Landgericht Berlin, 29.11.2016, Az.: 67 S 329/16
Für einen Vermieter sind ständig verspätete Mietzahlungen ein enormes Ärgernis, welches unweigerlich zu mehr Verwaltungsaufwand und damit verbunden zu mehr Kosten führt. Der Vermieter muss nicht nur häufiger das Konto kontrollieren, sondern in der Regel die Mieter durch entsprechende Mahnungen zur Zahlung bewegen. Dies ist auf Dauer nicht zu akzeptieren.
Ein häufig unpünktlicher Mieter kostet den Vermieter also Geld sowie Zeit, sodass er verständlicherweise die Beendigung eines solchen unliebsamen Mietverhältnisses wünscht.
In den meisten Mietverträgen wird vereinbart, dass die Miete spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats an den Vermieter zu zahlen ist. Dies bedeutet grundsätzlich, dass die per Banküberweisung/Dauerauftrag überwiesene Miete am dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein sollte. Was aber, wenn der Mieter die Miete einige Tage später überweist? Kann dies ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sein?
Sachverhalt: Im entschiedenen Fall zahlte die Beklagte, also die Mieterin einer Wohnung, die Miete für die Monate März, April und Mai 2015 geringfügig verspätet. Folglich erhielt sie wegen der Verspätung von der Klägerin, also der Vermieterin, eine Abmahnung. Trotz der Abmahnung zahlte die Beklagte die Mieten für Juni und Juli 2015 wiederum geringfügig verspätet.
Daraufhin kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß mit der Beklagten. Da sich die Beklagte weigerte, die Kündigung anzuerkennen, erhob die Klägerin Klage auf Räumung und Herausgabe der gemieteten Wohnung. Das zunächst angerufene Amtsgericht Berlin-Mitte gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung der Beklagten zum Landgericht Berlin.
Landgericht Berlin: Das Landgericht Berlin wiederum entschied zu Gunsten der Beklagten und hob die Entscheidung des Amtsgerichts auf. Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gem. § 546 Abs. 1 BGB oder § 985 BGB. Die Kündigung wegen der Mietrückstände sei somit weder als fristlose gem. § 543 Abs. 1 BGB noch als ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam gewesen.
Die Beklagte habe zwar schuldhaft die Miete in den Monaten März, April und Mai 2015 und – nach erfolgter Abmahnung – auch die Miete für Juni und Juli 2015 jeweils geringfügig verspätet gezahlt, welches zur Verletzung ihrer mietvertraglichen Pflichten geführt habe (vgl. BGH, Urt. v. 14. 9. 2011 – VIII ZR 301/10, NJW-RR 2012, 13 Tz. 15). Diese Pflichtverletzung sei jedoch nicht so erheblich gewesen, um den Anspruch einer außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung zu rechtfertigen. Beide Kündigungsformen würden nämlich eine hinreichend erhebliche Pflichtverletzung des Mieters erfordern (vgl. BGH, Urt. v. 29. Juni 2016 – VIII ZR 173/15, NJW 2016, 2805 Tz. 18; Kammer, Urt. v. 16. Juni 2016 – 67 S 125/16, ZMR 2016, 695; Beschl. v. 20. Oktober 2016 – 67 S 214/16). An einer solchen habe es hier gefehlt.
Die Erheblichkeit der Verletzung der Pflicht sei im Rahmen einer umfassenden Abwägung sämtlicher Umstände zu klären. Einerseits habe das störende Zahlungsverhalten nur einen kurzfristigen Zeitraum von wenigen Monaten betroffen. Berücksichtigen müsse man ebenso, dass der Verzug der Miete nicht geeignet gewesen sei, die wirtschaftlichen Interessen der Vermieterin spürbar zu gefährden oder die Verwaltung der Zahlungseingänge nachhaltig zu erschweren. Darüebr hinaus sei zu beachten gewesen, dass das Mietverhältnis nahezu zwölf Jahre beanstandungsfrei verlaufen sei.
Quelle: Landgericht Berlin
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