§ 536 BGB Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: § 536 BGB

  1. Mietrecht: Vermieter kann bei eigenem Verschulden sogar zu einer besonders kostenintensiven Beseitigung eines Mietmangels verpflichtet sein.

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    Amtsgericht Tiergarten, 17.07.2012, Az.: 606 C 598/11

    Die Mängelansprüche im deutschen Mietrecht sind den Mängelansprüchen des deutschen Kaufrechts sehr ähnlich:

    Gem. § 536 BGB haftet der Vermieter für Sachmängel ohne Verschulden. Als Rechtsfolge kommt gem. § 536 BGB die Mietminderung in Betracht.

    § 536a Abs. 1 1. Fall BGB spricht dem Mieter darüber hinaus einen Schadensersatzanspruch bei Mängeln zu, die vor bereits Vertragsschluss vorlagen.

    Bei verschuldet später auftretenden Sachmängeln oder Verzug mit der Mängelbeseitigung durch den Vermieter hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch gem. § 536a Abs. 1 2. u d 3. Fall BGB.

    Aus § 536a Abs. 1 Nr. 1 und 2 BGB folgt darüber hinaus ein Selbsthilferecht des Mieters.

    Der Anspruch auf Verwendungsersatz (§ 539 BGB) ist zwar kein Mängelanspruch, steht diesen aber sehr nahe.

    Die folgende Grafik verdeutlicht noch einmal die Mängelansprüche des Mieters:

    Maengelrechte_Mieter
    Ist die Mangelbeseitigung objektiv unmöglich bzw. wirtschaftlich zu belastend, kann der Vermieter allerdings von der Pflicht zur Mangelbeseitigung befreit sein.

    In dem oben genannten Fall des Amtsgerichts Tiergarten hatte sich dieses mit der Frage zu beschäftigen, ob der Vermieter verpflichtet war, die Nutzbarkeit von Fenstern in einer Mietwohnung wieder herzustellen, die durch den Neubau eines Gebäudes auf dem Nachbargrundstück verschlossen worden waren.

    Sachverhalt: Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Die Klägerin hatte neben dem Grundstück der streitgegenständlichen Wohnung ein weiteres Grundstück erworben und dieses mit einem Haus bebaut, welches unmittelbar an das Küchen- und Badefensterzimmer der von der Beklagten bewohnten Wohnung angrenzte. Dieser Baumaßnahme hatte die Beklagte nicht zugestimmt und in der Folge die Miete gemindert.

    Auf die Zahlungs- und Räumungsklage der klagenden Vermieterin erhob die Beklagte Widerklage, mit der Sie die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangte.

    Amtsgericht Tiergarten: Das Amtsgericht Tiergarten folgte der Ansicht der Beklagten und urteilte, dass die Klage der Klägerin unbegründet, die Widerklage der Beklagten jedoch begründet sei.

    Die klagende Vermieterin müsse die Nutzung der Fenster so wiederherstellen, dass der Abstand zur Außenwand des Nachbargebäudes mindestens drei Meter betrage.

    Insbesondere könne sich die Klägerin nicht darauf berufen, dass ihr dies wegen der Umwandlung des neugebauten Hauses auf dem Nachbargrundstück unmöglich bzw. mit solchen Kosten verbunden sei, dass die Opfergrenze überschritten sei.

    Ein Fall der objektiven Unmöglichkeit läge nur dann vor, wenn die verlangte Handlung niemanden möglich sei. Diese Voraussetzung läge hier nicht vor, da es nicht erst seit dem Fall ‚der Mauer’ allgemeinkundig sei, dass Mauern auch wieder beseitigt werden könnten.

    Auch auf die Belastung durch sehr hohe Kosten bei Wiederherstellung des früheren Zustandes könne sich die Vermieterin nach Treu und Glauben nicht berufen, auch wenn sie möglicherweise nicht mehr Eigentümerin des Nachbargrundstücks sei. Denn Sie selbst habe die Situation geschaffen, indem sie die Mauer errichtet habe, ohne eine Verständigung mit der Mieterin herbeizuführen.

    Quelle: Amtsgericht Tiergarten

    Einen kostenlosen Mietminderungsrechner finden Sie hier.

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei Nichtanzeige eines Mangels

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    Bundesgerichtshof, 03.11.2010, Az.: VIII ZR 330/09

    Grundsätzlich kann ein Mieter die Miete gem. § 536 BGB aufgrund von äußeren oder sonstigen Einwirkungen mindern. Diese Einwirkungen begründen einen Mangel, wenn sie nicht vertraglich vorausgesetzt sind, und zwar unabhängig davon, ob sie vom Vermieter als Eigentümer geduldet werden müssen. Gem. § 536c Abs. 1 BGB hat der Mieter dem Vermieter allerdings einen auftretenden oder vorhandenen Mangel grundsätzlich anzuzeigen.

    Maengelrechte_Mieter

    Sachverhalt: Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers und zahlten für einige Monate in 2007 gar keine Miete und für einen Monat in 2007 nur einen Teilbetrag. Der Kläger (Vermieter) erklärte daraufhin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagten machten daraufhin ihr Zurückbehaltungsrecht des Mietzinses wegen Schimmelpilzbefalls geltend und widersprachen der Kündigung. Der Beklagte reichte daraufhin Räumungsklage beim Amtsgericht ein. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage mit der Begründung abgewiesen, dass die Mieter mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten seien, weil ihnen ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden

    BGH: Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte nun Erfolg und führt somit zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Räumungsurteils. Der BGH ist der Ansicht, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten an Mietzahlungen wegen des Schimmelpilzbefalls nicht in Betracht kommt. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dient dazu, den Schuldner der Beseitigung des Mangels (den Vermieter) unter Druck zu setzen. Diese Zielsetzung ist bei Unkenntnis des Vermieters von dem Mangel nicht zu erreichen und somit sei kein Zurückbehaltungsrecht gegeben.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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  3. Mietrecht: Gestiegene Lärmbelästigung durch Verkehrsverlegung berechtigt zur Mietminderung

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    Amtsgericht Berlin-Köpenick, 02.07.2010, Az.: 4 C 116/10

    Grundsätzlich kann ein Mieter die Miete gem. § 536 BGB aufgrund von äußeren Einwirkungen mindern. Zu diesen äußeren Einwirkungen gehören z.B. Lärm, Luftverschmutzung und Gerüche.

    Maengelrechte_Mieter

    Diese Einwirkungen begründen einen Mangel, wenn sie nicht vertraglich vorausgesetzt sind, und zwar unabhängig davon, ob sie vom Vermieter als Eigentümer geduldet werden müssen. Je nach Art und Stärke des Mangels kann der Mieter dann Mietminderung zu einem bestimmten Prozentsatz, bis zu vollständiger Befreiung von der Miete geltend machen. Problematisch ist in solchen Fällen grundsätzlich zu beurteilen, ob der Mieter bei Vertragsschluss hätte wissen können oder müssen, dass sich diese äußeren Einwirkungen während seiner Mietzeit ergeben oder erhöhen.

    Sachverhalt: In Berlin machte eine Mieterin aufgrund von Lärmbelästigung Mietminderung gegen ihren Mieter geltend, weil in unmittelbarer Nachbarschaft ein Autobahn-Zubringer ausgebaut wurde, wodurch das Verkehrsaufkommen auf bis zu 1000 Fahrzeuge pro Stunde anstieg. Obwohl Schallschutzfenster in der Mietwohnung vorhanden waren, waren aus Sicht der Mieterin und eines Gutachters keine genügende Isolation vorhanden, da nicht die gesetzlich garantierten 40 dB sondern nur 32 Dezibel Lärm gedämmt wurden.

    AG Berlin-Köpenick: Das Gericht sah den Wohnwert aufgrund der fehlenden Schallschutzdämmung als herabgesetzt und damit die Mietminderung als gerechtfertigt an. Allerdings berücksichtigte das Gericht auch die lange Wohndauer der Mieterin von fast 40 Jahren und argumentierte, dass bei einer solch langen Wohndauer immer mit Veränderungen des Verkehrsaufkommens zu rechnen ist. Eine Mietminderung war daher nur in Höhe von 7,5 % gerechtfertigt.

    Quelle: Amtsgericht Berlin-Köpenick

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