Mietrecht: Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen besteht nicht, wenn der Mietvertrag entgegensteht.

Landgericht Berlin, 08.12.2016, Az.: 67 S 276/16

Bereits seit dem 01.05.2014 gilt die neueste Auflage der Energieeinsparverordnung (EnEV). Diese ist ein bedeutsamer Zwischenschritt auf dem Weg zum Erreichen der EU-Vorgaben, nach welchen ab 2021 nur noch Niedrigst-Energie-Häuser gebaut werden sollen. Ziel der Bundesregierung ist darüber hinaus ein weitgehend klimaneutraler Gebäudebestand bis 2050. Dieses Thema ist schon seit mehreren Jahren in aller Munde und davon sind Eigentümer wie Mieter betroffen. Die Mieter müssen die Modernisierungsmaßnahmen dulden und danach mit einer eventuellen Mieterhöhung rechnen.

Sachverhalt: Die beklagten Mieter in dem zugrundeliegenden Verfahren waren bereits seit 1987 Mieter eines Reihenhauses und zwar in einerr denkmalgeschützten Kleinhausanlage. Die Mieter hatten 1992 auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung einbauen lassen. In dem Mietvertrag, welcher mit dem früheren Eigentümer geschlossen worden war, war unter § 6 Abs. 1 vereinbart worden, dass der Vermieter bauliche Veränderung sowie Ausbesserungen, welche unter anderem notwendig seien, um drohende Gefahr abzuwenden, ohne Zustimmung der Mieter vornehmen dürfe.

Maßnahmen, welche nicht notwendig aber dennoch zweckmäßig seien, dürfe der Vermieter gem. § 6 Abs. 2 veranlassen. Jedoch allein, wenn sie den Mieter nur unwesentlich beeinträchtigen würden oder er diesen Maßnahmen zustimme. Darüber hinaus übernahmen die Mieter wegen einer weiteren Regelung im Mietvertrag eine Veranda, die bereits vom Vormieter an der Rückseite des Hauses angebaut worden war.

Die neue Vermieterin beanspruchte in ihrer Klage, die Mieter zu verurteilen, den Anbau sowie die Gasetagenheizung zu entfernen sowie umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten zu dulden.

Landgericht Berlin:  Das Landgericht Berlin erteilte allen Begehren der neuen Eigentümerin und Vermieterin eine Absage. Dadurch das der frühere Vermieter durch die Regelung im Mietvertrag zum Ausdruck gebracht hat, dass er mit dem Anbau einverstanden sei, müsse die Veranda bereits deshalb nicht entfernt werden.

Die Gasetagenheizung befinde sich seit mehr als 24 Jahren in dem Haus und es sei ebenso davon auszugehen, dass der vorherige Vermieter diesen Einbau, welchen er jedoch niemals beanstandet habe, genehmigt habe. Ferner sei zu berücksichtigen, dass nach dem Mietvertrag die Beheizung des Hauses allein Sache des Mieters sei. Ebenso sei nicht zu erkennen, dass die Vermieterin durch den Einbau der Heizungsanlage beeinträchtigt werde. Die Vorschrift der Energieeinspar-Verordnung (EnEV) stünde ebenfalls nicht entgegen, da Heizkessel, welche nach dem 01.01.1985 eingebaut worden seien, erst nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden dürften.

Zusätzlich könne die neue Vermieterin von den Mietern nicht beanspruchen, dass diese die angekündigten sowie umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzung dulden müssen. Die Regelung in § 6 des Mietvertrages, welche mit dem früheren Vermieter getroffen worden sei und auch die neue Vermieterin binden würde, schließe es für sie aus, dass sie sich auf die gesetzliche Bestimmung berufen dürfe. Nach dem vorrangigen Mietvertrag müssten die Mieter nur solche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dulden, die notwendig seien.

Im Gegensatz zu der gesetzlichen Regelung, welche nur eine Erforderlichkeit voraussetze, sei § 6 Abs. 1 des Mietvertrages so zu verstehen, dass ohne Zustimmung des Mieters nur solche Maßnahmen zulässig seien, welche zur Sicherung des Bestands der Mietsache unerlässlich seien sowie einen zeitlichen Aufschub schlechterdings ausschließen würden. Rein zweckmäßige Modernisierungsmaßnahmen, die nützlich seien, könnten gem. § 6 Abs. 2 des Mietvertrages nur durchgeführt werden, sobald die dadurch verursachten Beeinträchtigungen unwesentlich bleiben würden. Im vorliegendem Fall sei dies nicht der Fall, da die Maßnahmen mehrere Monate dauern würden. Zusätzlich würde sich durch die beabsichtigten Modernisierungen die verbundene Miete um über 1.680 Euro erhöhen.

Der Vermieterin würde es auch nicht helfen, sich auf eine etwaige Pflicht zu energetischen Nachrüstung des Hauses nach den Vorgaben der Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparenden Anlagentechnik bei Gebäuden (EnEV) zu berufen. Bekanntermaßen müsse der Mietvertrag insoweit ergänzend ausgelegt werden. Dementsprechend hätten die Mieter allenfalls solche Maßnahmen zu dulden, für welche  die Vermieterin zuvor erfolglos bei der zuständigen Behörde versucht hätte, eine Ausnahme oder Befreiung nach der EnEV zu erlangen sowie hinsichtlich derer zumindest die konkrete Gefahr bestünde, dass die Behörde ordnungsrechtliche Maßnahmen verhängen könnte. Nach der Auffassung des Gerichts würde es an diesen Ausnahmevoraussetzungen vorliegend fehlen.

Quelle: Landgericht Berlin

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