{"id":4316,"date":"2014-05-24T05:56:27","date_gmt":"2014-05-24T05:56:27","guid":{"rendered":"https:\/\/www.mth-partner.de\/?p=4316"},"modified":"2025-10-28T06:38:50","modified_gmt":"2025-10-28T06:38:50","slug":"mietrecht-die-ordentliche-kuendigung-eines-ansonsten-vertragstreuen-mieters-kann-auch-bei-erheblichen-zahlungsverzuges-rechtsmissbraeuchlich-sein","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.mth-partner.de\/en\/tenancy-law-the-ordinary-termination-of-a-tenant-who-has-otherwise-complied-with-the-terms-of-the-contract-can-be-considered-an-abuse-of-rights-even-in-cases-of-significant-payment-default\/","title":{"rendered":"Tenancy law: The ordinary termination of a tenant who has otherwise complied with the terms of the contract can be considered an abuse of rights, even in cases of significant payment default."},"content":{"rendered":"

Landgericht Berlin, 4.10.2013, Az.: 63 S 421\/12<\/strong><\/p>\n

Gem\u00e4\u00df \u00a7 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB kann der Vermieter ein Mietverh\u00e4ltnis fristlos k\u00fcndigen, wenn der Mieter f\u00fcr zwei aufeinander folgende Termine mit der Errichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete ist oder ein einem Zeitraum, der sich \u00fcber mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Errichtung der Miete in H\u00f6he eines Betrages in Verzug ist, der die Miete f\u00fcr zwei Monate erreicht.<\/p>\n

Die K\u00fcndigung ist allerdings ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor dem Zugang der K\u00fcndigung befriedigt wird. Bei Wohnraumverh\u00e4ltnissen ist eine Heilung der K\u00fcndigung auch nach deren Zugang m\u00f6glich. Dieser Fall ist in \u00a7 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geregelt.<\/p>\n

Danach wird die K\u00fcndigung unwirksam, wenn der Vermieter sp\u00e4testens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtsh\u00e4ngigkeit des R\u00e4umungsanspruchs befriedigt wird.<\/p>\n

Der Vermieter kann allerdings die Verletzung der Zahlungspflicht als Anlass f\u00fcr eine ordentliche K\u00fcndigung<\/a> i. S. v. \u00a7 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nehmen. Die Pflichtverletzung m\u00fcsste jedoch erheblich sein. Dies ist dann der Fall, wenn die Rechte und Belange des Vermieters nicht nur geringf\u00fcgig beeintr\u00e4chtigt sind. Dabei sind die Besonderheiten des Einzelfalls zu ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n

In dem oben genannten Urteil besch\u00e4ftigte sich das Landgericht Berlin im Rahmen einer R\u00e4umungsklage mit der Frage der Wirksamkeit der wegen Zahlungsverzuges ausgesprochenen K\u00fcndigung.<\/p>\n

<\/span>Hintergrund des Rechtsstreits<\/span><\/h3>\n

In dem vorliegenden Fall erhob der Vermieter gegen seinen Mieter eine R\u00e4umungsklage. Grund hierf\u00fcr war ein Zahlungsverzug des Mieters in H\u00f6he von 1.519,44 Euro, der sowohl aus Mietr\u00fcckst\u00e4nden als auch aus einer Nachzahlung resultierte, die im Rahmen eines fr\u00fcheren Vergleichs vereinbart worden war. Der R\u00fcckstand umfasste mehr als zwei Monatsmieten. Aufgrund des Zahlungsverzugs k\u00fcndigte der Vermieter das Mietverh\u00e4ltnis fristlos und hilfsweise ordentlich, ohne den Mieter zuvor abzumahnen.<\/p>\n

Der Mieter beglich jedoch wenige Tage nach Zugang der K\u00fcndigung den gesamten R\u00fcckstand in H\u00f6he von 1.519,44 Euro. Dennoch hielt der Vermieter an der R\u00e4umungsklage fest und forderte die Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses sowie die Herausgabe der Wohnung.<\/p>\n

<\/span>Die Entscheidung des Landgerichts Berlin zur fristlosen K\u00fcndigung<\/span><\/h3>\n

Das Landgericht Berlin wies die Klage des Vermieters ab und entschied, dass die fristlose K\u00fcndigung unwirksam sei. Die Grundlage dieser Entscheidung war \u00a7 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b) BGB, der eine fristlose K\u00fcndigung wegen Zahlungsverzugs erm\u00f6glicht. Allerdings stellte das Gericht fest, dass diese fristlose K\u00fcndigung durch die nachtr\u00e4gliche Zahlung des Mieters gem\u00e4\u00df \u00a7 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB unwirksam geworden sei. Der Mieter hatte den gesamten R\u00fcckstand, der die Grundlage f\u00fcr die K\u00fcndigung bildete, beglichen, und dies bereits wenige Tage nach der K\u00fcndigung.<\/p>\n

Gem\u00e4\u00df der gesetzlichen Regelung wird eine fristlose K\u00fcndigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam, wenn der Mieter den ausstehenden Betrag vor der R\u00e4umung zahlt. Da der Mieter diese Bedingung erf\u00fcllte, konnte der Vermieter nicht mehr auf die fristlose K\u00fcndigung bestehen.<\/p>\n

<\/span>Beurteilung der ordentlichen K\u00fcndigung<\/span><\/h3>\n

Auch die ordentliche K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses wurde vom Landgericht Berlin als unbegr\u00fcndet zur\u00fcckgewiesen. Zwar sah das Gericht im Verhalten des Mieters eine Pflichtverletzung gem\u00e4\u00df \u00a7 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Ein Mietr\u00fcckstand von mehr als einer Monatsmiete, der \u00fcber einen Zeitraum von mehr als einem Monat besteht, erf\u00fcllt grunds\u00e4tzlich die Voraussetzungen f\u00fcr eine ordentliche K\u00fcndigung.<\/p>\n

Das Gericht argumentierte jedoch, dass im Falle einer ordentlichen K\u00fcndigung in bestimmten F\u00e4llen eine vorherige Abmahnung<\/a> des Mieters notwendig sein k\u00f6nnte, auch wenn das Gesetz dies nicht zwingend vorschreibt. Diese Abmahnung h\u00e4tte dem Mieter die M\u00f6glichkeit gegeben, den genauen Umfang seiner R\u00fcckst\u00e4nde zu erkennen und die Zahlungen rechtzeitig nachzuholen. Insbesondere in F\u00e4llen, in denen es sich um eine komplexe Berechnung von Einzelbetr\u00e4gen handelt, wie im vorliegenden Fall, h\u00e4tte eine Abmahnung dazu f\u00fchren k\u00f6nnen, dass der Mieter seine Pflichten schneller erkennt und erf\u00fcllt.<\/p>\n

<\/span>Ber\u00fccksichtigung des bisherigen Verhaltens des Mieters<\/span><\/h3>\n

Das Landgericht ber\u00fccksichtigte bei seiner Entscheidung auch das langj\u00e4hrige Mietverh\u00e4ltnis zwischen den Parteien. Der Mieter hatte die Wohnung seit 1989 gemietet und war in all diesen Jahren stets vertragstreu gewesen. Sein Verhalten im Zusammenhang mit dem vorliegenden Zahlungsverzug wurde daher milder bewertet. Hinzu kam, dass der Mieter nach Erhalt der K\u00fcndigung den gesamten R\u00fcckstand umgehend beglichen hatte. Dies wurde als Zeichen daf\u00fcr gewertet, dass der Mieter grunds\u00e4tzlich bereit war, seinen Verpflichtungen nachzukommen.<\/p>\n

Insgesamt entschied das Gericht, dass das Verhalten des Mieters, insbesondere die sofortige Zahlung der R\u00fcckst\u00e4nde, nicht als schwerwiegende Pflichtverletzung anzusehen sei. Die K\u00fcndigung, sowohl fristlos als auch ordentlich, wurde daher als unwirksam erkl\u00e4rt, und die R\u00e4umungsklage des Vermieters wurde abgewiesen. Das Mietverh\u00e4ltnis blieb somit bestehen, und der Mieter durfte in der Wohnung verbleiben.<\/p>\n

Quelle: Landgericht Berlin<\/p>\n

Wichtiger Hinweis:<\/b> Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexit\u00e4t und der st\u00e4ndige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gew\u00e4hr auszuschlie\u00dfen.<\/p>\n

Wenn Sie rechtliche Beratung ben\u00f6tigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de<\/p>\n

Rechtsanw\u00e4lte in K\u00f6ln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.<\/a><\/p>\n

<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Even if a tenancy agreement is terminated without notice due to the tenant's default in payment, the tenant can avert the termination by paying the amount in due time. An additional ordinary termination (with notice) may then also be ineffective if the tenant has otherwise behaved in accordance with the contract.<\/p>","protected":false},"author":4,"featured_media":11961,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[43],"tags":[2765,1467],"class_list":["post-4316","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-mietrecht-rechtsanwalt","tag-abmahnung-im-mietrecht","tag-rechtsanwalt-koln-raumungsklage"],"yoast_head":"\nMietrecht: Die ordentliche K\u00fcndigung eines ansonsten vertragstreuen Mieters kann auch bei erheblichen Zahlungsverzuges rechtsmissbr\u00e4uchlich sein.<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Selbst wenn der Mieter mit einem h\u00f6heren Betrag s\u00e4umig ist, kann eine ordentliche K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses rechtsmissbr\u00e4uchlich sein.\" \/>\n<meta name=\"robots\" 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