Mietrecht: Krankheit des Mieters kann die Kündigung unwirksam werden lassen

Amtsgericht Münster, 27.10.2020, Az.: 4 C 3363/19

Zahlt der Mieter die Miete nicht, kann dies zu einer fristlosen und fristgemäßen Kündigung durch den Vermieter führen. Hinsichtlich der fristlosen Kündigung hat der Mieter bis zu zwei Monate Zeit, um auch noch nach Erhalt einer Räumungsklage die ausstehende Miete zurückzuzahlen. Dann wird zumindest die fristlose Kündigung unwirksam.

Dies gilt aber nicht für eine ebenfalls erklärte ordentliche (fristgemäße) Kündigung. Diese kann nur dann ebenfalls unwirksam werden, wenn weitere Umstände hinzutreten, die die Nichtzahlung der Miete durch den Mieter in einem „milden Licht“ erscheinen lassen und es dem Vermieter zuzumuten ist, das Mietverhältnis weiter zu führen.

Zu diesem Umständen zählt auch eine Krankheit des Mieters, die ihn davon abgehalten hat, seiner Zahlungsverpflichtung nachzukommen. In dem hier besprochenen Fall hatte der Mieter Depressionen, die ihn von einer ordentlichen Haushaltsführung abhielten.

Sachverhalt

Mieter zahlt mehrere Monate die Miete nicht

Klägerin in diesem Fall war die Vermieterin, Beklagter war der Mieter.
Der Beklagte hatte von der Klägerin eine Wohnung für zuletzt 400,00 Euro für die Grundmiete sowie 190,00 Euro als Heiz- und Nebenkostenvorauszahlungen, mithin insgesamt 590,00 Euro, angemietet.

Für den Monat März 2019 zahlte der Beklagte 140,00 Euro, für die Monate August, September, Oktober 2019 wurden keinerlei Zahlungen erbracht. Mit Schreiben vom 08.10.2019 kündigte der Verwalter der Klägerin mit dem Betreff „fristlose Kündigung vom 08.10.2019; fristgerechte Kündigung (…)“  und wies auf die vorgenannten Zahlungsrückstände sowie darauf hin, dass damit „der Tatbestand der fristlosen Kündigung erfüllt“ sei.

Auch die Miete für November 2019 wurde zunächst nicht gezahlt. Am 06.11.2019 zahlte der Beklagte sodann einen Betrag von 1.745,00 Euro. Zudem wurden von dem Jobcenter am 27.11.2019 weitere 25,00 Euro und am 29.11.2019 590,00 Euro gezahlt. Am 30.12.2019 ging die Zahlung eines Betrages von 590,00 Euro und am 14.01.2020 die Zahlung eines Betrages von 1.080,00 Euro ein, nachdem auch die Dezembermiete und die Januarmiete zunächst nicht gezahlt worden waren.

Schonfristzahlung des Mieter lässt fristlose Kündigung entfallen

Dennoch reichte die Klägerin Klage beim Amtsgericht Münster ein mit dem Antrag, den Beklagten zu verurteilen, die streitgegenständlichen Wohnung sofort zu räumen. Die Klägerin war der Ansicht, das Schreiben vom 08.10.2019 sei nach seinem Erklärungsinhalt eindeutig als fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges zu verstehen. Sie behauptet, der Verwalter sei zur Kündigung von Mietverhältnissen bevollmächtigt. Nachdem der Beklagte sämtliche Mietrückstände innerhalb der Schonfrist ausgeglichen habe, sei er aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung dennoch zur Räumung der Mietwohnung verpflichtet.

Mieter führt Depressionen als Grund für die Nichtzahlung an

Der Beklagte behauptet, der Kündigung des Verwalters habe keine Originalvollmacht der Klägerin beigelegen, weswegen diese unwirksam sei. Weiter behauptet der Beklagte, dass er im Jahr 2019 unter einer schweren depressiven Episode erkrankt sei, wegen der er seit Juni 2019 an starker Niedergeschlagenheit, Antriebslosigkeit, Ängsten, geminderter Konzentrationsfähigkeit etc. gelitten habe. Deswegen sei er außerstande gewesen, seiner freiberuflichen Tätigkeit als Journalist nachzukommen. Dies habe ihn auch daran gehindert, Aufstockungsleistungen beim Jobcenter zu beantragen. Er habe daher nicht schuldhaft gehandelt. Weiter ist er der Ansicht, die ordentliche Kündigung sei wegen des langen Mietverhältnisses ohnehin nur mit einer Kündigungsfrist von 9 Monaten zu kündigen gewesen.

Urteil des Amtsgerichts Münster

Das Gericht prüft die Krankheit des Mieters

Das Amtsgericht Münster wies die Klage ab und urteilte, dass der Räumungsanspruch nicht gegeben sei. Das Mietverhältnis sei nicht aufgrund der erklärten fristlosen Kündigung beendet worden. Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB sei gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Der Beklagte bzw. das Jobcenter habe sämtliche Rückstände innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches beglichen.

Kündige der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a) BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lasse der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB jedoch nicht auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung entfallen (BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04). So könne den Mieter im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, der eine schuldhafte Pflichtverletzung voraussetzt, eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit entlasten. Die Vorschrift eröffne dem Mieter im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Möglichkeit, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen und so sein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen zu lassen (BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04).

Nach dieser Maßgabe sei das Mietverhältnis auch nicht aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB beendet worden. Insoweit könne dahinstehen, wovon das Gericht jedoch ausgehe, ob der die Kündigung erklärende Verwalter mit entsprechender Vollmacht gehandelt hat und ob die Erklärung der Kündigung auch unter Übersendung der Originalvollmacht erfolgte bzw. dass die fehlende Übersendung nicht rechtzeitig gerügt worden sei. Denn jedenfalls habe der Beklagte seine vertragliche Pflicht zur Zahlung des monatlichen Mietzinses nicht schuldhaft im Sinne der Vorschrift verletzt.

Dies steht nach Einholung des schriftlichen Sachverständigengutachtens sowie nach Anhörung des Beklagten zur Überzeugung des Gerichts fest.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme könne jedenfalls festgestellt werden, dass der Beklagte in der betreffenden Zeit der aufgelaufenen Zahlungsrückstände aufgrund seiner psychischen Erkrankung sowohl in seiner Erwerbsfähigkeit wie auch in der Fähigkeit, sich um Hilfestellung zu bemühen, erheblich eingeschränkt gewesen sei. Der Sachverständige G, der Arzt für Psychiatrie und Psychotherapie sei und damit über die erforderliche Sachkunde verfüge, habe in seinem Gutachten auf Grundlage seiner eigenen Untersuchung des Beklagten am 30.06.2020 sowie unter Auswertung der ihm vorliegenden ärztlichen Bescheinigungen/Behandlungsberichte/Entlassungsberichte sowie auf Grundlage von Telefonaten mit den den Beklagten behandelnden Ärzten (psychologische Psychotherapeutin Frau M und Hausarzt T) die Feststellung getroffen, dass der Beklagte vom Sommer bis in den Herbst 2019 diagnostisch an einer schweren depressiven Episode gelitten habe. Dies habe sich in die jahrelange Krankheitsgeschichte des Betroffenen eingefügt. Er habe hierzu ausgeführt, dass infolge der depressiven Episode eine schwere Antriebslosigkeit, Freudlosigkeit und kognitive Verzerrung seines Selbstbildes vorgelegen habe. Der Beklagte sei hoffnungslos bis hin zur Suizidalität erschienen, er habe in einer depressiven Passivität verharrt. Weiterhin habe er Konzentrations- und Gedächtnisstörungen gehabt, wie sie auch bei depressiven Episoden häufig anzutreffen seien. Der Sachverständige habe zusammen gefasst, dass es dem Beklagten daher krankheitsbedingt nicht möglich gewesen sei, seine Angelegenheiten zu regeln oder adäquat auf Anforderungen von außen zu reagieren. Es sei davon auszugehen, dass der Beklagte krankheitsbedingt in den Sommermonaten bis zum frühen Herbst hinein nicht in der Lage gewesen sei, seiner freiberuflichen Tätigkeit als Journalist nachzugehen oder, wie sonst üblich, Redaktionsvertretungen in anderen Bereichen durchzuführen. Es könne mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass der Beklagte im oben genannten Zeitraum vollständig arbeitsunfähig gewesen sei und krankheitsbedingt aufgrund seiner empfundenen Ausweglosigkeit auch nicht in der Lage gewesen sei, Aufstockungsleistungen beim Jobcenter zu beantragen oder seine Angelegenheiten selbstständig und unter Realisierung der tatsächlichen Notwendigkeiten zu regeln.

Das Gericht urteilt, dass auch die ordentliche Kündigung wegen der Krankheit des Mieters unwirksam ist.

Dies lasse nach Ansicht des Gerichts die Pflichtverletzung des Beklagten aus dem Mietvertrag mit der Klägerin in einem „milderen Lichte“ erscheinen. Insofern stelle sich die von dem Beklagten begangene Pflichtverletzung der Nichtzahlung der Mieten im Sommer 2019, die Grundlage der erklärten Kündigung waren, auch unter Berücksichtigung der Interessen der Klägerin als nicht derart gravierend dar, dass dies die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertige. Das gegenständliche Mietverhältnis bestünde bereits seit dem Jahr 2004. Bislang habe der Beklagte die Mietzahlungen wie auch seine anderweitigen Pflichten aus dem Mietverhältnis offensichtlich ohne Beanstandungen geleistet bzw. erfüllt, dies sogar, obwohl er bereits seit der Jugend an einer Depression erkrankt sei. Die streitgegenständliche Verfehlung stelle mithin die erste im Laufe des langjährigen Mietverhältnisses dar. Der Beklagte habe es im Ergebnis – bei Besserung seiner gesundheitlichen Lage -vermocht, die Rückstände relativ zügig auszugleichen. Offensichtlich sei es seit dem Januar 2020 auch nicht mehr zu Zahlungsrückständen gekommen. Das Gericht halte daher die Fortsetzung des Mietverhältnisses angesichts dieser erstmaligen Pflichtverletzung des Beklagten der Klägerin noch für zumutbar.

Quelle: Amtsgericht Münster

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