Mietrecht: Sittenwidrigkeit einer vereinbarten Miete im gewerblichen Mietrecht

Oberlandesgericht Düsseldorf, 17.12.2010, Az.: I-24 U 66/10

Der Wucher ist in Deutschland in § 138 Abs. 2 BGB geregelt. Danach ist ein Rechtsgeschäft nichtig, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

Da der Nachweis des Wuchers häufig an den hohen subjektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 2 BGB scheitert, hat die Rechtsprechung das wucherähnliche Rechtsgeschäft entwickelt.

Beim wucherähnlichen Geschäft muss neben dem objektiven Verstoß (auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung) ebenfalls eine subjektive Komponente hinzukommen (verwerfliche Gesinnung des begünstigten Vertragspartners).

Insbesondere die Frage ob es sich bei Mietverträgen um wucherähnliche Rechtsgeschäfte handelt ist immer wieder Gegenstand von Gerichtsentscheidungen. So auch in dem oben genannten Fall.

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Sachverhalt: In diesem Fall wurde die Beklagte (Kommanditgesellschaft in der Teppichbodenbranche) im Rahmen eines Gewerbemietvertrages als Mieterin von Gewerberäumen auf Zahlung von ausstehenden Mietzins in Anspruch genommen.

Nach Ansicht der Beklagten war

– der Mietvertrag wegen des hohen Mietzinses ein wucherähnliches Rechtsgeschäft und damit nichtig,
– die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages wegen stark gesunkener Mieten weggefallen und
– ein Mietminderungsrecht wegen Mietmängeln gegeben.

Das zuvor angerufene Landgericht Duisburg (Az.: 6 O 182/09) hatte der Zahlungsklage der Vermieterin stattgegeben. Hiergegen richtete sich die Berufung der Beklagten.

Oberlandesgericht Düsseldorf: Das OLG Düsseldorf folgte der Ansicht des LG Duisburg: Die Beklagte habe schon die objektive Seite eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB nicht dargelegt.

Ein solches liege regelmäßig vor, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis stünden.

Ein auffälliges Missverhältnis werde regelmäßig bei einer Preisüberschreitung von rund 100% angenommen, im gewerblichen Mietrecht also dann, wenn der Wert der vereinbarten Geldleistung den verkehrsüblichen Mietwert eines vergleichbaren Mietgrundstücks um etwa das Doppelte überschreite.

Es verstehe sich von selbst, dass diese Feststellung für den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses getroffen werden müsse.

Denn nur bezogen auf diesen maßgeblichen Zeitpunkt, in dem sich der rechtsgeschäftliche Wille bildet und im folgenden Vertragsschluss niederschlage, könne das geschäftliche Gebaren eines Vertragspartners mit dem objektiven Sittengesetz kollidieren.

Daraus folge, dass insbesondere bei sinkenden Mieten die den Mieter belastende Mietpreisentwicklung außer Betracht zu bleiben hätten.

Die von der Beklagten angestellten Preisvergleiche bezögen sich aber nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses, sondern auf den Zeitpunkt der Klageerwiderung.

Das Landgericht habe ferner auch die subjektive Seite eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts zutreffend verneint.

Diese sei dann erfüllt, wenn zum auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten würden, wie etwa eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten oder die Ausnutzung der Unerfahrenheit des Partners.

Dies sei vorliegend nicht der Fall gewesen, insbesondere deshalb, da die Beklagte im Zeitpunkt der Vertragsübernahme

• ein vollkaufmännisch geführtes Unternehmen und
• eine mit Spezialwissen ausgestattete Kennerin in der Teppichbodenbranche war,
• wegen (von ihr eingeräumter) fehlender Konkurrenz in Stadt eben nicht auf die umstrittene Gewerbehalle angewiesen gewesen sei und
• sich mit Blick auf die Insolvenz ihrer Vertragsvorgängerin in einer relativ starken Verhandlungsposition befunden habe.

Gegen ein wucherähnliches Rechtsgeschäft spreche im Übrigen auch, dass sich die Beklagte in Kenntnis der (angeblichen) Sittenwidrigkeit des Rechtsgeschäfts im Februar 2009 in Verhandlung mit der Klägerin auf eine Vertragsänderung (Herabsetzung der Miete, hinausgeschobene Fälligkeit, Umbauten) eingelassen habe.

Auch hätten die nach der Behauptung der Beklagten seit dem Vertragsschluss erheblich gesunkenen Mieten nicht die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB beseitigt.

Denn gemäß § 537 Abs. 1 BGB trage bei der Gewerberaummiete grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehöre vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können.

Erfülle sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirkliche sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Danach falle es in den Verantwortungsbereich des Mieters, wenn auf der Grundlage struktureller Marktveränderungen nach Vertragsschluss eine Mietpreisentwicklung einsetze, die sich negativ auf seine Konkurrenzfähigkeit auswirken würde.

Die Miete sei darüber hinaus auch nicht kraft Gesetzes (§ 536 Abs. 1 BGB) wegen eines Mangels der Mietsache gemindert.

Dies scheitere gemäß § 536b S. 1 BGB bereits daran, dass der Geschäftsführer der Beklagten in der gleichen Funktion schon bei der insolvent gewordenen Vormieterin Kenntnis vom Zustand der Halle, insbesondere die fehlende Isolierung der Hallendecke und das damit in Verbindung stehende Beheizungsdefizit bei sehr kalter Witterung gehabt habe, ohne bei Vertragsschluss einen diesbezüglichen Vorbehalt zu erklären.

Damit habe die Beklagte allfällige Gewährleistungsansprüche (§§ 536, 536a BGB) verloren.

Quelle: Oberlandesgericht Düsseldorf

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Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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