§ 536a Abs. 1 2. u d 3. Fall BGB Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: § 536a Abs. 1 2. u d 3. Fall BGB

  1. Mietrecht: Ausschluss der außerordentlichen Kündigung des Mieters bei Kenntnis dessen von einem Mietmangel

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    Brandenburgisches OLG, 25.02.2014, Az.: 3 U 154/11

    Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache frei von Sach- und Rechtsmängel zum vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht ein solcher Mangel während der Mietzeit, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Errichtung der Miete befreit, § 536 Abs. 1 BGB. Der Mangel muss gemäß § 536 c Abs. 1 BGB dem Vermieter allerdings unverzüglich angezeigt werden.

    Für das Vorliegen eines Mangels und für die Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache ist der Mieter nach der Überlassung darlegungs- und beweispflichtig.

    Die Minderung ist allerdings dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bereits bei Vertragsschluss kannte. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Minderung nur dann geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält. Dies gilt auch gemäß § 543 Abs. 4 BGB für das dem Mieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB zustehende Kündigungsrecht.

    In dem oben genannten Urteil setzte sich das Brandenburgische Oberlandesgericht unter Anderem mit der Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung des Mieters, der trotz Kenntnis der Mängel den bestehenden Mietvertrag verlängert hatte, auseinander.

    Sachverhalt: Die Parteien hatten im Jahre 2000 einen Mietvertrag über Gewerberäumlichkeiten für eine Dauer von vier Jahren abgeschlossen. Drei Jahre später schlossen die Parteien einen Verlängerungsvertrag ab und vereinbarten, dass das Mietverhältnis am 28.02.2008 enden sollte.

    Im Laufe der Mietzeit trat nach dem Vortrag der Beklagten eine Vielzahl von Mängeln auf. Unter anderem wurden im Jahre 2001 erhebliche Mauerwerksdurchfeuchtungen mit Schimmelbildung in der Lagerhalle und den Büros gerügt.

    Diese wurden trotz der Anzeige nicht behoben. Daher kündigte die Beklagte das Mietverhältnis durch Schreiben vom 22.8.2006 außerordentlich und fristlos. Am 31.10.2006 gab die Beklagte das Mietobjekt an die Klägerin zurück.

    Die Klägerin verlangte die Zahlung von offenstehenden Mietzinsbeträgen bis einschließlich Februar 2008, die Beklagte widerklagend Schadensersatz i. H. v. 1.600 € und Freigabe der Mietkaution.

    Das zunächst angerufene Landgericht wies die Klage ab. Auf die Widerklage hin wurde die Klägerin zur Zahlung von 455,89 € nebst anteiliger Zinsen und zur Freigabe der Mietkaution verurteilt. Gegen dieses Urteil wandte sich die Klägerin  mit der Berufung zum Brandenburgischen OLG.

    Brandenburgisches OLG: Das Gericht folgte  der Auffassung der ersten Instanz nicht und sprach der Klägerin den Anspruch auf Mietzahlung zu, während es die Widerklage im Umfang der Berufungsanfechtung abwies.

    Das Mietverhältnis sei nicht durch die mit Schreiben vom 22.8.2008 erklärte Kündigung beendet worden, sondern habe bis Ende Februar 2008 bestanden.

    Die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung für den Nachweis des Kündigungsgrundes nach § 578 Abs. 2 S. 2 i. V. m. § 569 Abs. 1 S. 1 BGB aufgestellten Voraussetzungen seien von der insoweit nach allgemeinen prozessualen Grundsätzen darlegungs- sowie beweisbelasteten Beklagten nicht hinreichend nachgewiesen worden.

    Ob eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit vorliege, sei nach dem jeweils aktuellen Erkenntnisstand allein anhand objektiver Maßstäbe zu beurteilen. Notwendig sei eine Einzelfallbetrachtung, soweit das Kündigungsbegehren auf Gesundheitsgefahren gestützt werde, die – wie hier in Gestalt eines weiträumigen Schimmelpilzbefalls – von Raum- und Umweltgiften ausgegangen seien.

    Es müsse festgestellt werden, dass von dem den Mietgebrauch beeinträchtigenden Stoff konkrete Gesundheitsgefahren für alle Benutzer der Räumlichkeiten oder jedenfalls Gruppen von ihnen ausgingen.

    Um dies nachweisen zu können, werde es regelmäßig der Vorlage entsprechender, die Belastung der Raumluft mit Umweltgiften bzw. Schimmelpilzporen analysierender sowie bewertender, Sachverständigengutachten bedürfen. Hingegen genüge es nicht, in diesem Zusammenhang lediglich auf die allgemeine, grundsätzliche Gefährlichkeit bzw. Schimmel für die menschliche Gesundheit hinzuweisen.

    An dem danach erforderlichen Nachweis fehle es hier. Die Beklagte habe lediglich einen Prüfbericht und eine Gefahreneinschätzung des Umweltamtes vorgelegt, aus denen hervor ginge, dass es sich um Pilze gehandelt habe, die Pilzinfektionen verursachen könnten.

    Derartige Erkrankungen hingen immer von der individuellen Abwehrlage des Körpers sowie Einwirkzeit und Sporenkonzentration in der Raumluft ab, die in diesem Fall kein gefährliches Ausmaß für die Mitarbeiter der Beklagten angenommen habe.

    Der Umstand, dass die Klägerin das Mauerwerk im Jahr 2007 sanieren habe lassen, bewirke weder eine Beweislastumkehr noch eine sekundäre Darlegungslast des Vermieters.

    Die Beklagte hätte in Erfahrung bringen müssen, welche Anforderungen die Rechtsprechung an die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Gesundheitsgefährdung stelle und dementsprechend im Rahmen eines selbstständigen Beweisverfahrens von der Rechtsprechung vorgesehener Mittel hätte bedienen können, um den Zustand der Mietsache vor ihrem Auszug beweissicher dokumentieren zu können. Die rechtlichen Fehlvorstellungen diesbezüglich würden nicht in die Risikosphäre der Klägerin fallen.

    Die Beklagte sei auch nicht nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB zu Kündigung berechtigt gewesen. Das Kündigungsrecht sei nach § 543 Abs. 4 i. V. m. § 536 b BGB ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel der Mietsache bei Vertragsschluss kennt. § 536b BGB sei auch bei einem Veränderungsvertrag anzuwenden. Die Im Kündigungsschreiben angeführten Mängel seien bereits vor der im Oktober 2003 erfolgten Verlängerung bekannt gewesen.

    Da das Mietverhältnis durch die von der Beklagten erklärte Kündigung nicht wirksam beendet worden sei, habe es bis zum nachträglich vereinbarten Vertragsende fortbestanden. Die Klägerin könne aufgrund dessen den von der beklagten geschuldeten Mietzins bis einschließlich Februar verlangen, denn die Rechtswirkung des § 536 b BGB erstrecke sich auch auf das Recht zur Mietminderung nach § 536 BGB.

    Quelle: Brandenburgisches OLG

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Rauchender Nachbar kann zur Mietminderung berechtigen

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    Landgericht Hamburg, 15.06.2012, Az.: 311 S 92/10

    Weist die Wohnung eines Mieters Mängel auf, hat der Mieter die verschiedensten Mängelrechte. Das wichtigste Mangelrecht ist die Mietminderung. Unter den Voraussetzungen des § 536 Abs. 1 BGB ist der Mieter bei Auftreten eines Mangels nämlich berechtigt, den Mietzins zu mindern.

    Dabei muss jedoch sorgfältig vorgegangen werden, um nicht die ordentliche oder außerordentliche Kündigung durch den Vermieter zu riskieren. Insbesondere bei der Bemessung der Höhe der Mietminderung ist Vorsicht geboten.

    Denn der Mieter muss stets mit der „üblicherweise erforderlichen Sorgfalt“ prüfen, in welchem Umfange er die Mietminderung vornehmen darf.

    Mindert der Mieter in zu großem Umfang oder mit offenkundig abwegigen Gründen, hat er den Mangel ganz oder teilweise selbst verschuldet und befindet sich deshalb in Verzug mit dem Mietzins, kann der Vermieter bei Vorliegen der Voraussetzungen wegen dieser Zahlungsrückstände kündigen.

    Folgende Grafik soll nochmals alle Mängelrechte des Mieters verdeutlichen:

    Maengelrechte_Mieter

    In dem oben genannten Fall des Landgerichts Hamburg hatte dieses darüber zu entscheiden, ob ein Mieter zu einer Mietminderung berechtigt war, weil er sich durch den Zigarettenrauch seiner Nachbarn gestört fühlte.

    Sachverhalt: Der Beklagte war Mieter einer Wohnung der Klägerin. Unterhalb der Wohnung des Beklagten wohnte ein stark rauchendes Ehepaar. Da der dadurch verursachte Zigarettenrauch teilweise in die Wohnung des Beklagten zog bzw. der Beklagte am Lüften der Wohnung gehindert war, minderte dieser den Mietzins.

    Die Klägerin verlangte daraufhin von dem Beklagten nicht gezahlte Mieten, der Beklagte im Rahmen der Widerklage die Rückzahlung von Teilen der gezahlten Miete.

    Das in der ersten Instanz zuständige Amtsgericht verurteilte den Beklagten durch Urteil vom 02.11.2010 antragsgemäß und wies die Widerklage mit der Begründung ab, dass das Rauchen auf dem Balkon zum vertragsgemäßen Gebrauch gehöre, so dass mehr als die Einnahme einer vermittelnden Position von dem Vermieter nicht verlangt werden könne.

    Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Beklagten beim Landgericht Hamburg.

    Landgericht Hamburg: Das Landgericht Hamburg folgte der Ansicht des Beklagten teilweise und urteilte, dass die Mietminderung berechtigt gewesen sei. So sei die vertraglich vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit dadurch erheblich gemindert gewesen, dass die Mieter aus der Wohnung unter der des Beklagten in der streitgegenständlichen Zeit jeweils in erheblichem Maß auf ihrem Balkon rauchten und dieser Rauch in die Dachgaube und Wohnung des Beklagten zog bzw. dieser aufgrund dieses Umstands gezwungen gewesen sei, eine Belüftung der Wohnung zu unterlassen.

    Eine Minderung sei nicht, wie die Klägerin meine, bei rauchenden Mietern umliegender Wohnung schlechthin ausgeschlossen. Ein solcher Grundsatz existiere nicht.

    Höchstrichterlich entschieden sei nur die Frage von Schadensersatzansprüchen des Vermieters gegen den rauchenden Mieter (BGH, Urteil v. 28.06.2006, VllI ZR 124/05, NJW 2006, 2915, 2917).

    Hier ginge es aber nicht um die Frage des Verhältnisses vom Vermieter gegen den rauchenden Mieter, sondern um das Verhältnis eines anderen Mieters gegen den Vermieter.

    Diese Verhältnisse seien unabhängig voneinander zu betrachten. Der Umstand, dass der Vermieter gegebenenfalls sogar verpflichtet sei, das Rauchverhalten eines Mieters als vertragsgemäßes Verhalten zu akzeptieren, führe allenfalls dazu, dass aufgrund fehlender Einwirkungsmöglichkeiten der Mangel unbehebbar sein könne.

    Dies hindere den beeinträchtigten dritten Mieter aber nicht daran, einen Mangel geltend zu machen, weil bei einem unverschuldeten Mangel beider Seiten nach der gesetzlichen Regelung nicht er, sondern der Vermieter den Nachteil aus der Äquivalenzstörung im Rahmen der Minderung tragen solle.

    Die Situation unterscheide sich nicht von anderen Sachlagen, in denen die Mietwohnung von Immissionen betroffen sei, die keine Partei zu verantworten habe.

    Quelle: Landgericht Hamburg

    Einen kostenlosen Mietminderungsrechner finden Sie hier.

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  3. Mietrecht: Vermieter kann bei eigenem Verschulden sogar zu einer besonders kostenintensiven Beseitigung eines Mietmangels verpflichtet sein.

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    Amtsgericht Tiergarten, 17.07.2012, Az.: 606 C 598/11

    Die Mängelansprüche im deutschen Mietrecht sind den Mängelansprüchen des deutschen Kaufrechts sehr ähnlich:

    Gem. § 536 BGB haftet der Vermieter für Sachmängel ohne Verschulden. Als Rechtsfolge kommt gem. § 536 BGB die Mietminderung in Betracht.

    § 536a Abs. 1 1. Fall BGB spricht dem Mieter darüber hinaus einen Schadensersatzanspruch bei Mängeln zu, die vor bereits Vertragsschluss vorlagen.

    Bei verschuldet später auftretenden Sachmängeln oder Verzug mit der Mängelbeseitigung durch den Vermieter hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch gem. § 536a Abs. 1 2. u d 3. Fall BGB.

    Aus § 536a Abs. 1 Nr. 1 und 2 BGB folgt darüber hinaus ein Selbsthilferecht des Mieters.

    Der Anspruch auf Verwendungsersatz (§ 539 BGB) ist zwar kein Mängelanspruch, steht diesen aber sehr nahe.

    Die folgende Grafik verdeutlicht noch einmal die Mängelansprüche des Mieters:

    Maengelrechte_Mieter
    Ist die Mangelbeseitigung objektiv unmöglich bzw. wirtschaftlich zu belastend, kann der Vermieter allerdings von der Pflicht zur Mangelbeseitigung befreit sein.

    In dem oben genannten Fall des Amtsgerichts Tiergarten hatte sich dieses mit der Frage zu beschäftigen, ob der Vermieter verpflichtet war, die Nutzbarkeit von Fenstern in einer Mietwohnung wieder herzustellen, die durch den Neubau eines Gebäudes auf dem Nachbargrundstück verschlossen worden waren.

    Sachverhalt: Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Die Klägerin hatte neben dem Grundstück der streitgegenständlichen Wohnung ein weiteres Grundstück erworben und dieses mit einem Haus bebaut, welches unmittelbar an das Küchen- und Badefensterzimmer der von der Beklagten bewohnten Wohnung angrenzte. Dieser Baumaßnahme hatte die Beklagte nicht zugestimmt und in der Folge die Miete gemindert.

    Auf die Zahlungs- und Räumungsklage der klagenden Vermieterin erhob die Beklagte Widerklage, mit der Sie die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangte.

    Amtsgericht Tiergarten: Das Amtsgericht Tiergarten folgte der Ansicht der Beklagten und urteilte, dass die Klage der Klägerin unbegründet, die Widerklage der Beklagten jedoch begründet sei.

    Die klagende Vermieterin müsse die Nutzung der Fenster so wiederherstellen, dass der Abstand zur Außenwand des Nachbargebäudes mindestens drei Meter betrage.

    Insbesondere könne sich die Klägerin nicht darauf berufen, dass ihr dies wegen der Umwandlung des neugebauten Hauses auf dem Nachbargrundstück unmöglich bzw. mit solchen Kosten verbunden sei, dass die Opfergrenze überschritten sei.

    Ein Fall der objektiven Unmöglichkeit läge nur dann vor, wenn die verlangte Handlung niemanden möglich sei. Diese Voraussetzung läge hier nicht vor, da es nicht erst seit dem Fall ‚der Mauer’ allgemeinkundig sei, dass Mauern auch wieder beseitigt werden könnten.

    Auch auf die Belastung durch sehr hohe Kosten bei Wiederherstellung des früheren Zustandes könne sich die Vermieterin nach Treu und Glauben nicht berufen, auch wenn sie möglicherweise nicht mehr Eigentümerin des Nachbargrundstücks sei. Denn Sie selbst habe die Situation geschaffen, indem sie die Mauer errichtet habe, ohne eine Verständigung mit der Mieterin herbeizuführen.

    Quelle: Amtsgericht Tiergarten

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