Mietrecht: Formularmäßige Klausel über Vermieterwechsel im Mietvertrag wirksam
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Zivilrecht
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von: Helmer Tieben

Bundesgerichtshof, 9. Juni 2010, Az.: XII ZR 171/08

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Bei der Abfassung von Gewerberaummietverträgen ist besonders auf Vermieterseite besondere Vorsicht geboten, dass einzelne formularmäßige Klauseln des Mietvertrages nicht als unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners gem. § 307 Abs. 1 BGB eingestuft werden.

Gem. § 307 Abs. 2 BGB sind solche Bestimmungen als unangemessene Benachteiligung einzustufen, wenn sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren sind oder wenn wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so eingeschränkt werden, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

Sachverhalt: In dem oben genannten Fall schloss der gewerbliche Mieter einen Gewerberaummietvertrag mit seiner früheren Vermieterin im Jahre 2004. Inhalt dieses Mietvertrages war unter Anderem auch eine formularmäßige Klausel, die dem früheren Vermieter das Recht einräumte, den Vertrag jederzeit auf eine andere Gesellschaft zu übertragen. Im Jahre 2006 kam es entsprechend dieser Klausel zum Vermieterwechsel. Die neue Vermieterin kündigte dem Mieter dann wegen Zahlungsverzuges fristlos und verklagte diesen anschließend auf Zahlung des rückständigen Mietzinses für 2006, Ersatz von Renovierungskosten sowie – zum Teil aus abgetretenem Recht – auf Nachzahlung von Nebenkosten für die Jahre 2004 und 2005. Der Beklagte bestritt die Aktivlegitimation der Klägerin wegen der Unwirksamkeit der formularmäßigen Klausel des in 2004 abgeschlossenen Mietvertrages. Das Landgericht entsprach der Klage und das Oberlandesgericht wies die Berufung des Beklagten zurück. Daraufhin wendete sich der Beklagte mit der Revision zum BGH.

BGH: Der BGH entschied, dass die formularmäßige Regelung zur Vertragsübernahme auch unter Berücksichtigung des § 305 c Abs. 1 BGB Vertragsbestandteil geworden und nicht nach § 307 BGB unwirksam sei. Die Regelung sei nicht so ungewöhnlich, dass der Vertragspartner mit ihr nicht habe zu rechnen brauchen. Zwar sei die Übertragbarkeit eines Vertrages durch einen Vertragspartner auf andere Personen dem Bürgerlichen Recht grundsätzlich fremd. Deshalb habe der Gesetzgeber in § 309 Nr. 10 BGB den Eintritt eines Dritten in einen Kauf-, Dienst- oder Werkvertrag aufgrund von AGB nur unter besonderen Voraussetzungen als zulässig angesehen. Bei Mietverträgen zeige sich das BGB indes, entsprechend der §§ 565, 566, 578 BGB, gegenüber einem Vermieterwechsel aufgeschlossener. Dies gelte insbesondere auch für die Abfassung von Geschäftsraummietverträgen zwischen Unternehmern.

Quelle: Bundesgerichtshof

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