Mietrecht: Gericht urteilt, Mietpreisbremse für Köln unwirksam

Amtsgericht Köln, 15.02.2019, Az.: 208 C 188/18

In Nordrhein-Westfalen gilt die Mietpreisbremse seit Mitte 2015 in 22 Städten: Aachen, Bielefeld, Bocholt, Bonn, Brühl, Düsseldorf, Erkrath, Frechen, Hürth, Kleve, Köln, Langenfeld (Rheinland), Leverkusen, Meerbusch, Monheim am Rhein, Münster, Neuss, Paderborn, Ratingen, Siegburg, St. Augustin, Troisdorf.

Nach der ab dem 1. Juli 2015 geltenden Verordnung darf in den betroffenen Städten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent angehoben werden.

In dem hier besprochenen Fall des Amtsgerichts Köln ging es um die Frage, ob die Mietpreisbremse für das Gebiet in Köln als wirksame Begrenzung der Mieterhöhung angeführt werden kann.

Sachverhalt: Die Klägerin war als Rechtsdienstleister bei dem Kammergericht Berlin registriert. Sie ging aus abgetretenen Forderungen eines Mieters vor, dessen Vermieterin die Beklagte war.

In dem Mietvertrag vom 01.12.2016 war eine Nettomiete von 945,- Euro bei einer Gesamtfläche von 79,76 qm der in Köln gelegenen Wohnung aufgeführt. Mit Schreiben vom 06.03.2017 hatte die Klägerin die Höhe der Miete gerügt und die Mietzahlungen unter Vorbehalt gestellt. Mit Schreiben vom 23.03.2017 gab der Beklagte Auskunft über die von dem Vormieter gezahlte Miete.

Nach Auskunft verlangte die Klägerin für die Mieterseite für 4 Monate zu viel gezahlte Mieten von insgesamt 456,56 Euro und vorprozessuale Rechtsanwaltsgebühren/Rechtsverfolgungskosten von 536,63 Euro. Als der Beklagte nicht zahlte, verklagte die Klägerin den Beklagten vor dem Amtsgericht Köln mit der Argumentation, dass sie aufgrund wirksamer Abtretung aktivlegitimiert sei. Auch der Betrag sei angemessen, da  ortsüblich plus 10 % sei lediglich eine Miete von 717,75 Euro sei, so dass eine Überzahlung stattgefunden habe, die für 4 Monate mit vorliegender Klage zurückverlangt werden könne. Dies mache 4 × 114,14 Euro = 456,56 Euro aus, da die Vormiete 830,86 Euro betragen hätte.

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung NRW sei auch wirksam. Letztlich seien auch die Rechtsverfolgungskosten von 536,63 Euro zu erstatten.

Amtsgericht Köln:  Das Amtsgericht Köln verneinte einen Anspruch der Klägerin aufgrund der Mietpreisbremse. Der Klägerin stünden die geltend gemachten Ansprüche gegen die Beklagte nicht zu, da gegenwärtig auf Wohnungen in Köln die rechtlich allein einschlägigen §§ 556d BGB nicht anwendbar seien. Es fehle in NRW an einer wirksamen Verordnung im Sinne des § 556d Abs. 4 BGB, die das Gebiet der Stadt Köln als solches mit angespanntem Wohnungsmarkt dem Anwendungsbereich der mietpreisbegrenzenden oben genannten Vorschriften unterstellen würde, so dass für Köln weder die in § 556d Abs. 1 BGB aufgeführte Mietpreisbegrenzung (ortsübliche Miete + 10 %), noch darauf aufbauende Auskunfts- und Rückzahlungsansprüche gelten würden.

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung NRW sei formal unwirksam, da eine ausreichende Begründung für die Beurteilung Kölns als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nicht veröffentlicht sei.

§ 556d Abs. 2 Satz 5 und Satz 6 BGB verlange u. a., dass sich aus einer Begründung ergäbe, aufgrund welcher Tatsachen ein solches oben genanntes Gebiet im Einzelfall vorliege. Gemäß des Gesetzesentwurfes der Bundesregierung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz (vgl. BT-Drucksache 18/121 vom 10.11.2014), diene die Begründungspflicht dazu, die Entscheidung der Landesregierung nachvollziehbar zu machen, insbesondere im Hinblick darauf, aufgrund welcher Tatsachen die Gebiete bestimmt würden. Angesicht des mit der Verordnung verbundenen Eingriffs in das Eigentumsrecht des Artikels 14 Grundgesetz, komme der Begründung besondere Bedeutung zu, wie auch die bei sonstigen Verordnungen nicht übliche Begründungspflicht zeige. Dies würde bedeuten, dass die Bestimmung und Abgrenzung der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt einer gerade sorgsamen Überprüfung der Verhältnismäßigkeit bedürfe, um den verfassungsrechtlichen Vorgaben des Eigentumsschutzes Rechnung zu tragen (vgl. Schmidt/Futterer, Mietrecht, 13. Auflage, § 555d BGB, Randnote 39).

Damit solle dem betreffenden Bürger im Einzelfall auch die Überprüfung der entsprechenden Begründung und ein Verständnis von deren Gründen möglich gemacht werden, was ein öffentliches Zugänglichmachen der Begründung voraussetzen würde (vgl. Schmidt/Futterer, a.a.O.). Bloß abstrakte Beschreibungen reichen nicht (vgl. LG München I, Urteil vom 26.12.2017 – 14 S 10058), (vgl. zu den Anforderungen auch LG Frankfurt, WuM 2018, 276, Landgericht Hamburg, WuM 2018, 498, Anmerkung Dr. Börstinghaus zu Landgericht München, PR-MietR 2/2018, Anmerkung 1).

Diesen Anforderungen werde die Begründung der Verordnung in NRW nicht gerecht.

Zwar würden in der Begründung die Kriterien und deren Gewichtung, die allgemein für die Einordnung eines Gebietes in ein solches mit angespanntem Wohnungsmarkt angesetzt würden, genannt. Es fehle aber die konkrete Anwendung dieser Kriterien auf die Stadt Köln. Welche Kriterien für die Einordnung, insbesondere in welchem Verhältnis zueinander zu einer Einbeziehung der Stadt Köln geführt hätten, dazu mangele es an jeglichen näheren Angaben. Der letzte Schritt der konkreten Anwendung für bzw. auf die Stadt Köln fehle.

Soweit in der Begründung auf eine Untersuchung des Instituts FB März 2015 verwiesen würde, würde auch die nicht genügen. Ein ausführliches Gutachten des Institut FB aus Hamburg habe vom Gericht weder im Internet noch sonst als veröffentlicht festgestellt werden können, wie im Verhandlungstermin bereits mitgeteilt worden sei. Soweit allerdings ein kurzer Endbericht von März 2015 im Internet aufffindbar gewesen sei, leide er an denselben Mängeln wie die Begründung selbst.

Dass anderweitig eine ausreichende Begründung öffentlich zugänglich erfolgt wäre, sei weder ersichtlich noch näher von der Klägerin vorgetragen worden.

Angesichts der oben genannten besonderen Bedeutung der Begründung folgte aus dem Verstoß die Nichtigkeit dieser Verordnung (vgl. allgemein LG München I, a.a.O.).

Quelle: Amtsgericht Köln

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