§ 27 WEG Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
Rechtsanwalt Tieben

Rechtsanwalt Helmer Tieben
Beratung unter:
Tel.: 0221 - 80187670

Tag Archive: § 27 WEG

  1. WEG-Recht: Zustimmungspflicht der Wohnungseigentümer zur Anbringung einer Mobilfunksendeanlage

    Leave a Comment

    Bundesgerichtshof, 24.01.2014, Az.: V ZR 48/13

    Gemäß § 22 Abs. 1 WEG können bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

    Gem. § 22 Abs. 1 S. 2 WEG ist diese Zustimmung nur dann nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.

    In dem oben genannten Fall hatte der Bundesgerichtshof darüber zu entscheiden ob der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Anbringung von Mobilfunksendeanlagen rechtsgültig war, obwohl ein Mitglied der WEG gegen den Beschluss gestimmt hatte.

    Sachverhalt: Die Parteien des Rechtsstreits bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus einem 22-stöckigen Hochhaus mit Flachdach. Auf diesem Flachdach befinden sich zwei Mobilfunksendeanlagen. Eine dieser Anlagen wurde von der F. GmbH betrieben.

    Am 23.11.2010 wurde auf einer Wohnungseigentümerversammlung zu dem Tagesordnungspunkt (TOP) 2 mehrheitlich beschlossen, den Vertrag mit der F. GmbH zu „verlängern“ und dem Unternehmen zu gestatten, Antennen zu verlegen und hierzu auf dem Dach des bis dahin nicht mit Mobilfunksendeanlagen versehenen Aufzugshauses drei Antennenträger zu errichten.

    Gegen diesen Beschluss wandte sich die Klägerin, der sowohl bei Beschlussfassung als auch im Zeitpunkt der von ihr erhobenen Anfechtungsklage eine Dachgeschosswohnung gehörte und die darüber hinaus nach wie vor Eigentümerin zumindest einer weiteren Eigentumswohnung war.

    Das zunächst angerufene Amtsgericht folgte der Ansicht der Klägerin und gab der Klage statt. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten zum Landgericht blieb erfolglos. Beide Instanzen begründeten ihre Entscheidung damit, dass die Anbringung der Mobilfunkanlage eine bauliche Veränderung sei, die nach § 22 Abs. 1 i.V.m § 14 Nr. 1 WEG der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedurft hätte.

    Mit der zugelassenen Revision zum Bundesgerichtshof möchten die Beklagten weiterhin die Abweisung der Klage erreichen. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

    Bundesgerichtshof: Der Bundesgerichtshof hat die Revision nun ebenfalls zurückgewiesen und die Rechtsauffassung der Vorinstanzen mit der Erwägung bestätigt, dass auf der Grundlage des allgemeinkundigen wissenschaftlichen Streits um die von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden Gefahren und der daraus resultierenden Befürchtungen zumindest die ernsthafte Möglichkeit einer Minderung des Miet- oder Verkaufswerts von Eigentumswohnungen bestünde.

    Somit stelle dies eine Beeinträchtigung dar, die ein verständiger Wohnungseigentümer nicht zustimmungslos hinnehmen müsse (§ 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG).

    Entgegen der Auffassung der Beklagten sei eine andere Beurteilung auch nicht mit Blick auf die Regelung des § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB geboten. Danach bestünde zwar im Verhältnis benachbarter Grundstückseigentümer eine Vermutung dafür, dass bestimmte Einwirkungen, zu denen auch Strahlenimmisionen gehören, unwesentlich und daher hinzunehmen sind, wenn die einschlägigen Grenz- und Richtwerte eingehalten werden.

    Die Norm regele aber nicht den Konflikt unter Wohnungseigentümern darüber, wie mit dem Gemeinschaftseigentum umgegangen werden soll und ob hierzu bauliche Veränderungen mit all ihren Vorzügen und Nachteilen vorgenommen werden sollen. Der Rückgriff von § 22 Abs. 1 WEG auf den Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG solle sicherstellen, dass das Recht jedes Wohnungseigentümers, auf Entscheidungen über bauliche Veränderungen durch das Zustimmungserfordernis maßgebend Einfluss zu nehmen (§ 903 BGB), grundsätzlich gewahrt bleibe.

    In diese Befugnis dürfe nur eingegriffen werden, soweit Wohnungseigentümer von der Maßnahme gar nicht oder nur ganz geringfügig betroffen seien.

    Für die Konkretisierung dieser spezifisch wohnungseigentumsrechtlichen Geringfügigkeit würden die in § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB genannten immissionsrechtlichen Grenz- und Richtwerte keinen brauchbaren Maßstab liefern. Das gelte umso mehr, als das Zusammenleben in einer Wohnungseigentumsanlage – auch bei Entscheidungen über bauliche Veränderungen – ein stärkeres Maß an Rücksichtnahme verlange.

    Quelle: Bundesgerichtshof

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

    Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

    Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.

  2. WEG-Recht: Die Abberufung eines Hausverwalters durch die Wohnungseigentümergemeinschaft aus wichtigem Grunde

    Leave a Comment

    Landgericht Düsseldorf, 18.10.2013, Az.: 25 S 7/13 U

    Gemäß § 20 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 WEG und dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26 bis 28 WEG.

    Die Bestellung und die Abberufung des Verwalters ist in § 26 WEG geregelt. Zum Verwalter kann sowohl ein Miteigentümer als auch ein Dritter durch Beschluss in der Eigentümerversammlung bestellt werden.

    Die Bestellung kann für unwirksam erklärt werden, wenn ein wichtiger Grund gegen diese spricht. Wann ein solcher Grund gegeben ist, hatte das Landgericht Düsseldorf in dem oben genannten Urteil im Rahmen der Berufung zu entscheiden.

    Sachverhalt: Die Parteien stritten als Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Bestellung des Beigeladenen als deren Verwalter.

    Die Beklagte zu 1. war Alleineigentümerin des Grundbesitzes, bevor sie ihn in Wohnungs- und Gewerbeeigentum aufteilte. Seit Mai 2004 vermietete sie drei Einheiten zur Nutzung als Bordell. Der Beigeladene hatte den diesbezüglichen Mietvertrag ausgefüllt.

    Der Kläger, der im Jahre 2005 zwei Einheiten im Wege der Zwangsversteigerung erworben hatte, wurde für 5 Jahre zum Verwalter bestellt. Vormalige Verwalterin war die Hausverwaltung B, Beklagte zu 1, deren Mitarbeiter der Beigeladene war.

    Die oben genannte Vermietung und die in diesem Zusammenhang erfolgten baulichen Veränderungen führten zu gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen den Wohnungseigentümern, die noch nicht vollständig beigelegt waren.

    In der Eigentümerversammlung vom 13.07.202 wurde der Beigeladene als Verwalter bestellt, der nicht Miteigentümer ist. Er war langjährig für die Beklagte zu 1. tätig – ab 2002 im Service der Gaststätte der Beklagten zu 1. und seit 2004 in der von ihr geführten Hausverwaltung.

    Der Kläger war mit dieser Entscheidung nicht einverstanden und erhob Klage beim Amtsgericht. Nach Auffassung des Gerichts sei der Beschluss zur Bestellung des Beigeladenen als Verwalter zu beanstanden. Dieser wurde für ungültig erklärt. Hiergegen wandten sich die Beklagen im Rahmen der Berufung zum Landgericht Düsseldorf.

    Landgericht Düsseldorf: Das Gericht bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und wies die Berufung zurück.

    Der Beschluss über die Bestellung des Verwalters habe nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen. Die Wohnungseigentümer hätten nach § 21 III und IV WEG nicht nur einen Anspruch darauf, dass die Tätigkeit der Verwaltung der Verwaltung diesen Grundsätzen entspreche, sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen genüge.

    Daran fehle es, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung sprechen würde. Wann ein solcher vorliege, bestimme sich in Anlehnung an § 26 I 3 WEG nach den für die Abberufung des Verwalters geltenden Grundsätzen. Demnach sei ein wichtiger Grund dann gegeben, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört bzw. von vornherein nicht zu erwarten sei.

    Bei der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses seien höhere Anforderungen an das Vorliegen des wichtigen Grundes als bei der Abberufung zu stellen, da es sich um eine Mehrheitsentscheidung der Eigentümer für den Verwalter handele.

    Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze hätten die gegen den bestellten Verwalter erhobenen Vorwürfe zur Ungültigkeit der Bestellung geführt.

    Der Verwalter verfüge über keine fachliche Kompetenz, da er weder eine entsprechende Ausbildung im Bereich der Immobilienverwaltung noch selbständige berufliche Erfahrung als Verwalter von Wohnungseigentum habe. Er sei zwar in der Hausverwaltung tätig gewesen, allerdings nur weisungsgebunden und habe daher keine eigenen Entscheidungen getroffen.

    Ferne sei die aufgrund des Beschäftigungsverhältnisses gegebene Verbundenheit des Beigeladenen mit der Beklagten zu 1. zu beachten. Der Wohnungseigentumsverwalter habe eine besondere Vertrauensstellung, weil er Treuhänder fremden Vermögens sei und die Interessen der Wohnungseigentümer in vielfältiger Weise wahrzunehmen habe.

    Aus den rechtlichen Problemen im Zusammenhang mit der Vermietung der Einheiten durch die Beklagte zu 1. zur Nutzung als Bordel sei das Vertrauensverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern untereinander nachhaltig gestört, so dass die Bestellung eines ehemaligen Mitarbeiters der Hausverwaltung B nicht den gemeinsamen Interesse der Wohnungseigentümer entspreche.

    Das Vorliegen eines wichtigen gegen die Bestellung sprechenden Grundes verpflichte die Wohnungseigentümer nicht ohne weiteres eine Person oder ein Unternehmen nicht zu bestellen. Vielmehr stünde Ihnen ein Beurteilungsspielraum zu, im Rahmen dessen eine Prognose darüber anzustellen sei, ob der Verwalter das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben werde. Erst, wenn dieser überschritten werde, widerspreche die Bestellung des Verwalters den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

    Dies sei vorliegend zu bejahen. Die zwischen den Miteigentümern aufgetretenen Streitigkeiten seien nicht beigelegt. Die unparteiliche und objektive Begleitung dieses Rechtsstreits erscheine vor dem Hintergrund, dass der Beigeladene den Mietvertrag ausgefüllt habe, zweifelhaft. Damit sei die Begründung eines unbelasteten, für die Tätigkeit des Verwalters erforderlichen Vertrauensverhältnisses zu sämtlichen quasi Eigentümern quasi ausgeschlossen.

    Quelle: Landgericht Düsseldorf

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

    Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

    Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im WEG-Recht.

  3. Zivilrecht: Hausverwalter haftet für Überschreitung seiner Befugnisse

    Leave a Comment

    Landgericht Köln, 26.08.2010, Az.: 29 S 177/09

    Die Rechte und Pflichten einer Hausverwaltung sind im Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (“WEG”) geregelt. Diese Regelungen sind unabdingbar, dürfen also von der jeweiligen Eigentümergemeinschaft nicht eingeschränkt werden.

    Die spezifischen Berechtigungen und Verpflichtungen des Verwalters gegenüber den Eigentümern sind in § 27 WEG geregelt.

    Danach darf und muss der Verwalter

    * Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchführen und für die Einhaltung der Hausordnung sorgen.
    * für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung Eigentums sorgen.
    * in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen treffen.
    * die gemeinschaftlichen Gelder verwalten.

    Erfüllt der Hausverwalter diese Pflichten schuldhaft vorsätzlich oder fahrlässig nicht oder schlecht ist er gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Ersatz des entstandenen Schadens verpflichtet. Erfüllt der Hausverwalter die Pflichten zu spät oder nicht so wie geschuldet, ist er entweder nach den §§ 280 Abs. 2, 286 BGB oder nach § 281 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig. Über § 278 BGB ist der Hausverwalter darüber hinaus für das Verschulden Dritter verantwortlich.

    Neben der vertraglichen Haftung kommt auch die deliktische Haftung aus den §§ 823 ff. BGB in Betracht, wenn der Hausverwalter sich der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht schuldig macht (z. B. wenn der Hausverwalter bei Glätte nicht gestreut hat).

    Mit einem besonderen Fall der Haftung des Hausverwalters hatte sich nun das Landgericht Köln in dem oben genannten Urteil zu beschäftigen.

    Sachverhalt: Der Kläger war der frühere Verwalter der Beklagten. Er hatte bei einer Bank ein Konto auf seinen Namen eingerichtet, über welches ausschließlich der Zahlungsverkehr der Beklagten abgewickelt wurde. Die Beklagte fasste einen Sanierungsbeschluss über das gemeinschaftliche Eigentum. Die Kosten der Sanierung sollten aus der Instandhaltungsrücklage entnommen werden. Als die Nachtragsforderungen des beauftragten Bauunternehmers die Kosten der Sanierung auf das Vierfache ansteigen ließen, informierte der Kläger die Beklagte. Da die Rücklagen nicht reichten, glich der Kläger die Rechnungen mit dem eigenem Konto aus. Mit der Klage verlangte der Kläger zunächst die Freistellung von den Verbindlichkeiten vor dem Amtsgericht Siegburg. Dieses gab derKlage in vollem Umfang statt mit der Begründung, dass dem Kläger ein Anspruch auf Freistellung zustehe, da er im Auftrag der Beklagten tätig geworden sei. Dagegen wandte sich die Beklagte mit der Berufung zum Landgericht Köln.

    Landgericht Köln: Das LG Köln folgte der Ansicht der Beklagten mit der Begründung, dass der Kläger als Verwalter zu einer Kreditaufnahme, auch in Form der Inanspruchnahme einer Kreditlinie, weder berechtigt noch verpflichtet gewesen sei. Der ohne Beschluss aufgenommene Kredit könne zwar nach § 177 BGB genehmigt werden, wird der Vertrag – wie vorliegend – aber nicht genehmigt, so hafte der Kläger der Beklagten als vollmachtloser Vertreter. Den Ersatz seiner Aufwendungen könne der Kläger nur verlangen, wenn die Kreditaufnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, §§ 675, 670 BGB. Dies sei hier aber nicht der Fall. Ansonsten könne er nur unter den Voraussetzungen der §§ 677, 683 BGB Regress nehmen.

    Quelle: Landgericht Köln

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

    Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de