Wohnraummiete: Bereicherungsanspruch bei vom Mieter durchgeführten, nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen

Landgericht Berlin, 10.04.2015, Az.: 63 S 318/14

Gemäß § 293 BGB kommt der Gläubiger in Verzug, wenn er die ihm angebotene Leistung nicht annimmt. Gläubigerverzug liegt aber nur dann vor, wenn der Schuldner in der angebotenen Weise leisten darf. Der Schuldner muss die Leistung daher am rechten Ort und zur rechten Zeit anbieten. Er darf gemäß § 271 Abs. 2 im Zweifel sein Angebot bereits vor Fälligkeit unterbreiten.

Nach § 294 BGB muss daher ein  tatsächliches Angebot erfolgen. Also die Leistung muss dem Gläubiger so, wie sie zu bewirken ist, tatsächlich angeboten werden. Dabei muss das Angebot so vorgenommen werden, dass der Gläubiger nichts weiter zu tun braucht, als zuzugreifen und die Leistung anzunehmen.

Weist der Gläubiger eine Leistung als mangelhaft zurück, kommt er nicht in Annahmeverzug, wenn die Leistung tatsächlich einen Mangel enthält.

Nach § 295 BGB genügt ein wörtliches Angebot des Schuldners, wenn der Gläubiger ihm erklärt hat, dass er die Leistung nicht annehmen werde, oder wenn zur Bewirkung der Leistung eine Handlung des Gläubigers erforderlich ist, insbesondere wenn der Gläubiger die geschuldete Sache abzuholen hat.

Im nachstehenden Fall weist das Landgericht in der Entscheidung über die Berufung gegen das am 28. August 2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 107 C 492/13 darauf hin, dass der Gläubiger auch dann in Annahmeverzug gerät, wenn er die Maßnahmen zur Mängelbeseitigung bis zur Entscheidung über das anhängige Berufungsverfahren verweigert. Insofern genüge dann auch statt dem tatsächlichen Angebot ein wörtliches Angebot des Schuldners, um den Annahmeverzug auszulösen.

Zudem stellt es klar, dass Schönheitsreparaturen gemäß § 812 BGB nur dann eine Bereicherung des Vermieters darstellen, wenn sie auch von diesem genutzt werden könnten. Dies liege dann vor, wenn sie am Ende des Mietverhältnisses vorgenommen würden, so dass der Vermieter den Dekorationserfolg für das nachfolgende Mietverhältnis nutzen könne.

Landgericht Berlin: Die zulässige Berufung der Klägerin sei nicht begründet. Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die erbrachten Schönheitsreparaturen nach § 812 Abs. 1 BGB in Höhe von 3.696,40 EUR.

Die Klägerin sei zur Vornahme der Maßnahmen nicht verpflichtet gewesen. Im Mietvertrag sei keine Vereinbarung abweichend des § 535 Abs. 1 BGB  getroffen worden wonach die Gebrauchsspuren vom Mieter zu beheben gewesen sei. Eine solche ergebe sich nicht aus § 13 Nr. des Mietvertrags, welcher lediglich eine Fälligkeitsregelung darstelle, ohne dass hiermit eine Verpflichtung des Mieters begründet werde. § § 13 Nr. 2 des Mietvertrags begründe eine solche Verpflichtung auch nicht.

Die Beklagten hätten durch die von der Klägerin während des laufenden Mietverhältnisses vorgenommenen Arbeiten nichts im Sinne einer Bereicherung erlangt.

Ein Ersatzanspruch wegen rechtsgrundlos erbrachter Schönheitsreparaturen bestehe dann, wenn der vom Mieter herbeigeführte Dekorationserfolg dem entspricht, was der Vermieter im Zuge der Weitervermietung nutzen könne.

Die treffe jedoch nur auf Schönheitsreparaturen zu, die der Mieter am Ende des Mietverhältnisses durchführe und die daher nicht dem Mieter selber zu Gute komme.

Die Mieterin habe aber hier im laufenden Mietverhältnis Schönheitsreparaturen veranlasst, von denen im Wesentlichen nur sie selbst profitiere.

Selbst wenn die Reparaturen erforderlich gewesen seien, stehe dem Mieter nach Beseitigung eines solchen Mangels ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung auch nicht zu, wenn die Voraussetzungen von § 536a Abs. 2 BGB nicht vorliegen würden.

Es sei nicht ersichtlich, dass die Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache erforderlich gewesen sei oder sich die Beklagte gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen in Verzug befunden habe.

Wegen einer erklärten Aufrechnung mit den restlichen Metzinsansprüchen der Beklagten gemäß § 389 BGB könne die Klägerin auch nicht die Rückzahlung der Kaution in Höhe von 1.522,90 EUR verlangen.

Die Miete sei auch nicht weiter zu mindern als das Amtsgericht festgestellt habe.

Die Rüge gegen die Widerklage habe keinen Erfolg. Das Amtsgericht habe den Beklagten zu Recht Mietzinsansprüche für April 2011 bis Oktober 2012 in Höhe von insgesamt 4.108,54 EUR zugesprochen.

Eine höhere Minderung, als die, die durch das Amtsgericht berücksichtigt worden sei, sei nicht gerechtfertigt.

Zwar sei der vorhandene Wasserfleck in der Kammer eine nachteilige Abweichung  vom Sollzustand und damit ein Mangel. Angesichts der bestimmungsgemäßen Nutzung zu Abstellzwecken liege aber keine Einschränkung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs vor, welche die Erheblichkeitsschwelle im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB übersteige.

Die Kammer bewertete die unzureichende Wärmedämmung gleich dem Amtsgericht mit einer Minderungsquote von 10 % als angemessen, auch wenn die Wohnung im Sommer eine Temperatur von bis zu 50 °C und im Winter im Bad von 16 °C annehme. Der Vortrag sei insoweit auch zu pauschal, daher könne keine Gebrauchsbeeinträchtigung festgestellt werden, die eine höhere Minderungsquote als 10 %, wie von Amtsgericht für die Wintermonate zugesprochen, rechtfertige.

Für den lauten Lüfter im Gäste-WC sei eine Minderung von 1 % angemessen. Dabei sei schon fraglich ob hier die  Erheblichkeitsschwelle gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB überhaupt überschritten sei. Zwar würden stärkere Geräusche des Ventilators einen Mangel darstellen, aber nicht zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung führen, welche gar eine höhere als die vom Amtsgericht angenommene Minderung rechtfertige.

Die durch die Klägerin angezeigte Schimmelbildungen sei nicht nachzuvollziehen und darüber hinaus wären die Beeinträchtigungen nur unerheblich im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB. Die Kläger haben lediglich hellgrau bzw. gelbliche Verfärbungen beschrieben und zwar 20 bis 40 Flecken jeweils in der Größe eines Cents. Dies ließe nicht den Rückschluss auf bei Feuchtigkeit auftretende Schwarzschimmelbildung zu und werde in der Mängelanzeige nicht beanstandet.

Daher sei nur von einer optischen  Beeinträchtigung auszugehen, die unterhalb der Erheblichkeitsschwelle im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB liege.

Ein Minderungsanspruch ergebe sich auch nicht aus dem Wasserschaden vom 1. März 2010, da er nur eine geringfügige, unterhalb der Erheblichkeitsschwelle liegende Gebrauchsbeeinträchtigung darstelle. Nach Vortrag der Klägerin welle sich die Wandkante der Tapete im Kinderzimmer und beginne sich zu lösen, was keine Minderung rechtfertige.

Die Begrenzung der Minderung bis Juli 2009 sei gerechtfertigt, da sich die Klägerin seit August 2009 mit der Mängelbeseitigung in Annahmeverzug befunden habe, indem sie ab August 2009 die Vornahme von Maßnahmen zur Mängelbeseitigung verweigert habe. Sie habe mehrmals zum Ausdruck gebracht bis zur Entscheidung im anhängigen Berufungsverfahren keine Arbeiten zu dulden. Dies habe sie ausdrücklich im Schreiben vom 17. September 2010 nochmals bestätigt.

Wegen dieser erklärten Verweigerungshaltung sei ein tatsächliches Angebot der Arbeiten durch die Beklagte nicht mehr erforderlich gewesen. Ein wörtliches Angebot zur Mängelbeseitigung habe ausgerecht, um den Verzug zu begründen.

Quelle: Landgericht Berlin

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