§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB

  1. Mietrecht: Vor der fristlosen Kündigung muss meistens zunächst abgemahnt werden.

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    Amtsgericht Köln, 11.02.2016, Az.: 203 C 466/15

    Nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 kann der Mieter fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.

    Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Wohnung in erheblichen Maße mit Ungeziefer befallen ist, wenn eine behördliche Nutzung nicht erteilt wird, so dass der Mieter die gewerblichen Räume nicht nutzen kann, oder wenn für eine sehr lange Zeit von einer benachbarten Großbaustelle erhebliche Beeinträchtigungen für ausgehen.

    Allerdings ist zu beachten, dass in den allermeisten Fällen der Vermieter durch den Mieter vor der fristlosen Kündigung ordnungsgemäß abgemahnt und zur Beseitigung der Gebrauchsstörung aufgefordert werden muss.

    In dem hier besprochenen Fall des Amtsgerichts Köln hatte dieses über die fristlose Kündigung von Mietern zu entscheiden, welche den Vermieter vor der Kündigung kein einziges Mal abgemahnt hatten.

    Sachverhalt: Gegenstand dieses Rechtsstreits war die Zahlung von rückständigen Mieten in Höhe von EUR 880,00 für die Monate Mai bis August 2015 aus § 535 Abs. 2 BGB. Kläger in dem Rechtsstreit war der Vermieter, die Beklagten waren die Mieter.

    In § 8 bzw. 9 des zwischen den Parteien am 03.11.2014 vereinbarten Mietvertrages war vereinbart worden, dass der Kläger den gemieteten Raum für einen vorher festgelegten, sich nicht wiederholenden Termin, betreten bzw. für seine Rückenschule nutzen dürfe. Des Weiteren war dort vereinbart, dass der Raum den Beklagten ab dem 01.03.2015 gänzlich zur Verfügung zu stellen sei und nicht mehr wie bis dahin einer zweimal wöchentlich durch eine aktuelle Mitmieterin genutzt werden dürfe.

    Im Januar 2015 soll der Kläger dann das Türschloss zum Gebäude/Raum ausgetauscht und es zunächst versäumt haben, den Beklagten den neuen Schlüssel zur Verfügung zu stellen, so dass die Beklagte zu 1 vor verschlossener Tür gestanden habe.

    Ohne den Kläger wegen dieser Mietvertragsverletzungen abzumahnen, kündigten die Beklagten daraufhin das Mietverhältnis mit dem Kläger fristlos und zogen aus der Objekt aus.

    Daraufhin verklagte der Kläger die Beklagten und forderte Miete für die Monate Mai bis August 2015, da nach seiner Meinung das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung der Beklagten nicht beendet worden sei.

    Amtsgericht Köln: Dieser Ansicht folgte das AG Köln und urteilte, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 27.04 2015 nicht beendet worden sei.

    Nach §§ 543 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB könne der Mieter dem Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne. Insbesondere, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen werde. Die Kündigung sei nach § 543 Abs. 3 S.1 BGB jedoch erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

    Eine Abhilfefrist bzw. Abmahnung müsse dabei den zu beseitigen Mangel bzw. das pflichtwidrige Verhalten, das abgestellt werden solle, hinreichend konkret benennen und müsse erkennen lassen, dass die weitere vertragliche Zusammenarbeit auf dem Spiel stünde, wenn der Mangel nicht beseitigt bzw. das pflichtwidrige Verhalten nicht abgestellt werde (BGH, NJW 2012, 53, 54,  Blank, in: Schmidt-Futterer, § 541 Rn. 5 und § 543 Rn. 30 jeweils m.w.N.). Die Beklagten hätten den Kläger insofern überhaupt nicht abgemahnt, so dass die fristlose Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet habe.

    Quelle: Amtsgericht Köln

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Vor einer fristlosen Kündigung muss der Mieter deutlich darauf hingewiesen werden, welche Verhaltensweisen vom Vermieter nicht mehr geduldet werden

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    Amtsgericht Freiburg, 01.10.2013, Az.: 53 C 1059/13

    Ein Mietverhältnis kann u.a. durch eine Kündigung oder einen Aufhebungsvertrag beendet werden. Das vertragswidrige Verhalten eines Mieters kann zu eine fristlosen Kündigung führen.

    Bei einer fristlosen Kündigung sind die Voraussetzungen der §§ 543 und 569 BGB zu beachten. Der Vermieter muss allerdings den Mieter, bevor dieser mit der fristlosen Kündigung wegen eines Vertragsverstoßes rechnen muss, darauf hinweisen, welche Verhaltensweisen nicht mehr geduldet werden.

    Das heißt, dass, der Vermieter jedes vertragswidrige Verhalten konkret bezeichnen und abmahnen muss, um später erfolgreich fristlos kündigen zu können.

    Mit der Wirksamkeit eines Aufhebungsvertrages und einer außerordentlichen Kündigung setzte sich das Amtsgericht Freiburg in dem oben genannten Urteil im Rahmen einer Räumungsklage auseinander.

    Sachverhalt: Die klagenden Vermieter verlangten die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung. Der Anspruch wurde auf eine Räumungsvereinbarung gestützt.

    Die Räumungsvereinbarung wurde in der Wohnung der beklagten Mieterin unterzeichnet. Zu diesem Zwecke suchten einer der Kläger, ein Berater der Kläger sowie ihr Anwalt die Beklagte nach vorheriger Anmeldung in ihrer Wohnung auf. Kurz darauf erklärte die Beklagte, sie ziehe die Vereinbarung zurück.

    Hilfsweise stützten die Kläger ihren Räumungsanspruch auf eine fristlose Kündigung.

    Diese Kündigung beruhte darauf, dass die Beklagte die Miete zu spät bezahlt habe bzw. die Nebenkostenabrechnung in Raten bezahlt habe, ohne dass es eine entsprechende Vereinbarung gegeben habe.

    In der Kündigungserklärung wurde allerdings nicht auf die ratenweise Ausgleichung der Nebenkostenabrechnung Bezug genommen.

    Amtsgericht Freiburg: Das AG Freiburg hielt die Räumungsklage für zulässig, aber unbegründet. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ergebe sich nicht aus der Räumungsvereinbarung.

    Die Beklagte habe ihre zustimmende Willenserklärung gem. §§ 312, 355 I BGB wirksam widerrufen. Insofern sei § 312 BGB, welcher das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften statuiert, anwendbar. Es handele sich den Umständen nach um ein typisches Haustürgeschäft. Die Beklagte sei durch mündliche Verhandlungen in ihrer Privatwohnung zum Abschluss des Geschäftes bestimmt worden.

    Das Mietverhältnis sei auch nicht durch die Kündigung beendet worden. Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gem. §§ 543 I, 569 BGB hätten nicht vorgelegen.

    Gem. § 569 IV BGB seien die zu Kündigung führenden wichtigen Gründe in dem Kündigungsschreiben anzugeben; nicht angegebene Gründe seien nicht zu berücksichtigen.

    Insofern komme es nicht darauf an, ob die Beklagte aufgrund der entsprechenden widerspruchslosen Duldung auf Klägerseite berechtigt sei, ihre Nebenkostennachzahlungen in Raten abzutragen. Abgesehen davon, dass sich aus der Ratenzahlung ergebe, dass eine Zahlungsverweigerung nicht vorliege, sei auf die Nebenkosten in der Kündigungserklärung nicht Bezug genommen worden.

    Wer seine Miete unpünktlich zahle, begehe grundsätzlich eine Vertragsverletzung, die auch bei längerer Duldung nicht zu einer Änderung der Fälligkeit führe.

    Ein die fristlose Kündigung begründender Tatbestand im Sinne von § 543 I S. 2 BGB liege jedoch erst dann vor, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfall, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zumutbar sei.

    Die unpünktliche Mietzahlung müsse allerdings nachhaltig sein. Dies könne – bei sieben Überschreitungen der Zahlungsfrist innerhalb eines Jahres, wie im Kündigungsschreiben angegeben – bejaht werden.

    Vor den dargelegten, unpünktlichen Zahlungen sei die Beklagte nicht abgemahnt worden.

    Ein Mieter müsse, bevor er mit der fristlosen Kündigung wegen eines Vertragsverstoßes rechnen muss, deutlich darauf hingewiesen werden, welche Verhaltensweise vom Vermieter nicht mehr geduldet werden sollen.

    Wenn die Beklagte an mehreren Terminen die Miete um einige Tage zu spät gezahlt habe, dies jedoch nicht ausdrücklich gerügt worden sei, könne ihr nicht später unter Hinweis auf Mahnungen gekündigt werden, welche sich darauf bezogen, dass sie 10,00 € zu wenig bezahlt habe.

    Die verspäteten Mietzahlungen würden auch keine ordentliche Kündigung gem. § 573 II Nr. 1 BGB begründen. Auch in Bezug auf die Voraussetzungen der fristgerechten Kündigung sei die Vertragsverletzung nicht so erheblich, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Klägern unzumutbar wäre.

    Quelle: Amtsgericht Freiburg

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  3. Mietrecht: Der Verstoß des Vermieters gegen eine vertragliche Konkurrenzschutzklausel kann zur fristlosen Kündigung des Mieters berechtigen.

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    Oberlandesgericht Düsseldorf, 19.02.2013, Az.: I – 24 U 157/12

    Für gewerbliche Mieter kann es von existentieller Bedeutung sein, dass in demjenigen Großobjekt, in welchem sie einen Laden gemietet haben, keine anderen Gewerbe angesiedelt sind, die die gleichen Produkte oder Dienstleistungen anbieten.

    Zu diesem Zwecke finden sich in gewerblichen Mietverträgen oftmals sogenannte Konkurrenzschutzklauseln wieder.

    Konkurrenzschutzklauseln können unterschiedliche Schutzzwecke abdecken. Auch können sich Konkurrenzschutzklauseln auf ein einziges Großobjekt (zum Beispiel ein Einkaufszentrum) aber auch auf ganze Stadtviertel beziehen, wenn der Vermieter in diesem Stadtviertel mehrere Objekte sein Eigentum nennt.

    Wenn der Vermieter sich verpflichtet, während der Mietdauer Verkaufsflächen nicht an ein anderes Unternehmen zu vermieten, welches dieselben Waren verkauft wie der Mieter, beinhaltet dies nach der Rechtsprechung einen umfassenden Konkurrenzschutz (vgl. BGH NJW-RR 1986, 9; OLG Celle WuM 1992, 538).

    In dem oben genannten Fall des Oberlandesgerichts Düsseldorf hatte dieses darüber zu entscheiden, ob der Betreiber einer Kampfkunstschule zur außerordentlichen Kündigung berechtigt war, weil der Vermieter, ein anderes Teilstück der gleichen Lagerhalle dem Betreiber einer anderen Kampfkunstschule vermietet hatte.

    Sachverhalt: Die Klägerin vermietete an die Beklagte ein Teilstück einer Lagerhalle „zum Betrieb einer Kampfkunstschule“.

    Der Vertrag war geschlossen für die Dauer von drei Jahren bis zum 28.02.2007 und sollte sich um jeweils drei Jahre verlängern, falls er nicht mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt wird.

    Der Vertrag beinhaltete eine Konkurrenzschutzklausel, die wie folgt formuliert war:

    „Der Vermieter verpflichtet sich, im gleichen Hause keinen Geschäftsbetrieb der gleichen Branche zu unterhalten oder Räume an einen Konkurrenten des Mieters zu vermieten, der gleiche Waren oder Dienstleistungen anbietet, wobei Nebenartikel unberücksichtigt bleiben.“

    Dennoch vermietete die Klägerin ein weiteres Teilstück in derselben Lagerhalle an einen Mieter, der dort ebenfalls eine Kampfkunstschule betrieb.

    Daraufhin teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass sie dieser Vermietung nicht zustimmen könne und den Konkurrenzausschluss in § 15 Abs. 2 MV in Anspruch nehmen wolle.

    Mit anwaltlichem Schreiben erklärte die Klägerin dann unter Berufung auf die Verletzung des Konkurrenzschutzes die außerordentliche Kündigung zum 31.12.2010, hilfsweise die ordentliche Kündigung.

    Dies wollte die Klägerin nicht akzeptieren und klagte vor dem Landgericht, welches der Klage zunächst im Wesentlichen stattgab.

    Nach Ansicht des Landgericht habe die Beklagte einen Verstoß gegen den vertraglichen Konkurrenzschutz letztlich nicht beweisen können.

    Gegen das landgerichtliche Urteil legte die Beklagte form- und fristgerecht Berufung ein und machte geltend, dass das Landgericht rechtsfehlerhaft und aufgrund unvollständiger und fehlerhafter Beweiswürdigung einen Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel verneint habe.

    Oberlandesgericht Düsseldorf: Das OLG Düsseldorf folgte der Ansicht der Beklagte und urteilte, dass die Kündigung der Beklagten mit anwaltlichem Schriftsatz das Mietverhältnis vorzeitig zum 31.12.2010 beendet habe.

    Die Beklagte sei berechtigt gewesen, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu kündigen.

    Ein wichtiger Grund liege vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne.

    Gemäß § 543 Abs.2 S.1 Nr.1 BGB liege ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.

    Dies könne auch dadurch erfolgen, dass dem Mieter der vertraglich zugesicherte Konkurrenzschutz verweigert werde (allg. Ansicht vgl. OLG Hamm v. 28.06.2011, I-7U 54/10, Rn. 45 mwN). Dies sei hier der Fall gewesen.

    Quelle Oberlandesgericht Düsseldorf

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  4. Mietrecht: Fortgesetzte, unpünktliche Mietzahlungen können eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

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    Bundesgerichtshof, 01.06.2011, Az.: VIII ZR 91/10

    Gem. § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Mietvertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.

    Ein wichtiger Grund liegt gem. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

    Gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein wichtiger Grund unter Anderem dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

    Gem. § 543 Abs. 2 S. 2 BGB ist eine Kündigung in diesen Fällen allerdings jedesmal dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird.

    In der oben genannten Entscheidung hatte der BGH nun erneut darüber zu entscheiden, ob wiederholt unpünktliche Zahlungen des Mietzinses den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB berechtigen, auch wenn die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht erfüllt sind.

    Sachverhalt: Die Beklagten waren Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin. Seit Mitte 2007 zahlten die Beklagten die Miete jeweils erst zur Monatsmitte oder noch später.

    Aus diesem Grunde sprach die Klägerin mit mehreren Schreiben Abmahnungen und anschließend wegen weiterer unpünktlicher Zahlungen mehrfach die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietvertrags aus. Die Klägerin begehrte nun die Räumung und Herausgabe des Einfamilienhauses.

    Das Amtsgericht und das Oberlandesgericht wies die Klage mit der Begründung ab, dass die Pflichtverletzung unerheblich gewesen sei. Mit der Revision verfolgte die Klägerin ihr Klagebegehren vor dem Bundesgerichtshof weiter.

    Bundesgerichtshof: Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass das Räumungsbegehren entgegen der Ansicht des Oberlandesgerichts gerechtfertigt war.

    Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liege ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne.

    Dabei setze die Kündigung wegen einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 3 BGB zunächst eine erfolglose Abmahnung voraus.
    Eine solche Abmahnung habe die Klägerin hier – unter ausdrücklicher Androhung der fristlosen Kündigung – ausgesprochen.

    Auch nach den Abmahnungen hätten die Beklagten die Miete wiederum mit erheblicher Verspätung gezahlt, nämlich erst zur Monatsmitte.

    Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts stelle eine derart schleppende und ungeachtet einer oder – wie hier – sogar mehrerer Abmahnungen fortgesetzte Zahlungsweise eine gravierende Pflichtverletzung dar, die die weitere Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter regelmäßig unzumutbar mache.

    Durch die Abmahnung erhalte der Mieter Gelegenheit, das durch die vorangegangenen unpünktlichen Mietzahlungen gestörte Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen; dem Mieter werde so vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten eingeräumt.

    Diese Chance hätten die Beklagten nicht genutzt, sondern im Gegenteil schuldhaft die vertragswidrige Zahlungsweise beibehalten.

    Das Berufungsgericht gehe insofern rechtsfehlerhaft davon aus, dass die fortdauernde unpünktliche Mietzahlung der Beklagten hier deshalb als nur unerhebliche Pflichtverletzung zu werten sei, weil die Beklagten sich in einem – wenn auch vermeidbarem – Rechtsirrtum über die Fälligkeit der Miete befunden hätten.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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