Mietrecht: Kündigung des Mieters wegen Störung des Hausfriedens

Der Mietvertrag regelt die Rechte und die Pflichten zwischen Mieter und Vermieter. Nächtlicher Lärm, Beleidigungen sowie herumliegender Abfall sind keine schönen Situationen für die Mitmieter oder Nachbarn. Jedoch ist meistens auch der Vermieter über solches nicht besonders erfreut. Eine solche nachhaltige Störung des Hausfriedens kann langfristig einen großen Einfluss auf die Mieterstrukturen und damit auch auf die Wirtschaftlichkeit der Liegenschaft haben. Nicht selten muss ein Vermieter in einer solchen Situation auf eine Kündigung des Mieters zurückgreifen, wenn ein anderer Weg der Lösung nicht möglich ist. Doch ab wann ist eine solche Störung „nachhaltig“, dass sogar eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters gerechtfertigt wird? Denn hierfür gelten bestimmte Regelungen, die eingehalten werden müssen, welche im weiteren Verlauf dieses Artikels erläutert werden.

Was bedeutet „Hausfrieden“ im Mietrecht?

Der Begriff des Hausfriedens bildet im Mietrecht die gegenseitige Rücksichtnahme zwischen den Mietern. Bei der Nutzung des eigenen Mietobjekts aber auch von den gemeinsamen Räumlichkeiten wie zum Beispiel des Treppenhauses oder des Kellers, sollten sich die Mieter so verhalten, dass andere nicht über das unvermeidbare Maß hinaus beeinträchtigt werden. Diese Pflichten zur gegenseitigen Rücksichtnahme sowie die dazugehörigen Obhutspflichten ergeben sich aus dem Mietvertrag – aber auch aus der gewöhnlichen Hausordnung, welche oftmals Teil des Mietvertrages ist. Untereinander zwischen den Mietern selbst bestehen dagegen Besitzschutzrechte. Sollte ein Mieter in seinem Besitz gestört werden, so darf er diese Störung beseitigen und sobald weitere Störungen zu befürchten sind, auch gemäß § 862 BGB auf Unterlassung klagen. Bei unerlaubten Handlungen ergeben sich zudem weitere Ansprüche aus dem Deliktsrecht (KG Berlin, 01.09.2003, Az. 12 U 20/03).

Was kann man bei einer Störung des Hausfriedens als Mieter/Vermieter unternehmen?

Bei einer Störung des Hausfriedens kann vor allem der Vermieter eingreifen und dem störenden Mieter kündigen, einschlägig sind hierbei die §§ 543, 569 BGB. Bei Wohnraummietverhältnissen gilt vor allem § 569 Absatz 2 BGB. Dort wird die nachhaltige Störung des Hausfriedens als ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Absatz 2 BGB festgehalten. In einem solchen Ausgangsfall kann der Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des vorliegenden Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, sowie unter Abwägung der beiderseitigen Interessen kündigen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Bei auffälligen Streitigkeiten zwischen den Mietern ist der Vermieter sogar verpflichtet einzuschreiten.

Wann liegt denn nun eine Störung des Hausfriedens im Einzelfall vor?

Beispielsweise kann Mobbing oder das Anschwärzen unter Mietern eine Störung des Hausfriedens darstellen. Sollte einem Mieter zu Unrecht vorgeworfen werden, dass er einem anderen Mieter auflauert, ihm das Wasser durch die Decke tropfen lässt oder sogar die Stromleitungen anzapft in Verbindung mit einer üblen Bedrohung, so liegen Beeinträchtigungen des Hausfriedens vor, die eine Toleranzschwelle nicht nur unerheblich überschreiten und  somit auch nicht mehr dem Bagatell-Bereich zuzuordnen sind. Ein weiterer Fall ist ein Mieter, der aufgrund erheblicher Störungen nicht mehr in seiner Wohnung schlafen konnte und gezwungen war bei seinen Bekannten unterkommen zu müssen (LG Berlin 08.06.2006 Az. 67 S 465/05).

Des Weiteren können die nachfolgenden Umstände eine Störung des Hausfriedens darstellen und zu einer fristlosen Kündigung berechtigen:

  • Nicht unerhebliche Störungen der Ruhe durch beispielsweise sehr laute Musik in der Nacht oder häufige nächtliche familiäre Auseinandersetzungen.
  • Diebstahl von Strom aus einer gemeinsamen Leitung, beispielsweise im Keller.
  • Handgreifliche Auseinandersetzungen gegenüber dem Vermieter aber auch gegenüber den anderen Mietern des Hauses, Drohungen und Drohbriefe, Beschimpfungen und Nachstellungen, die strafrechtlich verfolgt werden können.
  • Hochgradige und diskriminierende Beleidigungen, welche gezielt auf die Mieter gerichtet sind.
  • Verursachung einer Brandgefahr (beispielsweise durch das sehr häufige Anbrennen von Essen), wiederholte vorsätzliche Überschwemmungen welche auch zu Wasserschäden führen oder auch wiederholte vorsätzliche Sachbeschädigungen am Mietobjekt.
  • Handeln mit verbotenen Sachen, zum Beispiel Stoffen die unter das Betäubungsmittelgesetz fallen.
  • Verwahrlosung des Mietobjekts oder Vermüllung mit möglichen oder vorhandenen Parasitenbefall

Insgesamt muss die Verletzung der Pflichten sowie die Störung des Hausfriedens für den Vermieter oder die Mieter im Mietobjekt zukünftig unzumutbar und nicht mehr hinzunehmen sein. Dies liegt nicht vor, wenn das Verhalten der anderen Mieter oder gar das eigene Verhalten des Vermieters die Reaktionen des störenden Mieters, wenn auch nur teilweise, veranlasst hatte. Demnach schlägt das Kündigungsrecht bei vorsätzlich provozierenden Verhalten eines Vertragsteils nicht durch. Ebenso führt eine einmalige Beleidigung/Beschimpfung eines anderen Mieters oder des Vermieters nicht automatisch zur Begründung einer Kündigung. Das Aushändigen von Plakaten zu politischen Meinungsäußerungen fallen auch nicht unter den ausreichenden Gründen der Kündigung, wobei alles eine Frage des Einzelfalls ist und separat betrachtet werden muss – am besten durch einen Anwalt. Sollten mehrere Mieter Störer im Mietobjekt darstellen und auch für die Störung des Hausfriedens verantwortlich sein, so hat der Vermieter ein Wahlrecht. Er kann dem Mieter kündigen, bei dem er sich nach dessen Auszug am ehesten wieder Ruhe im Mietobjekt versprechen kann.

Beachtet werden muss, dass eine einmalige Störung des Hausfriedens nicht sofort zu einer fristlosen Kündigung des Störers berechtigt, auch wenn sie erheblich war. Vielmehr muss eine Fortsetzungsgefahr oder Wiederholungsgefahr vorliegen. Eine solche Gefahr kann jedoch durch den Kündigenden aufgrund früherer Vorfälle und allgemein aufgrund des Verhaltens des Mieters belegt werden – doch wegen eines zu langen zeitlichen Abstandes kann häufig dies nicht mehr berücksichtigt werden. Beleidigungen mit darauffolgenden Angriffen zwischen den Mietern stellen häufig einen ausreichenden Grund zu nachhaltiger und erheblicher Störung des Hausfriedens.

Der gängige Verlauf bei einer Störung des Hausfriedens im Mietrecht

Im normalen Fall kommt es durch einen Mieter zu einer Verletzung seiner Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme, sodass dadurch der Hausfrieden gestört wird. Der Vermieter muss zunächst diesen vertragswidrig handelnden Mieter abmahnen. Diese Abmahnung stellt für ihn eine Warnfunktion da, gilt aber gleichzeitig als eine wichtige formelle Voraussetzung für die möglicherweise darauffolgende fristlose Kündigung des Mietvertrages, § 543 BGB. Sollte eine Abmahnung keinen Erfolg bringen, so kann der Vermieter beziehungsweise der Rechtsanwalt eine Unterlassungsklage erheben. Sollte die Beseitigung der Störung des Hausfriedens nicht durch Unterlassen möglich sein, weil beispielsweise ein Handeln des störenden Mieters erforderlich ist, so kommt statt der eben beschriebenen Abmahnung das Setzen einer angemessenen Frist zur Abhilfe ins Spiel – beispielsweise bei einer Abschaffung eines Haustieres oder Beendigung eines Untermietverhältnisses. Die Angemessenheit einer solchen Frist zur Abhilfe richtet sich nach der Dauer, die erforderlich ist, um die im Einzelfall vorliegende Störung des Hausfriedens zu beseitigen. Hierbei werden die jeweiligen Gegebenheiten des Einzelfalls betrachtet.

Sollte eine Abmahnung oder Abhilfe in einem Fall nicht erfolgsversprechend oder eine sofortige Kündigung aus besonderen Gründen von Nöten sein, so kann beides entbehrlich sein. Ein solcher Fall liegt vor, sobald der störende Mieter sich ernsthaft und endgültig verweigert, seine Pflichten zu erfüllen oder wenn eine Pflichtverletzung besonders schwerwiegend ausfällt. Beispiele hierfür können die wiederholten sucht- oder krankheitsbedingtes Fehlverhalten sowie nach außen erkennbare psychische Erkrankungen des Mieters darstellen. Desweiteren ist eine Abmahnung entbehrlich, wenn das Mietverhältnis derart grundlegend erschüttert ist, dass dem Vermieter weiteres Zuwarten unzumutbar ist – beispielsweise bei einem erheblich umfangreichen Anbau von Cannabispflanzen (AG Köln 25.03.2008, Az. 219 C 554/07). Zudem muss die Abmahnung oder die Abhilfefrist in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit dem Auftreten der Störungen des Hausfriedens liegen, da ansonsten die Störung bei einer späteren Kündigung nicht mehr als erheblich angesehen wird. Sollten außer der Störung noch zusätzlich Straftatbestände vorliegen, so ist häufig eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung wirksam (LG München 20.12.2005, Az. 14 S 22556/05). Beispielsweise war ein Vermieter zu einer fristlosen Kündigung aufgrund der Störung des Hausfriedens berechtigt, da ein Mieter seine Mitmieter beschimpft und ihnen Prügel androhte aber auch tatsächlich handgreiflich wurde und den Straftatbestand der Körperverletzung gemäß § 223 StGB verwirklichte (AG Brühl 21.12.2007, Az. 22 C 433/07).

Auch in einem Fall vor dem Landgericht Köln kam es zu einer wirksamen außerordentlichen fristlosen Kündigung, da innerhalb von drei Tagen es immer wieder zu den folgenden Vorfällen kam: die Mieterin beschimpfte ihre Nachbarn, warf Salatblätter auf deren Terrassen und verursachte Lärm, indem sie ihren Rollkoffer immer wieder durch das Treppenhaus in den Keller rollen ließ. Bei diesem Verhalten sah das Landgericht Köln die Verletzung der Pflichten zur Rücksichtnahme unter den Mietern selbst. Diese Verletzung wurde nach einer Beweisaufnahme vom Landgericht auch als nachhaltig eingestuft, da in der Vergangenheit bereits ähnlichen Situationen auftraten, bei denen die Mieterin Gegenstände wie Knochen oder Grünabfälle auf die fremden Terrassen der anderen Mieter warf. Diese Vorfälle lagen zwar in der Vergangenheit, doch in ihrer Gesamtheit sprachen sie gerade für die Nachhaltigkeit der aktuellen Störung des Hausfriedens (LG Köln, Urteil vom 15. April 2016 – 10 S 139/15).

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