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Amtsgerichts Gießen, Urteil v. 19.01.2021, Aktenzeichen 39 C 114/20
Der Vermieter verklagte seine Mieterin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf die Erstattung der durch sie verursachten Rechtsanwaltsgebühren.
Sachverhalt
Zwingende Notwendigkeit der Anbringung von Feuermeldern
Der Vermieter wollte in einem neu erworbenen Mietobjekt Rauchmelder nachrüsten, in Räumen, in denen bisher keine Rauchmelder waren. Somit schlug der Vermieter seiner Mieterin in einem Schreiben zwei Termine zur Nachrüstung vor. Darauf reagierte die Mieterin nicht.
Rechtsanwalt des Vermieters spricht Abmahnung aus
Daraufhin wandte sich der Vermieter an einen Rechtsanwalt, der ein Schreiben aufsetze, in dem er die Mieterin anmahnte wegen der Nichtgestattung des Einbaus der Rauchmelder, sowie der Nichtanzeige von Mängeln im Mietobjekt, da das Fenster auf dem Dachboden undicht sei. Die Mieterin lagerte zudem auf dem Dachboden und in zwei Kellerräumen Altgegenstände und Trödel aus ihrem ehemaligen Geschäftshandel. Auch diese Lagerung mahnte der Anwalt, sowie das Herumstehen vieler verschiedener Gegenstände im Eingangsbereich und im Hof. In der Mahnung wurden drei Termine zur Anbringung der Rauchmelder sowie der Reparatur des Dachgeschossfensters vorgeschlagen. Zudem wurde eine Frist gesetzt, bis wann die Gegenstände im Hof und Eingangsbereich zu entfernen seien. Ein Hinweis auf erneutes vertragswidriges Verhalten und deren Konsequenzen hinsichtlich einer Kündigung des Mietverhältnisses wurden ebenfalls ausgesprochen. Zudem müssten auch die Baustellenstützen im Keller, die Kellertreppe und die Hauselektrik erneuert werden. Wozu eine Aufforderung zur Nennung weiterer Termine durch die Mieterin erbeten wurde.
Mieterin verweigert Anbringung von Feuermeldern und Instandsetzungsarbeiten
Die Mieterin wandte sich an eine Mieterverein. Dieser verfasste eine Antwort auf die Mahnung des Vermieters. In diesem Schreiben wurde das Anbringen der Rauchmelder als nicht erforderlich gesehen, da sich in jedem Raum ein Rauchmelder befindet. Zudem handele es sich bei dem Fenster auf dem Dachboden um einen Raum, der nicht beheizt wird und somit sei keine Entstehung von Schimmelspuren möglich. Die Erforderlichkeit der Erneuerungsarbeit in dem Keller, sowie der Hauselektrik wären seitens der Mieterin auch nicht nötig.
Vermieter kündigt fristlos
Daraufhin kündigte der Vermieter seine Mieterin fristlos mit Auslauffrist bis zur Mitte des nächsten Monats mit der Begründung des Nichtnachkommens wichtiger Pflichten, wie z.B. der Vereinbarung eines Termins zur Bekämpfung des Schimmels oder auch zur Vorbeugung möglicher Schäden am Mauerwerk des Hauses. Zudem wies der Anwalt des Vermieters nochmals auf die Abmahnung und die dort beschriebenen Konsequenzen hinsichtlich vertragswidrigem Verhalten hin. Eine Räumung und Herausgabe innerhalb der von der Klägerseite gesetzten Frist erfolgte nicht. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis, nachdem die Mieterin nicht reagierte, nochmals mit der bereits genannten Begründung.
Vermieter verklagt Mieterin auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung
Der Vermieter behauptet, aufgrund der Undichtigkeit des Dachgeschossfensters wären nur deutliche Schimmel bzw. Feuchtigkeitsspuren an der Wand erkennbar. Zudem handelt es sich bei den nötigen Erneuerungsarbeiten des Kellers um die Gewährleistung eines belastbaren und stabilen Kellers, mithin seien die Aufstellung neuer Stützen von hoher Bedeutung sowie die Reparatur, der nicht verkehrssicheren Treppe. Die Überprüfung der Hauselektronik sei gesetzlich vorgeschrieben. Zudem sei das Haus zum Wohnen gedacht und nicht zur Lagerung von Gegenständen. Das Haus sei überall mit Kartons zugestellt, welche sogar den Zutritt zu Mietobjekt und einzelner Räumlichkeiten erschweren würden, wovon der Vermieter durch den Bezirksschornsteinfeger hingewiesen worden sei. Somit verklagte der Vermieter seine Mieterin auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts und der Übernahme der ihm entstandenen Kosten durch seine rechtliche Vertretung.
Die Mieterin beantragt die Klage abzuweisen mit der Begründung, dass die Kündigung unwirksam sei. Der Keller sei durch eine stabilen Stahlträger gestützt, der bereits seit 75 Jahren dort steht. Die Sanierung des Kellers sei mithin nicht erforderlich. Zudem wären auf dem Dachboden, bei dem es sich nicht um einen Wohnraum handle, das Fenster dicht und es würde nur Kondenswasser an der Wand hinunterfließen und es wären keine erkennbaren Spuren von Feuchtigkeit ersichtlich. Die Elektrik des Hauses sei vollkommen ausreichend und würde keine Gefahr darstellen. Und durch die Kartons, die sich im Haus befinden würden, bestünde keine Behinderung der Zugänglichkeit des Mietobjekts oder einzelner Räumlichkeiten.
Urteil des Amtsgerichts Gießen
Das Amtsgericht Gießen wies die Klage des Vermieters ab.
Die Abweisung der Klage erfolgte mit der Begründung, dass die Nennung der Gründe in dem ersten Kündigungsschreiben nicht vollständig gewesen seien, sowie keine wichtigen Gründe im Sinne einer fristlosen Kündigung vorlegen. Alle Ausführungen zu dem Zustand des Kellers und dessen möglicher Instabilität und die damit verbundene Gefahr seien nicht zu berücksichtigen.
Verletzung des Anzeige- und Obhutspflicht
Die Nichtanzeige des behaupteten Mängel am Dachfenster würden keinen Kündigungsgrund darstellen. Die Sorgfaltspflicht umfasse zwar eine Anzeigepflicht, jedoch erst bei einem Vorliegen der Gefährdung der Mietsache. Eine Verletzung der Anzeige- und Obhutspflicht liege somit nicht vor. Ein Mangel des Fensters sei nicht ersichtlich. Ein Sachverständiger habe sich die Wasserflecken angeschaut und es seien kein Schimmel oder daraus resultierende Bauschäden feststellbar. Die Bauart des Fensters führe lediglich zu Kondensatbildung und damit zu Wasserablaufspuren. Demnach liege kein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung in der Nichtanzeige eines nicht vorhandenen Mangels vor.
Die Lagerung von Gegenständen und Kartons durch die Mieterin sei nicht ausreichend als Begründung der fristlosen Kündigung. Einem Mieter stehe es absolut frei, das von ihm gemietete Mietobjekt bzw. die Fläche zu nutzen, wie er möchte. Das Verhalten des Mieters müsste Pflichtwidrigkeit zu Grunde liegen und die Lagerung müsste den Hausfriedens stören oder die Substanz des Mietobjekts angreifen. Die Mieterin wohne alleine in dem Mietobjekt und das Herumstehen von Kartons könne nicht die Substanz des Hauses angreifen. Somit sei das Zustellen der Wohnung einem Mieter vollkommen freigestellt. Eine gewerbliche Nutzung der Wohnfläche stelle auch keine Grund zur fristlosen Kündigung dar.
Fehlende Mitwirkung des Mieters
Die fehlende Mitwirkung der Mieterin rechtfertige somit keine außerordentliche Kündigung. Eine Kündigung des Vermieters wegen einer Verletzung vertraglicher Duldungspflichten durch den Mieter stelle zwar einen Grund dar. Dieser sei vorliegend jedoch nicht ersichtlich, da die Mieterin die Rauchmelder bereits vorher installiert habe, dies wohl auch kommuniziert worden sei und die Terminvorgabe der Termine, die der Mieterin genannt wurden, nicht einmal eine fünftägige Vorlaufsfrist beinhaltet hätten. Somit sei eine Bereitschaft der Mieterin nach der Ansicht des Gerichts ersichtlich. Zudem sei eine konkrete Gefährdung des Gebäudes auch nicht ersichtlich.
Die darauffolgende erneute Kündigung sei aufgrund der bereits genannten Gründe, die nicht in dem Schreiben enthalten waren, unwirksam.
Der Vermieter habe somit keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts. Die Erstattung der vorgerichtlichen Kosten teile das Schicksal der Hauptforderung.
Quelle: Amtsgericht Gießen
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