Ab wann kann eine Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht werden? Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Ab wann kann eine Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht werden?

  1. Mietrecht: Modernisierungen können eine Höhereinstufung bezüglich der Altersklasse rechtfertigen

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    Amtsgericht Köln, 07.04.2017, 208 C 454/15 m

    Nach § 588 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

    Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gemäß § 558 Abs. 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.

    Der Zweck der Norm ist es, die jeweiligen Mieten im Rahmen der üblichen marktwirtschaftlich orientierten Entgelte zu sichern. Hierdurch soll es dem Vermieter ermöglicht werden, ein angemessenes Entgelt zu verlangen und anderseits soll der Mieter vor unberechtigten Mieterhöhungen geschützt werden.

    Der § 558 BGB schützt den Mieter in zweifacher Sicht und begrenzt den Vermieter dadurch gleichermaßen zweifach. So ist die Miete zunächst durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt und anderseits muss der Vermieter die Kappungsgrenzen des § 558 Abs. 3 BGB einhalten. Dieser besagt, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren maximal um 20 % bzw. in Gebieten mit Mietraummangel lediglich um 15 % innerhalb von 3 Jahren steigen darf.

    Sofern jedoch die Voraussetzungen des § 558 BGB vorliegen, demnach der Vermieter sowohl die ortsübliche Vergleichsmiete, als auch die Kappungsgrenzen einhält, hat dieser einen Anspruch gegen den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Sollte die ortsübliche Vergleichsmiete nicht für den Mieter beispielsweise durch einen Mietspiegel erkennbar sein, muss der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen ausreichend begründen und dadurch sicherstellen, dass der Mieter das Mieterhöhungsverlangen nachvollziehen kann. Bei einer unzureichenden Begründung besteht ein Anspruch auf Zustimmung nicht. Bei eindeutigem Mietspiegel reicht es hingegen, wenn der Vermieter auf die jeweilige zugrunde gelegte Ziffer, Nummer und Mietpreisspanne hinweist.

    In dem nachfolgenden Urteil geht es um die Frage, ob Modernisierungsmaßnahmen unter bestimmten Voraussetzungen eine Eingruppierung in eine „jüngere“ Altersklasse rechtfertigen und inwieweit dies im Mieterhöhungsverlangen begründet werden muss.

    Welche Arten der Mieterhöhung gibt es?

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

    Mieterin stimmt dem Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin nicht zu

    Die Parteien streiten über die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen für eine Wohnung in Köln. Die Klägerin ist Vermieterin und verlangte mit Schreiben vom 27.5.2015 die Zustimmung zur Mieterhöhung von 375,00 EUR Nettokaltmiete auf 431,25 EUR ab dem 01.08.2015. Die Zustimmung erteilte die Beklagte als Mieterin nicht. Der Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung wurde 2014 geschlossen.

    Die Klägerin trägt vor, dass es sich bei der neu angesetzten Miete um die ortsübliche handele. Die Wohnungslage sei gut und eine Einordnung ist die Altersgruppe 5 sei im Hinblick auf die umfangreiche Sanierung im Jahr 2005 gerechtfertigt. Durch die Modernisierung seien die Vorgaben zur Energiesparverordnung sogar um 20 % unterschritten worden.

    Das Erhöhungsbegehren sei auch formal ordnungsgemäß erfolgt. Die Angaben seien ausreichend gewesen, insbesondere im Hinblick darauf, dass die Beklagte mit zugestelltem Schreiben vom 16.09.2015 nochmals umfassend informiert wurde.

    Vermieterin verklagt Mieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung

    Die Klägerin begehrt nunmehr mit der Klage, die Beklagte zu verurteilen, der Mieterhöhung zum 01.08.2015 zuzustimmen.

    Die Beklagte beantragt die Abweisung und trägt vor, dass die ortsübliche Miete höchstens 375,00 EUR betrage, da das Haus aus den 50er- Jahren gebaut sei und demnach lediglich der Altersgruppe 3 zuzuordnen sei. Im Weiteren befinde sich die Wohnung lediglich in mittlerer Wohnlage. Das Schreiben vom 16.09.2015 sei ihr unbekannt und nicht zugegangen und das Erhöhungsbegehren sei aufgrund von fehlenden Erläuterungen formell unwirksam.

    Urteil des Amtsgerichts Köln:

    Amtsgericht Köln sieht Anspruch der Vermieterin auf Mieterhöhung

    Das Amtsgericht Köln urteilte nun, dass die Klage zulässig und teilweise begründet sei. Der Klägerin stehe gemäß § 558 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 426,06 EUR ab dem 01.02.2016 zu.

    Die ortsübliche Vergleichsmiete betrage im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB 426,06 EUR. Dies ergebe sich aus den Sachverständigengutachten vom 09.08.2016 und 13.01.2017, welchem sich das Gericht anschließe. Der Sachverständige habe alle wesentlichen wertbildenden Faktoren berücksichtigt. Er habe bei der Höherstufung, Ausstattung und den Besonderheiten die besonders gute Dämmung bzw. Isolierung, den Schuhschrank im Treppenhaus, sowie Heizkörper, die als Handtuchhalter dienen, berücksichtigt.

    Die in dem Wohnhaus durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen rechtfertigen Höherstufung der Altersklasse

    So würden besondere Modernisierungsmaßnahmen eine Höherstufung der Altersklasse rechtfertigen. Wo hingegen der Schuhschrank, sowie die Heizkörper als nicht die ganze Wohnung betreffend werterhöhend zu berücksichtigen seien.

    Bei der Beurteilung durch einen Sachverständigen können sowohl Neu-, als auch Altverträge berücksichtigt werden, da dies auch bei einem Mietspiegel geschehen würde und damit dem Standard entspreche.

    Form, Frist und Kappungsgrenzen des Bürgerlichen Gesetzbuches seien ebenfalls eingehalten

    Im Übrigen seien Form, Fristen und Kappungsgrenzen gemäß §§ 558 Abs. 3, 558a, 558b BGB eingehalten worden. Jedoch sei das Erhöhungsbegehren vom 27.05.2015 formell unwirksam, da keine ausreichende Erläuterung zur Eingruppierung in Altersklasse 5 gegeben gewesen sei, dies sei jedoch durch den Schriftsatz vom 27.10.2015 geheilt worden, sodass die Mieterhöhung unter Beachtung der 3 Monatsfrist zum 01.02.2016 greife.

    Das Begründungserfordernis des § 558a BGB solle unter anderem dem Mieter die Möglichkeit geben, dessen Berechtigung zu überprüfen. Hierzu sei es erforderlich, dass die Einordnung, soweit nicht selbstverständlich oder aus anderen Umständen ersichtlich, ausreichend begründet werde.

    Bei einer Höherstufung sei nicht nur ein pauschaler Vortrag nötig, sondern vielmehr ein detaillierter Vortrag, warum und wann Änderungen herbeigeführt worden sind, die neuzeitlichen Ansprüchen genügen. Ein späterer Vortrag zu einer Höherstufung könne den formalen Fehler unter Beachtung der 3 Monatsfrist heilen. Eine letztlich dennoch fehlerhafte Einordnung, wie vorliegend in 5 statt 3, stelle nur einen materiellen Fehler dar und ändere nichts an der Mieterhöhungsfrist.

    Insoweit sei die Klage zulässig, aber nur teilweise begründet.

    Quelle: Amtsgericht Köln

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Ohne Abschluss der Modernisierungsmaßnahme kann keine Mieterhöhung vorgenommen werden.

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    Amtsgericht Nördlingen, 27.01.2017, Az.: 2 C 799/14

    Die Modernisierung der Wohnung hat im Gegensatz zu einer bloßen Instandhaltungsmaßnahme für den Vermieter den grundlegenden Vorteil, dass sich der Wert der Immobilie erhöht und dass man nach der Modernisierung eine erhöhte Miete von den Mietern verlangen kann. Hierbei darf die jährliche Mieterhöhung gem. § 559 BGB allerdings nicht höher als 11% der für die Modernisierung der Wohnung aufgewendeten Kosten betragen.

    Gem. § 554 BGB muss der Vermieter seinen Mieter eine geplante Modernisierung spätestens 3 Monate vor dem Beginn schriftlich ankündigen. Will der Vermieter in mehreren Abschnitten modernisieren, muss sich dies aus der Modernisierungsankündigung (§ 555c Abs. 1 BGB) deutlich ergeben.

    Wann die Modernisierungsmaßnahme i. S. des § 559 Abs. 1 BGB abgeschlossen ist, entscheidet die (Wieder-)Nutzbarkeit der Wohnung durch den Mieter sowie die tatsächliche (energetische) Verbesserung, wobei es auf den konkreten Vorteil bzw. eine Erhöhung des Wohnwerts des einzelnen Mieters nicht ankommt. Vielmehr muss die ökologische Zielsetzung der Modernisierungsmaßnahme – (z.B. nachhaltige Einsparung von Energie) – erreicht worden sein.

    Welche Arten der Mieterhöhung gibt es?

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Neuer Vermieter verlangte höhere Mieter wegen Modernisierungsmaßnahmen

    In dem hier besprochenen Fall ging es um eine gemietete Wohnung in einer Immobilie, die den Eigentümer gewechselt hatte. Ein Jahr vor dem Verkauf des Hauses der Immobilie hatte der Inhaber eine umfangreiche Modernisierungsmaßnahme zur Heizenergieersparnis angekündigt, welche einige Monate in Anspruch nehmen würde.

    Nachdem das Haus der Immobilie den Eigentümer gewechselt hatte, verlangte nun der neue Eigentümer, also der Kläger, eine höhere Miete von den Mietern, auch dem Beklagten. Die Begründung war, dass die energetischen Modernisierungsmaßnahmen inzwischen abgeschlossen seien.

    Mieter war der Ansicht, dass die Modernisierungsmaßnahmen nicht abgeschlossen seien

    Der Beklagte bestritt, dass die Arbeiten an der Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen seien und weigerte sich aus diesem Grund eine höhere Miete zu zahlen. Daher verklagte die Vermieterin den Mieter.

    Urteil des Amtsgerichts Nördlingen:

    Zwar kann auch der neue Eigentümer eine Erhöhung verlangen

    Das Amtsgericht Nördlingen wies die Klage ab. Zwar könne die Klägerin als Rechtsnachfolgerin des ehemaligen Eigentümers generell die Erhöhung der Miete gem. § 559 Abs. 1 BGB geltend machen, auch dann, wenn der Beklagte von der Rechtsnachfolge erstmals im Mieterhöhungsschreiben Kenntnis erlangt habe.

    Modernisierungsmaßnahme muss allerdings vollständig abgeschlossen sein

    Vorliegend sei jedoch das Mieterhöhungsverlangen mangels kompletten Abschluss der Modernisierungsmaßnahme unwirksam, sodass die Erhöhung der Miete ausscheide. Bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 559 Abs. 1 BGB ergebe sich, dass der Vermieter eine Mieterhöhung erst nach der kompletten Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen geltend machen könne (vgl. BGH, NJW 2015, 934 zu abgeschlossenen Teil-Modernisierungen; Spielbauer/Schneider-Schneider, Mietrecht, § 559a Rn. 21).

    Die Modernisierungsmaßnahme sei deshalb – wenn auch nur in einem Umfang von 5-8 % – noch nicht komplett abgeschlossen, sodass eine Erhöhung der Miete nach § 559Abs. 1 BGB i. V. m. § 559b Abs. 1 BGB ausscheide.

    Quelle: Amtsgericht Nördlingen

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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