Mietrecht: Für Schäden wegen fehlerhafter Heizkostenabrechnungen haftet der Energiedienstleister dem Vermieter.

Kammergericht Berlin, 01.07.2016, Az.: 14 U 23/15

Heizkostenabrechnungen sind fehleranfällig und daher kommt es häufig vor, dass diese falsch sind. In den allermeisten Fällen ist die Heizkostenabrechnung Bestandteil der Nebenkostenabrechnung insgesamt, davon kann jedoch abgewichen werden, wenn dies vertraglich vereinbart worden ist.

Der Vermieter ist gemäß § 556 III 2 BGB verpflichtet, nach Ablauf des mietvertraglich vereinbarten Abrechnungszeitraumes die Nebenkosten für die an den Mieter vermietete Wohnung abzurechnen. Zu den Nebenkosten gehören ebenso und vor allem auch die Heizkosten. Sie berechnen sich nach Maßgabe der Heizkostenverordnung. Von den Vorgaben der Heizkostenverordnung darf der Vermieter nicht abweichen.

Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB beginnt die Abrechnungsfrist für die Heizkosten mit dem Ende des maßgeblichen Abrechnungszeitraums und beträgt zwölf Monate. Diese Zwölfmonatsfrist ist eine Ausschlussfrist zulasten des Vermieters. Ist diese Frist abgelaufen, so kann der Vermieter generell keine Nachforderungen mehr geltend machen. Ausnahmen sind gegeben, wenn er die verspätete Geltendmachung selbst nicht zu vertreten hat.

Umgekehrt kann der Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB die ihm vorgelegte Heizkostenabrechnung nur binnen zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung beanstanden. Sobald diese Frist vorbei ist, ist auch der Mieter mit Einwendungen ausgeschlossen.

Sachverhalt: Die Klägerinnen (Vermieterinnen) hatten im Jahr 2011 festgestellt, dass bei die durch die Beklagte (Energiedienstleister) erstellten Nebenkostenabrechnungen für 2008 sowie 2009 fehlerhaft gewesen waren. Dies hatte Folgen, da die Fehlerhaftigkeit bei der Weiterberechnung an die Mieter zum einen zu überhöhten Forderungen führte und zum anderen waren weitgegebene Kosten an die Mieter auch zu niedrig berechnet worden. Mit Rücksicht auf § 556 Abs. 3 S. 3 BGB war ein Ausgleich der damit an die Mieter zu erstattenden Überzahlungen durch Nachforderungen an die anderen Mieter nicht möglich.

Der durch die fehlerhafte Abrechnung entstandene Schaden lag in dem vorliegenden Fall darin, dass diverse Mieter wegen der unrichtigen Abrechnung zu hohe Heizkosten gezahlt hatten und diese auch zurückfordern konnten. Dies wurde durch das erstinstanzliche Gericht festgestellt. Der Rückzahlungsanspruch war auch nicht wegen Ablaufs der Einwendungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ausgeschlossen, da der Fehler in den Abrechnungen für die Mieter nicht erkennbar gewesen war. Gegen diese Entscheidung legte die Beklagte (Energiedienstleisterin) Berufung ein.

Kammergericht Berlin: Das Kammergericht Berlin bestätigte die Entscheidung des erstinstanzlichen Gerichts und wies die Berufung der Beklagten zurück. Es wurde bestätigt, dass dem Vermieter aufgrund der fehlerhaften Abrechnungen gemäß § 280 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Schadensersatz zustand.

Nach Ansicht des Gerichts war es ebenso zutreffend, dass der Klägerin (Vermieterin) wegen § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Fristablauf) keine Nachforderungen an den Mieter zustünden, welche zu wenig an Heiz- und Warmkosten gezahlt haben.

Zusätzlich sei es nach Ansicht des Gerichts richtig, dass der Vermieter die Rückforderung der Mieter, die zu viel gezahlt hatten, nicht gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB habe verweigern dürfen. Für die Mieter sei der Fehler in den Abrechnungen nicht erkennbar gewesen, sodass sie das Unterlassen der Einwendungen nicht zu verschulden hatten.

Quelle: Kammergericht Berlin

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