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Tag Archive: § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB

1. Mietrecht: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme ist auch ohne Ankündigung möglich.

   Oktober 29, 2011 9:55 am 1 Comment

   Bundesgerichtshof, 02.03.2011, Az.: VIII ZR 164/10

   Gem. § 554 Abs. 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen). Unter diese Maßnahmen fallen insbesondere Instandhaltung und Instandsetzung, Schönheitsreparaturen, aber auch Arbeiten vorbeugender Art bzw. notwendige Vorbereitungsmaßnahmen.

   § 554 Abs. 2, 3 BGB betrifft Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache. Modernisierungsmaßnahmen sind nach der gerichtlichen Definition sämtliche baulichen Veränderungen der Mietsache, die im Rahmen ihres Zwecks den Gebrauchswert erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen.

   

   Modernisierungsmaßnahmen hat der Vermieter dem Mieter gem. § 554 Abs. 3 BGB spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mietererhöhung in Textform mitzuteilen.

   Gem. 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter dann nach erfolgter Modernisierungsmaßnahme die Miete erhöhen.

   Modernisierungsmaßnahmen sind insbesondere von Erhaltungsmaßnahmen hinsichtlich der Mietsache zu unterscheiden, da Erhaltungsmaßnahmen nicht umlagefähig sind und daher von dem Vermieter getragen werden müssen.

   In der oben genannten Entscheidung hatte der BGH nun darüber zu entscheiden, ob der Vermieter nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen die Miete erhöhen darf, obwohl er die Modernisierungsmaßnahmen vorher nicht angekündigt hatte.

   Sachverhalt: Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung des Klägers. Im September 2007 kündigte der Kläger der Beklagten den Einbau eines Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme an.

   Dieser Maßnahme widersprach die Beklagte, woraufhin der Kläger die Modernisierungsankündigung zurückzog. Die Modernisierungsmaßnahmen wurden dennoch durchgeführt.

   Aufgrund der Verbesserung der Mietsache machte der Kläger eine Erhöhung der monatlichen Nettomiete gemäß § 559 BGB geltend, die Beklagte zahlte nicht.

   Die nachfolgende Klage auf Zahlung des Erhöhungsbetrages wies das Amtsgericht ab. Das Landgericht änderte das erstinstanzliche Urteil ab und gab der Klage statt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

   Bundesgerichtshof: Der BGH folgte ebenfalls der Ansicht des Klägers. Der Anspruch des Klägers auf Zahlung der restlichen Miete für die Monate Juni bis August 2009 sei begründet, weil die nach § 559 BGB vorgenommene Mieterhöhung wirksam sei.

   Zwar werde in Rechtsprechung und Literatur vielfach vertreten, dass eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung unabdingbare Voraussetzung einer späteren Mieterhöhung sei, weil nur dann eine Pflicht des Mieters zur Duldung bestehe.

   Eine Modernisierungsankündigung sei hier aber nicht erfolgt, weil der Kläger die zunächst vorgenommene Ankündigung zurückgezogen habe und sich deshalb so behandeln lassen müsse, als sei sie nie erklärt worden.

   Es sei aber zwischen der Pflicht des Mieters zur Duldung der Modernisierung einerseits und der Pflicht zur Zahlung einer erhöhten Miete nach erfolgter Modernisierung andererseits zu unterscheiden.

   Die Duldungspflicht diene nur dazu, die tatsächliche Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen; Arbeiten in der Wohnung des Mieters könnten gegen dessen Willen nur bei Bestehen einer Duldungspflicht durchgesetzt werden.

   Zweck der Modernisierungsmitteilung sei deshalb allein der Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungen, nicht aber die Beschränkung der Befugnis des Vermieters, die Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen.

   Dies gelte nicht nur im Fall einer verspäteten Modernisierungsmitteilung, sondern auch dann, wenn eine derartige Ankündigung ganz unterblieben sei.

   Die Frage, ob die Mieterhöhung bei fehlender Ankündigung nur mit der verlängerten Frist des § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB eintreten könne, bedürfe keiner Entscheidung, weil der Kläger sie nicht für einen früheren Zeitpunkt geltend mache.

   Die Mieterhöhung sei nach § 559 BGB auch begründet. Der Einbau eines Fahrstuhls erhöhe objektiv den Gebrauchswert der Wohnung der Beklagten, weil sie bequemer zu erreichen sei, auch im Hinblick auf den Transport von Einkäufen und anderen Lasten.

   Dem stehe nicht entgegen, dass die Beklagte durch die Benutzung des Aufzugs nur etwa die Hälfte der Treppenstufen spare, die sie zum Erreichen ihrer Wohnung im zweiten Stock überwinden müsse. Die Mieterhöhung stelle auch keine unzumutbare Härte für die Beklagte dar.

   Quelle: Bundesgerichtshof

   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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2. Mietrecht: Fortgesetzte, unpünktliche Mietzahlungen können eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

   9:12 am Leave a Comment

   Bundesgerichtshof, 01.06.2011, Az.: VIII ZR 91/10

   Gem. § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Mietvertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.

   Ein wichtiger Grund liegt gem. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

   Gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein wichtiger Grund unter Anderem dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

   Gem. § 543 Abs. 2 S. 2 BGB ist eine Kündigung in diesen Fällen allerdings jedesmal dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird.

   In der oben genannten Entscheidung hatte der BGH nun erneut darüber zu entscheiden, ob wiederholt unpünktliche Zahlungen des Mietzinses den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB berechtigen, auch wenn die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht erfüllt sind.

   Sachverhalt: Die Beklagten waren Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin. Seit Mitte 2007 zahlten die Beklagten die Miete jeweils erst zur Monatsmitte oder noch später.

   Aus diesem Grunde sprach die Klägerin mit mehreren Schreiben Abmahnungen und anschließend wegen weiterer unpünktlicher Zahlungen mehrfach die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietvertrags aus. Die Klägerin begehrte nun die Räumung und Herausgabe des Einfamilienhauses.

   Das Amtsgericht und das Oberlandesgericht wies die Klage mit der Begründung ab, dass die Pflichtverletzung unerheblich gewesen sei. Mit der Revision verfolgte die Klägerin ihr Klagebegehren vor dem Bundesgerichtshof weiter.

   Bundesgerichtshof: Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass das Räumungsbegehren entgegen der Ansicht des Oberlandesgerichts gerechtfertigt war.

   Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liege ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne.

   Dabei setze die Kündigung wegen einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 3 BGB zunächst eine erfolglose Abmahnung voraus.
   Eine solche Abmahnung habe die Klägerin hier – unter ausdrücklicher Androhung der fristlosen Kündigung – ausgesprochen.

   Auch nach den Abmahnungen hätten die Beklagten die Miete wiederum mit erheblicher Verspätung gezahlt, nämlich erst zur Monatsmitte.

   Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts stelle eine derart schleppende und ungeachtet einer oder – wie hier – sogar mehrerer Abmahnungen fortgesetzte Zahlungsweise eine gravierende Pflichtverletzung dar, die die weitere Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter regelmäßig unzumutbar mache.

   Durch die Abmahnung erhalte der Mieter Gelegenheit, das durch die vorangegangenen unpünktlichen Mietzahlungen gestörte Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen; dem Mieter werde so vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten eingeräumt.

   Diese Chance hätten die Beklagten nicht genutzt, sondern im Gegenteil schuldhaft die vertragswidrige Zahlungsweise beibehalten.

   Das Berufungsgericht gehe insofern rechtsfehlerhaft davon aus, dass die fortdauernde unpünktliche Mietzahlung der Beklagten hier deshalb als nur unerhebliche Pflichtverletzung zu werten sei, weil die Beklagten sich in einem – wenn auch vermeidbarem – Rechtsirrtum über die Fälligkeit der Miete befunden hätten.

   Quelle: Bundesgerichtshof

   Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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