§ 558 Abs. 3 BGB Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: § 558 Abs. 3 BGB

  1. Mietrecht: Ermittlung der Mieterhöhung anhand eines Gutachtens oder eines Mietspiegels

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    Bundesgerichtshof, 03.07.2013, Az.: VIII ZR 354/12

    Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters dem Mieter in Textform zu erklären und ordnungsgemäß zu begründen.Mieterhoehung

    Der Vermieter hat dabei zunächst die entsprechende Form der Mieterhöhung zu beachten:

    1. Grundsätzlich muss der Vermieter das Mieterhöhungsschreiben selbst verfasst haben. Wenn das Mieterhöhungsverlangen durch den Verwalter oder sonstigen Bevollmächtigten verfasst und übersendet wurde, muss auch eine ausreichende Vollmacht mit übersendet werden.
    2. Das Mieterhöhungsverlangen muss an alle und nicht nur an einzelne Mieter gerichtet sein.
    3. Der Grund des Mieterhöhungsverlangens muss ausreichend erläutert sein. Die einfache Nennung von Stichwörtern reicht hier nicht aus.
    4. Genaue Erläuterung der Höhe des neuen Mietzinses (Gegenüberstellung alter und neuer Mietzins sowie Herausstellung des Differenzbetrages)
    5. Der Stichtag der Mieterhöhung muss genannt werden.
    6. Aufforderung zur Zustimmung mit ordnungsgemäßer Fristsetzung.

    Soll die Begründung der Mieterhöhung anhand eines Mietspiegels erfolgen, muss der Vermieter weitere Vorgaben beachten:

    1. Der Mietspiegel muss auf die Gemeinde und der Datenbestand des Mietspiegels auf das Mietobjekt anwendbar sein.
    2. Der Mietspiegel muss aktuell sein.
    3. Es muss verständlich dargelegt werden, warum eine bestimmte Gruppierung aus dem Mietspiegel für die Mieterhöhung herangezogen wird.
    4. Der verlangte neue Mietzins muss innerhalb der Mietzinsspannen des Mietspiegels liegen.

    Je nach Art des Mietvertrages, des heranzuziehenden Grundes für die Mieterhöhung usw. können natürlich weitere Voraussetzungen für eine wirksame Mietzinserhöhung zum Tragen kommen.

    In der oben genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofes hatte dieser darüber zu entscheiden, ob die Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen einer Mieterhöhung anhand eines Gutachtens erfolgen durfte oder der Mietspiegel einer Nachbarstadt herangezogen werden musste.

    Sachverhalt: Die Beklagten waren Mieter von Reihenhäusern der Klägerin in Geilenkirchen-Neutevern.

    Bei diesem Ortsteil von Geilenkirchen handelte es sich um eine im Jahr 1953 errichtete ehemalige Soldatensiedlung, die zum unmittelbar benachbarten heutigen NATO-AWACS-Flughafen gehörte und sich nunmehr insgesamt im Eigentum der Klägerin befand.

    Im Jahr 2009 verlangte die Klägerin unter Bezugnahme auf den Mietspiegel von Geilenkirchen die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete (in den meisten Fällen auf 4,86 € je qm). Die Beklagten erteilten die Zustimmung nicht.

    Das Amtsgericht gab der auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens ganz oder überwiegend statt.

    Das herangezogene Gutachten basierte auf Vergleichswohnungen der ehemaligen Soldatensiedlung, die die Klägerin dem Sachverständigen benannt hatte.

    Das Berufungsgericht änderte die erstinstanzlichen Urteile teilweise ab und verurteilte die Beklagten – unter Heranziehung des Mietspiegels der Stadt Geilenkirchen – nur zur Zustimmung zu einer geringeren Mieterhöhung (4,30 € je qm).

    Bundesgerichtshof: Dem folgte der BGH nur teilweise. Nach dem BGH sei ein Gutachten als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete* ungeeignet, wenn es nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, berücksichtige.

    Denn der Sachverständige müsse bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen.

    Das Berufungsgericht habe daher seiner Entscheidung zu Recht den Mietspiegel der Stadt Geilenkirchen und nicht das erstinstanzlich eingeholte Gutachten zugrunde gelegt.

    Allerdings habe das Berufungsgericht jedoch den im Mietspiegel vorgesehenen Einfamilienhauszuschlag mit der Begründung abgelehnt, dass dadurch der Höchstwert der Mietspiegelspanne überschritten werde und dies unzulässig sei.

    Dies sei rechtsfehlerhaft. Mit einem solchen Zuschlag sollen ersichtlich Umstände berücksichtigt werden, die in den im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen keinen Niederschlag gefunden haben.

    Da keine weiteren Feststellungen zu erwarten waren, habe der BGH den Einfamilienhauszuschlag selbst geschätzt und sei auf eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,41 € je qm gekommen.

    Quelle: Bundesgerichtshof

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Die Voraussetzungen der Mieterhöhung und die Vergleichbarkeit von Mietspiegeln

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    Landgericht Heidelberg, 17.02.2012, Az.: 5 S 95/11

    Die gesetzlichen Voraussetzungen einer Mieterhöhung sind in den §§ 558 bis 560 BGB geregelt.

    Die weit häufigste Form der Mieterhöhung ist dabei die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 BGB. Mieterhöhungen nach § 558 BGB kann der Vermieter nicht einseitig verlangen, sondern er muss die Zustimmung der Mieter einholen.

    Diese Zustimmung können die Mieter verweigern, wenn die in den §§ 558 ff. BGB geregelten Voraussetzungen in dem Mieterhöhungsverlangen nicht eingehalten werden.

    Folgende Voraussetzungen müssen dabei grundsätzlich erfüllt sein:

    – Sperrfrist: Gem. § 558 Abs. 1 S. 2 BGB kann das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

    – Ortsübliche Vergleichsmiete: Gem. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.

    – Kappungsgrenze: Gem. § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20% erhöhen.

    – Form und Begründung: Gem. § 558a BGB müssen bestimmte Form- und Begründungsvorschriften eingehalten werden.

    Mieterhoehung

    Je nach Fall können allerdings noch andere Voraussetzungen hinzukommen.

    In dem oben genannten Fall hatte das Landgericht Heidelberg nun darüber zu entscheiden, ob ein Mieterhöhungsverlangen mangels Begründung unwirksam war, weil in diesem auf einen örtlich und sachlich unanwendbaren Mietspiegel Bezug genommen wurde.

    Sachverhalt: Die Kläger waren Vermieter einer von den Beklagten bewohnten Doppelhaushälfte. Das Mietobjekt lag in der Stadt E., welche an den Stadtkreis H. – Stadtteil W. – angrenzte. Für die Stadt E. existierte kein Mietspiegel, für die Stadt H. hingegen ein qualifizierter Mietspiegel.

    Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens der monatlichen Nettomiete von EUR 1000 auf EUR 1190 nahmen die Kläger in ihrer Begründung Bezug auf den Mietspiegel von H.

    Die Beklagten verweigerten den Klägern mit der Begründung die Zustimmung, dass die Stadt E. mit der Stadt H nicht vergleichbar sei.

    Das zunächst angerufene Amtsgericht wies die Klage ab. Dabei führte der Abteilungsrichter unter Hinweis auf seine langjährige Erfahrung als Bürger von E. unter Aufzählung verschiedener gravierender Nachteile W. gegenüber E. aus, dass die Wohnorte für die Zwecke der Mieterhöhung nicht vergleichbar seien.

    Landgericht Heidelberg: Das Landgericht Heidelberg folgte ebenfalls der Ansicht der Beklagten. Insofern seien die Beklagten nicht verpflichtet gewesen, der begehrten Änderung des Mietvertrages zuzustimmen.

    Einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung hätten die Kläger bereits deshalb nicht, weil ihr Mieterhöhungsverlangen nicht den gesetzlichen Voraussetzungen genüge und deshalb unwirksam sei.

    Gem. § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB dürfte zur Begründung des Verlangens nicht Bezug auf den Mietspiegel der Stadt H genommen werden, weil dafür H. und E. vergleichbare Gemeinden sein müssten, was offensichtlich nicht der Fall sei.

    Nach § 558a Abs. 1 BGB müsste das Mieterhöhungsverlangen, um wirksam zu sein, begründet sein. Dabei ließe es § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zu, dass zur Begründung auf einen Mietspiegel Bezug genommen werde.

    Nach Absatz 4 Satz 2 dieser Vorschrift könne auch, wenn in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden sei, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten sei, auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

    Über den Wortlaut hinaus sei insbesondere auch anerkannt, dass erst recht dann ein anderer Mietspiegel verwendet werden könne, wenn in der Gemeinde, in der die Mietsache liege, überhaupt kein Mietspiegel vorhanden sei (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 558a Rn. 41).

    Ungeachtet des Wortlautes „insbesondere“ könne diese Vorschrift aber nicht so verstanden werden, dass der andere Mietspiegel auch ein solcher einer nicht vergleichbaren Gemeinde sein dürfe. Denn dann würde die ausdrückliche Nennung der vergleichbaren Gemeinde ins Leere laufen.

    Quelle: Landgericht Heidelberg

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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