Mietrecht: Voraussetzungen der Verwertungskündigung des Vermieters

Bundesgerichtshof, 09.02.2011, Az.: VIII ZR 155/10

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Das Mietrecht hält für den Vermieter verschiedene Möglichkeiten bereit, sein Mieteigentum aus bestimmten Gründen selber zu verwerten.

Gem. § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter allerdings nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Ausgeschlossene Kündigungsgründe sind dabei zum Beispiel die Mieterhöhung oder die Absicht der Veräußerung vor oder nach der Wohnungsumwandlung.

Gem. § 573 Abs. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,

2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarfskündigung) oder

3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Insbesondere Eigenbedarfskündigungen bzw. Verwertungskündigungen sind dabei oft Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen, da viele Mieter durch die Kündigung finanzielle oder persönliche Nachteile erleiden.

In dem oben genannten Urteil hat sich nun der BGH zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung geäußert.

Sachverhalt: Die Beklagte war seit 1995 Mieterin einer Siedlungswohnung in Hamburg. Die Klägerin , eine Wohnungsbaugesellschaft, kaufte die gesamte Siedlung inklusive der an die Beklagte vermieteten Wohnung im Jahr 1996. Anstelle der in den 1930er Jahren in einfacher Bauweise errichteten Wohnhäusern plante die Klägerin moderne, öffentlich geförderte Neubaumietwohnungen zu errichten.

Die Klägerin kündigte daher unter Anderem den Mietvertrag mit der Beklagten gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB unter Berufung auf städtebauliche und gebäudetechnische Mängel der bisherigen Siedlung.

Da die Beklagte nicht weichen wollte, reichte die Klägerin gegen die Beklagte Räumungsklage beim Amtsgericht ein, welche abgewiesen wurde. Auf die darauf folgende Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage stattgegeben.

Dagegen richtet sich die Revision der Beklagten.

Bundesgerichtshof: Der BGH urteilte, dass die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstück gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darstellen, weil sie auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen beruhen.

Denn der noch vorhandene Wohnblock befände sich in einem schlechten Bauzustand und entspreche in mehrfacher Hinsicht (u. a. kleine gefangene Räume mit niedrigen Decken, schlechte Belichtung) heutigen Wohnvorstellungen nicht, während mit dem geplanten Neubau moderne bedarfsgerechte Mietwohnungen erstellt werden könnten.

Der Klägerin würden darüber hinaus durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch die nach dem Gesetz vorausgesetzten erheblichen Nachteile entstehen, weil durch bloße Sanierungsmaßnahmen der alten Bausubstanz unter Erhalt der Wohnung der Klägerin kein heutigen Wohnbedürfnissen entsprechender baulicher Zustand erreicht werden könne.

Die weitere Bewirtschaftung des letzten noch vorhandenen Wohnblocks unter Verzicht auf die vollständige Verwirklichung des mit der Siedlung verfolgten städtebaulichen Konzepts sei der Klägerin deshalb auch unter Berücksichtigung des Bestandsinteresses der Beklagten nicht zuzumuten.

Quelle: Bundesgerichtshof

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