Mietrecht: Kann wirksam auf jegliches Kündigungsrecht eines Wohnraummietvertrags verzichtet werden?

Amtsgericht Köln, 11.07.2009, Az. 217 C 93/09

Schließen zwei Parteien einen Mietvertrag über eine Wohnung, haben beide Parteien grundsätzlich auch ein Kündigungsrecht. Die Kündigung kann dabei ordentlich oder außerordentlich erfolgen. Dies ist in den Vorschriften zum Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Außerdem besteht bei Verträgen die Möglichkeit, gewisse Rechte temporär oder dauerhaft auszuschließen. So ist es möglich, das Recht zur ordentlichen Kündigung auszuschließen, sodass nur die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung in besonderen Fällen bestehen bleibt. Inwieweit der Ausschluss von Rechten zulässig ist, bestimmt sich unter anderem nach den Vorschriften über die „AGB-Kontrolle“ in den §§ 305 ff. BGB. In § 307 BGB ist z.B. festgeschrieben, dass durch den Ausschluss von Rechten eine Partei nicht unangemessen benachteiligt werden darf. Wann solch eine unangemessene Benachteiligung vorliegt ist nicht immer klar.

Im nachstehenden Urteil stellt das Amtsgericht Köln klar, dass der Ausschluss sämtlicher Kündigungsrechte eine unangemessene Benachteiligung darstellt. Es erklärt eine entsprechende Klausel für nichtig, womit beide Kündigungsformen möglich sind.

Sachverhalt: Im vorliegenden Fall streiten die Parteien über die Wirksamkeit einer Kündigung. Klägerin ist die Vermieterin einer Kölner Wohnung, Beklagte die Mieterin.

Im Oktober 2007 schließen beide Parteien einen Mietvertrag über die Wohnung und vereinbaren einen gegenseitigen Verzicht auf das Kündigungsrecht für einen Zeitraum von 3 Jahre, also bis Oktober 2010.

Dennoch kündigt die Mieterin im Dezember 2008 zum Ende dieses Monats und begründet dies mit gesundheitlichen Problemen. Sie präsentiert auch mögliche Nachmieter für die Wohnung, die jedoch von der Vermieterin nicht akzeptiert werden.

Die Vermieterin widerspricht der Kündigung und verweist auf die Vereinbarung, nach der das Mietverhältnis 3 Jahre nicht kündbar ist.

Am 18.05.2009 gibt die Mieterin schließlich die Schlüssel an die Vermieterin zurück. Sie zahlt jedoch ab Januar 2009 keine Miete mehr.

Daher klagt die Vermieterin gegen die Mieterin und beantragt diese zur Nachzahlung der Warmmiete von Januar bis einschließlich Juni in Höhe von knapp 5000 € zu verpflichten.

Die Mieterin hält dagegen, dass der Mietvertrag formell nicht korrekt geschlossen wurde. Außerdem hält sie den Ausschluss des Kündigungsrechts für unwirksam. Sie verweist ebenfalls darauf, mögliche Nachmieter präsentiert zu haben und hält deren Ablehnung durch die Vermieterin für treuewidrig. Sie beantragt daher Abweisung der Klage.

Amtsgericht Köln: Das Amtsgericht Köln hält die Klage für teilweise begründet und gibt sowohl der Vermieterin als auch der Mieterin zum Teil recht. Es erkennt einen Anspruch der Vermieterin auf Nachzahlung in Höhe von knapp 3800 € an. Dieser Betrag setzt sich zum einen aus einem Anspruch auf Zahlung der Miete für den Zeitraum von Januar bis einschließlich März aus § 535 II BGB und einem Anspruch auf Nutzungsentschädigung aus § 546a BGB zusammen.

Es stellt zunächst klar, dass das Mietverhältnis im Dezember 2008 wirksam zum 31.03.2009 gekündigt wurde und sich die Vermieterin nicht auf die Klausel im Mietvertrag berufen kann. Diese hält das Gericht für unwirksam, da sie nicht nur das Recht zur ordentlichen Kündigung, sondern ebenfalls das Recht zur außerordentlichen Kündigung umfasst. Während ersteres grundsätzlich möglich ist, benachteiligt letzteres den Mieter in unangemessener Weise. Dies führt zur Unwirksamkeit nach § 307 BGB. Der Kündigungsverzicht ist auch nicht dahingehend auszulegen, dass er sich nur auf das Recht zur ordentlichen Kündigung bezieht. Es ist die Auslegung heranzuziehen, die den Vertragspartner objektiv am meisten benachteiligt, also hier den Verzicht auf sämtliche Kündigungsrechte. Dies ist jedoch unwirksam. Somit wird die ganze Klausel unwirksam und das Mietverhältnis konnte im Dezember 2008 wirksam zum 31.03.2009 gekündigt werden. Daher muss die Mieterin die Miete für den Zeitraum bis Ende März nachzahlen.

Für den Zeitraum vom 01.04.2009 bis zur Schlüsselübergabe am 18.05.2009 steht der Vermieterin ein Nutzungsersatzanspruch nach § 564a BGB wegen der nicht Erfolgten Rückgabe der Schlüssel zu. Die Mieterin schuldet dabei einen Betrag in voller Miethöhe für April und anteilig für die 18 Tage im Mai. Darüber hinaus hat sie keine Ansprüche.

Somit muss die Mieterin nur die Miete für den Zeitraum von 01.01.2009 bis zum 18.05.2009 nachzahlen.

Quelle: AG Köln

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