Wohnungseigentumssache: Kostenschuldner einer Notmaßnahme; Kostenhaftung einer Untergemeinschaft für die Instandsetzung des Estrichs und der Fußbodenheizung nach einem Wasserschaden

Landgericht Düsseldorf, 29.03.2017, 25 S 55/16

Innerhalt des Wohnungseigentumsgesetz hat der Gesetzgeber die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer sowie deren Zusammenschluss als Eigentumsgemeinschaft geregelt. Dazu wird in § 21 WEG geregelt, dass soweit nicht in dem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu steht. Dabei ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Absatz 8 des § 21 WEG bestimmt dabei, dass  für den Fall, dass die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht treffen, an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 WEG nach billigem Ermessen entscheiden kann, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.

Im nachstehenden Urteil stellt das Landgericht Düsseldorf klar, dass es bei Erhebung einer Feststellungsklage eines Rechtschutzinteresses bedürfe, welches dann versagt werde, wenn anstatt  der Feststellung, dass die Wohnungseigentümer zum Ersatz der Kosten einer Maßnahme einzustehen haben, eine Gestaltungsklage auf die Vornahme dieser Maßnahme zielführender und leichter zum Erfolg  geführt hätte. Daher ist vor Durchführung der Maßnahme immer zunächst an eine Gestaltungsklage zu denken.

Sachverhalt: Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft E. wobei die Beklagten zu 7., 8. und 9. Sondereigentümer von im Hause F. gelegenen Wohnungen sind. Es befinden sich jeweils 4 Wohnungen in insgesamt 4 Häusern, bis auf das Haus F. in dem 5 Wohnungen vorhanden sind. Dazu findet sich in einer  Teilungserklärung vom 24.10.1994 unter § 5 Nr. 4:

Die Gesamtanlage besteht aus 4 Häusern […]. Soweit dies die baulichen Gegebenheiten zulassen, bildet jedes Haus eine Untergemeinschaft. Über Maßnahmen, die nur einzelne Häuser betreffen, beschließen nur die Wohnungseigentümer jeweils der betroffenen Häuser. […] Entsprechend sind die Kosten der Instandhaltung und Unterhaltung und Bewirtschaftung von der Untergemeinschaft zu tragen, die ausschließlich betroffen sind.

Weiter heißt es in § 9 Nr. 4 der Teilungserklärung mit der Überschrift „Instandhaltung – Instandsetzung„: „Die Instandhaltungspflichten einschließlich Kostentragung entfallen, soweit nur einzelne der Häuser und dessen Anlagen betroffen sind, nur auf dessen jeweilige Eigentümer […]„.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 08.08.2012 erwarben die Kläger einen 793/10.000 Miteigentumsanteil an dem zuvor genannten Grundbesitz verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erd- und Gartengeschoss links im Haus F., im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichnet. Die Wohnung war zu diesem Zeitpunkt vermietet, was auch im Kaufvertrag festgehalten war.

Nachdem der Mieter in Jahr 2013 ausgezogen war, nahmen die Kläger Renovierungsarbeiten vor. Dabei wurden Feuchtigkeitsschäden an den aufgehenden Wänden das Souterrain festgestellt.

Am 17.07.2013 kam es zu einem  Termin mit dem Geschäftsführer der Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage, Herrn G., woraufhin  dieser am 05.08.2013 den Schaden bei der Gebäudeversicherung meldete. Dabei gab er als Schadensursache einen Defekt der Hebeanlage des Pumpensumpfes am 09.12.2009 an.

Infolge eines Defektes der Pumpanlage war es tatsächlich am 09.12.2009 zum Austritt von Schmutz- / Fäkalwasser gekommen, welches die angrenzenden Bereiche im Souterrain durchfeuchtete. In der rechts gelegenen Wohnung kam es zu dieser Zeit zu  Trocknungs- und Desinfektionsmaßnahmen. Diese wurden jedoch in der, von den Klägern erworbenen, Wohnung unterlassen.

Am 11.11.2013 zahlte die Gebäudeversicherung insgesamt 4.781,42€ an die Wohnungseigentümergemeinschaft aus, nachdem der Sachverständige H. den Schaden besichtigt hatte. Dieser Betrag wurde durch den Versicherer auf Basis von hypothetischen Trocknungs- und Desinfektionsmaßnahmen fiktiv ermittelt.

Der Versicherer übernahm die Schäden, welche aus dem Unterlassen rechtzeitiger Schadensbeseitigung resultierten, nicht.

Die Kläger beauftragten mehrere Sachverständige um den Schadensumfang, dessen Ursache und Beseitigung festzustellen. Am 21.06.2013 wurde ein Gutachten erstellt durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. I., am 15.072013 und am 30.10.2013 zwei weitere Gutachten des Herrn Dr. J. (Institut für Schädlingsanalyse).

Dabei stellte der zuletzt genannte Sachverständige einen deutlichen Schimmelpilzbefall an den unteren Wandflächen und der Estrichdämmung fest. In seinem Gutachten heißt es dazu:

Das Erscheinungsbild des Befalls spricht für eine großflächige Verteilung von Wasser unter dem Estrich, so dass das Wasser schließlich in den Wänden und im Wandputz aufgestiegen ist und dort zu einem Schimmelpilzbefall geführt hat.

In seinem zweiten Gutachten stellte er fest:

Aufgrund der hohen Keimzahlen der Estrichdämmschicht in Küche, Esszimmer, Wohnzimmer, Gästezimmer (Kind) und Bad ist in diesen Räumen ein Abbruch der Dämmung erforderlich. […] Da in der Wohnung Fußbodenheizung verlegt ist und bei einem Abbruch der Dämmung in den Befallsbereichen nur noch der Raum Eltern und „Kleiderschrank“ verbleiben würden und schadensträchtige konstruktive Mängel vorliegen, ist ein Abbruch des Estrichs in der gesamten Wohnung in Betracht zu ziehen.

Am 22.01.2014 fand eine außerordentliche Eigentümerversammlung statt, in der es unter anderem zu einer Beschlussfassung dahingehend kam, dass die Kosten für die Beseitigung des Wasserschadens in der Wohnung der Kläger nicht zu Lasten der Eigentümergemeinschaft gehen sollen, kein Austausch des Estrichs im Bodenbereich erfolge, da erst geklärt werden müsse, ob der Estrich Gemeinschafts- oder Sondereigentum sei,  ein Austausch der Spiralen der Fußbodenheizung zurzeit nicht erfolge, da erst ein Beschluss bezüglich der Erneuerung des Estrichs gefasst werden müsse.

Diese Entscheidungen wurden durch die Kläger angefochten und  daraufhin nach einer weiteren Wohnungseigentümerversammlung wiederum im Beschlusswege bestandskräftig aufgehoben.

Die Parteien erklärten den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend für erledigt.

Der Kläger war der Ansicht, die Wohnungseigentümergemeinschaft habe es pflichtwidrig abgelehnt, einen Austausch des im Gemeinschaftseigentum stehenden Estrichs und der darin befindlichen Heizschleifen auf Kosten der Gemeinschaft vorzunehmen.

In der erhobenen Klage beantragte er festzustellen, dass die zur Beseitigung des Wasserschadens im Estrichbereich der im Erd- und Gartengeschoss des Hauses F. links gelegenen Wohnung erforderlichen Kosten durch die Eigentümergemeinschaft zu tragen seien und festzustellen, dass sich die Beklagten mit der Sanierung des Wasserschadens im Erd- und Gartengeschoss links in dem Objekt F. seit dem 25.09.2013, hilfsweise seit dem 25.04.2014 in Verzug befänden.

Die Beklagten beantragten, die Klage abzuweisen.

Daraufhin hatte das Amtsgerichts Düsseldorf mit Urteil vom 11.04.2016 der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Dem Klageantrag zu 2.  allerdings mit der Maßgabe, dass Verzug am 22.01.2014 eingetreten sei.

Zur Begründung führte es aus, nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Einholung eines gerichtlich angeordneten Sachverständigengutachtens stehe fest, dass der Estrich im Gemeinschaftseigentum stehe und daher die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet sei, die Kosten einer Instandsetzung zu tragen. Folglich befänden sich die übrigen Eigentümer seit dem 22.01.2014 mit der Sanierung des Wasserschadens in Verzug, nachdem sie in der Eigentümerversammlung vom gleichen Tag eine Sanierung abgelehnt und auch keine Maßnahmen zur weiteren Abklärung der Situation ergriffen hätten.

Daraufhin haben die Beklagten Berufung eingelegt. Sie brachten vor, dass jegliche Verantwortlichkeit ihrerseits entfalle, weil sowohl der Estrich als auch die darin verlegten Heizschleifen im Sondereigentum der Kläger stünden, wo auch die Schadensursache zu suchen sei. Es bestehe kein Zusammenhang mit dem Schaden an der Hebeanlage aus dem Jahr 2009. Dafür sprächen der Zeitablauf und ein ihrerseits eingeholtes Gutachten des Herrn Dipl.-Ing. K. vom 07.04.2014.

Der Klägerin fehle es überdies am Rechtsschutzbedürfnis und der Passivlegitimation. Die Beklagten beantragten, unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Düsseldorf vom 11.04.2016 die Klage abzuweisen. Die Kläger beantragten, die Berufung zurückzuweisen.

Landgericht Düsseldorf: Die Berufung sei zulässig und teilweise erfolgreich. Auf die Berufung der Beklagten werde daher das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 11.04.2016 teilweise abgeändert und – unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen –insgesamt wie folgt neu gefasst: Es wird festgestellt, dass sich die Beklagten zu 7., 8. und 9. mit der Beschlussfassung über die Sanierung des Wasserschadens im Estrichbereich der im Erd- und Gartengeschoss links im Objektgelegenen Wohnung seit dem 22.01.2014 in Verzug befinden. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Zum Feststellungsantrag zu 1) führte das Gericht Folgendes aus:

Der Antrag festzustellen, dass die zur Beseitigung des Wasserschadens im Bereich des Estrichs ihrer Wohnung erforderlichen Kosten durch die Eigentümergemeinschaft zu tragen seien, sei, wenn nicht bereits unzulässig,  jedenfalls unbegründet.

Das Amtsgericht habe das Begehren der Kläger so ausgelegt, dass Feststellung begehrt würde, dass die Kosten einer von der Eigentümergemeinschaft veranlassten Instandsetzung des Estrichs i. S. d. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG von derselben gem. § 16 Abs. 2 WEG und § 9 Abs. 3 der Teilungserklärung vom 24.10.1994 i. V. m. § 10 Abs. 6 S. 1 WEG zu tragen seien. Bei dieser Auslegung fehle es aber bereits am erforderlichen Feststellungsinteresse i. S. d. § 256 Abs. 1 ZPO. Dies unabhängig davon, ob im Zeitpunkt der Klageerhebung die Kläger bereits mit der Sanierung in Form eines Austausches des Estrichs in Eigenregie begonnen hatten oder nicht.

Denn das Rechtsschutzziel, die Durchführung der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft auf deren Kosten,  hätte  einfacher durch eine Gestaltungsklage gem. § 21 Abs.4 und Abs.8 WEG  erreicht werden können, als noch keine eigenen Maßnahmen zur Schadensbehebung am Estrich vorgenommen worden sei. Damit fehle es am  Rechtsschutzbedürfnis für eine isolierte Feststellung der Kostentragung.

Ein Feststellungsinteresse aus dem Umstand, dass damit zu rechnen sei, dass bereits ein Feststellungsurteil zu endgültiger Streitbeilegung führen würde, sei von den Klägern weder vorgetragen noch aus den Gesamtumständen heraus anzunehmen.

Hätte nämlich die bloße Feststellung, dass die Erneuerung des Estrichs und der darin befindlichen Heizschleifen der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt, genügt, hätte es des Feststellungsantrages neben den Anträgen zur Beschlussanfechtung überhaupt nicht bedurft.

Denn es wäre innerhalb der Beschlussanfechtung inzident entschieden worden, ob der Estrich im Gemeinschaftseigentum oder im Sondereigentum der Kläger stehe und, worin gegebenenfalls die Schadensursache zu sehen sei.

Dadurch, dass die Kläger den Estrich aus dem Souterrain der von ihnen erworbenen Wohnung herausgebrochen haben und einen neuen Estrich inklusive Heizschleifen der Fußbodenheizung eingebracht haben, sei die Durchführung einer solchen Arbeit im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft rein tatsächlich erledigt. Damit besteht auch kein Bedürfnis (mehr) an einer Feststellung im vorgenannten Sinne.

Anderes ergebe sich nur dann, wenn man das Begehren der Kläger dahingehend verstehen würde, dass es sich auf die Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Ersatz der von den Klägern verauslagten Kosten der Estricherneuerung einschließlich der Fußbodenheizung beziehe. Durch die Beschlussfassung vom 22.01.2014 hätte die Wohnungseigentümergemeinschaft zu  erkennen gegeben, für die Sanierung der Estrichdämmung in keiner Weise einstehen zu wollen.  Da die Höhe der Aufwendungen zumindest im Verlaufe des Rechtsstreits in erster Instanz noch in der Entwicklung war, sei bei diesem Verständnis ein Feststellungsinteresse gegeben.

Der Antrag sei aber zudem unbegründet.

Denn  für Ansprüche auf Aufwendungsersatz aus Notgeschäftsführung gem. § 21 Abs. 2 WEG i. V. m. § 670 BGB analog oder aus Geschäftsführung ohne Auftrag gem. §§ 683, 670 BGB beziehungsweise §§ 684, 812 BGB seien die Beklagten nicht passivlegitimiert.

Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft sei als Verband Trägerin der für sie als Gemeinschaft gesetzlich begründeten Pflichten und somit einem Notgeschäftsführer und / oder Geschäftsführer ohne Auftrag zum Ausgleich seiner Aufwendungen verpflichtet, dagegen bestehe kein unmittelbarer Anspruch gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.

Infolgedessen sei das Begehren auf Feststellung der Verpflichtung zum Aufwendungsersatz dem Grunde nach gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband, nicht aber gegen die einzelnen Wohnungseigentümer zu richten.

Bezüglich des Feststellungsantrags zu 2) führte das Gericht aus:

Der Feststellungsantrag, dass sich die Beklagten mit der Sanierung des Wasserschadens der im Erd- und Gartengeschoss links im Objekt F. gelegenen Wohnung seit dem 22.01.2014 in Verzug befinden, sei zulässig, aber nur insoweit begründet, als es sich gegen die Beklagten zu 7., 8. und 9. als Sondereigentümer von Wohnungen im Hause F. richten würde.

Die Kammer lege den Klageantrag dahingehend aus, dass der Verzug mit einer entsprechenden Beschlussfassung Gegenstand der Feststellung sein solle, womit die Kläger auch ein Feststellungsinteresse haben würden. Denn sie hätten  dargetan, dass ihnen aus der verzögerten Sanierung erhebliche Schäden entstanden seien  und weiterhin drohen würden, welche abschließend noch nicht beziffert werden können.

 Der Feststellungsantrag sei jedoch unbegründet, soweit er sich gegen die Beklagten zu 1. – 6. und gegen die Beklagten zu 10. – 14. richte.

Denn eine Verletzung der Mitwirkungspflichten könne nur bei den Eigentümern vorliegen, welche selbige dem Grunde nach oblegen hätte. Damit seien nur diejenigen Miteigentümern verpflichtet, welche Sondereigentümer einer Wohnung im Hause F. seien und damit der dortigen Untergemeinschaft angehören. Diese Voraussetzung fehle bei  den Beklagten zu 1. – 6. und 10. – 14.

Gem. § 5 Nr. 4 der Teilungserklärung vom 24.10.1994 bilde jedes Haus eine Untergemeinschaft und über Maßnahmen, die nur einzelne Häuser betreffen, sollen allein die Wohnungseigentümer des jeweils betroffenen Hauses beschließen.

Die Bildung von Untergemeinschaften mit eigenen Beschlussfassungskompetenzen und Kostenverteilungsregelungen in allein sie betreffenden Verwaltungsangelegenheiten könne bei Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung zulässigerweise vorgesehen werden.

Eine solche abgegrenzte Maßnahme liege hier vor. Daher seien allein die Sondereigentümer des Hauses F. berechtigt und verpflichtet gewesen, über die notwendigen Maßnahmen zum Austausch des Estrichs und der darin befindlichen Heizschleifen in der Wohnung der Kläger zu beschließen. Zudem würden  gemäß § 5 Nr. 4 der Teilungserklärung auch ihnen allein die Kosten der Sanierung zur Last fallen. Dass in § 5 Nr. 4 und § 9 Nr. 4 der Teilungserklärung vom 24.10.1994 nur die Kosten der Instandhaltung genannt würden, nicht hingegen der Instandsetzung, ändere daran nicht. § 5 Nr. 4 der Teilungserklärung erwähne Kosten der Unterhaltung und Bewirtschaftung. Bei der gebotenen objektiven Auslegung nach dem Wortlaut und Sinn der Erklärung könne darauf geschlossen werden, dass die Kosten für sämtliche Maßnahmen, welche allein die Untereinheit betreffen, dieser zugeordnet werden sollen. Damit auch die Kosten der Instandsetzung.

Dazu passe auch die Überschrift der ergänzenden Regelung in § 9 Nr. 4 der Teilungserklärung „Instandhaltung – Instandsetzung“. Zudem seien die Übergänge von Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung fließend, was eine klare Abgrenzung erschwere. Daher behandele der Gesetzgeber die Instandhaltung und Instandsetzung in § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG als gleichwertig.  § 9 Nr. 1 der Teilungserklärung vom 24.10.1994 werte dies ebenfalls so, wenn es hieße: „Instandhaltung und Instandsetzung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes und des Grundbesitzes obliegen der Gemeinschaft […]„.

Es bestünden keine vernünftigen Zweifel daran, dass die Bestimmung neben den Kosten der Instandhaltung auch diejenigen der Instandsetzung erfasse. Damit würde die weitergehende Bestimmung in § 9 Nr. 4 der Teilungserklärung ebenfalls nur im Sinne einer sprachlichen Ungenauigkeit stehen, aber tatsächlich die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten einschließlich ihrer Kosten, soweit sie einzelne Häuser betreffen, die jeweiligen Eigentümer treffen.

Der Feststellungsantrag zu 2) sei aber begründet, soweit er sich gegen die Beklagten zu 7., 8. und 9. richte. Sie befänden sich spätestens seit den von ihnen gefassten, ablehnenden Beschlüssen in der Eigentümerversammlung vom 22.01.2014 mit der gebotenen Mitwirkung an der Sanierung des Estrichs in der Wohnung der Kläger im Verzug, §§ 280 Abs. 1 und Abs. 2, 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB, § 21 Abs. 4 WEG.

Dazu seien die genannten Beklagten passivlegitimiert, da sie als Wohnungseigentümer für Schäden, welche durch unterbliebene oder verzögerte Beschlussfassungen entstehen, ersatzpflichtig seien.

Die interne Willensbildung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft obliege nicht dem Verband, sondern gem. §§ 20 Abs. 1, 21 Abs. 1 WEG den einzelnen Wohnungseigentümern. Richte sich die primäre Mitwirkungspflicht an den einzelnen Wohnungseigentümer, sei dieser auch Verpflichteter in Bezug auf schadensersatzrechtliche Sekundäransprüche.

Die Beklagten zu 7., 8. und 9. hätten ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung verletzt, indem sie mit den Beschlüssen vom 22.01.2014 den Austausch des Estrichs und die Erneuerung der Fußbodenheizung ebenso abgelehnt haben, wie eine gemeinschaftliche Kostentragung.

Zwar sei richtig, dass das Stimmverhalten des einzelnen Miteigentümers regelmäßig keine Pflichtverletzung und damit eine Schadensersatzpflicht auszulösen vermag, denn  grundsätzlich sei der Wohnungseigentümer weder zur Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen noch zur Mitwirkung an der Willensbildung in einem bestimmten Sinne verpflichtet. Allerdings gelte dies nicht, wenn nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ohne jeglichen Ermessensspielraum ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche und von einem Wohnungseigentümer verlangt werde, der andernfalls Schäden erleide.

Diese Pflicht ergebe sich dann nämlich schon aus der gegenseitigen Treuepflicht. Der Wohnungseigentümer, der entweder schuldhaft untätig geblieben sei oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt oder sich enthalten habe, hafte.

Die Beklagten bestritten nicht, dass die Estrichdämmung in der Küche, dem Esszimmer, dem Wohnzimmer, dem Gästezimmer und dem Bad in der Wohnung der Kläger hohe Keimzahlen aufwiesen. Dies war ihnen auch im Zeitpunkt der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 22.01.2014 bekannt, denn der Verwalter hatte der zugehörigen Einladung vom 08.01.2014 sowohl die von den Klägern eingeholten Gutachten des Herrn Dr. J. vom 15.07. und 30.10.2013 beigefügt als auch das von der L. als Gebäudeversicherer eingeholte Schadensgutachten vom 30.10.2013.

Wegen der Schwere des Befalls und der Gefahr einer weiteren Ausbreitung des Schadensbildes seien Sanierungsmaßnahmen unumgänglich gewesen. Es sei unzumutbar gewesen die Räumlichkeiten wegen der gesundheitlichen Risiken durch den Schimmelpilzbefall weiter zu bewohnen. Insofern wären die Beklagten zu 7., 8. und 9. verpflichtet gewesen, Maßnahmen zur Instandsetzung des Estrichs zu beschließen. Sie trugen die alleinige Verantwortung, da der Estrich zum Gemeinschaftseigentum gehöre.

Nach § 5 Abs. 2 WEG seien Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich seien, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen würden, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befänden. Hierzu gehörte neben dem Fundament, tragende Innen- und Außenwände, Geschossdecken und auch Isolierschichten, damit also auch der Estrich, wenn er als Trittschalldämmung diene.

Das Gutachten des Herrn Dr. J. vom 15.07.2013 beschreibe den Estrichaufbau, wie er für einen schwimmenden Estrich üblich sei. Es könne dabei nicht zwischen dem Zementestrich und den darunter liegenden Dämm- und Trennschichten differenziert werden, da dieser nur in der Gesamtheit seine Funktion erfülle. Die Dämmwirkung werde beim schwimmenden Estrich nicht allein durch den Unterbau erreicht. Es bedürfe auch die von der Rohdecke und den Wänden entkoppelte Estrichschicht.

Die Behauptung der Beklagten, es fehle dem in der Wohnung der Kläger ursprünglich befindlichen Estrich an einer Dämm- und / oder Isolierfunktion, bleibe unsubstantiiert und erfolge ins „Blaue hinein“. Wegen der dezidierten Feststellungen des Privatgutachters Dr. J. hätte es näheren Erläuterung dazu bedurft.

Damit sei die von dem Amtsgericht durchgeführte Beweisaufnahme von vorneherein entbehrlich gewesen, sodass das Vorbringen der Beklagten gegen das Ergebnis der Beweisaufnahme erfolglos bleibt, auch wenn die in der Sache berechtigt seien.

Denn die Frage, ob der befallene, ursprüngliche Estrich eine Dämm- und Isolierfunktion hatte, lasse sich selbstverständlich nur anhand des Aufbaus genau dieses Estrichs beantworten. Die Untersuchung des neu von den Klägern eingebrachten Estrichs ist hierfür ungeeignet.

Hätten aber die Beklagten für die Erneuerung des Estrichs als Teil des Gemeinschaftseigentums Sorge tragen müssen, hätten sie zugleich die darin verlegten Heizschleifen der Fußbodenheizung austauschen müssen und zwar unabhängig davon, ob die Heizschleifen im Sondereigentum der Kläger stünden oder nicht.

Bei den Arbeiten würden die Schleifen zerstört und stünden sie ebenfalls im Gemeinschaftseigentum, folge die Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Wiederherstellung bereits aus ihrer allgemeinen Verpflichtung zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums.

Stünden sie jedoch  im Sondereigentum, sei die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Wiederherstellung auf ihre Kosten im Rahmen des verschuldensunabhängigen Aufopferungsanspruchs gem. § 14 Nr. 4 WEG gehalten.

Denn erleide ein Wohnungseigentümer einen Schaden aus Anlass von Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum, werde insbesondere ein Schaden durch Beschädigung oder Zerstörung der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile hervorgerufen, so habe er gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Aufopferungsanspruch gem. § 14 Nr. 4, 2. Halbsatz WEG.

Eine Entlastung der Beklagten gelinge auch durch Verweis auf eine ungeklärte Ursachenlage nicht. Das Amtsgericht habe in diesem Zusammenhang zutreffend bejaht, dass durch eine etwaige Ursache außerhalb des Gemeinschaftseigentums die Verantwortlichkeit der Eigentümergemeinschaft für die Instandsetzung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Estrichs nicht entfiele. Die Beklagten hätten dahingehend auch nicht vorgetragen inwieweit  eine Einstandspflicht Dritter für die Schäden am Estrich in Betracht kommen soll.

Das Vorbringen, der Schaden könne auch durch im Sondereigentum der Kläger stehende Heizungsleitungen verursacht sein, sei unsubstantiiert.

Zudem seien bei ernsthaften Zweifeln die Beklagten gehalten gewesen, zumindest Maßnahmen zur Ursachenforschung anzustellen. Es läge jedoch an der Ursächlichkeit des Defektes an der Hebeanlage im Dezember 2009 kein vernünftiger Zweifel vor.

In der Schadensmeldung sei angegeben worden der Schaden sei  auf den Austritt von Schmutzwasser infolge der defekten Hebeanlage im Dezember 2009 zurückzuführen. Zudem bestätige das Gutachten vom 30.10.2013 die Kompatibilität des Schadensbildes mit dem Ereignis vom 09.12.2009.

Darin hieße es, dass aufgrund der Geometrie der beiden Haushälften eine Durchfeuchtung der Dämmschicht unterhalb des Estrichs in der links gelegenen Wohnung der Kläger ebenso wahrscheinlich sei, wie sie seinerzeit rechtsseitig aufgetreten war.

Das Gutachten des Herrn H. habe dazu geführt, dass der Gebäudeversicherer veranlasst wurde, seine Einstandspflicht im Zusammenhang mit dem Schadensereignis vom 09.12.2009 anzuerkennen.

Der Einwand, bereits der Zeitablauf zwischen Schadensereignis und Schadensentdeckung spreche gegen die von den Klägern behauptete, Ursächlichkeit überzeuge nicht, dabei gelte zu berücksichtigen, dass der Schaden an der Estrichdämmung zum einen nicht von außen erkennbar sei, zum anderen bilden sich Schimmel- und Keimkulturen gerade erst dann, wenn eine länger anhaltende Feuchtigkeitsbelastung existiere.

Es hätten sich an den aufgehenden Wänden bereits zuvor Folgen der Feuchtigkeitsbelastung und Kontaminierung mit Keimen gezeigt, da für die Voreigentümer beziehungsweise Vorbesitzer sonst keine Gründe bestanden hätten, an den aufgehenden Wänden einen Sperranstrich aufzubringen.

Der Zeitablauf sei den Beklagten bekannt gewesen. Die Berufung auf Zweifel an der Ursächlichkeit des Schmutzwasseraustritts im Dezember 2009, sei wegen Schadensmeldung gegenüber dem Gebäudeversicherer wohl nahe an den Tatbestand des Versicherungsbetruges heranzurücken.

Das Vorbringen der Beklagten, dass das von ihnen in Auftrag gegebene Gutachtendes des Dipl.-Ing. K. vom 07.04.2014 die von den Klägern behauptete und von dem Versicherer angenommene Ursache für den Befall der Estrichdämmung in der Wohnung der Kläger widerlege, sei nicht zutreffend.

Dem Gutachten lasse sich mit hinreichender Klarheit entnehmen, dass es sich ausschließlich mit einem weiteren, und von dem hier streitgegenständlichen Befall des Estrichs zu differenzierenden,  Feuchtigkeitsschaden im Badezimmer befasse. Aus dem Gutachten gehe eindeutig hervor, dass es um eine aktuell bestehende Durchfeuchtung in den Wandbauteilen und dem Boden des Bades, sowie dessen Ursache gehe. Eine Schadensursächlichkeit des Defekts an der Hebeanlage von Dezember 2009 sei nur insoweit ausgeschlossen, da diese von rein physikalisch nur schwer neuerliche, sich verstärkende Nässeerscheinungen herrühren können.

Damit sei die einzig plausible Ursache für den Befall der Estrichdämmung in der Wohnung der Kläger   der Schmutzwasseraustritt im Dezember 2009. Da aber mit einer erneuten Durchfeuchtung eines sanierten Estrichs nicht zu rechnen sei, sei ein Beschluss über die Erneuerung desselben als einzig denkbare Sanierungsmöglichkeit in den befallenen Bereichen geboten gewesen.

Durch die Bitte um Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung  und den formulierten Beschlussanträgen durch den Kläger habe dieser sein Sanierungsverlangen zum Ausdruck gebracht.

Dass mit der Vorlage der Kläger vom 18.12.2013 sowohl eine Beschlussfassung aller Wohnungseigentümer als auch eine Sanierung auf Kosten aller Miteigentümer beantragt wurde, sei unschädlich. Die Eigentümergemeinschaft habe dem Protokoll der Versammlung zufolge in Betracht gezogen hat, dass möglicherweise allein die Untergemeinschaft, bestehend aus den Klägern und den Beklagten zu 7., 8. und 9. heranzuziehen sei. Aus dem Protokoll gehe hervor:

Es konnte nicht eindeutig geklärt werden, ob für die Maßnahmen die gesamte Eigentümergemeinschaft oder nur die Untergemeinschaft heranzuziehen ist. Für den Fall, dass nur die Untergemeinschaft betroffen  ist, wurde zu den o. a. 3 Beschlüssen, wie folgt, abgestimmt.

Die Beklagten zu 7., 8. und 9. hätten ihre Mitwirkungspflicht gegenüber den Klägern schließlich schuldhaft verletzt, § 280 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Beklagten hätten sich nicht exkulpieren können. Insbesondere ließen etwaige rechtliche Unklarheiten darüber, ob der Estrich dem Gemeinschafts- oder Sondereigentum zuzuordnen sei, das Verschulden nicht entfallen.

Grundsätzlich sei ein Schuldner gehalten, sich auf geeignetem Wege Klarheit über die Rechtslage zu verschaffen und  erforderlichenfalls Rechtsrat einzuholen. Unterlässt er dies, handelt er fahrlässig. Etwas anderes gelte nur dann, wenn die Rechtslage in besonderem Maße komplex sei und dem Schuldner daher eine sofortige Bewirkung der von ihm geschuldeten Handlung nicht zumutbar sei.

Quelle: Landgericht Düsseldorf

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