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Bundesgerichtshof, 17.12.2014, Az.: XII ZR 170/13
Das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot schützt den Mieter sowohl im Wohnraummietrecht (§ 556 Abs. 3 BGB) als auch im Gewerbemietrecht gegen die Umlegung überhöhter oder nicht erforderlicher Kosten durch den Vermieter.
Dabei stellt das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters dar, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind.
Problematisch ist dabei sowohl vorgerichtlich als auch gerichtlich die Feststellung, ob die umgelegten Kosten tatsächlich gegen das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Halten nämlich die Mieter die vom Vermieter abgerechneten Kosten für überhöht, müssen sie dies selbst nachweisen. Andernfalls müssen sie eine vereinbarte Umlage zahlen.
In dem oben genannten Urteil des Bundesgerichtshofes hatte sich dieser mit der Frage der Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit von umgelegten Verwaltungskosten in einem Gewerbemietrechtsverhältnis zu befassen.
Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens
Die Parteien dieses Rechtsstreits waren Vertragspartner eines gewerblichen Mietverhältnisses
Die Parteien dieses Rechtsstreits waren Vertragspartner eines gewerblichen Mietverhältnisses und stritten über die Erstattung von Verwaltungskosten.
Die Klägerin war Vermieterin von Gewerbeflächen in einem Selbstbedienungs-Warenhaus. Die Beklagte hatte von dem Rechtsvorgänger der Klägerin im Jahre 1997 Flächen zum Betrieb eines Getränkeshops angemietet.
Mit der Klage verlangte die Klägerin Nachzahlungen auf die Nebenkosten
Mit der Klage verlangte die Klägerin aufgrund von Abrechnungen für die Jahre 2002 bis 2004 Nachzahlungen auf die Nebenkosten, von denen in der Revision vor dem Bundesgerichtshof noch die Verwaltungskosten von jährlich (brutto) 1.299,54 € im Streit standen.
Der Mietvertrag enthielt insoweit die formularmäßig vereinbarte Verpflichtung des Mieters zur Übernahme von Nebenkosten, bei denen unter den „Kosten des Betriebes“ unter anderem „Verwaltungskosten“ aufgeführt waren.
Das zunächst angerufene Landgericht hatte die Klage hinsichtlich der Verwaltungskosten von insgesamt 3.898,62 € abgewiesen.
Die erste Berufung durch die Klägerin, endete mit der Abweisung der Klage durch das Oberlandesgericht in Bezug auf die Verwaltungskosten. Dieses Urteil wurde durch den Bundesgerichtshof aufgehoben und der Rechtsstreit an das Oberlandesgericht zurückverwiesen, welches die Beklagte daraufhin zur Zahlung der Verwaltungskosten in voller Höhe verurteilte.
Gegen dieses Urteil des Oberlandesgerichts wandte sich die Beklagte nun mit der Revision zum Bundesgerichtshof.
Revisionsurteil des Bundesgerichtshofes
Der Bundeshof urteilte nun, dass das Urteil des Oberlandesgerichts im Ergebnis rechtmäßig war
Der Bundeshof urteilte nun, dass das Urteil des Oberlandesgerichts im Ergebnis rechtmäßig war und die Revision der Beklagten keinen Erfolg habe. Dazu führte der BGH aus:
Das Berufungsgericht sei in seiner Entscheidung in Übereinstimmung mit dem in dieser Sache ergangenen ersten Urteil des BGH vom 24.02.2010 (XII ZR 69/08 – NZM 2010, 279) von der grundsätzlichen Umlagefähigkeit der Verwaltungskosten ausgegangen.
Dass die abgerechneten Kosten dem vertraglichen Begriff der Verwaltungskosten unterfallen würden, sei zwischen den Parteien nicht streitig. Demnach sei die Beklagte als Mieterin grundsätzlich verpflichtet gewesen, die Kosten in der angefallenen Höhe zu tragen
Gegen die Umlegung überhöhter oder nicht erforderlicher Kosten sei der Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt
Gegen die Umlegung überhöhter oder nicht erforderlicher Kosten sei der Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt. Dieses bezeichne die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen seien.
Nur solche Kosten dürfe der Vermieter in Ansatz bringen. Für die Wohnraummiete sei diese Verpflichtung in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB niedergelegt. Sie gelte gemäß § 242 BGB auch für die Geschäftsraummiete. Auch der Vermieter von Geschäftsräumen dürfe nach Treu und Glauben nur solche Kosten auf den Mieter umlegen, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügen würden.
Veranlasst der Vermieter den Anfall überhöhter Kosten, so verletzt er das Wirtschaftlichkeitsgebot
Veranlasst der Vermieter den Anfall überhöhter Kosten, so verletzt er die aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgende vertragliche Nebenpflicht und ist insoweit zur Freihaltung des Mieters verpflichtet.
Den Vermieter treffe dementsprechend die Darlegungs- und Beweislast lediglich dafür, dass die umgelegten Kosten angefallen und von der vertraglichen Vereinbarung abgedeckt seien.
Demgegenüber folge aus der Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgebots als vertragliche Nebenpflicht, deren Verletzung einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 i. V. m. § 241 Abs. 2 BGB auslösen würde, dass die Darlegungs- und Beweislast insoweit den Mieter treffen würde.
Grundsätzlich würde der Vermieter insoweit auch keine sekundäre Darlegungslast tragen, welche ihn zur näheren Darlegung der für die Wirtschaftlichkeit erheblichen Tatsachen, etwa eines Preisvergleichs, verpflichten würde
Die Beurteilung der Angemessenheit von Verwaltungskosten, von denen sich der Mieter durch Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen Kenntnis verschaffen könne, sei dem Mieter ebenso möglich wie dem Vermieter. Für eine sekundäre Darlegungslast des Vermieters fehle somit die Rechtfertigung.
Die Würdigung des Vorbringens zur fehlenden Angemessenheit oder Erforderlichkeit der abgerechneten Kosten liege vornehmlich in der Verantwortung des Tatrichters. Dabei dürften einerseits die Anforderungen an die dem Mieter obliegende Darlegung der Umstände, die für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sprechen, nicht überspannt werden.
Insbesondere dürften die Anforderungen an die Darlegung nicht so weit gehen, dass sie das Gericht von der Richtigkeit der behaupteten Tatsache bereits überzeugen müssten. Auf der anderen Seite genüge es für die Darlegung einer Nebenpflichtverletzung des Vermieters noch nicht, wenn der Mieter die Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten nur bestreiten oder lediglich pauschal behaupten würde, dass die betreffenden Leistungen zu überhöhten Preisen beschafft worden seien. Vielmehr sei von ihm die Darlegung zu erwarten, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären.
Nur dann könne dem Vermieter, dem bei der Auswahl seiner Vertragspartner ein Ermessensspielraum zuzugestehen sei, eine Pflichtverletzung vorgeworfen werden. Im Ergebnis werde die angefochtene Entscheidung diesen Maßstäben im Ergebnis gerecht und würde somit den Angriffen der Revision standhalten.
Im Ansatz zu Recht würde die Revision die vom Berufungsgericht gestellte Anforderung rügen, dass der Vortrag des Mieters erkennen lassen müsse, dass er nachvollziehbar zu dem Schluss gelangt sei, der Vermieter habe für die zugrunde liegende Leistung einen überhöhten Preis bezahlt.
Zwar könne nach den vorstehenden Grundsätzen nicht verlangt werden, dass der Mieter das Gericht schon durch seinen Sachvortrag von der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots durch den Vermieter überzeugt, worauf die vom Berufungsgericht gewählte Formulierung hindeuten könnte.
Auf einem derartigen Verständnis beruhe die angefochtene Entscheidung jedoch nicht. Vielmehr habe das Berufungsgericht den Vortrag vermisst, dass das von der Klägerin gezahlte Entgelt die ortsüblichen und angemessenen Preise für die Verwaltung des Mietobjekts derart übersteigen würde, dass die Klägerin auch unter Beachtung des ihr zustehenden Ermessensspielraums gegen ihre Nebenpflicht zur Vermeidung überflüssiger Kosten verstoßen hätte.
Entgegen der Auffassung der Revision habe die Klägerin nicht vortragen müssen, wie sich das – als Pauschale vereinbarte – Verwaltungsentgelt auf die einzelnen Verwaltertätigkeiten aufschlüsseln würde. Wie ausgeführt, würde es insoweit an einer sekundären Darlegungslast der Klägerin als Vermieterin fehlen.
Außerdem werde die Beklagte dadurch nicht an einem verlässlichen Preisvergleich gehindert, zumal sogar die einzelnen mit der Pauschale abgegoltenen Verwaltertätigkeiten von der Klägerin vorgetragen worden seien.
Wenn das Berufungsgericht hinsichtlich der von der Beklagten benannten – von ihr an anderen Orten angemieteten – Vergleichsobjekte keinen ausreichenden Vortrag gesehen habe, weil diese im Hinblick auf Vertragsinhalt, Größe und regionalen Bezug nicht ohne weiteres vergleichbar seien, so bewege sich dies noch im Rahmen der genannten Grundsätze. Das Berufungsgericht habe somit die Anforderungen an die Darlegung einer Nebenpflichtverletzung durch unwirtschaftliche Vergabe der Verwaltung des Mietobjekts nicht überspannt.
Quelle: Bundesgerichtshof
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