Gewerbemietrecht: Nebenkostenklauseln in einem Formularmietvertrag unterliegen dem Transparenzgebot

Bundesgerichtshof, 26.09.2012, Az.: XII ZR 112/10

In vielen Fällen wird ein Mietverhältnis unter Verwendung eines vorformulierten Mietvertrages, eines sogenannten Formularmietvertrages, ausgestaltet.

Ist ein solcher Formularmietvertrag gegeben, finden die Regelungen der §§ 305 ff. BGB Anwendung, durch welche der Vertragspartner des Formularverwenders gegen unbillige, unklare und überraschende Klauseln geschützt werden soll.

Eine zentrale Regelung dieser Vorschriften ist das in § 307 BGB festgelegte Transparenzgebot.

Danach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

Nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung daraus ergeben, dass die in dem Vertrag verwendete Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

Gerade bei Vereinbarungen zur Übertragung von Mietnebenkosten kommt diesem Transparenzgebot eine besondere Bedeutung zu. Mietnebenkosten sind Bestandteil der Miete.

Die Angemessenheit und Marktgerechtigkeit der von ihm zu zahlenden Miete kann der Mieter nur dann verlässlich beurteilen, wenn er sich anhand einer ausdrücklichen und inhaltlich genügend bestimmten Umlagevereinbarung zumindest ein grobes Bild davon machen kann, welche zusätzlichen Kosten neben der Grundmiete auf ihn zukommen können.

Abzustellen ist dabei auf die Erkenntnismöglichkeit eines durchschnittlichen Mieters zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses

In dem oben genannten Fall des Bundesgerichtshofes hatte sich dieser mit der Wirksamkeit der Übertragung verschiedener Arten von Nebenkosten im Rahmen eines Formularmietvertrages zu beschäftigen.

Sachverhalt: Die Beklagte war Mieterin eines Ladenlokals in einem Nahversorgungszentrum. Zwischen den Parteien bestand ein sogenannter Formularmietvertrag.  In § 8 Abs. II des Mietvertrages war hinsichtlich der Nebenkosten geregelt:

1. Sämtliche Nebenkosten des Nahversorgungszentrums, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getragen. Nebenkosten werden in ihrer tatsächlich nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die in der Anl. 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten auf die Mieter umgelegt. Insbesondere sind dies die Kosten für:

– Heizung, darin enthalten die Kosten des Betriebs, der Wartung und Pflege und die Instandhaltung sowie des Energieverbrauchs aller Einrichtungen, die Heizungs- und Lüftungsanlage betreffend …

– Hausmeister, Betriebspersonal, Centermanager und Verwaltung …

– die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebes …

– Versicherungen …“

Die Klägerin als Vermieterin verlangte aufgrund dieser Regelungen Nachzahlungen auf ihre Betriebskostenabrechnungen für 2004, 2005 und 2006 sowie ausgerechnete Verzugszinsen wegen der unvollständigen bzw. verspäteten Zahlung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen durch die Beklagte in den Jahren 2004 und 2005.

Hinsichtlich der von der Klägerin erstellten Betriebskostenabrechnungen war zwischen den Parteien insbesondere streitig, ob und in welchem Umfang einzelne, die Gemeinschaftseinrichtungen des Nahversorgungszentrums betreffende Nebenkosten wirksam (anteilig) auf die Mieter umgelegt worden waren.

Das Landgericht gab der Klage teilweise statt und verurteilte die Beklagte, an die Klägerin 61.388,90 € nebst Zinsen zu zahlen.

Das mit der Berufung angerufene Oberlandesgericht änderte die Entscheidung des Landgerichts ab und verurteilte die Beklagte lediglich dazu, an die Klägerin 17.924,76 € nebst Zinsen zu zahlen.

Nach Ansicht des OLG war insbesondere die Übertragung der Nebenkosten für „Versicherungen“, die Übertragung der Nebenkosten für den „Centermanager“ und die Übertragung der Kosten für den „Hausmeister“ wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam festgelegt worden. Auch habe die Klägerin keine Verzugszinsen verlangen können.

Bundesgerichtshof: Der BGH folgte der Ansicht des OLG nicht in allen Punkten sah aber insbesondere auch die Übertragung der Nebenkosten für „Versicherungen“ und „Centermanager“ wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot als unwirksam an.

Die Übertragung der Kosten für Versicherungen sei nach Ansicht des BGH inhaltlich unklar, weil sie dem Mieter keine Anhaltspunkte dafür bieten würde, im Rahmen seiner wirtschaftlichen Kalkulation Art und Höhe der möglicherweise auf ihn zukommenden Versicherungskosten abschätzen zu können.

Der BGH habe aus diesem Grunde schon vergleichbare Klauseln, welche bei der Geschäftsraummiete eine Übertragung der Kosten für „übliche Versicherungen“ zum Gegenstand hatten, im Hinblick auf einen Verstoß gegen das Transparenzgebotes für unwirksam erachtet.

Auch die Klausel hinsichtlich der Übertragung der Kosten für das Centermanagement ließe nicht erkennen, welche Kosten einbezogen werden oder welche Leistungen dem Inhalt nach vom Centermanagement erfasst werden sollten.

Gerade weil die Klägerin daneben auch eine Umlage von Verwaltungskosten, Kosten für den Hausmeister sowie Raumkosten für Büro-, Verwaltungs- und Technikräume verlange, sei nicht ersichtlich, welche sonstigen Kosten noch unter dem Begriff des Centermanagements anfallen würden.

Zur Beschreibung des Tätigkeitsbereichs eines „Centermanagers“ stünden weder DIN-Normen noch etwa allgemein anerkannte Richtlinien einer Berufsorganisation zur Verfügung.

Eine von allen beteiligten Marktkreisen in der Immobilienwirtschaft anerkannte Übung, wonach der Begriff des Centermanagements stets in einem bestimmten Sinne aufzufassen sei, habe die Klägerin nicht aufgezeigt und das Berufungsgericht auch nicht festgestellt.

Auch aus sich heraus erlaube der Begriff des Centermanagements keine Eingrenzung der damit inhaltlich verbundenen Einzelpositionen, weil etwa auch Aufwendungen für Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen davon erfasst sein könnten.

Weil der Umfang der durch den Centermanager zu ergreifenden Maßnahmen im vorliegenden Mietvertrag auch nicht im Einzelnen beschrieben und eingegrenzt worden sei, könnten die hierunter entstehenden Kosten für die Mieterin nicht einmal im Groben abgeschätzt werden, so dass die Klausel intransparent und daher unwirksam sei.

Quelle: Bundesgerichtshof

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