt als unbefristet und ist ordentlich k\u00fcndbar<\/td>\n<td>Gleiche Rechtsfolge, \u00a7 550 BGB \u00fcber \u00a7 578 Abs. 1 S. 2 BGB<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Schriftformheilungsklausel<\/td>\n<td>Unwirksam (BGH XII ZR 114\/16)<\/td>\n<td>F\u00fcr das gesetzliche Formerfordernis nicht mehr relevant; bei vertraglichen Schriftformklauseln offen<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Geltungsbereich<\/td>\n<td>Gewerbemietvertr\u00e4ge \u00fcber ein Jahr, bis 31.12.2024<\/td>\n<td>Gewerbemietvertr\u00e4ge \u00fcber ein Jahr, seit 01.01.2025; Altvertr\u00e4ge seit 02.01.2026<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Wohnraummietvertr\u00e4ge<\/td>\n<td>Schriftform<\/td>\n<td>Keine \u00c4nderung \u2013 f\u00fcr Wohnraum gilt \u00a7 550 BGB unver\u00e4ndert; die Textform-Ma\u00dfgabe des \u00a7 578 BGB greift nur f\u00fcr Gewerberaum<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Die_neuen_Risiken_nach_BEG_IV\"><\/span>Die neuen Risiken nach BEG IV<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Die Reform hat das alte Schriftformproblem gel\u00f6st, aber neue Risiken geschaffen. Drei davon verdienen besondere Aufmerksamkeit.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Risiko_1_Unbeabsichtigte_Vertragsanderung_per_E-Mail\"><\/span>Risiko 1: Unbeabsichtigte Vertrags\u00e4nderung per E-Mail<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Unter der alten Rechtslage konnte eine m\u00fcndliche oder per E-Mail getroffene Vereinbarung zwar materiell wirksam sein, verletzte aber die Schriftform \u2013 mit der bekannten Rechtsfolge. Die Textform \u00e4ndert die Lage: Eine per E-Mail best\u00e4tigte Mieterh\u00f6hung, eine Nachricht, in der der Vermieter eine Fl\u00e4chenerweiterung zusagt, oder ein Austausch \u00fcber ge\u00e4nderte Betriebskostenvorauszahlungen kann nun eine formwirksame Vertrags\u00e4nderung darstellen. Ohne Formproblem, ohne Angreifbarkeit \u2013 aber auch ohne dass den Parteien bewusst war, gerade einen verbindlichen Nachtrag geschlossen zu haben.<\/p>\n<p>Besonders heikel ist das bei Verhandlungen, die eigentlich noch unverbindlich sein sollten. Unter der alten Schriftform war klar: Solange kein Papier unterschrieben ist, bindet nichts. Dieses Argument entf\u00e4llt unter der Textform weitgehend.<\/p>\n<div class=\"tipp-box\">\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Praxis-Tipp_E-Mail-Disclaimer\"><\/span>Praxis-Tipp: E-Mail-Disclaimer<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Wir empfehlen, in mietvertragsbezogener Korrespondenz einen Disclaimer zu verwenden:<\/p>\n<p>\u201eDieser E-Mail-Austausch dient ausschlie\u00dflich der unverbindlichen Er\u00f6rterung. Vertrags\u00e4nderungen und Erg\u00e4nzungen zum Mietvertrag vom [Datum] werden ausschlie\u00dflich durch gesonderte, ausdr\u00fccklich als verbindlich bezeichnete Vereinbarung wirksam.\u201c<\/p>\n<p>Dar\u00fcber hinaus empfiehlt sich zu Beginn von Vertragsverhandlungen ein Letter of Intent, der klarstellt, dass ein Vertrag erst durch Erkl\u00e4rung der vertretungsberechtigten Personen zustande kommt.<\/p>\n<\/div>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Risiko_2_Vertragliche_Schriftformklauseln_in_Altvertragen\"><\/span>Risiko 2: Vertragliche Schriftformklauseln in Altvertr\u00e4gen<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Viele Altvertr\u00e4ge enthalten Klauseln wie: \u201e\u00c4nderungen und Erg\u00e4nzungen dieses Vertrags bed\u00fcrfen der Schriftform.\u201c Was passiert mit solchen Klauseln nach dem 02.01.2026?<\/p>\n<p>Die Antwort h\u00e4ngt davon ab, ob es sich um eine einfache oder eine doppelte Schriftformklausel handelt. Eine einfache Schriftformklausel kann grunds\u00e4tzlich durch eine vorrangige Individualabrede abge\u00e4ndert werden, auch m\u00fcndlich oder in Textform (\u00a7 305b BGB). Eine doppelte Schriftformklausel, die auch die \u00c4nderung der Klausel selbst an die Schriftform bindet, ist schwerer zu umgehen, kann aber nach der Rechtsprechung des BGH ebenfalls durch eine vorrangige Individualabrede verdr\u00e4ngt werden, wenn sie AGB-Charakter hat.<\/p>\n<p>F\u00fcr vertraglich vereinbarte Schriftformklauseln gilt zudem ein anderer Ma\u00dfstab als f\u00fcr die gesetzliche Form: Ma\u00dfgeblich ist \u00a7 127 Abs. 2 BGB, nicht \u00a7 126 BGB. Hier ist die Rechtsprechung uneinheitlich. Das OLG M\u00fcnchen h\u00e4lt WhatsApp-Textnachrichten und Anh\u00e4nge wie PDF oder Foto f\u00fcr geeignet, eine vertraglich vereinbarte Schriftform zu wahren, Sprach-, Audio- und Videodateien dagegen nicht (Urteil vom 11.11.2024 \u2013 19 U 200\/24 e). Das OLG Frankfurt bewertet die Frage abweichend (NJW 2024, 1425). F\u00fcr Gewerbemietvertr\u00e4ge mit vertraglicher Schriftformklausel bedeutet das: Ob eine per Messenger getroffene \u00c4nderungsabrede der Klausel gen\u00fcgt, h\u00e4ngt derzeit vom zust\u00e4ndigen Gericht ab.<\/p>\n<p><strong>Wichtig ist dabei die Abgrenzung zur gesetzlichen Form.<\/strong>\u00a0Ein Versto\u00df gegen eine rein vertraglich vereinbarte Schriftformklausel f\u00fchrt\u00a0<em>nicht<\/em>\u00a0ohne Weiteres dazu, dass der Vertrag nach \u00a7 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und ordentlich gek\u00fcndigt werden kann. Diese Rechtsfolge kn\u00fcpft an die gesetzliche Form an, nicht an eine vertragliche Abrede. Welche Folge ein Versto\u00df gegen die vertragliche Klausel stattdessen hat \u2013 Unwirksamkeit der \u00c4nderungsvereinbarung, Vorrang der Individualabrede nach \u00a7 305b BGB oder eine andere Rechtsfolge \u2013, richtet sich nach der Auslegung der jeweiligen Klausel und ist bislang nicht abschlie\u00dfend gekl\u00e4rt. Wer eine K\u00fcndigung auf einen Versto\u00df gegen eine vertragliche Formklausel st\u00fctzen m\u00f6chte, sollte die Klausel vorab anwaltlich pr\u00fcfen lassen.<\/p>\n<div class=\"tipp-box\">\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Praxis-Tipp_Altvertrage_prufen\"><\/span>Praxis-Tipp: Altvertr\u00e4ge pr\u00fcfen<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Pr\u00fcfen Sie Ihre bestehenden Gewerbemietvertr\u00e4ge auf vertragliche Schriftformklauseln. Entscheiden Sie aktiv, ob Sie die Klausel beibehalten, auf Textform anpassen oder streichen m\u00f6chten. Ein Nachtrag, der die Formklausel aktualisiert, schafft Klarheit. In neuen Vertr\u00e4gen sollten Formklauseln individuell ausgehandelt und die gew\u00fcnschte Rechtsfolge bei Verst\u00f6\u00dfen ausdr\u00fccklich geregelt werden.<\/p>\n<\/div>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Risiko_3_Due_Diligence_bei_Immobilientransaktionen\"><\/span>Risiko 3: Due Diligence bei Immobilientransaktionen<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>F\u00fcr Immobilienk\u00e4ufer war die Schriftformpr\u00fcfung bisher ein Standardpunkt jeder Due Diligence. Unter der alten Rechtslage lie\u00df sich die Vollst\u00e4ndigkeit eines Mietvertrags anhand der physischen Vertragsurkunde relativ klar beurteilen. Unter der Textform wird das schwieriger: Vertrags\u00e4nderungen k\u00f6nnen in E-Mail-Verl\u00e4ufen stecken, die weder im Datenraum noch in den Vertragsordnern auftauchen. Die Vollst\u00e4ndigkeit der Vertragsdokumentation ist damit schwerer nachweisbar.<\/p>\n<p>F\u00fcr Erwerber hei\u00dft das: Lassen Sie sich vom Verk\u00e4ufer garantieren, dass alle mietvertraglichen Vereinbarungen vollst\u00e4ndig offengelegt wurden \u2013 einschlie\u00dflich formloser Nebenabreden und E-Mail-Korrespondenz mit vertraglichem Inhalt. F\u00fcr Vermieter: F\u00fchren Sie eine zentrale Vertragsakte, in der nicht nur Hauptvertrag und Nachtr\u00e4ge, sondern auch alle relevanten E-Mails dokumentiert sind.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Checkliste_So_prufen_Sie_Ihren_Gewerbemietvertrag_auf_Angreifbarkeit\"><\/span>Checkliste: So pr\u00fcfen Sie Ihren Gewerbemietvertrag auf Angreifbarkeit<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"alignnone size-full wp-image-14479\" src=\"https:\/\/www.mth-partner.de\/wp-content\/uploads\/gewerbemietvertrag-pruefen-checkliste.webp\" alt=\"Checkliste zur Pr\u00fcfung eines Gewerbemietvertrags auf Formm\u00e4ngel, Nachtr\u00e4ge und Nebenabreden\" width=\"1536\" height=\"1024\" srcset=\"https:\/\/www.mth-partner.de\/wp-content\/uploads\/gewerbemietvertrag-pruefen-checkliste.webp 1536w, https:\/\/www.mth-partner.de\/wp-content\/uploads\/gewerbemietvertrag-pruefen-checkliste-300x200.webp 300w, https:\/\/www.mth-partner.de\/wp-content\/uploads\/gewerbemietvertrag-pruefen-checkliste-1024x683.webp 1024w, https:\/\/www.mth-partner.de\/wp-content\/uploads\/gewerbemietvertrag-pruefen-checkliste-768x512.webp 768w, https:\/\/www.mth-partner.de\/wp-content\/uploads\/gewerbemietvertrag-pruefen-checkliste-18x12.webp 18w\" sizes=\"(max-width: 1536px) 100vw, 1536px\" \/><\/p>\n<p>Diese zehn Punkte helfen Ihnen, Schwachstellen in Ihrem bestehenden Gewerbemietvertrag zu identifizieren \u2013 unabh\u00e4ngig davon, ob Sie Mieter, Vermieter oder Investor sind.<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Wurde der Vertrag vor oder nach dem 01.01.2025 geschlossen?<\/strong>\u00a0F\u00fcr Neuvertr\u00e4ge ab 2025 gen\u00fcgt Textform. F\u00fcr Altvertr\u00e4ge gilt sie seit dem 02.01.2026 \u2013 vertragliche Schriftformklauseln k\u00f6nnen aber weitergelten.<\/li>\n<li><strong>Enth\u00e4lt der Vertrag eine vertragliche Schriftformklausel?<\/strong>\u00a0Wenn ja: einfache oder doppelte Klausel? AGB oder Individualvereinbarung? Passt sie noch zum neuen Recht?<\/li>\n<li><strong>Sind alle Anlagen im Vertrag namentlich referenziert und erkennbar zugeordnet?<\/strong>\u00a0Fehlende Bezugnahmen sind der h\u00e4ufigste Mangeltyp.<\/li>\n<li><strong>Sind alle Nachtr\u00e4ge fortlaufend nummeriert<\/strong>\u00a0und nehmen sie auf den Hauptvertrag und alle vorherigen Nachtr\u00e4ge Bezug?<\/li>\n<li><strong>Wurden Vertrags\u00e4nderungen nach Abschluss des Hauptvertrags formgerecht dokumentiert?<\/strong>\u00a0M\u00fcndliche Abreden, formlose Briefwechsel und E-Mails ohne erkennbaren Vertragscharakter sind Risikoquellen.<\/li>\n<li><strong>Haben alle Parteien korrekt unterzeichnet<\/strong>\u00a0\u2013 bei juristischen Personen alle vertretungsberechtigten Organe? Bei der GbR alle Gesellschafter, bei der AG mit Vertretungszusatz.<\/li>\n<li><strong>Wurden Betriebskostenvorauszahlungen nach Vertragsschluss erh\u00f6ht?<\/strong>\u00a0Jede dauerhafte Erh\u00f6hung ist eine wesentliche Vertrags\u00e4nderung und formbed\u00fcrftig.<\/li>\n<li><strong>Wurden Optionsrechte formgerecht ausge\u00fcbt?<\/strong>\u00a0Ein einfacher Brief kann unter altem Recht einen Mangel begr\u00fcnden.<\/li>\n<li><strong>Nutzt der Mieter Fl\u00e4chen, die im Mietvertrag nicht aufgef\u00fchrt sind?<\/strong>\u00a0Keller, Stellpl\u00e4tze und Freifl\u00e4chen k\u00f6nnen wesentliche Vertragsbestandteile sein.<\/li>\n<li><strong>Gibt es E-Mail-Korrespondenz, die als bindende Vertrags\u00e4nderung ausgelegt werden k\u00f6nnte?<\/strong>\u00a0Durchsuchen Sie den Schriftverkehr auf mietvertragsbezogene Zusagen.<\/li>\n<\/ol>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Was_bedeutet_das_fur_Gewerbemieter\"><\/span>Was bedeutet das f\u00fcr Gewerbemieter?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Die M\u00f6glichkeit, \u00fcber einen Schriftformmangel aus einem langfristigen Altvertrag auszusteigen, ist seit dem 02.01.2026 f\u00fcr das gesetzliche Formerfordernis weitgehend entfallen. Pr\u00fcfen Sie aber, ob Ihr Vertrag eine vertragliche Schriftformklausel enth\u00e4lt und ob gegen diese versto\u00dfen wurde. Alternativ kommen eine einvernehmliche Aufhebung oder \u2013 bei Vorliegen eines wichtigen Grundes \u2013 eine <a href=\"https:\/\/www.mth-partner.de\/en\/receive-your-72-hour-emergency-plan\/\">fristlose K\u00fcndigung<\/a> in Betracht.<\/p>\n<p>Wenn Sie den Vertrag fortsetzen wollen, gilt das Umgekehrte: Achten Sie darauf, dass Sie in laufender Korrespondenz keine Vertrags\u00e4nderung schlie\u00dfen, die Sie nicht schlie\u00dfen wollten.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Was_bedeutet_das_fur_Vermieter\"><\/span>Was bedeutet das f\u00fcr Vermieter?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>F\u00fchren Sie eine systematische Pr\u00fcfung Ihrer Mietvertr\u00e4ge anhand der obigen Checkliste durch. Heilen Sie entdeckte M\u00e4ngel durch formgerechte Nachtr\u00e4ge und aktualisieren Sie veraltete Schriftformklauseln. Und regeln Sie in Ihrer Hausverwaltung, wie mit mietvertragsbezogener E-Mail-Korrespondenz umzugehen ist, um unbeabsichtigte Vertrags\u00e4nderungen in Textform zu vermeiden.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Was_bedeutet_das_fur_Investoren_und_Erwerber\"><\/span>Was bedeutet das f\u00fcr Investoren und Erwerber?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Das alte Schriftformrisiko ist reduziert, aber nicht beseitigt. Vertragliche Schriftformklauseln, undokumentierte Nebenabreden und fragmentierte E-Mail-Korrespondenz bleiben Risikoquellen. Verlangen Sie vollst\u00e4ndige Offenlegung aller mietvertragsbezogenen Korrespondenz, nicht nur der formellen Nachtr\u00e4ge. Und pr\u00fcfen Sie bei Altvertr\u00e4gen, ob Formm\u00e4ngel in der \u00dcbergangsphase 2025 noch zu K\u00fcndigungen genutzt wurden, die jetzt R\u00e4umungsstreitigkeiten nach sich ziehen.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Haufig_gestellte_Fragen\"><\/span>H\u00e4ufig gestellte Fragen<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Was_passiert_wenn_ein_Gewerbemietvertrag_die_Form_nicht_einhalt\"><\/span>Was passiert, wenn ein Gewerbemietvertrag die Form nicht einh\u00e4lt?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Der Vertrag ist wirksam, gilt aber als unbefristet \u2013 und kann von jeder Partei mit der gesetzlichen Frist ordentlich gek\u00fcndigt werden. Seit dem 02.01.2026 betrifft das nur noch Verst\u00f6\u00dfe gegen die Textform oder gegen vertragliche Schriftformklauseln.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Gilt_fur_Gewerbemietvertrage_noch_die_Schriftform\"><\/span>Gilt f\u00fcr Gewerbemietvertr\u00e4ge noch die Schriftform?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Die gesetzliche Schriftform wurde durch die Textform ersetzt. Seit dem 01.01.2025 gilt das f\u00fcr Neuvertr\u00e4ge, seit dem 02.01.2026 auch f\u00fcr Altvertr\u00e4ge. Vertragliche Schriftformklauseln k\u00f6nnen aber weiterhin strengere Anforderungen stellen.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Was_ist_die_Urkundeneinheit\"><\/span>Was ist die Urkundeneinheit?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Die Anforderung, dass alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer zusammenh\u00e4ngenden Urkunde hervorgehen m\u00fcssen. Eine physische Verbindung ist nicht n\u00f6tig, wohl aber eine zweifelsfreie gedankliche Bezugnahme zwischen Hauptvertrag, Anlagen und Nachtr\u00e4gen.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Sind_Schriftformheilungsklauseln_wirksam\"><\/span>Sind Schriftformheilungsklauseln wirksam?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Nein. Der BGH hat sie mit Urteil vom 27.09.2017 (XII ZR 114\/16) f\u00fcr grunds\u00e4tzlich unwirksam erkl\u00e4rt, unabh\u00e4ngig davon, ob sie als AGB oder als Individualvereinbarung formuliert sind.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Kann_ein_Schriftformmangel_geheilt_werden\"><\/span>Kann ein Schriftformmangel geheilt werden?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Ja, durch einen formgerechten Nachtrag, der eindeutig auf den Hauptvertrag Bezug nimmt. Die Heilung wirkt allerdings nur f\u00fcr die Zukunft. Ist die K\u00fcndigung bereits zugegangen, hilft der Nachtrag nicht mehr.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Wann_ist_die_Berufung_auf_einen_Formmangel_treuwidrig\"><\/span>Wann ist die Berufung auf einen Formmangel treuwidrig?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Nur in Ausnahmef\u00e4llen: bei schuldhaftem Abhalten von der Formwahrung, bei Existenzgef\u00e4hrdung nat\u00fcrlicher Personen oder wenn eine Partei eine einseitig f\u00fcr sie vorteilhafte formwidrige Abrede als K\u00fcndigungshebel nutzt.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Kann_eine_GmbH_sich_auf_Existenzgefahrdung_berufen\"><\/span>Kann eine GmbH sich auf Existenzgef\u00e4hrdung berufen?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>In aller Regel nicht. Das Kammergericht Berlin und das OLG Celle haben entschieden, dass die drohende Insolvenz einer Kapitalgesellschaft f\u00fcr die Treuwidrigkeit nicht gen\u00fcgt.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Genugt_eine_E-Mail_fur_einen_Gewerbemietvertrag\"><\/span>Gen\u00fcgt eine E-Mail f\u00fcr einen Gewerbemietvertrag?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>F\u00fcr das gesetzliche Formerfordernis ja, sofern die Erkl\u00e4rung lesbar ist, dauerhaft gespeichert werden kann und den Erkl\u00e4renden erkennen l\u00e4sst. Alle wesentlichen Vertragsbedingungen m\u00fcssen dabei zusammenh\u00e4ngend erkennbar sein. Enth\u00e4lt der Vertrag eine vertragliche Schriftformklausel, kann ein strengerer Ma\u00dfstab gelten.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Wann_Sie_anwaltliche_Beratung_brauchen\"><\/span>Wann Sie anwaltliche Beratung brauchen<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Die Schriftform im Gewerbemietrecht war \u00fcber Jahrzehnte die technisch komplizierteste Fehlerquelle im deutschen Mietrecht. Die BEG-IV-Reform hat die Lage vereinfacht, aber nicht alle Fragen beantwortet. Vertragliche Schriftformklauseln, das Zusammenspiel von altem und neuem Recht, die offenen Fragen zur Urkundeneinheit unter Textform und das Risiko unbeabsichtigter Vertragsschl\u00fcsse per E-Mail schaffen weiterhin Beratungsbedarf.<\/p>\n<p>Ob Sie einen bestehenden Vertrag auf Angreifbarkeit pr\u00fcfen lassen m\u00f6chten, sich gegen eine Schriftformk\u00fcndigung verteidigen oder Ihre Vertragslandschaft an die Textform anpassen m\u00fcssen: Wir pr\u00fcfen Ihren Vertrag und sagen Ihnen, woran Sie sind.<\/p>\n<div class=\"cta-box\">\n<p><strong>Gewerbemietvertrag pr\u00fcfen lassen \u2013 kostenlose Ersteinsch\u00e4tzung<\/strong><\/p>\n<p>Telefon: 0221 \u2013 80187670<br \/>\nE-Mail: <a href=\"mailto:info@mth-partner.de\">info@mth-partner.de<\/a><\/p>\n<p>Rechtsanwalt Helmer Tieben \u00b7 Sachsenring 34 \u00b7 50677 K\u00f6ln<\/p>\n<\/div>\n<p class=\"haftungshinweis\"><strong>Wichtiger Hinweis:<\/strong>\u00a0Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexit\u00e4t und der st\u00e4ndige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gew\u00e4hr auszuschlie\u00dfen. Wenn Sie rechtliche Beratung ben\u00f6tigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 \u2013 80187670 an oder schicken Sie uns eine E-Mail an <a href=\"mailto:info@mth-partner.de\">info@mth-partner.de<\/a>.<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Letzte juristische Pr\u00fcfung: August 2026 \u00b7 Ber\u00fccksichtigt die BEG-IV-Reform (Textform statt Schriftform) sowie die zum 01.01.2026 abgelaufene \u00dcbergangsfrist f\u00fcr Altvertr\u00e4ge Die Schriftform im Gewerbemietrecht regelt, welche formalen Anforderungen ein Mietvertrag \u00fcber Gewerber\u00e4ume erf\u00fcllen muss, wenn er f\u00fcr l\u00e4nger als ein Jahr abgeschlossen wird. 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