Wohnraummietvertrag: Konkludente Einbeziehung der Kellerraumnutzung in das Mietverhältnis durch Einbeziehung der Stromanlage der Mietwohnung - MTH Rechtsanwälte Köln
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Zivilrecht
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von: Helmer Tieben

Landgericht Berlin, 13.03.2015, Az.: 65 S 396/14

Die Pflichten innerhalb eines Mietvertrages werden weitestgehend durch § 535 BGB BGB festgelegt.

So wird der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Dagegen ist der Mieter  verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Mit dem Abschluss des Mietvertrages erwirbt der Mieter also das Recht, die Mietsache in ihrer Gesamtheit zu nutzen. Im Gegenzug ist er verpflichtet, den Mietzins zu entrichten. Der Umfang des Mietgegenstandes bzw. des Nutzungsrechts daran ergibt sich aus dem Vertrag oder sonstigen Vereinbarungen der Parteien. Es muss daher differenziert werden, ob dem Mieter die Nutzung einer bestimmten Sache lediglich gestattet wird oder ob sie vom Mietgebrauch erfasst ist.

Fehlen zu einzelnen Punkten Angaben im Mietvertrag oder sind nur unvollständige Angaben gemacht, muss der Umfang des Gebrauchsrechts durch Auslegung des Vertrages gem. § 157 BGB nach Treu und Glauben und der Verkehrsanschauung ermittelt werden.

Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

In diesem Verfahren ging es um die Frage, ob Kellerräume zu einer Wohnung gehörten, obwohl diese im Mietvertrag nicht aufgeführt waren, aber mit der Wohnung übergeben worden sind und zudem mit dem Stromanschluss in die Stromanlage der Wohnung eingebunden wurden.

Daher begehrte der Mieter ein fortbestehendes Recht zum Besitz an den Kellerräumlichkeiten. Das erstinstanzliche Gericht hatte die Räumungsklage der Vermieter hinsichtlich der Kellerräume abgewiesen.

Entscheidung des Landgerichts Berlin:

Das Gericht befasste sich mit der Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Köpenick  vom 14.08.2014, 11 C 71/14.

Die gemäß §§ 511ff. ZPO zulässige Berufung sei nur teilweise erfolgreich, denn es sei nur in Bezug auf die Widerklage eine andere Entscheidung gerechtfertigt.

Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der beiden Kellerräume gemäß § 546 BGB stehe den Beklagten nicht zu. Der Anspruch sei ausgeschlossen, da den Klägern ein Recht zum Besitz an den Räumlichkeiten zustehen würde.

Auch wenn im Mietvertrag nicht aufgenommen sei, dass die Kellerräume zur Wohnung gehören, seien sie doch Bestandteil der Mietsache. Die Kläger hätten dargelegt, dass die Kellerräume bei Anmietung der Wohnung zu ihr gehörten und mit der Wohnung übergeben worden seien. Zusätzlich sei ein Stromanschluss für die Kellerräume in die Stromanlage der Wohnung eingebunden.

Diesen Behauptungen seien die Beklagten und Widerkläger nicht ausreichend entgegengetreten.

Im Zuge von Modernisierungsarbeiten sei die Stromversorgung des Kellers in die der Wohnung eingebunden worden

Vermieterseits seien nämlich bei Modernisierungsvorhaben im Jahr 2004 die Kellerräume in die Stromversorgung der dazugehörigen Wohnung eingebunden worden. Damit sei aber von beiderseitigem Einverständnis auszugehen, dass die in die Stromanlage der jeweiligen Wohnung eingebundenen Kellerräume nicht nur unverbindlich zur Nutzung überlassen werden sollten, sondern Bestandteil der jeweiligen Mietsache seien und zur Wohnung gehören sollten.

Als Bestandteil der Mietsache stünde den Klägern daher ein aus dem Mietverhältnis resultierendes Recht zum Besitz im Sinne von § 986 Abs. 1 BGB gemäß § 535 Abs. 1 S. 1 BGB zu. Es sei unerheblich, dass die Stromanbindung ohne großen Aufwand wieder getrennt werden könne.

Sei beabsichtigt gewesen die Kellerräume anderweitig zu nutzen, hätte der Vermieter die Stromversorgung auch durch andere Möglichkeiten sicherstellen können. So hätte man auch den Verbrauch einzeln erfassen und die Kosten den  jeweiligen Verursachern auferlegen können.

Die weitere Berufung sei ohne Erfolg, da die Kläger keinen Anspruch auf Erstattung der angefallenen Rechtsanwaltskosten für die Zurückweisung einer Abmahnung durch die Beklagten haben würden.

Eine pflichtwidrige Abmahnung habe nicht vorgelegen, da sie nicht zu Unrecht erfolgt sei. Dass die Kläger ihre Wohnung zu gewerblichen Zwecken nutzen würden, ließe sich durch die Außenwerbung am Briefkasten der Kläger schlussfolgern. Werde die Adresse als postalische Adresse auch für gewerbliche Kontakte genutzt,  stelle dies einen Teil der Tätigkeit des Gewerbes des Klägers dar.

Dies stelle eine Außenwirkung her, die der Vermieter nicht hinzunehmen habe.

Dem Mieter stehe auch anders als im Arbeitsrecht kein Anspruch auf Unterlassung oder Rücknahme einer Abmahnung gegen den Vermieter zu. Er habe zudem keinen Anspruch auf Feststellung darüber, dass eine Abmahnung zu Unrecht erfolgt sei.

Nach Rechtsprechung des BGH sei eine Abweichung im Mietrecht zur arbeitsrechtlichen Praxis gerechtfertigt, denn die Fürsorgepflichten des Arbeitgebers und die damit einhergehende persönlichkeitsrechtliche Pflichtenbindung sei im Mietrecht nicht in annähernder Weise zu finden. Damit bedürfe es keiner Übertragung der diesbezüglichen arbeitsrechtlichen Rechtsprechung auf das Mietrecht.

Die Vertragsbeziehungen zwischen Arbeitnehmer und Arbeitgeber seien nicht vergleichbar mit dem Mietverhältnis über Wohnraum. Der Arbeitnehmer schulde dem Arbeitgeber seine aufgrund seiner Fähigkeiten und Fertigkeiten ermöglichten Arbeitsleistungen. Daher hänge seine vertragliche Schuld wesentlich von seiner Persönlichkeit und Arbeitskraft ab, weswegen deren Bewertung wesentlich für die Ansprüche des Arbeitnehmers gegenüber dem Arbeitgeber sei.

Eine solche Betrachtung könne im Mietverhältnis jedoch nicht vorgenommen werden. Der Mieter schulde im Wesentlichen die Bezahlung der Miete. Somit sei die Berufung nur teilweise begründet.

Quelle: Landgericht Berlin

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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