Mietrecht: Korrektur der Betriebskostenabrechnung zu Lasten des Mieters ist auch nach bereits erfolgter Rückzahlung möglich

Bundesgerichtshof, 12.01.2011, Az.: VIII ZR 296/09

§ 556 BGB regelt die Modalitäten der Betriebskostenabrechnung. Gem. § 556 Abs. 1 S. 1 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Dabei ist gem. § 556 Abs. 3 BGB über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen und der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Insbesondere die Frage, ob der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist die Betriebskostenabrechnung noch zu Lasten des Mieters korrigieren kann, ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen.

Geregelt wird diese Frage durch den im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.06.2001 eingeführten § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB.
In der oben genannten Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof nun erneut darüber zu entscheiden, ob der Vermieter nach bereits erfolgter Erstattung von im Voraus gezahlten Betriebskosten die Höhe dieser zu Lasten des Mieters korrigieren durfte.

Sachverhalt: Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten. Im Rahmen des Mietvertrages waren die Betriebskosten auf die Kläger umgelegt worden.

Im Juli 2007 erteilte die Beklagte den Klägern die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006, welche ein Guthaben der Kläger in Höhe von 185,96 € ergab.

Dieses Guthaben schrieb die Beklagte dem bei ihr geführten Mietkonto der Kläger gut.

Nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung fiel der Beklagten nachträglich auf, dass sie bei der Abrechnung der Heizkosten versehentlich 8.200 Liter Heizöl im Wert von 4.613,32 € nicht berücksichtigt hatte.

Diesen Umstand teilte die Beklagte den Klägern mit und korrigierte die Abrechnung, so dass sich ein um 138,08 € verringertes Guthaben ergab. Diesen Differenzbetrag buchte die Beklagte aufgrund der ihr erteilten Einzugsermächtigung vom Girokonto der Kläger ab.

Hiergegen richtete sich die Klage, welche das Amtsgericht und das Landgericht zunächst abwiesen.

Bundesgerichtshof: Der BGH folgte ebenfalls der Ansicht der Beklagten und entschied, dass der Vermieter von Wohnraum eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachträglich – innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB* – zu Lasten der Mieter korrigieren könne, wenn er das sich aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben vorbehaltlos dem Mietkonto gutgeschrieben habe.

Die durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführten Abrechnungs- und Einwendungsfristen des § 556 Abs. 3 BGB für Betriebskosten würden nach Ansicht des BGH gewährleisten, dass die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen würden.

Die bloße Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens sei somit kein Schuldanerkenntnis, welches den in der Abrechnung genannten Endbetrag verbindlich werden lasse.

Quelle: Bundesgerichtshof

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