Mietrecht: Schreiben zur Mieterhöhung ohne Vollmacht muss sofort zurückgewiesen werden!

Amtsgericht Hanau, 22.02.2019, Az.: 32 C 167/18

Gemäß § 174 S. 1 BGB ist ein einseitiges, von einem Bevollmächtigten gegenüber einem anderen vorgenommenes Rechtsgeschäft unwirksam, wenn der Bevollmächtigte keine Vollmachtsurkunde vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist.

Dies betrifft zum Beispiel Wohnungskündigungen, Kündigungen des Arbeitsverhältnisses, etc.

In dem hier besprochenen Rechtsstreit wurde die Frage erörtert, ob Die Zurückweisung eines Mieterhöhungsschreiben bei fehlender Vollmacht ebenfalls von § 174 BGB umfasst ist.

Sachverhalt: Die Klägerin begehrte als Vermieterin von der beklagten Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Zwischen den Parteien bestand ein Wohnraummietverhältnis. Die Beklagte wurde mit Schreiben vom 21.12.2017 unter Bezugnahme auf den Mietspiegel zur Zustimmung der Mieterhöhung der Nettomiete von bislang 335,50 Euro um 58,00 Euro auf 393,50 Euro netto aufgefordert. Das Erhöhungsverlangen wurde von der Verwalterin der Klägerin, der V. GmbH, im Namen der Klägerin erstellt. Eine Vollmachtsurkunde lag dem Mieterhöhungsschreiben nicht bei.

Durch Schreiben ihres Rechtsanwalts vom 03.01.2018 wies die Beklagte das Mieterhöhungsverlangen gem. § 174 Satz 1 BGB aufgrund des Fehlens der Vollmachtsurkunde zurück. Daraufhin verklagte die Klägerin die Beklagte auf Zustimmung zur Mieterhöhung und begründete Ihre Klage damit, dass das Erhöhungsverlangen nach § 558a BGB  nicht der Regelung des § 174 BGB unterfalle, da es sich nicht um ein einseitiges Rechtsgeschäft handeln würde. Jedenfalls aber habe die Beklagte bereits Kenntnis von der Vertretungsberechtigung der V. GmbH gehabt, da sie zuvor Schreiben von dieser erhalten habe.

Die Beklagte wiederum war der Ansicht, dass die Regelung des § 174 BGB  auf das Mieterhöhungsverlangen entsprechend anzuwenden sei und machte widerklagend Schadenersatz für die Inanspruchnahme ihres Prozessbevollmächtigten aufgrund des ihrer Auffassung nach mangels Beilage einer Originalvollmacht unwirksamen Mieterhöhungsverlangens geltend.

Amtsgericht Hanau: Das AG Hanau urteile nun, dass sowohl die Klage, als auch die Widerklage vorliegend unbegründet seien. Die Klägerin habe gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gem. § 558 Abs. 1, 2 BGB, da das Mieterhöhungsverlangen (§ 558a BGB) mangels Beifügung einer Originialvollmacht gem. § 174 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam gewesen sei und die Beklagte dieses auch aus diesem Grunde unverzüglich zurückgewiesen habe.

Die Regelung des § 174 BGB finde nach dem Wortlaut der Norm auf einseitige Rechtsgeschäfte Anwendung. Hierbei handele es sich um solche rechtsfolgenbewirkende Handlungen, an denen der Erklärungsgegner selbst nicht beteiligt sei und auf deren Wirksamkeit er somit keinen Einfluss habe. Aus diesem Grunde solle er durch Beifügung der Originalvollmacht ausreichende Gewissheit erlangen, ob die ihm gegenüber vorgenommene Rechtshandlung die entsprechenden Rechtsfolgen entfalte oder nicht (vgl. u.a. BGH Urteil vom 18.12.2002 – VIII ZR 72/02; NZM 2003, 229 [231]; Schilken in Staudinger BGB Neubearbeitung 2014 § 174 Rn. 1; Schubert in Münchener Kommentar zum BGB 8. Aufl. 2018 § 174 Rn. 1; Henssler/Michel NJW 2015, 11 [11]; Preis/Lukes JA 2015, 900 [901]).

Ob die Regelung auch für das Mieterhöhungsverlangen gem. § 558a BGB Geltung finde, sei streitig. Dieses werde einerseits jedenfalls in direkter Anwendung abgelehnt, weil es sich um kein einseitiges Rechtsgeschäft, sondern (nur) ein Vertragsangebot handele, jedoch in entsprechender Anwendung bejaht (vgl. u.a. OLG Hamm Rechtsentscheid vom 28.5.1982 – 4 ReMiet 11/81; NJW 1982, 2076 [2076]; LG Berlin, Urteil vom 9.10.2006 – 67 S 196/06, BeckRS 2007, 2697, GE 2007, 152; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, Vorb. vor § 558 BGB Rn. 44; Emmerich in Staudinger BGB Neubearbeitung 2018 § 558a Rn. 3; Schäfer in Beck’scher Online-Kommentar BGB; Hrsg: Bamberger/Roth/Hau/Poseck, 48. Ed. 1.11.2018, BGB § 174 Rn. 2).

Zum Teil werde § 174 BGB auf das Mieterhöhungsbegehren direkt angewendet (Elzer in Prütting/Wegen/Weinreich 13. Aufl. 2018 § 558a Rn. 5; Lützenkirchen in Lützenkirchen Mietrecht-Kommentar 2. Aufl. 2015, § 558a Rn. 20; Scheff in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring Miete WEG Nachbarschaft, 1. Aufl. 2016 § 558a Rn. 7; wohl auch Theesfeld in BeckOK Mietrecht, Schach/Schultz/Schüller 14. Edition Stand: 1.12.2018 § 558a Rn. 16; Preis/Lukes JA 2015, 900 [902]).

Der BGH habe sich offensichtlich gegen eine unmittelbare Anwendung des § 174 BGB entschieden, da er, ohne dieses näher zu erörtern, jedenfalls eine entsprechende Heranziehung der Norm mangels Entscheidungserheblichkeit habe dahinstehen lassen (BGH, Urteil vom 18. 12. 2002 – VIII ZR 72/02, NZM 2003, 229 [231]), ebenso eine entsprechende Anwendung der §§ 180, 182 Abs. 3, 111 BGB (BGH, Urt. v. 19.3.2014 – VIII ZR 203/13, NZM 2014, 385 [386]).

Nach Auffassung des Gerichts sei die Regelung des § 174 BGB auf das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB unmittelbar, jedenfalls aber im Wege der Analogie anwendbar.

Die Tatsache, dass es sich bei dem Mieterhöhungsverlangen zunächst (auch) um ein Vertragsangebot iSd § 145 BGB handele, welches der Mieter durch Zustimmung nach § 147 BGB annehme und hierdurch die Vertragsänderung herbeiführe (vgl. u.a. Artz in Münchener Kommentar zum BGB 7. Aufl. 2016 § 558a Rn. 5; Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete 5. Auflage 2017 § 558a Rn. 2; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, IV Rn. 78; Zehelein NZM 2015, 31 [38]), stünde der gleichzeitigen Bewertung als einseitiges (empfangsbedürftiges) Rechtsgeschäft nicht entgegen.

Denn der Zugang jedenfalls eines den formellen Anforderungen des § 558a BGB genügenden Erhöhungsverlangens setze zugleich die Rechtsfolgen des § 558b BGB in Gang, namentlich einerseits den Lauf der Zustimmungsfrist und hieran anschließend die Klagemöglichkeit (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB). Diese Folgen würden unabhängig von der Wertung des Schreibens als (auch) Vertragsangebot „automatisch“ (Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete 5. Auflage 2017 § 558a Rn. 1; vgl. auch Artz in Münchener Kommentar zum BGB 7. Aufl. 2016 § 558b Rn. 11) von Gesetzes wegen eintreten (zur Frage der Wirksamkeit des Vertragsangebotes bei formellen Mängel siehe Artz in Münchener Kommentar zum BGB 7. Aufl. 2016 § 557 Rn. 40).

Hinzu komme, dass bereits mit dem Verlangen des Vermieters nach Zustimmung das außerordentliche Kündigungsrecht des § 561 BGB begründet werde, und zwar nach überwiegender Auffassung auch dann, wenn das Erhöhungsschreiben nicht wirksam sei (LG Berlin Urteil vom 20.6.1997 – 64 S 527/96, BeckRS 1997, 30995086, GE 1998, 43; LG Braunschweig, Urteil vom 29.1.1985 – 6 S 224/84, WuM 1986, 323 – zu § 9 MHG; Artz in Münchener Kommentar zum BGB 7. Aufl. 2016 § 561 Rn. 4 mit Verweis auf die Gesetzesbegründung zur Mietrechtsreform 2001 BR-Drs. 14/4553 S. 59; Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete 5. Auflage 2017 § 561 Rn. 4; einschränkend bei offensichtlicher Unwirksamkeit: AG Münsingen, Urteil vom 30.7.1997 – 2 C 243/97, NJW-RR 1998, 228).

Bereits die Entstehung des Kündigungsrechts nach § 561 BGB und das hiermit verbundene Erfordernis ausreichender Gewissheit für den Mieter, ob ihm ein solches einerseits überhaupt zusteht und ob er andererseits dieses ausüben solel, weil ihm eine Mieterhöhung drohe, bedinge die Anwendung des § 174 BGB. Dabei sei zu sehen, dass die Norm nicht auf für den Erklärungsgegner nachteilige Rechtsgeschäfte beschränkt sei, also umgekehrt der Verfügung nach § 182 BGB, welche alleine eine Rechtsbeeinträchtigung des Verfügenden voraussetzte. Das ergebe sich weder aus dem Wortlaut noch dem Gesetzeszweck, zumal einseitige Rechtsgeschäfte Verfügungen sein könnten, aber eben nicht müssten (Bub in Beck’scher Online-Kommentar BGB; Hrsg: Bamberger/Roth/Hau/Poseck, 48. Ed. 1.11.2018, BGB § 185 Rn. 2 mwN). Tatsächlich wurde der Antrag, § 122 BGB aF (jetzt § 174 BGB) nur auf belastende Rechtsgeschäfte zu beschränken, im Gesetzgebungsverfahren gerade nicht angenommen (Antrag Nr. 3 „…belastende Willenserklärung…“, vgl. Mugdan, Die gesamten Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch für das Deutsche Reich, Band I zu § 122 S. 748). Demgemäß solle die Regelung auch sodann nach der Gesetzesbegründung vielmehr vermeiden, dass der Erklärungsgegner („Beteiligte“) „keine Gewißheit darüber habe, ob das Rechtsgeschäft von einem wirklichen Bevollmächtigten ausgehe, und der Vertretene es gegen bz. für sich gelten lassen müsse“ (Mugdan, Die gesamten Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch für das Deutsche Reich, Band I § 122 S. 485). Maßgeblich sei alleine, ob der Erklärungsgegner, hier also der Mieter, sich aufgrund der ihm zugegangenen Erklärung eines Vertreters des materiell erklärungsberechtigten Vermieters ein ausreichendes Bild dahingehend machen könne, ob und welche Änderung seiner Rechtspositionen hiermit verbunden seien. Das Bestehen eines außerordentlichen Kündigungsrechts falle hierunter ebenso wie das Drohen einer Mieterhöhung, welche Motivation für dessen Ausübung sein könne.

Aber auch die Rechtsfolgen des § 558b Abs. 2 BGB, also der Beginn der Zustimmungsfrist und insbesondere die an deren Ablauf anknüpfende Klagemöglichkeit, führten dazu, das Erhöhungsverlangen nach § 558a BGB als einseitiges Rechtsgeschäft einzustufen.

Mit Zugang des formell wirksamen Mieterhöhungsverlangens erhalte der Vermieter die, wenn auch zeitlich aufschiebend bedingte, Möglichkeit zur Klageerhebung gegen den Mieter. Diese werde nur hiermit als besondere Prozessvoraussetzung zulässig (Artz in Münchener Kommentar zum BGB 7. Aufl. 2016 § 558b Rn. 11; Börstinghaus Schmidt-Futterer Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 558b Rn. 84 jew. mwN). Somit trete durch das Mieterhöhungsverlangen auf beiden Seiten eine Rechtsänderung durch die nach Ablauf der Frist sodann mögliche Begründung eines Prozessrechtsverhältnisses ein. Auch hierüber müsse der Mieter ausreichende Gewissheit haben, und zwar ab Zugang des Schreibens, um sein weiteres Verhalten hierauf ausrichten zu können. Zudem sei der Regelung des § 174 BGB weder nach dem Wortlaut noch hinsichtlich des Gesetzeszwecks eine Beschränkung dahingehend zu entnehmen, dass die Folgen des Rechtsgeschäfts sofort eintreten müssten. Vielmehr würden hierunter auch in absehbarer Zeit eintretende Rechtsveränderungen fallen, solange diese nur durch die Wirksamkeit des Schreibens bedingt und zugleich sicher seien.

Der Geltung des § 174 BGB stünde vorliegend auch nicht entgegen, dass das Mieterhöhungsverlangen teilweise als geschäftsähnliche Handlung bezeichnet werde und somit eine entsprechende Anwendung der Norm erforderlich wäre (siehe obige Fundstellen). Denn anders als etwa die Mahnung nach § 286 BGB, die selbst keine Willenserklärung sondern nur eine „Willensäußerung“ darstelle und daher als geschäftsähnlich eingestuft § 174 BGB entsprechend unterstellt werde (BGH NJW 1976, 1800, [1802]; allerdings wurde das im Gesetzgebungsverfahren anders gesehen, weil die die Mahnung ausdrücklich benennende Gesetzesformulierung nach Antrag Nr. 2 gerade deshalb nicht angenommen wurde, weil eine Aufzählung den Anwendungsbereich des § 122 BGB aF zu eng fassen würde, Mugdan, Die gesamten Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch für das Deutsche Reich, Band I zu § 122 S. 747/748, weshalb sie in der Gesetzesbegründung auch beispielhaft genannt wird, ebenda § 122 S. 485) stelle das Mieterhöhungsverlangen schon aufgrund seiner Eigenschaft als Vertragsangebot iSd § 145 BGB eine Willenserklärung und somit ein taugliches Rechtsgeschäft iSd § 174 BGB dar. Ob man nunmehr diese Erklärung aufspalten müsse, also hinsichtlich ihres schuldrechtlichen Charakters iSe Angebots nach § 145 BGB als Rechtsgeschäft und hinsichtlich der auf den Eintritt der Rechtsfolgen der §§ 558b Abs. 2, 561 BGB gerichteten Eigenschaft als Willensbekundung und somit geschäftsähnliche Handlung, könne dahinstehen. Denn jedenfalls dann wäre der hier relevante geschäftsähnliche Teil des Erhöhungsverlangens aufgrund der dargestellten Rechtsfolgen sowie der mieterseits zu schützenden Interessen so eng mit dem rechtsgeschäftlichen Charakter verknüpft, dass eine dann analoge Anwendung des § 174 BGB geboten wäre.

Die Situation läge nur dann anders, wenn nicht der Vertreter des Vermieters für diesen, sondern der Erwerber der Liegenschaft vor Eintritt in das Mietverhältnis gem. § 566 BGB aufgrund einer Ermächtigung der Veräußerers und (noch) Vermieters im eigenen Namen handeln würde (zur Zulässigkeit: BGH, Urt. v. 19.3.2014 – VIII ZR 203/13, NZM 2014, 385). Denn der BGH unterstelle hier (wenig überzeugend, vgl. Zehelein NZM 2015, 31 [32 ff]; ebenso Bayreuther in Münchener Kommentar zum BGB 8. Aufl. 2018 § 185 Rn. 7) das Mieterhöhungsverlangen dem Verfügungsbegriff des § 185 BGB und wende die Regelungen der Stellvertretung hierauf nicht an. Dieser Fall liege hier jedoch nicht vor.

Die Beklagte sei auch nicht zuvor von der Vertretungsmacht der V. GmbH in Kenntnis gesetzt worden (§ 174 Satz 2 BGB). So die Klägerin diesbezüglich vortrage, dass letztere der Beklagten bereits mehrere Schreiben habe zukommen habe lassen, übersieht das, dass der Erklärungsempfänger nach der gesetzlichen Regelung von dem Vertretenen, also dem Vollmachtgeber, und nicht von dem Vertreter in Kenntnis gesetzt werden müsse. Die Klägerin trage jedoch selbst nur vor, dass die V. GmbH bereits für die Klägerin Schreiben verfasst und an die Beklagte übersendet habe (Schriftsätze vom 3.8.2018, Bl. 39 d.A. sowie vom 24.9.2018, Bl. 66 d.A.). Die in den beigefügten Anlagen enthaltenen Schreiben rührten auch allesamt von der V. GmbH her, was die Inkenntnissetzung nach § 174 Satz 2 BGB gerade nicht begründen könne.

Die mit Schreiben vom 23.1.2018 (Anl. K1, Bl. 41 d.A.) dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten nachgereichte Vollmacht unter Bezugnahme auf die vorhergehende Zurückweisung könne die Wirksamkeit des durch die Zurückweisung unwirksam bleibenden Rechtsgeschäfts nicht mehr herstellen oder genehmigen, es liege kein Fall schwebender Unwirksamkeit vor (Schäfer in Beck’scher Online-Kommentar BGB; Hrsg: Bamberger/Roth/Hau/Poseck, 48. Ed. 1.11.2018, BGB § 174 Rn. 10 mwN).

Dafür, dass die Beklagte sich wegen Treuwidrigkeit nicht auf die Unwirksamkeit berufen könne (hierzu Schubert in Münchener Kommentar zum BGB 8. Aufl. 2018 § 174 Rn. 31 mwN) bestünden keine Anhaltspunkte. Denn die Klägerin habe nicht vorgetragen, dass die Beklagte die Vertretungsmacht der V. GmbH zuvor im Rahmen anderer auf das Mietverhältnis bezogener Handlungen anerkannt habe. Hierfür würde selbst die Zahlung der Nachforderungen früherer Betriebskostenabrechnungen bzw. vorliegend die Entgegennahme der Gutschrift aus den Guthaben der vorgelegten Abrechnungen nicht ausreichen, da diesen Handlungen grundsätzlich kein rechtlicher Erklärungswert zukomme (BGH, Urt. v. 12. 1. 2011 – VIII ZR 296/09; NZM 2011, 843 [843/844]; BGH, Urt. v. 9.7.2014 – VIII ZR 36/14; NZM 2014, 748). So das schon nicht für die Richtigkeit der Abrechnung gelte, könne ein Anerkenntnis der Vertretungsmacht für einseitige Rechtsgeschäfte iSd § 174 BGB erst recht nicht angenommen werden.

Quelle: Amtsgericht Hanau

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