WEG-Recht: Die Abberufung eines Hausverwalters durch die Wohnungseigentümergemeinschaft aus wichtigem Grunde

Landgericht Düsseldorf, 18.10.2013, Az.: 25 S 7/13 U

Gemäß § 20 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 WEG und dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26 bis 28 WEG.

Die Bestellung und die Abberufung des Verwalters ist in § 26 WEG geregelt. Zum Verwalter kann sowohl ein Miteigentümer als auch ein Dritter durch Beschluss in der Eigentümerversammlung bestellt werden.

Die Bestellung kann für unwirksam erklärt werden, wenn ein wichtiger Grund gegen diese spricht. Wann ein solcher Grund gegeben ist, hatte das Landgericht Düsseldorf in dem oben genannten Urteil im Rahmen der Berufung zu entscheiden.

Sachverhalt: Die Parteien stritten als Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Bestellung des Beigeladenen als deren Verwalter.

Die Beklagte zu 1. war Alleineigentümerin des Grundbesitzes, bevor sie ihn in Wohnungs- und Gewerbeeigentum aufteilte. Seit Mai 2004 vermietete sie drei Einheiten zur Nutzung als Bordell. Der Beigeladene hatte den diesbezüglichen Mietvertrag ausgefüllt.

Der Kläger, der im Jahre 2005 zwei Einheiten im Wege der Zwangsversteigerung erworben hatte, wurde für 5 Jahre zum Verwalter bestellt. Vormalige Verwalterin war die Hausverwaltung B, Beklagte zu 1, deren Mitarbeiter der Beigeladene war.

Die oben genannte Vermietung und die in diesem Zusammenhang erfolgten baulichen Veränderungen führten zu gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen den Wohnungseigentümern, die noch nicht vollständig beigelegt waren.

In der Eigentümerversammlung vom 13.07.202 wurde der Beigeladene als Verwalter bestellt, der nicht Miteigentümer ist. Er war langjährig für die Beklagte zu 1. tätig – ab 2002 im Service der Gaststätte der Beklagten zu 1. und seit 2004 in der von ihr geführten Hausverwaltung.

Der Kläger war mit dieser Entscheidung nicht einverstanden und erhob Klage beim Amtsgericht. Nach Auffassung des Gerichts sei der Beschluss zur Bestellung des Beigeladenen als Verwalter zu beanstanden. Dieser wurde für ungültig erklärt. Hiergegen wandten sich die Beklagen im Rahmen der Berufung zum Landgericht Düsseldorf.

Landgericht Düsseldorf: Das Gericht bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und wies die Berufung zurück.

Der Beschluss über die Bestellung des Verwalters habe nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen. Die Wohnungseigentümer hätten nach § 21 III und IV WEG nicht nur einen Anspruch darauf, dass die Tätigkeit der Verwaltung der Verwaltung diesen Grundsätzen entspreche, sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen genüge.

Daran fehle es, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung sprechen würde. Wann ein solcher vorliege, bestimme sich in Anlehnung an § 26 I 3 WEG nach den für die Abberufung des Verwalters geltenden Grundsätzen. Demnach sei ein wichtiger Grund dann gegeben, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört bzw. von vornherein nicht zu erwarten sei.

Bei der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses seien höhere Anforderungen an das Vorliegen des wichtigen Grundes als bei der Abberufung zu stellen, da es sich um eine Mehrheitsentscheidung der Eigentümer für den Verwalter handele.

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze hätten die gegen den bestellten Verwalter erhobenen Vorwürfe zur Ungültigkeit der Bestellung geführt.

Der Verwalter verfüge über keine fachliche Kompetenz, da er weder eine entsprechende Ausbildung im Bereich der Immobilienverwaltung noch selbständige berufliche Erfahrung als Verwalter von Wohnungseigentum habe. Er sei zwar in der Hausverwaltung tätig gewesen, allerdings nur weisungsgebunden und habe daher keine eigenen Entscheidungen getroffen.

Ferne sei die aufgrund des Beschäftigungsverhältnisses gegebene Verbundenheit des Beigeladenen mit der Beklagten zu 1. zu beachten. Der Wohnungseigentumsverwalter habe eine besondere Vertrauensstellung, weil er Treuhänder fremden Vermögens sei und die Interessen der Wohnungseigentümer in vielfältiger Weise wahrzunehmen habe.

Aus den rechtlichen Problemen im Zusammenhang mit der Vermietung der Einheiten durch die Beklagte zu 1. zur Nutzung als Bordel sei das Vertrauensverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern untereinander nachhaltig gestört, so dass die Bestellung eines ehemaligen Mitarbeiters der Hausverwaltung B nicht den gemeinsamen Interesse der Wohnungseigentümer entspreche.

Das Vorliegen eines wichtigen gegen die Bestellung sprechenden Grundes verpflichte die Wohnungseigentümer nicht ohne weiteres eine Person oder ein Unternehmen nicht zu bestellen. Vielmehr stünde Ihnen ein Beurteilungsspielraum zu, im Rahmen dessen eine Prognose darüber anzustellen sei, ob der Verwalter das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben werde. Erst, wenn dieser überschritten werde, widerspreche die Bestellung des Verwalters den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Dies sei vorliegend zu bejahen. Die zwischen den Miteigentümern aufgetretenen Streitigkeiten seien nicht beigelegt. Die unparteiliche und objektive Begleitung dieses Rechtsstreits erscheine vor dem Hintergrund, dass der Beigeladene den Mietvertrag ausgefüllt habe, zweifelhaft. Damit sei die Begründung eines unbelasteten, für die Tätigkeit des Verwalters erforderlichen Vertrauensverhältnisses zu sämtlichen quasi Eigentümern quasi ausgeschlossen.

Quelle: Landgericht Düsseldorf

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