Mietrecht: Umwandlung eines bestehenden Lokals in eine Shisha Bar kann den Nachbarn grundsätzlich zur Mietminderung berechtigen

Amtsgericht Frankfurt am Main, 28.05.2020, Az.: 33 C 2685/19

Kommt es in der Umgebung zu einer Mietswohnung zu Lärmbelästigungen, Geruchsbelästigungen oder Erschütterungen, stellt sich die Frage, ob der Mieter die Miete deswegen mindern kann. Dies kann er zumindest immer dann nicht, wenn ihm bei Einzug die Beeinträchtigungen bekannt waren oder bekannt sein mussten. Ändern sich aber die Verhältnisse im Umfeld der Mietswohnung nachteilig, kann eine Mietminderung berechtigt sein. Dies aber immer nur dann, wenn durch die Beeinträchtigungen auch die Erheblichkeitsschwelle überschritten wurde.

In dem hier besprochenen Fall streiten sich Vermieter und Mieter darüber, ob der Mieter berechtigt war, die Miete deswegen zu mindern, weil ein bereits bestehendes Lokal in eine Shisha Bar umgewandelt wurde.

Sachverhalt: Die Parteien streiten über Mietzahlungsverpflichtungen und Mietminderungen aufgrund von Lärmbelastungen sowie die Verpflichtung zur Erstattung von Umzugskosten und zur Leistung von Schadensersatz.

Die Klägerin war Vermieterin und die Beklagten waren Mieter einer Wohnung im Obergeschoss rechts eine Hauses in Frankfurt am Main. Als monatliche Miete war eine Zahlung von insgesamt 839,02 Euro vereinbart. Diese Leistung erbrachten die Beklagten zunächst für die Monate Mai 2019 bis Juli 2019 jeweils nicht in voller Höhe, sondern sie behielten jeweils 167,80 ein. Die Klägerin forderte die Beklagten zur Leistung von 503,40 Euro zuzüglich Mahnkosten i.H.v. 5,00 Euro, demnach insgesamt 508,40 Euro auf. Auch für die folgenden Monate bis einschließlich März 2020 zahlten die Beklagten nicht den vollen vereinbarten Mietzins, sondern sie behielten bis einschließlich Januar 2020 monatlich 167, 80 Euro, ein, für Februar 2020 dann nur noch 125,85 Euro und für März 2020 83,90 Euro.

Als die Beklagten im Jahr 2006 den Mietvertrag geschlossen hatten und in die Wohnung einzogen waren, wurden in unmittelbarer Nachbarschaft bereits 2 Gaststätten betrieben. Es handelte sich zunächst um eine „Pilsstube“ und einen Musikklub, welcher bereits seit dem Jahr 2007 so genannte „DJ-Abende“ veranstaltete, bei denen es zu starker Geräuschbelastung kam. Die entsprechenden Räumlichkeiten hatte die Klägerin an die Streithelferin zu 1 vermietet, welche die Räume der früheren „Pilsstube“ später an die Streithelferin zu 2 zum Betrieb der Gaststätte „XYZ“ untervermietet hatte. Auch der Betreiber des Musikklubs wechselte und die Gaststätte nannte sich sodann „ZYX„. Diese bot auch den Konsum von Shisha-Pfeifen an, deren Abluft jeweils wenn in der Gaststätte geraucht wurde, über eine Abluftanlage abgeführt wurde, welche sich in unmittelbarer Nähe der Fenster der Wohnung der Beklagten befand.

Seit dem Jahr 2017 beanstandeten die Beklagten gegenüber der Klägerin Lärmbelastungen und Geruchsbelastungen aus den Gaststätten und der Abluftanlage.

Mit Schreiben vom 18.4.2019 ließen die Beklagten der Klägerin mitteilen, aufgrund der Beeinträchtigungen künftig nur noch eine um den Betrag von 167,80 Euro geminderte Monatsmiete zu zahlen. Die sich für den Monat April 2019 ergebende Minderung werde man bei der Überweisung der Miete für Mai berücksichtigen und anschließend jeweils rückwirkend nur den herabgesetzten Betrag bezahlen.

Die klagende Vermieterin nahm die Beklagten nun auf Zahlung in Anspruch und beantragte, die Beklagten zu verurteilen, 1.176,43 Euro nebst Verzugszinsen an sie zu zahlen.

Die beklagten Mieter wiederum beantragen, die die Klage abzuweisen, sowie im Wege der Widerklage, die Klägerin zu verurteilen, dafür zu sorgen, dass zwischen 22:00 Uhr und 6:00 Uhr das Wohn- und Schlafzimmer/Arbeitszimmer der Wohnung nicht von Lärm wesentlich beeinträchtigt wird, der von dem Gaststättengewerbe „ZYX“ ausgeht und durch laute Musik und Gesänge /Gegröle der Gäste verursacht wird,  sowie festzustellen, dass die Miete in der vorgenommenen Höhe gemindert war.

Amtsgericht Frankfurt am Main: Das Amtsgericht Frankfurt am Main urteilte nun, dass die Klage zulässig und auch in voller Höhe begründet ist.

Gemäß § 535 Abs. 2 BGB seien die Beklagten als Mieter verpflichtet, der Klägerin als Vermieterin die vereinbarte Miete zu entrichten. Dass sich die Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB aufgrund eines erheblichen Mangels reduziert hätte, ergebe sich aus dem Vortrag der Parteien nicht.

Inwieweit die von den Beklagten angemietete Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet sei, beurteile sich nach dem vereinbarten Nutzungszweck und der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben (BGH, Urteil vom 29.4.2015, VIII ZR 197/14.)

In Nr. 1 der für das Haus geltenden „Hausordnung“ liege keine Beschaffenheitsvereinbarung, die auf von außerhalb der Liegenschaft eindringende Geräuschbelastungen bezogen werden könnte. Die Bestimmung beziehe sich erkennbar nur auf das lärmverursachende Verhalten der Hausbewohner und definiere nicht den vertragsgemäßen Gebrauch im Hinblick auf Außenlärm.

Entsprechend bestimme sich der vereinbarte vertragsgemäße Gebrauch und somit auch der Immissionsstandard im Hinblick auf Lärm danach, womit ein Mieter einer Wohnung im zentralen Innenstadtbereich, in deren unmittelbarer Nachbarschaft bereits bei Anmietung zwei Gaststätten betrieben werden, üblicherweise zu rechnen habe. Zwar müsse ein Mieter, auch wenn er in Kenntnis einer vorhandenen Gaststätte im Haus eine Wohnung anmietet, nicht jede erdenkliche Lärmbelästigung hinnehmen, insbesondere Betriebsänderungen können eine ursprünglich zu duldende Beeinträchtigung nunmehr als unzumutbar erscheinen lassen. Entscheidend sei jeweils, ob der Mieter bei Anmietung und Kenntnis der Umstände mit der Beeinträchtigung rechnen musste (Schmidt-Futterer, § 536 Rz. 127). Unstreitig sei bereits bei Anmietung der Wohnung in einer der Gaststätten ein Musikklub betrieben worden, so dass angesichts der Wohnlage auch mit nächtlichem Lärm durch laute Musik zu rechnen gewesen sei. Die Beklagten hätten zwar im Rahmen ihrer informatorischen Anhörung ausgeführt, man habe die Wohnung damals so schnell angemietet, dass das Vorhandensein der Gaststätten den Beklagten nicht aufgefallen sei. Hier sei jedoch eine objektive Betrachtung erforderlich, auch bestünde keine Hinweispflicht seitens der Vermieter, wenn ein Gaststättenbetrieb grundsätzlich vorhanden und erkennbar gewesen sei.

Eine wesentliche Nutzungsänderung im Hinblick auf die beschriebenen Gaststätten ergebe sich für den vorliegenden Fall aus dem Vortrag der Parteien nicht. Der Betrieb einer „Pilsstube“ und eines Musikclubs entspreche im Hinblick auf die Lärmbelastung grundsätzlich in etwa der durch die Streithelferin zu 2 beschriebenen Nutzung der neuen Gaststätte und des neuen Lokals.

Dass in der Wohnung der Beklagten tatsächlich die Grenzwerte für die hinnehmbare Lärmbelastung überschritten worden seien, hätten die Beklagten nicht unter tauglichen Beweis gestellt. Im Hinblick auf die konkret vorgetragenen Messungen sei insoweit nur Parteivernehmung als Beweis angeboten worden, nicht mehr der hinsichtlich des zunächst unsubstantiierten Vortrags zu Überschreitungen der Werte in der Vergangenheit angebotene Zeugenbeweis. Die Klägerseite habe einer Parteivernehmung nicht zugestimmt, so dass diese nicht in Betracht kam. Auch gemäß § 448 ZPO habe eine Parteivernehmung nicht erfolgen können, da es an Anhaltspunkten fehlen würde, die den streitigen Tatsachenvortrag der Beklagten stützen würde. Eine Parteivernehmung ohne Zustimmung der Gegenseite ist nur zulässig, wenn bei einer Gesamtwürdigung von Verhandlungen bisherige Beweisaufnahme eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der streitigen Behauptung besteht (Greger, Zöller, § 448 Rz. 4). Eine derartige Wahrscheinlichkeit ergab sich im vorliegenden Fall weder aus den informatorischen Anhörungen der Beteiligten, noch aus anderen Anhaltspunkten. Allein aus der Tatsache, dass es seit langen Jahren zu zahlreichen Beschwerden seitens der Beklagten gekommen war, könne angesichts der subjektiv sehr verschiedenen Wahrnehmung von Lärmbelastungen noch nicht darauf geschlossen werden, dass tatsächlich Lärm verursacht worden sei, der die Grenze des Zumutbaren und Erwartbaren auch objektiv überschritten habe. Zu den Schallpegelmessungen habe der Beklagte im Rahmen seiner informatorischen Anhörung erläutert, man habe in letzter Zeit nicht selbst nachgemessen, so dass für den dann folgenden Vortrag der Beklagtenseite im Schriftsatz vom 26. 3. 2020, entgegen der Äußerung des Beklagten zu Z. 2 seien doch Schallpegelmessungen durchgeführt worden, gerade keine hinreichende Wahrscheinlichkeit angenommen werden könne. Auch die im Jahr 2017 durch die Beklagten an die Klägerin übermittelten Messwerte haben insoweit keine Anfangswahrscheinlichkeit begründen können, als die Beklagten selbst im Rahmen ihrer informatorischen Anhörung Veränderungen und zum Teil auch eine Verringerung der Lärmbelastung eingeräumt hätten.

Allein in der Nutzung des Lokals als Shishabar liege im Hinblick auf die beklagtenseits beschriebene Geruchsbelastung durch den süßlichen oder verbrannten Geruch eine besondere und bei Anmietung der Wohnung nicht zu erwartende Beeinträchtigung der Wohnnutzung. Insoweit ergebe sich jedoch aus dem Vortrag der Beklagtenseite keine im Sinne von § 536 I BGB erhebliche Minderung der Tauglichkeit. Die Beklagten hätten erläutert, der Geruch sei nur wahrzunehmen, wenn tatsächlich in dem Lokal die Shisha angezündet und die Abzugsanlage in Gang gesetzt werde. Dies sei auch unter Zugrundelegung des ganz ausführlichen Protokolls der Beklagtenseite nur punktuell und nicht durchgehend der Fall. Im Monat Mai habe die Beklagtenseite nur für 3 Abende Geruchsbelastungen protokolliert, im Monat Juni seien 7 Abende betroffen, davon einige durch punktuelle Ereignisse. Für den Monat Juli seien punktuelle Geruchsbelästigungen an 5 Tagen vorgetragen, für den Monat August Belastungen an 8 Tagen, davon 5 punktuelle Ereignisse. Gemessen am gesamten Mietgebrauch würden diese sicherlich lästigen Beeinträchtigungen der Wohnnutzung noch nicht die Erheblichkeitsschwelle überschreiten. Den Beklagten stünde im Hinblick auf diesen Mangel der Beseitigungsanspruch und Unterlassungsanspruch zu, die Miete habe sich jedoch nicht gemindert.

Auch die eventuelle Lärmbelastung durch die erst lange nach dem Beginn des Mietverhältnisses installierte Abluftanlage unmittelbar vor den Fenstern der der Beklagten sei als Mangel berücksichtigungsfähig, jedoch sei auch insoweit in dem ganz ausführlichen Lärmprotokoll die Einschaltung der Abluftanlage zunächst nur für 4 Tage im Juni 2019 und einen Tag im August dokumentiert. Der Beklagte habe im Rahmen seiner informatorischen Anhörung geschildert, man gehe davon aus, dass die Abluftanlage jeweils nur bei Nutzung der Shisha in dem Lokal aktiviert werde, so dass nicht von einer durchgehenden Geräuschbelastung auszugehen sei. Hier fehle es ebenfalls an der Erheblichkeit des Mangels gemäß § 536 Abs. 1 BGB. Den Beklagten stünde auch insoweit der Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch zu, die Miete sei jedoch nicht gemindert.

Quelle: Amtsgericht Frankfurt am Main

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