Aufhebungsvertrag oder besser Kündigung? Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Aufhebungsvertrag oder besser Kündigung?

  1. Mietrecht: Haben WG Mitglieder Anrecht auf Zustimmung des Vermieters zur Auswechslung im Mietvertrag?

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    Landgericht Berlin, Urteil vom 18.08.2021, Az.: 64 S 261/20

    Aufgrund hoher Mietkosten und knappen Wohnraums entscheiden sich immer mehr Menschen dazu, sich zu einer Wohngemeinschaft zusammenzuschließen. Eine Wohngemeinschaft entsteht somit immer dann, wenn mehrere Personen in einer Wohnung zusammenleben, um Kosten zu senken. Gemeinschaftsräume wie Küche, Badezimmer und Flur werden dabei gemeinsam genutzt. Viele wissen aber nicht, dass der gemeinsame Zweck zur Folge hat, dass die WG Bewohner eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGB Gesellschaft bzw. GbR) nach § 705 BGB bilden. Daraus können sich dann wiederum verschiedenste Probleme für die mietrechtliche Situation der WG insgesamt und der einzelnen WG Bewohner ergeben.

    In dem hier besprochenen Fall ging es um die Frage, ob die WG Bewohner gegen die Vermieterin einen Anspruch haben, dass die neuen Bewohner anstelle der bisherigen Bewohner in den Mietvertrag aufgenommen werden.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Siebenköpfige WG verklagte ihren Vermieter auf Zustimmung zur Aufnahme der neuen WG Mitbewohner

    Kläger waren die Mitglieder einer 7köpfigen Wohngemeinschaft einer 240 m² großen Wohnung in Berlin. Vier der sieben Mitglieder wohnten zwischenzeitlich gar nicht mehr in der Wohnung, sondern vermieteten ihre Zimmer unter. Die Vermieterin weigerte sich, die neuen Mitglieder in den Mietvertrag aufzunehmen, so dass sich die WG Bewohner entschlossen hatten, die Vermieterin gerichtlich auf Zustimmung zu einer entsprechenden Vertragsänderung in Anspruch zu nehmen.

    Vermieterin weigert sich und sieht keine Verpflichtung

    Die Vermieterin weigerte sich jedoch und wandte ein, hierzu nicht verpflichtet zu sein und durch eine Aufnahme der neuen Mieter, die alten aus der Haftung entlassen zu müssen. Mietvertraglich war keine Regelung hinsichtlich einer Mieterauswechslung getroffen.

    Das erstinstanzlich angerufene Amtsgericht Charlottenburg hatte der Klage stattgegeben und die Vermieterin zur Vertragsänderung verurteilt. Gegen dieses Urteil legte die Vermieterin Berufung ein.

    Entscheidung des Landgerichts Berlin:

    Kein Anspruch der Kläger auf Zustimmung der Auswechslung der 4 Neumietern

    Das Landgericht Berlin sah keinen Anspruch der WG auf Zustimmung der Vermieterin und begründete dies wie folgt: Hinsichtlich der Frage, ob WG Mitbewohner einen Anspruch auf Zustimmung der Vermieterin zur Auswechslung einzelner WG Mitglieder haben, gäbe es zwei gegensätzliche Ansichten in der Literatur.

    Nach einer verbreiteten Ansicht könne die WG einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Auswechslung einzelner WG-Mitglieder haben, wenn für den Vermieter bei Mietvertragsabschluss offensichtlich war, dass die Mieter die Wohnung als Wohngemeinschaft nutzen wollen und er davon ausgehen musste, dass es im Laufe der Mietzeit zu einer Fluktuation der WG-Mitglieder kommen werde (vgl. Gsell u. a./Heinig, beck-online.Großkommentar BGB Stand 01.05.2021, § 414 Rn. 58; MüKo BGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, § 535 Rn. 61; beide zitiert nach beck-online).

    Diese Voraussetzungen sollen schon dann vorliegen, wenn mehrere junge Studenten oder vier Personen, die – offensichtlich erkennbar – untereinander weder verwandtschaftlich noch als Lebenspartner verbunden sind als Mitmieter gemeinsam einen unbefristeten Mietvertrag über eine Wohnung abschließen (vgl. LG München I, WuM 1982, 189 f.; LG Berlin – 66 S 66/19 -, Beschluss vom 24.05.2019). Wo ein solcher Anspruch der eine Wohnung als WG nutzenden Mieter auf Änderung des Mietvertrages durch Berufungsgerichte erkannt wurde, kam häufig noch hinzu, dass die Mieter vor Vertragsschluss ihr Bedürfnis nach einer späteren Aufnahme weiterer oder neuer WG-Mitglieder ausdrücklich formuliert hatten (vgl. LG Karlsruhe, WuM 1992, 45 f. und BVerfG, ebendort; LG Berlin – 65 S 314/15 -, Urt. v. 23.03.2016, WuM 2016, 553 ff.) oder dass der Vermieter im Verlaufe des teils langjährigen Mietverhältnisses bereits mehrfach durch Zustimmung zu Vertragsänderungen die Auswechslung einzelner WG-Mitglieder ermöglicht, ein solches Bedürfnis und einen darauf bezogenen Anspruch der jeweiligen Mieter also zumindest faktisch anerkannt hatte (vgl. LG Göttingen, NJW-RR 1993, 783 f. und BVerfG, GE 1993, 358; LG Frankfurt/M., WuM 2012, 192 ff.; LG Berlin – 65 S 375/16 -, Urt. v. 11.01.2017).

    Die Gegenmeinung wiederum sehe grundsätzlich keinen Rechtsanspruch gegen den Vermieter, dass dieser einen bestimmten Mieter aus dem Vertrag entlässt und an dessen Stelle mit einem anderen Mieter abschließt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 540 Rn. 19); die Mitglieder einer WG seien danach vielmehr auf das Recht zur anteiligen Untervermietung der Wohnung nach § 553 BGB beschränkt, wenn der Mietvertrag keine Regelung für die Auswechslung einzelner WG-Mitglieder vorsehe (vgl. LG Hamburg, WuM 1985, 82 f.; LG Köln, NJW-RR 1991, 1414; LG Trier, WuM 1997, 548; LG Berlin – 65 S 176/19 -, Urt. v. 17.04.2020, GE 2020, 805 f.).

    Landgericht Berlin folgt Gegenmeinung und sieht keinen Anspruch auf Mieterauswechslung

    Dieser Ansicht folge auch das Landgericht Berlin. Einem Vermieter sei es nach Auffassung der Kammer aus Gründen der Vertragsautonomie auch dann nicht zuzumuten, Mieterwechseln zustimmen zu müssen, wenn er bei Vertragsschluss wusste, dass die Mieter eine WG betreiben wollen und deshalb ein Interesse haben, bei Auszug einzelner Mieter neue WG-Mitglieder in die Wohnung aufzunehmen.

    Ein solcher Anspruch der eine Wohnung zum Betrieb einer WG mietenden Mieter könne nämlich darauf hinauslaufen, dass die Vermieterin die Wohnung ein für alle Male als WG-Wohnung gewidmet hätte und endgültig an den Mietvertrag gebunden bliebe; denn die jeweiligen WG-Mitglieder könnten den Mietvertrag an immer neue Generationen von WG-Bewohnern übertragen, ohne dass die Vermieterin den Vertrag irgendwann kündigen oder davon ausgehen könnte, dass das Mietverhältnis jemals – etwa durch Auszug oder Tod der Mieter – enden werde.

    Ein solcher Anspruch würde bedeuten, dass die Vermieterin für immer eine WG in der Wohnung dulden müsste

    Dem gegenüber könnten die Interessen der Mitglieder einer WG durch die „Untervermietungslösung“ regelmäßig hinreichend gewahrt werden; sie seien, um die WG bei Auszug eines ursprünglichen Mitmieters aus der Wohnung mit einem Nachfolger oder einer Nachfolgerin fortzuführen, nicht zwingend auf eine entsprechende Änderung des Hauptmietvertrages angewiesen. Vielmehr könnten sie dieses Ziel durch die anteilige Untervermietung der Wohnung an das neue WG-Mitglied erreichen.

    Nachdem der Mietvertrag ein Verfahren für den Austausch einzelner Mieter oder einen diesbezüglichen Anspruch der Kläger nicht ausdrücklich vorsehe, könne der Klage entgegen der Ansicht des Amtsgerichts auch nicht deswegen stattgegeben werden, weil die Parteien sich durch langjährige Übung auf ein solches Verfahren oder einen diesbezüglichen Anspruch der Kläger geeinigt hätten. Die Beklagte stimme zwar mit dem ersten Nachtrag zum Mietvertrag dem Austausch von fünf der sechs ursprünglichen Mieter gegen neue WG-Mitglieder mit Wirkung zum 1. März 2017 freiwillig zu. Zugleich sei jedoch die Gesamtzahl der Mieter von sechs auf sieben Mieter erhöht und außerdem eine Erhöhung der Miete vereinbart worden, sodass diese Nachtragsvereinbarung nicht dahin ausgelegt werden könne, dass die Beklagte sich hätte verpflichten wollen, auch weiteren zukünftigen Mieterwechseln auf Anforderung der Mieter bedingungslos zuzustimmen.

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie macht es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Arbeitsrecht: Verweigerung des Tragens eines Mund-Nasen-Schutzes führt zur außerordentlichen Kündigung

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    Arbeitsgericht Köln, Urteil v. 17.06.2021, Akz.: 12 Ca 450/21

    Sachverhalt

    Arbeitnehmer und Arbeitgeber streiten sich um das Bestehen des Arbeitsverhältnisses.

    Der Kläger ist seit mehr als 5 Jahren in einem Arbeitsverhältnis bei der Beklagten beschäftigt. Er betreut für die Beklagte Kunden als Servicetechniker im Außendienst. Seit April 2020 galt für alle Mitarbeiter im Außendienst eine Maskenpflicht, wenn sie Kundentermine wahrnehmen. Während eines Kundentermins trug der Kläger keine Maske, auch nicht nach Aufforderung eines Mitarbeiters des Kunden. Vielmehr sagte der Mitarbeiter, dass er mit Maske den Auftrag nicht ausführen werde.

    Arbeitnehmer macht „Rotzlappenbefreiung“ bei seinem Arbeitgeber geltend

    Der Kläger sandte der Beklagten kurze Zeit später eine E-Mail unter dem Betreff „Rotzlappenbefreiung“, in der er ein sechs Monate altes Attest zur Befreiung der Maskenpflicht, aufgrund „medizinischer Gründe“ anhängte, zu. In einem Antwortschreiben wies die Beklagte den Kläger an, den Mund-Nasen-Schutz dennoch zu tragen, da ihr die Angaben in dem Attest zu ungenau erschienen und bot eine Untersuchung bei dem Betriebsarzt an, was der Kläger ablehnte. Später ließ der Kläger der Beklagten noch ein Schreiben zukommen, indem er Angaben zu seinem Gesundheitszustandes machte.

    Arbeitgeber kündigt aufgrund der Verweigerung des Tragens der Maske

    Daraufhin folgte eine Anhörung des Betriebsrates mit dem Inhalt der beabsichtigten Kündigung des Klägers. Daraufhin kündigte die Beklagte dem Kläger außerordentlich und hilfsweise auch ordentlich.

    Hiergegen wandte sich der Kläger mit einer Kündigungsschutzklage zum Arbeitsgericht Köln, Der Kläger beantragte die Feststellung, ob die Beendigung des Arbeitsverhältnis außerordentlich oder ordentlich wirksam sei und beantragte eine Weiterbeschäftigung des zu den bisherigen arbeitsvertraglichen Bedingungen.

    Die Beklagte beantragte die Abweisung der Klage mit dem Verweis auf die Coronaschutzverordnung und der Anmerkung von Zweifeln an der Echtheit des Attests. DAs Verhalten des Klägers sei ein finanzielles und nicht vertretbares Haftungsrisiko für das Unternehmen, wenn das Arbeitsverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortgesetzt werden würde.

    Urteil des Arbeitsgerichts Köln

    Arbeitsgericht gibt dem beklagten Unternehmen Recht.

    Das Arbeitsgericht Köln wies die Klage, aufgrund von Unbegründetheit, ab. Auf das Arbeitsverhältnis sei das Kündigungsschutzgesetz anwendbar. Jedoch könne das Arbeitsverhältnis vorliegend wegen wichtigen Grundes fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liege bei einer Verletzung einer Hauptpflicht des Arbeitnehmers vor, dies muss jedoch unter Abwägungen des Einzelfalles betrachtet werden.  Eine außerordentliche Kündigung komme nur in Betracht, wenn dem Arbeitgeber angesichts der vorliegenden Gesamtumstände sämtliche milderen Reaktionsmöglichkeiten unzumutbar seien. Eine außerordentliche Kündigung sei unwirksam, wenn eine ordentliche Kündigung geeignet gewesen sei. Nach der Auffassung des Gerichts sei die außerordentliche Kündigung durch die Beklagte wirksam gewesen. Durch das Verhalten des Klägers liege eine Verletzung der Hauptpflicht vor.

    Verhalten des Arbeitnehmers stelle unzumutbare Risiko für das Unternehmen dar

    Die Gefahr einer Ansteckung durch den Kläger für mögliche Kunden sei für die Beklagte unzumutbar, auch hinsichtlich der möglichen darauffolgenden Haftungsansprüche gegen die Beklagte. Auch unter Berücksichtigung des vorgelegten sechsmonatigen alten Attest, das nicht einmal eine klare Begründung enthalte, sei nach Ansicht des Gerichts das Risiko einer Weiterbeschäftigung des Klägers unzumutbar. Nach einer Abmahnung trage der Kläger erneut während seiner Arbeit keinen Mund-Nasen-Schutz.

    Die Gesamtbetrachtung durch das Gericht berücksichtigte auch die Beschäftigungsdauer, sowie die Lebensumstände des Klägers, jedoch sei die Abwägung aufgrund der Gefahr der momentan herrschenden epidemischen Lage schwerwiegend und der Schutz vor einer möglichen Infizierung durch den Kläger sei schwerwiegender. Mithin sei der Weiterbeschäftigungsanspruch aufgrund der wirksamen Beendigung des Arbeitsverhältnis unbegründet.

    Quelle: Arbeitsgericht Köln

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  3. Mietrecht: Konkludentes Handeln gleicht einem Vertragsschluss

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    Amtsgericht Paderborn, Urteil vom 17.10.2020, Az.: 51a C 165/20

    Sachverhalt

    Rückzahlung der Mietkaution für eine Mietsache, die bereits abgerissen wurde

    Die Klägerin war Mieterin der Wohnung der Beklagten. Die Beklagte plante das Haus, in der die Mieterin wohnte, abzureißen und auf des Grundstückes ein neues Gebäude zu errichten. Die Klägerin verklagte die Beklagte auf Zahlung der von ihr geleisteten Mietkaution. Die Beklagte bot der Klägerin damals einen Aufhebungsvertrag bezüglich des Mietverhältnisses an. Dieser Aufhebungsvertrag beinhaltete eine Klausel, die eine Abrechnung der Kaution binnen spätestens zwei Monaten vorsah, sowie eine Zahlung von 5.000 Euro, wenn die Klägerin die von ihr bewohnten Räumlichkeiten räumte. Daraufhin zog die Beklagte aus und erhielt im Zug dessen die Zahlung in Höhe von 5.000 Euro, aber nie die Rückzahlung ihrer Kaution.

    Katastrophaler Zustand der Wohnung

    Die Beklagte fand das Mietobjekt in einem heruntergekommenen Zustand vor sowie mit einigen nicht unerheblichen Schäden und erklärte mithin gegenüber der Klägerin die Aufrechnung im Jahr 2016. Aufgrund des Zustandes des Mietobjektes verblieb die geleistete Kaution bei der Beklagten zur vollen Deckung der Schäden. Ein Jahr später mahnte der damalige Bevollmächtigte der Klägerin die Beklagte zur Zahlung an. Die Beklagtenseite verwies auf die Aufrechnungserklärung. Zudem bestritt die Beklagtenseite, dass es je zu einem wirksamen Vertragsschluss zwischen den beiden Parteien gekommen sei und behauptet somit die Zahlung in Höhe von 5.000 Euro sei ohne Rechtgrund erfolgt.

    Urteil des Amtsgerichts Paderborn

    Wirksamkeit des Aufhebungsvertrages durch konkludentes Handeln

    Das Amtsgericht Paderborn urteilte vorliegend im Sinne der Klägerin. Der Aufhebungsvertrag zwischen den beiden Parteien sei durch das konkludente Verhalten der Klägerin, also durch den Auszug aus den ihr bewohnten Räumlichkeiten, wirksam geworden. Somit sei die Zahlung in Höhe von 5.000 Euro nicht rechtgrundlos erfolgt und der Anspruch Auf Rückzahlung der Mietkaution bestünde weiterhin. Der benannte Schaden an dem Mietobjekt sei seitens der Beklagten nicht bewiesen worden. Jedoch könnte die dreijährige Verjährungsfirst des Anspruchs auf Rückzahlung der Kaution eingetreten sein. Durch einen Mahnbescheid seitens der Klägerseite sei diese Verjährungsfrist jedoch gehemmt gewesen. Innerhalb dieses Zeitraumes sei die Klage eingereicht worden.

    Somit habe die Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der Mietkaution, wie im Aufhebungsvertrag vereinbart worden sei.

    Quelle: Amtsgericht Paderborn

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  4. Mietrecht: Die Mietkündigung des Mieters und des Vermieters

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    Sollten Sie eine schönere Wohnung oder sogar ein Haus gefunden haben, welche Ihnen besser passt und gefällt, so ist der erste Schritt getan. Jetzt muss die bisherige Mietwohnung vor dem Auszug allerdings noch gekündigt werden. Eine Kündigung stellt eine Erklärung dar, bei welchem eindeutig wird, dass das bestehende Mietverhältnis beendet sein soll – so weit, so gut. Jedoch gibt es bei diesem Schritt einige Feinheiten, die beachtet werden müssen und dem Mieter auch bekannt sein sollten. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der Mietvertrag nach Ihrem Auszug noch weiterläuft und sich somit die Kosten erhöhen, was schnell sehr unangenehm werden kann. Dies gilt auf jeden Fall zu umgehen. Im Folgenden werden die wichtigsten Punkte einer Mietkündigung dargestellt, sodass einem Auszug keine Rechtsstreitigkeiten im Wege stehen. Das Mietrecht erlaubt dem Mieter in den meisten Fällen die Kündigung eines Mietobjekts ohne Angaben von Gründen. Ausnahmen davon bilden die befristeten Mietverträge. Bei diesen ist es nicht möglich, den Mietvertrag zu kündigen bevor die Laufzeit endet. Hierbei müssen vom Mieter und Vermieter die gesetzlichen Fristen eingehalten werden. Zu dem Thema der befristeten Mietverträge wurde bereits ein Blogeintrag geschrieben. Falls Sie Näheres dazu wissen möchten, können Sie gerne hier klicken: Befristung des Mietvertrages im Wohnraummietrecht

    Wie sollte man den Mietvertrag kündigen? Wird eine besondere Form vorgeschrieben?
    Die Kündigung eines Mietobjekts muss grundsätzlich schriftlich und auf Papier erfolgen. Eine mündlich erfolgte Kündigung oder eine Kündigung per E-Mail/Fax genügen nicht. Außerdem sind die eigenhändigen Unterschriften aller Hauptmieter notwendig, denn ohne diese ist Kündigung gem. § 568 BGB unwirksam.

    Kündigung per Einschreiben

    Damit Sie eine gewisse Sicherheit haben, dass die Kündigung beim Mieter angekommen ist, sollten Sie auf jeden Fall zu einem Einschreiben greifen. Es gibt hierbei jedoch verschiedene Formen, die jeweils anders zu beurteilen sind.

    Bei einem Einwurf-Einschreiben bestätigt der Postbote, dass er den Brief in den Postkasten des Empfängers eingeworfen hat. Bei dem Übergabe-Einschreiben wird der Brief an eine Person übergeben und von dieser mit einer Unterschrift bestätigt, dass er den Brief entgegengenommen hat. Nur so kann der Postbote ihn den Brief auch aushändigen.

    Dann gibt es noch das Einschreiben mit personenspezifischer Übereignung und ein Einschreiben mit Rückschein. Bei der ersten Variante wird der Brief vom Postboten nur an die Person übergeben, die auch auf den Brief steht. Somit kann beispielsweise der im Haushalt wohnende Ehepartner das Einschreiben nicht entgegennehmen. Hierbei wird den konkret genannten Empfänger um eine Unterschrift bei der Übergabe durch den Postboten gebeten. Bei der zweiten Variante wird ein Rückschein bei der Post ausgefüllt und an den Brief geklebt. Bei dieser Übergabe werden zwei Unterschriften von der entgegennehmenden Person gebeten – einmal elektronisch und einmal auf den Rückschein. Diesen unterschriebenen Rückschein kriegt der Absender nachhause geschickt.

    Sollte der Postbote den Empfänger nicht antreffen, jedoch seine Unterschrift benötigen, benachrichtigt er ihn lediglich schriftlich durch einen Hinweis, dass an einer Postfiliale ein Einschreiben (außer das Einwurf-Einschreiben!) für ihn geliefert wurde. In einem solchen Fall ist die Abholung des Schreibens der Zeitpunkt des Zugangs. Risiko bei diesen Varianten ist, dass das Schreiben verzögert oder sogar gar nicht abgeholt wird und deswegen auch verspätet oder gar nicht dem Empfänger zu geht. Dies kann durch das Einwurf-Einschreiben vermieden werden.

    Botendienst mit Beweiskraft

    Eine weitere Möglichkeit ist der Botendienst mit Beweiskraft. Hierbei kann gegen eine relativ hohe Gebühr ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden. Dieser wird das Kündigungsschreiben dem Vermieter/Mieter zustellen und ohne Zweifel und rechtliche Probleme bestätigen.

    Alternativ kann der Mieter/Vermieter die Kündigung auch persönlich in den Briefkasten des anderen werfen. Hierbei ist es jedoch wichtig, dass im Idealfall ein oder mehrere Zeugen dies auch im Zweifel bestätigen können. Bestätigt wird, dass dieses Schreiben auch tatsächlich im Briefkasten des Vermieters/Mieters gelandet ist.
    Am sichersten ist jedoch wohl die persönliche Übergabe, bei der man sich von der anderen entgegennehmenden Person den Empfang schriftlich quittieren lässt. Diese Möglichkeit ist wahrscheinlich nur möglich, wenn das Verhältnis zwischen dem Mieter und Vermieter nicht zerrüttet ist.

    Bei einer Kündigung durch Bevollmächtigten (z.B. durch einen Rechtsanwalt) muss in dem Schreiben selbst ein deutlicher Hinweis auf das Vertretungsverhältnis bzw. eine Bevollmächtigung enthalten sein.

    Was muss in einem Kündigungsschreiben unbedingt stehen?

    Grundsätzlich genügt für eine Wohnungskündigung mit einer Frist von drei Monaten des Mieters ein formloses Schreiben. Dieses muss an den Vermieter adressiert sein und eigenhändig mit Unterschriften aller Hauptmieter beendet werden. Spezielle Gründe muss der Mieter nicht angeben. Empfehlenswert und zur Sicherheit ist es dennoch besser einige Informationen in dem Kündigungsschreiben mit aufzunehmen. Dies sorgt für eine geringere Wahrscheinlichkeit, dass es zum Streit zwischen den beiden Vertragsparteien kommt.

    Mit aufgenommen sollte also die genaue Adresse der Mietwohnung, der Zeitpunkt zudem die Wohnung gekündigt werden soll als auch die Aufforderung an den Vermieter, die Kündigung zu bestätigen und den Hinweis, dass sich der Mieter mit dem Vermieter wegen des Übergabetermins in Verbindung setzen wird. Außerdem ist es immer vorteilhaft einen Satz zuzufügen, dass falls das Schreiben verspätet beim Vermieter eintrifft, die Kündigung zum nächstmöglichen Termin wirksam wird.

    Eine außerordentliche und somit fristlose Kündigung vom Mieter ist nur mit einem triftigen und nachvollziehbaren Grund möglich. Beispielsweise bei Gesundheitsgefährdung durch das Mietobjekt. Außerdem hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn nach einer vorher angekündigten Sanierung des Mietobjekts die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst und demnach erhöht wird. Sollte ein Vermieter dem Mieter aufgrund des Eigenbedarfs kündigen, so ist er an die gesetzlichen geregelten Fristen für eine ordentliche Kündigung gemäß 573c BGB gebunden. Hier zu beachten ist, dass die Mietdauer für die Kündigungsfrist entscheidet (Staffelung nach Jahren der Vermietung).

    Welche Fristen müssen bei der Mietkündigung beachtet werden?

    In den meisten Fällen gilt für die Kündigung eines Mietvertrages die gesetzlich festgelegte Kündigungsfrist von drei Monaten. Für den Mieter günstigere Fristen können individuell mit dem Vermieter vereinbart werden. Eine Verlängerung zu Ungunsten des Mieters ist ausgeschlossen. Außerdem kann der Mieter nur zum Monatsende, also zum Ablauf des letzten Monats, das Mietobjekt kündigen. Außerdem muss beachtet werden, dass die Kündigung spätestens am dritten Tag des Werktages des Monats beim Vermieter vorliegen muss. Diese drei Tage nennt man auch „Karenzzeit“, wobei Samstage auch Werktage sind. Eine einzige Ausnahme, die hierbei gemacht wird, liegt vor, wenn der dritte Tag auf einen Samstag fällt. Dann zählt er nicht mit und der Mieter darf noch bis Montag kündigen. Sollte das Kündigungsschreiben nicht spätestens innerhalb dieser drei Tagen zu gehen, so ist sie erst einen Monat später wirksam.

    Es gibt natürlich auch Sonderfälle, wo eine fristlose Kündigung und nicht die von drei Monaten gilt. Eine solche ist allerdings nur unter bestimmten Umständen möglich.

    Unmöglichkeit der vertragsgemäßen Benutzung
    Sollte das Mietobjekt nicht rechtzeitig übergeben werden können oder hat der Vermieter, aus welchen Gründen auch immer, im Verlauf des Mietverhältnisses das Schloss des Mietobjekts ausgetauscht, so kann fristlos gekündigt werden. Auch ein starker Befall von Ungeziefer oder das Fehlen von Türen oder Fenstern können unter Umständen als Gründe für eine fristlose Kündigung ausreichen.

    Gesundheitsgefährdender Zustand der Wohnung
    Sollte ein übermäßiger Befall von Schimmel in der Wohnung vorzufinden sein oder wurden giftige Baustoffe (Asbest) verwendet, kann ein nicht hinnehmbarer Zustand vorliegen, welcher zu einer fristlosen Kündigung berechtigt. Einziger Nachteil an solchen Begründungen ist, dass der Mieter die Beweislast trägt. Meistens muss man durch einen Sachverständigen nachweisen, dass ein solcher Zustand vorliegt. Dies verursacht wiederum verschwendete Kosten für die Mieter, wenn die Wohnung doch nicht als gesundheitsschädlich eingestuft wird.

    Schwere Verletzung des Mietvertrags
    Eine schwere Verletzung des Mietvertrages liegt vor, wenn beispielsweise der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters und in keinem Notfall in das Mietobjekt eindringt, bei der Abrechnung der Nebenkosten betrügt oder sich weigert, ein fälliges Guthaben auszuzahlen. Ebenso schwere gegenseitige Beleidigungen, üble Nachrede oder die massive Störung des Hausfriedens tragen zu einer Verletzung des Mietvertrages bei. Sollten eine längere Nichtzahlung der Miete oder der Nebenkosten sprechen als Gründe für eine fristlose Kündigung.

    Beachten sollte man, dass es in bestimmten Fällen für den Mieter ein Sonderkündigungsrecht gibt, beispielsweise bei Kündigung aufgrund Modernisierung oder nach Mieterhöhung.

    Das Wichtigste auf einem Blick:

    • Die schriftliche Form mit eigenhändiger Unterschrift ist zwingend.
    • In dem meisten Fällen gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten für den Mieter. Unabhängig davon, wie lange man das Mietobjekt gemietet hat.
    • Grundsätzlich muss der Mieter seine Kündigung nicht begründen, jedoch sollte die Kündigung die grundlegenden Informationen sowie die oben genannten Hinweise enthalten, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
    • Spätestens am dritten Werktag des Monats muss die Kündigung beim Vermieter eingegangen sein, damit derselbe Monat noch zur Frist zählt. Es empfiehlt sich daher die Kündigung früher auf den Weg zu bringen.
    • In Ausnahmefällen darf auch der Vermieter kündigen, wobei hier dann die gestaffelten Kündigungsfristen gelten.
    • Individuell können zwischen den Mieter und Vermieter Kündigungsfristen vereinbart werden. Es dürfen jedoch keine Kündigungsfristen zu Lasten des Mieters bestimmt werden.
    • Die fristlose Kündigung bedarf schwerwiegender Gründe.

    Das muss unbedingt in das Kündigungsschreiben:

    • Das Schreiben muss als Kündigung erkennbar sein – am besten direkt im Betreff!
    • Sollte es mehrere Vermieter/Mieter geben, muss die Kündigung an alle adressiert werden.
    • Ort sowie das Datum dürfen nicht vergessen werden.
    • Alle Mieter müssen die Kündigung eigenhändig unterschreiben.
    • Das Mietobjekt muss genau bezeichnet werden – Adresse, Hausnummer und Etage.
    • Für den Vermieter gelten noch andere Inhalte als für die Mieterkündigung.

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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