Mietrecht: Kein Verzug des Mieters wenn dieser nach fehlender Anzeige eines Eigentümerwechsels an die falsche Person leistet

Amtsgericht Gelsenkirchen, 07.11.2011, Az.: 3a C 299/11

Kauf bricht Miete nicht (§ 566 BGB). Dieser Grundsatz gilt im deutschen Mietrecht und hat zur Folge, dass der Erwerber eines Grundstücks bzw. eines Mietshauses mit dem Erwerb des Eigentums an die Stelle des Vermieters im Hinblick auf die bestehenden Mietverträge tritt.

Selbst wenn der Mieter Anhaltspunkte für den Eigentumserwerb hat, ist dieser gesetzlich nicht verpflichtet, selbst die Eigentumsverhältnisse zu überprüfen, um den Mietzins auch tatsächlich an den richtigen Eigentümer zu leisten.

Hinsichtlich der Anzeigepflicht des Eigentumsüberganges regelt § 566e BGB:

Teilt der Vermieter dem Mieter mit, dass er das Eigentum an dem vermieteten Wohnraum auf einen Dritten übertragen hat, so muss er in Ansehung der Mietforderung dem Mieter gegenüber die mitgeteilte Übertragung gegen sich gelten lassen, auch wenn sie nicht erfolgt oder nicht wirksam ist.

Die Mitteilung kann nur mit Zustimmung desjenigen zurückgenommen werden, der als der neue Eigentümer bezeichnet worden ist.

In dem oben genannten Fall hatte das AG Gelsenkirchen nun darüber zu entscheiden, ob ein Mieter wegen ausstehender Mietzahlungen in Verzug kam, obwohl ihm weder vom früheren Eigentümer noch vom neuen Eigentümer der Wechsel des Eigentums angezeigt worden war.

Sachverhalt: Die Beklagte hatte einen Mietvertrag mit dem ehemaligen Eigentümer der Wohnung geschlossen.
Als die Beklagte von dem Wechsel des Eigentums erfahren hatte, zahlte sie den Mietzins erst an die Klägerin und später nach Zweifeln an der Eigentümereigenschaft der Klägerin an den WEG-Verwalter.

Nach Aufforderung wies die Klägerin der Beklagten gegenüber ihr Eigentum durch einen Handelsregisterauszug nach.

In der Folge kündigte die Klägerin der Beklagten wegen zwei fehlender Monatsmieten und klagte auf Räumung.

Amtsgericht Gelsenkirchen: Das Amtsgericht folgte der Ansicht der Beklagten und stellte fest, dass sich die Beklagte nicht im Verzug befunden habe, da es Aufgabe des alten Eigentümers sei, den Mieter über den Eigentümerwechsel zu informieren.

Die Beklagte habe indes alles versucht, den Eigentümerwechsel aufzuklären, während die Klägerin den Nachweis schuldig geblieben sei.

Die bereits geleisteten Zahlungen an die Klägerin hätten nichts daran geändert, da die Beklagte Gewissheit über die Person ihres Vermieters haben müsse.

Quelle: Amtsgericht Gelsenkirchen

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