§ 543 Abs. 1 Satz 1 BGB Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB

  1. Mietrecht: Krankheit des Mieters kann die Kündigung unwirksam werden lassen

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    Amtsgericht Münster, 27.10.2020, Az.: 4 C 3363/19

    Zahlt der Mieter die Miete nicht, kann dies zu einer fristlosen und fristgemäßen Kündigung durch den Vermieter führen. Hinsichtlich der fristlosen Kündigung hat der Mieter bis zu zwei Monate Zeit, um auch noch nach Erhalt einer Räumungsklage die ausstehende Miete zurückzuzahlen. Dann wird zumindest die fristlose Kündigung unwirksam.

    Dies gilt aber nicht für eine ebenfalls erklärte ordentliche (fristgemäße) Kündigung. Diese kann nur dann ebenfalls unwirksam werden, wenn weitere Umstände hinzutreten, die die Nichtzahlung der Miete durch den Mieter in einem „milden Licht“ erscheinen lassen und es dem Vermieter zuzumuten ist, das Mietverhältnis weiter zu führen.

    Zu diesem Umständen zählt auch eine Krankheit des Mieters, die ihn davon abgehalten hat, seiner Zahlungsverpflichtung nachzukommen. In dem hier besprochenen Fall hatte der Mieter Depressionen, die ihn von einer ordentlichen Haushaltsführung abhielten.

    Sachverhalt

    Mieter zahlt mehrere Monate die Miete nicht

    Klägerin in diesem Fall war die Vermieterin, Beklagter war der Mieter.
    Der Beklagte hatte von der Klägerin eine Wohnung für zuletzt 400,00 Euro für die Grundmiete sowie 190,00 Euro als Heiz- und Nebenkostenvorauszahlungen, mithin insgesamt 590,00 Euro, angemietet.

    Für den Monat März 2019 zahlte der Beklagte 140,00 Euro, für die Monate August, September, Oktober 2019 wurden keinerlei Zahlungen erbracht. Mit Schreiben vom 08.10.2019 kündigte der Verwalter der Klägerin mit dem Betreff „fristlose Kündigung vom 08.10.2019; fristgerechte Kündigung (…)“  und wies auf die vorgenannten Zahlungsrückstände sowie darauf hin, dass damit „der Tatbestand der fristlosen Kündigung erfüllt“ sei.

    Auch die Miete für November 2019 wurde zunächst nicht gezahlt. Am 06.11.2019 zahlte der Beklagte sodann einen Betrag von 1.745,00 Euro. Zudem wurden von dem Jobcenter am 27.11.2019 weitere 25,00 Euro und am 29.11.2019 590,00 Euro gezahlt. Am 30.12.2019 ging die Zahlung eines Betrages von 590,00 Euro und am 14.01.2020 die Zahlung eines Betrages von 1.080,00 Euro ein, nachdem auch die Dezembermiete und die Januarmiete zunächst nicht gezahlt worden waren.

    Schonfristzahlung des Mieter lässt fristlose Kündigung entfallen

    Dennoch reichte die Klägerin Klage beim Amtsgericht Münster ein mit dem Antrag, den Beklagten zu verurteilen, die streitgegenständlichen Wohnung sofort zu räumen. Die Klägerin war der Ansicht, das Schreiben vom 08.10.2019 sei nach seinem Erklärungsinhalt eindeutig als fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges zu verstehen. Sie behauptet, der Verwalter sei zur Kündigung von Mietverhältnissen bevollmächtigt. Nachdem der Beklagte sämtliche Mietrückstände innerhalb der Schonfrist ausgeglichen habe, sei er aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung dennoch zur Räumung der Mietwohnung verpflichtet.

    Mieter führt Depressionen als Grund für die Nichtzahlung an

    Der Beklagte behauptet, der Kündigung des Verwalters habe keine Originalvollmacht der Klägerin beigelegen, weswegen diese unwirksam sei. Weiter behauptet der Beklagte, dass er im Jahr 2019 unter einer schweren depressiven Episode erkrankt sei, wegen der er seit Juni 2019 an starker Niedergeschlagenheit, Antriebslosigkeit, Ängsten, geminderter Konzentrationsfähigkeit etc. gelitten habe. Deswegen sei er außerstande gewesen, seiner freiberuflichen Tätigkeit als Journalist nachzukommen. Dies habe ihn auch daran gehindert, Aufstockungsleistungen beim Jobcenter zu beantragen. Er habe daher nicht schuldhaft gehandelt. Weiter ist er der Ansicht, die ordentliche Kündigung sei wegen des langen Mietverhältnisses ohnehin nur mit einer Kündigungsfrist von 9 Monaten zu kündigen gewesen.

    Urteil des Amtsgerichts Münster

    Das Gericht prüft die Krankheit des Mieters

    Das Amtsgericht Münster wies die Klage ab und urteilte, dass der Räumungsanspruch nicht gegeben sei. Das Mietverhältnis sei nicht aufgrund der erklärten fristlosen Kündigung beendet worden. Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB sei gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Der Beklagte bzw. das Jobcenter habe sämtliche Rückstände innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches beglichen.

    Kündige der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a) BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lasse der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB jedoch nicht auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung entfallen (BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04). So könne den Mieter im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, der eine schuldhafte Pflichtverletzung voraussetzt, eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit entlasten. Die Vorschrift eröffne dem Mieter im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Möglichkeit, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen und so sein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen zu lassen (BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04).

    Nach dieser Maßgabe sei das Mietverhältnis auch nicht aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB beendet worden. Insoweit könne dahinstehen, wovon das Gericht jedoch ausgehe, ob der die Kündigung erklärende Verwalter mit entsprechender Vollmacht gehandelt hat und ob die Erklärung der Kündigung auch unter Übersendung der Originalvollmacht erfolgte bzw. dass die fehlende Übersendung nicht rechtzeitig gerügt worden sei. Denn jedenfalls habe der Beklagte seine vertragliche Pflicht zur Zahlung des monatlichen Mietzinses nicht schuldhaft im Sinne der Vorschrift verletzt.

    Dies steht nach Einholung des schriftlichen Sachverständigengutachtens sowie nach Anhörung des Beklagten zur Überzeugung des Gerichts fest.

    Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme könne jedenfalls festgestellt werden, dass der Beklagte in der betreffenden Zeit der aufgelaufenen Zahlungsrückstände aufgrund seiner psychischen Erkrankung sowohl in seiner Erwerbsfähigkeit wie auch in der Fähigkeit, sich um Hilfestellung zu bemühen, erheblich eingeschränkt gewesen sei. Der Sachverständige G, der Arzt für Psychiatrie und Psychotherapie sei und damit über die erforderliche Sachkunde verfüge, habe in seinem Gutachten auf Grundlage seiner eigenen Untersuchung des Beklagten am 30.06.2020 sowie unter Auswertung der ihm vorliegenden ärztlichen Bescheinigungen/Behandlungsberichte/Entlassungsberichte sowie auf Grundlage von Telefonaten mit den den Beklagten behandelnden Ärzten (psychologische Psychotherapeutin Frau M und Hausarzt T) die Feststellung getroffen, dass der Beklagte vom Sommer bis in den Herbst 2019 diagnostisch an einer schweren depressiven Episode gelitten habe. Dies habe sich in die jahrelange Krankheitsgeschichte des Betroffenen eingefügt. Er habe hierzu ausgeführt, dass infolge der depressiven Episode eine schwere Antriebslosigkeit, Freudlosigkeit und kognitive Verzerrung seines Selbstbildes vorgelegen habe. Der Beklagte sei hoffnungslos bis hin zur Suizidalität erschienen, er habe in einer depressiven Passivität verharrt. Weiterhin habe er Konzentrations- und Gedächtnisstörungen gehabt, wie sie auch bei depressiven Episoden häufig anzutreffen seien. Der Sachverständige habe zusammen gefasst, dass es dem Beklagten daher krankheitsbedingt nicht möglich gewesen sei, seine Angelegenheiten zu regeln oder adäquat auf Anforderungen von außen zu reagieren. Es sei davon auszugehen, dass der Beklagte krankheitsbedingt in den Sommermonaten bis zum frühen Herbst hinein nicht in der Lage gewesen sei, seiner freiberuflichen Tätigkeit als Journalist nachzugehen oder, wie sonst üblich, Redaktionsvertretungen in anderen Bereichen durchzuführen. Es könne mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass der Beklagte im oben genannten Zeitraum vollständig arbeitsunfähig gewesen sei und krankheitsbedingt aufgrund seiner empfundenen Ausweglosigkeit auch nicht in der Lage gewesen sei, Aufstockungsleistungen beim Jobcenter zu beantragen oder seine Angelegenheiten selbstständig und unter Realisierung der tatsächlichen Notwendigkeiten zu regeln.

    Das Gericht urteilt, dass auch die ordentliche Kündigung wegen der Krankheit des Mieters unwirksam ist.

    Dies lasse nach Ansicht des Gerichts die Pflichtverletzung des Beklagten aus dem Mietvertrag mit der Klägerin in einem „milderen Lichte“ erscheinen. Insofern stelle sich die von dem Beklagten begangene Pflichtverletzung der Nichtzahlung der Mieten im Sommer 2019, die Grundlage der erklärten Kündigung waren, auch unter Berücksichtigung der Interessen der Klägerin als nicht derart gravierend dar, dass dies die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertige. Das gegenständliche Mietverhältnis bestünde bereits seit dem Jahr 2004. Bislang habe der Beklagte die Mietzahlungen wie auch seine anderweitigen Pflichten aus dem Mietverhältnis offensichtlich ohne Beanstandungen geleistet bzw. erfüllt, dies sogar, obwohl er bereits seit der Jugend an einer Depression erkrankt sei. Die streitgegenständliche Verfehlung stelle mithin die erste im Laufe des langjährigen Mietverhältnisses dar. Der Beklagte habe es im Ergebnis – bei Besserung seiner gesundheitlichen Lage -vermocht, die Rückstände relativ zügig auszugleichen. Offensichtlich sei es seit dem Januar 2020 auch nicht mehr zu Zahlungsrückständen gekommen. Das Gericht halte daher die Fortsetzung des Mietverhältnisses angesichts dieser erstmaligen Pflichtverletzung des Beklagten der Klägerin noch für zumutbar.

    Quelle: Amtsgericht Münster

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme ist auch ohne Ankündigung möglich.

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    Bundesgerichtshof, 02.03.2011, Az.: VIII ZR 164/10

    Gem. § 554 Abs. 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen). Unter diese Maßnahmen fallen insbesondere Instandhaltung und Instandsetzung, Schönheitsreparaturen, aber auch Arbeiten vorbeugender Art bzw. notwendige Vorbereitungsmaßnahmen.

    § 554 Abs. 2, 3 BGB betrifft Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache. Modernisierungsmaßnahmen sind nach der gerichtlichen Definition sämtliche baulichen Veränderungen der Mietsache, die im Rahmen ihres Zwecks den Gebrauchswert erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen.

    Modernisierungsmassnahmen_Erhaltungsmassnahmen

    Modernisierungsmaßnahmen hat der Vermieter dem Mieter gem. § 554 Abs. 3 BGB spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mietererhöhung in Textform mitzuteilen.

    Gem. 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter dann nach erfolgter Modernisierungsmaßnahme die Miete erhöhen.

    Modernisierungsmaßnahmen sind insbesondere von Erhaltungsmaßnahmen hinsichtlich der Mietsache zu unterscheiden, da Erhaltungsmaßnahmen nicht umlagefähig sind und daher von dem Vermieter getragen werden müssen.

    In der oben genannten Entscheidung hatte der BGH nun darüber zu entscheiden, ob der Vermieter nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen die Miete erhöhen darf, obwohl er die Modernisierungsmaßnahmen vorher nicht angekündigt hatte.

    Sachverhalt: Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung des Klägers. Im September 2007 kündigte der Kläger der Beklagten den Einbau eines Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme an.

    Dieser Maßnahme widersprach die Beklagte, woraufhin der Kläger die Modernisierungsankündigung zurückzog. Die Modernisierungsmaßnahmen wurden dennoch durchgeführt.

    Aufgrund der Verbesserung der Mietsache machte der Kläger eine Erhöhung der monatlichen Nettomiete gemäß § 559 BGB geltend, die Beklagte zahlte nicht.

    Die nachfolgende Klage auf Zahlung des Erhöhungsbetrages wies das Amtsgericht ab. Das Landgericht änderte das erstinstanzliche Urteil ab und gab der Klage statt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

    Bundesgerichtshof: Der BGH folgte ebenfalls der Ansicht des Klägers. Der Anspruch des Klägers auf Zahlung der restlichen Miete für die Monate Juni bis August 2009 sei begründet, weil die nach § 559 BGB vorgenommene Mieterhöhung wirksam sei.

    Zwar werde in Rechtsprechung und Literatur vielfach vertreten, dass eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung unabdingbare Voraussetzung einer späteren Mieterhöhung sei, weil nur dann eine Pflicht des Mieters zur Duldung bestehe.

    Eine Modernisierungsankündigung sei hier aber nicht erfolgt, weil der Kläger die zunächst vorgenommene Ankündigung zurückgezogen habe und sich deshalb so behandeln lassen müsse, als sei sie nie erklärt worden.

    Es sei aber zwischen der Pflicht des Mieters zur Duldung der Modernisierung einerseits und der Pflicht zur Zahlung einer erhöhten Miete nach erfolgter Modernisierung andererseits zu unterscheiden.

    Die Duldungspflicht diene nur dazu, die tatsächliche Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen; Arbeiten in der Wohnung des Mieters könnten gegen dessen Willen nur bei Bestehen einer Duldungspflicht durchgesetzt werden.

    Zweck der Modernisierungsmitteilung sei deshalb allein der Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungen, nicht aber die Beschränkung der Befugnis des Vermieters, die Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen.

    Dies gelte nicht nur im Fall einer verspäteten Modernisierungsmitteilung, sondern auch dann, wenn eine derartige Ankündigung ganz unterblieben sei.

    Die Frage, ob die Mieterhöhung bei fehlender Ankündigung nur mit der verlängerten Frist des § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB eintreten könne, bedürfe keiner Entscheidung, weil der Kläger sie nicht für einen früheren Zeitpunkt geltend mache.

    Die Mieterhöhung sei nach § 559 BGB auch begründet. Der Einbau eines Fahrstuhls erhöhe objektiv den Gebrauchswert der Wohnung der Beklagten, weil sie bequemer zu erreichen sei, auch im Hinblick auf den Transport von Einkäufen und anderen Lasten.

    Dem stehe nicht entgegen, dass die Beklagte durch die Benutzung des Aufzugs nur etwa die Hälfte der Treppenstufen spare, die sie zum Erreichen ihrer Wohnung im zweiten Stock überwinden müsse. Die Mieterhöhung stelle auch keine unzumutbare Härte für die Beklagte dar.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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  3. Mietrecht: Fortgesetzte, unpünktliche Mietzahlungen können eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

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    Bundesgerichtshof, 01.06.2011, Az.: VIII ZR 91/10

    Gem. § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Mietvertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.

    Ein wichtiger Grund liegt gem. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

    Gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein wichtiger Grund unter Anderem dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

    Gem. § 543 Abs. 2 S. 2 BGB ist eine Kündigung in diesen Fällen allerdings jedesmal dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird.

    In der oben genannten Entscheidung hatte der BGH nun erneut darüber zu entscheiden, ob wiederholt unpünktliche Zahlungen des Mietzinses den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB berechtigen, auch wenn die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht erfüllt sind.

    Sachverhalt: Die Beklagten waren Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin. Seit Mitte 2007 zahlten die Beklagten die Miete jeweils erst zur Monatsmitte oder noch später.

    Aus diesem Grunde sprach die Klägerin mit mehreren Schreiben Abmahnungen und anschließend wegen weiterer unpünktlicher Zahlungen mehrfach die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietvertrags aus. Die Klägerin begehrte nun die Räumung und Herausgabe des Einfamilienhauses.

    Das Amtsgericht und das Oberlandesgericht wies die Klage mit der Begründung ab, dass die Pflichtverletzung unerheblich gewesen sei. Mit der Revision verfolgte die Klägerin ihr Klagebegehren vor dem Bundesgerichtshof weiter.

    Bundesgerichtshof: Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass das Räumungsbegehren entgegen der Ansicht des Oberlandesgerichts gerechtfertigt war.

    Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liege ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne.

    Dabei setze die Kündigung wegen einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 3 BGB zunächst eine erfolglose Abmahnung voraus.
    Eine solche Abmahnung habe die Klägerin hier – unter ausdrücklicher Androhung der fristlosen Kündigung – ausgesprochen.

    Auch nach den Abmahnungen hätten die Beklagten die Miete wiederum mit erheblicher Verspätung gezahlt, nämlich erst zur Monatsmitte.

    Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts stelle eine derart schleppende und ungeachtet einer oder – wie hier – sogar mehrerer Abmahnungen fortgesetzte Zahlungsweise eine gravierende Pflichtverletzung dar, die die weitere Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter regelmäßig unzumutbar mache.

    Durch die Abmahnung erhalte der Mieter Gelegenheit, das durch die vorangegangenen unpünktlichen Mietzahlungen gestörte Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen; dem Mieter werde so vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten eingeräumt.

    Diese Chance hätten die Beklagten nicht genutzt, sondern im Gegenteil schuldhaft die vertragswidrige Zahlungsweise beibehalten.

    Das Berufungsgericht gehe insofern rechtsfehlerhaft davon aus, dass die fortdauernde unpünktliche Mietzahlung der Beklagten hier deshalb als nur unerhebliche Pflichtverletzung zu werten sei, weil die Beklagten sich in einem – wenn auch vermeidbarem – Rechtsirrtum über die Fälligkeit der Miete befunden hätten.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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