Wohnraummiete: Heizkostennachforderung bei unzulässiger Inklusivmietvereinbarung für die Heizkosten

Landgericht Potsdam, 17.07.2015, Az.: 13 S 72/14

§ 2 der Heizkostenverordnung bestimmt, dass außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vorgehen. Entgegenstehende vertragliche Vereinbarungen nicht sind jedoch nicht unwirksam, es kann sich nur keiner der Beteiligten auf sie berufen.

Der Vorrang gilt auch dann, wenn die Parteien eine pauschale Abgeltung der Heizkosten vereinbart haben. Unerheblich ist, ob entgegenstehende Bestimmungen formularmäßig oder in einer Individualvereinbarung getroffen wurden.

Eine Abrechnung, die auf der Basis vertraglicher, aber der HeizkostenV entgegen stehender Vereinbarungen erteilt wird, ist zwar wirksam und kann fällige Forderungen begründen. Sie hat jedoch als Rechtsfolge das Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1:

Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen

Der Mieter kann, wenn er das Kürzungsrecht nicht geltend gemacht hat, gezahlte Heizkosten nicht rückwirkend unter Berufung auf § 12 Abs. 1 HeizkostenV zurück fordern.

Das Landgericht Potsdam musste sich in der nachstehenden Entscheidung zunächst damit befassen, ob eine solche vertragliche Vereinbarung vorlag. Es ging dabei von der mieterfreundlichsten Auslegung aus und nahm folglich eine Vereinbarung zur Inklusivmiete an. Eine solche steht jedoch im Widerspruch zu der Heizkostenverordnung. Das Gericht entschied jedoch, dass der Vermieter für die in der Vergangenheit angefallenen Heizkosten gegenüber dem Mieter keine Nachforderungen geltend machen könne, auch wenn eine vereinbarte Inklusivmiete für die Heizkosten nicht zulässig ist, weil die Regelungen der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkostenV) dem entgegenstehen, und die Voraussetzungen des § 2 HeizkostenV nicht vorlägen. Er sei nur mit Wirkung für die Zukunft berechtigt, die Struktur des Mietvertrages der verbindlichen gesetzlichen Regelung der HeizkostenV anzupassen.

Sachverhalt: Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über die von der Beklagten bewohnten Wohnung.  In § 3 des Mietvertrages vom 01. April 1995 war vereinbart worden, dass die Miete 700,00 DM und die Nebenkosten 150,00 DM betragen. Das Wort „Heizkostenvorschuss“ neben dem Wort „Nebenkosten“ wurde durchgestrichen. Zudem beinhaltet der Vertrag folgende Formulierung: „Die Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung sind in der Miete enthalten.“ und „Die Nebenkosten werden in Form monatlicher Abschlagszahlungen erhoben und sind jährlich nach dem Stichtag vom … eines jeden Jahres mit dem Mieter abzurechnen. … Für die Heizkosten gilt die Regelung des § 5“.

In § 5 Ziff. 4 des Mietvertrages ist vereinbart: „Die Betriebskosten der Heizung und Warmwasserversorgung sind in dem vereinbarten Mietpreis nicht enthalten, sie werden vom Vermieter auf die daran angeschlossenen Wohnungen umgelegt.“

Die Klägerin berechnete die Heiz- und Warmwasserkosten der Beklagten ohne Vorauszahlungen in Abzug zu bringen.

So errechnete die Klägerin für das Jahr 2012 einen Zahlungsbetrag der Beklagten in Höhe von 1.572,01 € und erteilte ihnen am 23. Dezember 2011 eine Abrechnung. Sie forderte die Beklagte auf, den Betrag bis zum 20. Januar 2012 zu zahlen.  Die Beklagte zahlte jedoch nicht.

Die Klägerin beantragte in ihrer Klage vor dem Amtsgericht, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.572,01 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21. Januar 2012 zu zahlen. Die Beklagte beantragte, die Klage abzuweisen.

Sie trug vor, es sei eine Pauschalmiete vereinbart, so dass auch die Heizkosten mit der Zahlung der Miete abgegolten und daher für eine Abrechnung kein Raum sei. Da das Haus lediglich über zwei Wohnungen verfügt und eine der Wohnungen vom Vermieter bewohnt wurde, sei nach § 2 HeizKostV diese nicht anwendbar.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 1.572,01 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21. Januar 2012 zu zahlen.

Gegen dieses Urteil wendete sich die Beklagte mit ihrer Berufung.

Landgericht Potsdam: Das Landgericht Postdam urteilte, dass die zulässige Berufung begründet sei , denn der Klägerin stehe gegenüber der Beklagten kein Anspruch auf Zahlung des Nachforderungsbetrages in Höhe von 1.572,01 €, wie er in der von ihr erstellten streitgegenständlichen Heizkostenabrechnung für das Jahr 2010 ausgewiesen sei, zu.

Dem schriftlichen Formularmietvertrag von 01.04.1995 sei zu  entnehmen, dass ein Inklusivmietzins vereinbart sei. Die Vereinbarung beinhalte, dass die Heizungskosten mit Zahlung des vereinbarten Mietzinses in Höhe von 700,00 DM/357,90 € abgegolten seien.

Auch wenn die Klauseln des Vertrages nicht eindeutig seien, spreche für diese Auslegung die Formulierung in § 3 Ziffer 3 des Mietvertrages, wonach die Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung in der Miete enthalten seien. Folge dessen sei, dass nach Anlage 3 Ziffer 4 zur Zweiten Berechnungsverordnung hiervon auch die Heizungskosten erfasst sein würden.

Zwar heiße es in § 5 des Formularmietvertrages, dass die Betriebskosten der Heizung und Warmwasserversorgung in dem vereinbarten Mietzins nicht enthalten seien und vom Vermieter auf die daran angeschlossenen Wohnungen umgelegt werden würden. Jedoch könne dem Vertrag keine Vereinbarung einer Vorauszahlung auf die Heizungskosten entnommen werden.

Ein unter § 3 Ziffer 2 der Rubrik Nebenkosten zugefügter Klammerzusatz mit dem Begriff „Heizkostenvorschuss“,  sei durch X-Zeichen gestrichen worden.

Somit bestünden gemäß § 305 c BGB Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die zu Lasten des Verwenders gingen. Daher sei zu Ungunsten der Klägerin als Rechtsnachfolgerin des ursprünglichen Vermieters von der Vereinbarung einer Inklusivmiete, bezogen auf die Heizkosten auszugehen.

Obwohl die Vereinbarung einer Inklusivmiete für die Heizkosten nicht zulässig gewesen sei, da die Regelungen der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkV) entgegenstünden, könne die Klägerin die in der Vergangenheit angefallenen Heizkosten gegenüber der Beklagten nicht abrechnen.

Die Klägerin sei nur mit Wirkung für die Zukunft berechtigt den Mietvertrag der verbindlichen gesetzlichen Regelung der HeizkV anzupassen, soweit die Vereinbarung der Inklusivmiete für die Betriebskostenart Heizkosten grundsätzlich unzulässig gewesen und die Ausnahmeregelung des § 2 HeizkV nicht zum Tragen gekommen sei.  Eine solche Anpassung sei bisher nicht erfolgt.

Es stellten sich zwei Schranken bei der einseitigen Umgestaltung des Nutzungsvertrages. Zum einen müssten sie sich innerhalb der Grenzen halten, die die HeizkV für eine Kostenverteilung einräume.  Zum anderen seien die aus § 315 BGB herzuleitenden Grundsätze zu beachten, wonach eine möglichst vertragskongruente Anpassung zu erfolgen habe.

Bei der Umstellung einer Inklusivmiete auf eine (Teil)inklusivmiete zuzüglich gesonderter Heizkostenanteil dürfe daher das Leistungsgefüge nicht zum Nachteil des Mieters verändert werden.

Folglich müsse bei der Herausrechnung auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses über die Nutzung des Objektes abgestellt werden. Zu dieser Zeit wären die Parteien nämlich darüber einig gewesen, welche Leistung seitens des Nutzungsgebers durch die Gegenleistung des Nutzers abgegolten werden sollten. Außerdem sei dem Nutzungsgeber ein betriebswirtschaftlich vernünftiges Verhalten dahingehend zu unterstellen, dass er die Betriebskosten neben dem reinen Nutzungsentgelt im vollen Umfang in seine Kalkulation des Entgelts einbezogen habe.

Es seien Heizkosten für das gesamte Gebäude umfangmäßig nach den Vorgaben der HeizkV zu ermitteln. Unter Berücksichtigung des § 315 BGB seien die Kosten auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Die einzelnen Rechenschritte bei der Trennung zwischen (alter) Pauschalmiete und (neuer) Teil-Inklusivmiete seien vom Nutzungsgeber nachvollziehbar darzulegen.

Sei es wie hier wegen des Wechsels auf Vermieterseite nicht möglich diese Berechnung anhand der Unterlagen des Nutzungsgebers vorzunehmen, sei der Heizkostenanteil für die genannten Zeitpunkte durch Sachverständige zu ermitteln.

Quelle: Landgericht Potsdam

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