Mietrecht: Erwirbt ein Untermieter das Mietshaus, kann er dennoch zur Entrichtung der Miete verpflichtet sein

Oberlandesgericht Brandenburg, 01.04.2014, Az.: 3 U 168/10

§ 566 BGB besagt, dass der Erwerber eins Grundstücks mit vermietetem Wohnraum an Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten eintritt.

War er jedoch vor dem Erwerb selber Mieter in dem Mietverhältnis, in welches er kraft Gesetzes eingetreten ist, dann wurde dies zu einer Konfusion und somit zu dem Wegfall der Ansprüche des Vermieters führen.

Von einer Konfusion spricht man daher dann, wenn eine rechtsvernichtende Einwendung vorliegt, die dann eintritt, wenn Gläubiger und Schuldner in einer Person zusammentreffen.

Anders liegt der Fall allerdings dann, wenn der Erwerber vor dem Erwerb des Grundstücks nur Untermieter war.

In dem oben genannten Urteil hatte sich das Oberlandesgericht Brandenburg im Rahmen einer Berufung mit so einer Konstellation zu beschäftigen und unter Anderem zu entscheiden, ob der Untermieter, der Eigentümer wird, trotzdem Miete zahlen muss.

Sachverhalt: Der Kläger begehrte von dem Beklagten rückständige Mieten sowie – nach Kündigung – Nutzungsentschädigung bzw. Schadensersatz aus einem Mietverhältnis über eine Werkstatt.

Das Grundstück, auf dem sich die vermietete Werkstatt befand, stand ursprünglich im Eigentum der Kirchengemeinde W.

Der Kläger hatte mit der Kirchengemeinde im Jahre 1981 einen Nutzungsvertrag mit einer Laufzeit vom 01.01.1981 bis zum 31.12.2011 geschlossen.

Mit Vertrag vom 01.07.2005 vermietete der Kläger die Geschäftsräume auf dem streitgegenständlichen Grundstück zum Betrieb einer Werksstattan den Beklagten unter.

Durch Kaufvertrag vom 03.12.2008 erwarb der beklagte Untervermieter das streitgegenständliche Grundstück und wurde am 02.10.2009 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Am 01.05.2008 stellte er dann die Mietzahlungen ein, so dass der Kläger mit Schreiben vom 16.07.2008 das Mietverhältnis fristlos kündigte.

Der Beklagte kündigte daraufhin mit Schreiben vom 24.06.2009 vorsorglich den Nutzungsvertrag vom 30.11.1981 fristlos, hilfsweise fristgerecht.

Gegen das teilweise stattgebende Urteil der ersten Instanz legten beide Parteien Berufung ein.

Oberlandesgericht Brandenburg: Das OLG Brandenburg urteilte nun, dass die Berufung des Beklagten unbegründet, die Berufung des Klägers hingegen zumindest teilweise Erfolg hat.

Nach Ansicht des OLG Brandenburg hätten die Parteien einen wirksamen Mietvertrag zum Betrieb einer Werkstatt geschlossen. Das Nutzungsverhältnis mit dem Kläger habe bis zum 31.12.2011 fortgedauert.

Der Nutzungsvertrag vom 1981 sei bis zu dessen Beendigung durch Zeitablauf am 31.12.2011 nicht wirksam gekündigt worden, da die Kündigung des Beklagten vom 24.06.2009 unwirksam sei.

Das Kündigungsrecht sei bereits vor Eintragung des Beklagten als Eigentümer auf ihn übergegangen. Die Übertragung aller Rechte und Pflichten aus einem Mietverhältnis auf einen Erwerber beinhalte zwar nicht zwangsläufig auch die Ermächtigung zur Ausübung des Kündigungsrechts. In der neueren Rechtsprechung werde allerdings in einer entsprechenden Vereinbarung eine Ermächtigung des Erwerbers zur Ausübung des Kündigungsrechts im eigenen Namen gesehen.

Die Kündigung sei aber rechtsmissbräuchlich erfolgt. Der Beklagte sei aufgrund des Mietverhältnisses mit dem Kläger verpflichtet gewesen, das im Vertrag mit der Kirchengemeinde W vereinbarte Nutzungsentgelt als Bestandteil der Nebenkosten zu entrichten. Dann aber könne er die Kündigung des Nutzungsvertrages nicht auf einen Verzug des Klägers mit der Zahlung gerade dieses Nutzungsentgeltes, zu dessen Zahlung er selbst im Verhältnis zum Kläger aus dem zwischen ihnen bestehenden Mietvertrag verpflichtet sei, stützen.

Darüber hinaus habe kein Zahlungsverzug mit mehr als zwei aufeinanderfolgenden Nutzungsentgelten bestanden.

Der Vertrag habe auch nicht wegen fehlender Erlaubnis zur Untervermietung fristlos gekündigt werden können. Zwar könne die fehlende Erlaubnis zur Untervermietung einen Grund zur fristlosen Kündigung darstellen (§§ 543 Abs. 2 Nr. 2, 540 BGB). Der Beklagte könne sich aber nicht auf die fehlende Erlaubnis zur Untervermietung berufen (§ 242 BGB).

Die Untervermietung an den Beklagten sei über mehrere Jahre geduldet worden. Aus dem Kaufvertrag ergebe es sich, dass dem Beklagten bekannt gewesen sei, dass der Kläger seinerseits das Grundstück nicht als Eigentümer, sondern als Nutzungsberechtigter aufgrund eines Vertrages von 1981 nutze, und er, der Beklagte, sein eigenes Gebrauchsrecht aus einem Untermieterverhältnis ableitete.

Unter diesen Umständen sei es als rechtsmissbräuchlich anzusehen, wenn der Untermieter, nachdem er selbst einen Kaufvertrag über das Mietobjekt abgeschlossen habe, den – weiterhin bestehenden Hauptmietvertrag bzw. – hier –Nutzungsvertrag unter Hinweis auf die fehlende Genehmigung zu Untervermietung, von der er selbst jahrelang profitiert habe, kündige.

Da der Beklagte die Mieten für zwei aufeinander folgenden Monate nicht mehr bezahlt habe, habe dem Kläger das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung zugestanden, die er auch entsprechend erklärt habe. Ab diesem Zeitpunkt  habe er bis zur Beendigung des Nutzungsvertrages (aus dem Mietvertrag) einen Anspruch aus § 546 a BGB auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gehabt.

Dieser Anspruch ende nicht mit Eintragung des Beklagten in das Grundbuch als Eigentümer. Der Kläger habe weiterhin als (ehemaliger) Vermieter des Beklagten von diesem als Mieter Anspruch auf Herausgabe des Mietobjekts und bei Vorenthaltung auf Nutzungsentschädigung, solange er selbst aufgrund des Nutzungsvertrages zur Nutzung des Objekts berechtigt sei. Dadurch, dass der Beklagte mit Erwerb des Eigentums an dem Objekt selbst in den Nutzungsvertrag eingetreten sei, sei keine Konfusion eingetreten. Es handele sich hier um zwei verschiedene Schuldverhältnisse.

Der Anspruch bestünde somit nach § 546 a BGB in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Quelle: Oberlandesgericht Brandenburg

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