Aufhebungsvertrag oder besser Kündigung? Archive - Seite 2 von 2 - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Aufhebungsvertrag oder besser Kündigung?

  1. Mietrecht: Die Mietkündigung des Mieters und des Vermieters

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    Inhaltsverzeichnis:

    Sollten Sie eine schönere Wohnung oder sogar ein Haus gefunden haben, welche Ihnen besser passt und gefällt, so ist der erste Schritt getan. Jetzt muss die bisherige Mietwohnung vor dem Auszug allerdings noch gekündigt werden. Eine Kündigung stellt eine Erklärung dar, bei welchem eindeutig wird, dass das bestehende Mietverhältnis beendet sein soll – so weit, so gut. Jedoch gibt es bei diesem Schritt einige Feinheiten, die beachtet werden müssen und dem Mieter auch bekannt sein sollten. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der Mietvertrag nach Ihrem Auszug noch weiterläuft und sich somit die Kosten erhöhen, was schnell sehr unangenehm werden kann. Dies gilt auf jeden Fall zu umgehen. Im Folgenden werden die wichtigsten Punkte einer Mietkündigung dargestellt, sodass einem Auszug keine Rechtsstreitigkeiten im Wege stehen. Das Mietrecht erlaubt dem Mieter in den meisten Fällen die Kündigung eines Mietobjekts ohne Angaben von Gründen. Ausnahmen davon bilden die befristeten Mietverträge. Bei diesen ist es nicht möglich, den Mietvertrag zu kündigen bevor die Laufzeit endet. Hierbei müssen vom Mieter und Vermieter die gesetzlichen Fristen eingehalten werden. Zu dem Thema der befristeten Mietverträge wurde bereits ein Blogeintrag geschrieben. Falls Sie Näheres dazu wissen möchten, können Sie gerne hier klicken: Befristung des Mietvertrages im Wohnraummietrecht

    Wie sollte man den Mietvertrag kündigen? Wird eine besondere Form vorgeschrieben?

    Die Kündigung eines Mietobjekts muss grundsätzlich schriftlich und auf Papier erfolgen. Eine mündlich erfolgte Kündigung oder eine Kündigung per E-Mail/Fax genügen nicht. Außerdem sind die eigenhändigen Unterschriften aller Hauptmieter notwendig, denn ohne diese ist Kündigung gem. § 568 BGB unwirksam.

    Kündigung per Einschreiben

    Damit Sie eine gewisse Sicherheit haben, dass die Kündigung beim Mieter angekommen ist, sollten Sie auf jeden Fall zu einem Einschreiben greifen. Es gibt hierbei jedoch verschiedene Formen, die jeweils anders zu beurteilen sind.

    Bei einem Einwurf-Einschreiben bestätigt der Postbote, dass er den Brief in den Postkasten des Empfängers eingeworfen hat. Bei dem Übergabe-Einschreiben wird der Brief an eine Person übergeben und von dieser mit einer Unterschrift bestätigt, dass er den Brief entgegengenommen hat. Nur so kann der Postbote ihn den Brief auch aushändigen.

    Dann gibt es noch das Einschreiben mit personenspezifischer Übereignung und ein Einschreiben mit Rückschein. Bei der ersten Variante wird der Brief vom Postboten nur an die Person übergeben, die auch auf den Brief steht. Somit kann beispielsweise der im Haushalt wohnende Ehepartner das Einschreiben nicht entgegennehmen. Hierbei wird den konkret genannten Empfänger um eine Unterschrift bei der Übergabe durch den Postboten gebeten. Bei der zweiten Variante wird ein Rückschein bei der Post ausgefüllt und an den Brief geklebt. Bei dieser Übergabe werden zwei Unterschriften von der entgegennehmenden Person gebeten – einmal elektronisch und einmal auf den Rückschein. Diesen unterschriebenen Rückschein kriegt der Absender nachhause geschickt.

    Sollte der Postbote den Empfänger nicht antreffen, jedoch seine Unterschrift benötigen, benachrichtigt er ihn lediglich schriftlich durch einen Hinweis, dass an einer Postfiliale ein Einschreiben (außer das Einwurf-Einschreiben!) für ihn geliefert wurde. In einem solchen Fall ist die Abholung des Schreibens der Zeitpunkt des Zugangs. Risiko bei diesen Varianten ist, dass das Schreiben verzögert oder sogar gar nicht abgeholt wird und deswegen auch verspätet oder gar nicht dem Empfänger zu geht. Dies kann durch das Einwurf-Einschreiben vermieden werden.

    Botendienst mit Beweiskraft

    Eine weitere Möglichkeit ist der Botendienst mit Beweiskraft. Hierbei kann gegen eine relativ hohe Gebühr ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden. Dieser wird das Kündigungsschreiben dem Vermieter/Mieter zustellen und ohne Zweifel und rechtliche Probleme bestätigen.

    Alternativ kann der Mieter/Vermieter die Kündigung auch persönlich in den Briefkasten des anderen werfen. Hierbei ist es jedoch wichtig, dass im Idealfall ein oder mehrere Zeugen dies auch im Zweifel bestätigen können. Bestätigt wird, dass dieses Schreiben auch tatsächlich im Briefkasten des Vermieters/Mieters gelandet ist.
    Am sichersten ist jedoch wohl die persönliche Übergabe, bei der man sich von der anderen entgegennehmenden Person den Empfang schriftlich quittieren lässt. Diese Möglichkeit ist wahrscheinlich nur möglich, wenn das Verhältnis zwischen dem Mieter und Vermieter nicht zerrüttet ist.

    Bei einer Kündigung durch Bevollmächtigten (z.B. durch einen Rechtsanwalt) muss in dem Schreiben selbst ein deutlicher Hinweis auf das Vertretungsverhältnis bzw. eine Bevollmächtigung enthalten sein.

    Was muss in einem Kündigungsschreiben unbedingt stehen?

    Grundsätzlich genügt für eine Wohnungskündigung mit einer Frist von drei Monaten des Mieters ein formloses Schreiben. Dieses muss an den Vermieter adressiert sein und eigenhändig mit Unterschriften aller Hauptmieter beendet werden. Spezielle Gründe muss der Mieter nicht angeben. Empfehlenswert und zur Sicherheit ist es dennoch besser einige Informationen in dem Kündigungsschreiben mit aufzunehmen. Dies sorgt für eine geringere Wahrscheinlichkeit, dass es zum Streit zwischen den beiden Vertragsparteien kommt.

    Mit aufgenommen sollte also die genaue Adresse der Mietwohnung, der Zeitpunkt zudem die Wohnung gekündigt werden soll als auch die Aufforderung an den Vermieter, die Kündigung zu bestätigen und den Hinweis, dass sich der Mieter mit dem Vermieter wegen des Übergabetermins in Verbindung setzen wird. Außerdem ist es immer vorteilhaft einen Satz zuzufügen, dass falls das Schreiben verspätet beim Vermieter eintrifft, die Kündigung zum nächstmöglichen Termin wirksam wird.

    Eine außerordentliche und somit fristlose Kündigung vom Mieter ist nur mit einem triftigen und nachvollziehbaren Grund möglich. Beispielsweise bei Gesundheitsgefährdung durch das Mietobjekt. Außerdem hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn nach einer vorher angekündigten Sanierung des Mietobjekts die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst und demnach erhöht wird. Sollte ein Vermieter dem Mieter aufgrund des Eigenbedarfs kündigen, so ist er an die gesetzlichen geregelten Fristen für eine ordentliche Kündigung gemäß 573c BGB gebunden. Hier zu beachten ist, dass die Mietdauer für die Kündigungsfrist entscheidet (Staffelung nach Jahren der Vermietung).

    Welche Fristen müssen bei der Mietkündigung beachtet werden?

    In den meisten Fällen gilt für die Kündigung eines Mietvertrages die gesetzlich festgelegte Kündigungsfrist von drei Monaten. Für den Mieter günstigere Fristen können individuell mit dem Vermieter vereinbart werden. Eine Verlängerung zu Ungunsten des Mieters ist ausgeschlossen. Außerdem kann der Mieter nur zum Monatsende, also zum Ablauf des letzten Monats, das Mietobjekt kündigen. Außerdem muss beachtet werden, dass die Kündigung spätestens am dritten Tag des Werktages des Monats beim Vermieter vorliegen muss. Diese drei Tage nennt man auch „Karenzzeit“, wobei Samstage auch Werktage sind. Eine einzige Ausnahme, die hierbei gemacht wird, liegt vor, wenn der dritte Tag auf einen Samstag fällt. Dann zählt er nicht mit und der Mieter darf noch bis Montag kündigen. Sollte das Kündigungsschreiben nicht spätestens innerhalb dieser drei Tagen zu gehen, so ist sie erst einen Monat später wirksam.

    Es gibt natürlich auch Sonderfälle, wo eine fristlose Kündigung und nicht die von drei Monaten gilt. Eine solche ist allerdings nur unter bestimmten Umständen möglich.

    Unmöglichkeit der vertragsgemäßen Benutzung

    Sollte das Mietobjekt nicht rechtzeitig übergeben werden können oder hat der Vermieter, aus welchen Gründen auch immer, im Verlauf des Mietverhältnisses das Schloss des Mietobjekts ausgetauscht, so kann fristlos gekündigt werden. Auch ein starker Befall von Ungeziefer oder das Fehlen von Türen oder Fenstern können unter Umständen als Gründe für eine fristlose Kündigung ausreichen.

    Gesundheitsgefährdender Zustand der Wohnung

    Sollte ein übermäßiger Befall von Schimmel in der Wohnung vorzufinden sein oder wurden giftige Baustoffe (Asbest) verwendet, kann ein nicht hinnehmbarer Zustand vorliegen, welcher zu einer fristlosen Kündigung berechtigt. Einziger Nachteil an solchen Begründungen ist, dass der Mieter die Beweislast trägt. Meistens muss man durch einen Sachverständigen nachweisen, dass ein solcher Zustand vorliegt. Dies verursacht wiederum verschwendete Kosten für die Mieter, wenn die Wohnung doch nicht als gesundheitsschädlich eingestuft wird.

    Schwere Verletzung des Mietvertrags

    Eine schwere Verletzung des Mietvertrages liegt vor, wenn beispielsweise der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters und in keinem Notfall in das Mietobjekt eindringt, bei der Abrechnung der Nebenkosten betrügt oder sich weigert, ein fälliges Guthaben auszuzahlen. Ebenso schwere gegenseitige Beleidigungen, üble Nachrede oder die massive Störung des Hausfriedens tragen zu einer Verletzung des Mietvertrages bei. Sollten eine längere Nichtzahlung der Miete oder der Nebenkosten sprechen als Gründe für eine fristlose Kündigung.

    Beachten sollte man, dass es in bestimmten Fällen für den Mieter ein Sonderkündigungsrecht gibt, beispielsweise bei Kündigung aufgrund Modernisierung oder nach Mieterhöhung.

    Das Wichtigste auf einem Blick:

        • Die schriftliche Form mit eigenhändiger Unterschrift ist zwingend.
        • In dem meisten Fällen gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten für den Mieter. Unabhängig davon, wie lange man das Mietobjekt gemietet hat.
        • Grundsätzlich muss der Mieter seine Kündigung nicht begründen, jedoch sollte die Kündigung die grundlegenden Informationen sowie die oben genannten Hinweise enthalten, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
        • Spätestens am dritten Werktag des Monats muss die Kündigung beim Vermieter eingegangen sein, damit derselbe Monat noch zur Frist zählt. Es empfiehlt sich daher die Kündigung früher auf den Weg zu bringen.
        • In Ausnahmefällen darf auch der Vermieter kündigen, wobei hier dann die gestaffelten Kündigungsfristen gelten.
        • Individuell können zwischen den Mieter und Vermieter Kündigungsfristen vereinbart werden. Es dürfen jedoch keine Kündigungsfristen zu Lasten des Mieters bestimmt werden.
        • Die fristlose Kündigung bedarf schwerwiegender Gründe.

    Das muss unbedingt in das Kündigungsschreiben:

        • Das Schreiben muss als Kündigung erkennbar sein – am besten direkt im Betreff!
        • Sollte es mehrere Vermieter/Mieter geben, muss die Kündigung an alle adressiert werden.
        • Ort sowie das Datum dürfen nicht vergessen werden.
        • Alle Mieter müssen die Kündigung eigenhändig unterschreiben.
        • Das Mietobjekt muss genau bezeichnet werden – Adresse, Hausnummer und Etage.
        • Für den Vermieter gelten noch andere Inhalte als für die Mieterkündigung.

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Beendigung des Mietvertrages durch Aufhebungsvertrag

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    Inhaltsverzeichnis:

    Ein neuer attraktiver Job aber in einer anderen Stadt oder doch eine schönere und günstigere Wohnung gefunden? Sie möchten also aus ihrer jetzigen gemieteten Wohnung oder Haus ausziehen und im besten Falle so schnell wie möglich? Üblicherweise gilt der zwischen den Vermieter und Mieter abgeschlossene Mietvertrag unbefristet. Möchte man dem Mieter kündigen, so muss man bei der Kündigung, wenn kein Anlass zu einer fristlosen Kündigung besteht, die gesetzlichen beziehungsweise die vereinbarten Fristen einhalten. Gelegentlich kann nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter in Situationen geraten, in welchen das Mietverhältnis nicht, oder zumindest nicht in den gewünschten Zeitraum durch eine normale Kündigung aufgelöst werden kann. Grund dafür sind häufig im Einzelfall äußere Faktoren. In einer solchen Gegebenheit sind die Vertragsparteien nicht direkt gezwungen, diese Situation hinzunehmen und abzuwarten. Eine alternative Lösung stellt der Aufhebungsvertrag dar, welcher durch die Vertragsfreiheit ermöglicht wird. Bei diesem einigen sich die beiden Vertragsparteien auf einen früheren Zeitpunkt des Auszuges von Mieter. Im folgenden Artikel erfahren Sie mehr davon, denn es gibt neben der gebotenen Übereinstimmung auch einiges zu beachten, wenn man einen Rechtsstreit umgehen möchte.

    Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?

    Bei der Kündigung handelt es sich um eine einseitige Lösung vom Vertrag, denn entweder kündigt der Vermieter oder der Mieter den Mietvertrag, wobei jeweils die andere Partei damit nicht einverstanden sein muss aber kann. Anders sieht es bei der schnelleren Variante des Aufhebungsvertrages im Mietrecht aus. Wie der Name des Mietaufhebungsvertrages schon verrät, müssen sich beide Parteien einig sein, dass der vorliegende Mietvertrag beendet werden soll – durch Angebot und Annahme. Ein solcher einvernehmlicher Mietaufhebungsvertrag ist in den meisten Fällen immer und auch ohne Einhaltung von bestimmten Fristen möglich. Dieser muss jedoch ausdrücklich und in den meisten Fällen auch schriftlich gegenüber der anderen Vertragspartei vorgenommen werden. Ein mündlicher Mietaufhebungsvertrag ist nur unter strengen Voraussetzungen erlaubt aber nicht empfehlenswert.

    Mietaufhebungsvertrag als eine bessere Alternative

    Wann sich ein Mietaufhebungsvertrag wohl mehr auszahlt als eine gewöhnliche Kündigung hängt von dem Einzelfall ab. Häufig hängen die Gründe mit dem zeitlichen Faktor zusammen. In den meisten Fällen liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor, sodass bei einer ordentlichen Kündigung häufig schon die dreimonatige Kündigungsfrist zu lang ist.

    Allerdings gibt es auch Fälle, indem der Vermieter keinen berechtigten Grund für die Kündigung hat und beispielsweise die Wohnung sanieren oder leer verkaufen möchte. Doch das Mietverhältnis kann seitens des Vermieters nur beendet werden, wenn dieser auch einen berechtigten Grund dazu hat. Beispiele hierfür sind Vertragsverletzungen des Mieters, Eigenbedarf oder auch wirtschaftliche Gründe. Sollte man keine dieser Gründe aufweisen können, so kann der Vermieter immer noch zu einem Mietaufhebungsvertrag greifen. Nicht selten bieten in solchen Fällen die Vermieter den Mietern finanzielle Anreize (z. B. eine Umzugskostenpauschale), um ihnen die Situation schmackhafter zu machen.

    Das Thema der Eigenbedarfskündigung ist auch häufig im Zusammenhang des Aufhebungsvertrages vertreten. Sollte der Vermieter dem Mieter kündigen wollen, weil er selber in die Wohnung einziehen möchte, so muss er die Kündigungssperrfrist beachten. Bei einer solchen ist der Auszug des Mieters zeitnah nicht möglich, denn es gilt die mieterschützende gesetzliche Sperrfrist von mindestens drei Jahren. In Gebieten mit einem besonders angespannten Wohnungsmarkt, wie es nun häufig auftritt, kann die Kündigungssperrfrist sogar bis auf 10 Jahre angehoben werden. Oft will und kann eine derart lange Frist von den Vermietern nicht hingenommen werden, sodass dieser dem Mieter auch hier finanzielle Anreize in Verbindung mit dem Aufhebungsvertrag nahelegt.

    Ein Mietaufhebungsvertrag kann aber auch Vorteile für die Mieter mitbringen. Sollte man das eigene Mietobjekt gekündigt haben und auf der Suche nach dem neuen Heim Glück haben, sodass man vorher als geplant einziehen kann. So kann man den Vermieter anbieten, einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen, um möglichst unproblematisch und schnell das alte Mietobjekt hinter sich zu lassen. In einem erfolgreichen Fall kann man sich so das Bezahlen der doppelten Miete sparen. Um den Vermieter dieses Angebot interessanter zu gestalten, kann man ihn einen neuen Nachmieter vorschlagen. Ob ein solches Angebot Erfolg hat, liegt letztendlich bei dem Vermieter, denn ein besteht kein Zwang oder Pflicht zur Annahme eines solchen Angebots. Das Leben ist nun mal das Leben und es tauchen oft ungeplante Ereignisse und Veränderungen auf, auf welche man häufig kaum Einfluss hat. Trennung/Scheidung, neuer Arbeitsplatz in einer anderen Stadt, schwere Erkrankungen in der weitwohnenden Familie. All diese Umstände können einen Umzug und somit auch eine Kündigung notwendig machen. In solchen individuellen Fällen ist es dem Mieter möglich die schwere finanzielle Lage der doppelten Mietzahlungen und unangenehmen Situationen mit einem Mietaufhebungsvertrag zu umgehen. Bei dem Tod eines Mieters wäre es eine gelungene Lösung für dessen Nachkommen.

    Der Aufhebungsvertrag im Mietrecht tritt aber auch oft mit dem Thema der Lebens- und Wohngemeinschaften zusammen auf. In solchen vereinbarten Gemeinschaften treten oft alle Bewohner des Mitobjekts als Hauptmieter im abgeschlossenen Mietvertrag auf. Dementsprechend kann dieser Mietvertrag auch nur von allen Mietern gemeinsam gekündigt werden. In solchen Situationen stößt man nicht selten auf Meinungsverschiedenheiten. Sollte es beispielsweise zu einer Beziehungskrise zwischen dem Paar kommen oder muss ein Mitbewohner aus der Wohngemeinschaft, beispielsweise aufgrund des Wechsels der Universität, umziehen, kann die Situation mit einen Mietaufhebungsvertrag problemlos gelöst werden.

    Gang und gebe ist der Aufhebungsvertrag bei den Zeitmietverträgen, also in Situationen wo die Mietverträge für eine bestimmte Zeitspanne abgeschlossen werden. In diesen Fällen braucht der Mieter sein Mietobjekt nicht zu kündigen, denn mit dem Ende des vertraglich vereinbarten Zeitraumes läuft ein Zeitmietvertrag automatisch aus. Sollte man dennoch früher als geplant und vereinbart ausziehen wollen, also aus dem Mietverhältnis vorzeitig ausscheiden, so kann auch hier eine Aufhebung des Mietvertrages abgeschlossen werden.

    Voraussetzungen eines Mietaufhebungsvertrags

    Zuerst sollte man prüfen, ob der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages wirklich nötig und auch vorteilhaft ist oder ob eine fristgerechte Kündigung für Sie vollumfänglich ausgeschlossen ist. Denn häufig will die andere Vertragspartei bei Aufhebungsverträgen eine Gegenleistung – prüfen Sie also, was günstiger für Sie ist. Außerdem sollten Sie als Mieter überprüfen, ob der im Vertrag eingetragene Kündigungsverzicht auch tatsächlich rechtswirksam ist. Vor dem Unterschreiben eines Mietaufhebungsvertrages sollten Sie im Hinterkopf behalten, dass Sie mit Ihrer Unterschrift auf den gesetzlichen Kündigungsschutz verzichten.

    Ein solcher Vertrag über die Aufhebung der Miete kann mündlich abgeschlossen werden, denn die Schriftform ist grundsätzlich nicht zwanghaft. Dennoch empfiehlt es sich diesen schriftlich zu formulieren, um unangenehme Fälle zu vermeiden sowie zur Beweiszwecken. Beide Vertragsparteien sollten jeweils eine Ausführung bekommen, welche auch von beiden unterschrieben sein muss. Obwohl der Inhalt des Mietaufhebungsvertrages grundsätzlich frei von den Vertragsparteien zu gestalten ist, sollten Sie die nachfolgenden Punkte genauer anschauen, denn diese sollten in einem Mietaufhebungsvertrag nicht fehlen, wenn Sie Streitigkeiten und Missverständnisse vermeiden wollen:

     

        • Beide Vertragsparteien müssen mit denen aus dem vorliegenden Mietvertrag identisch sein
        • Das Mietobjekt muss aus dem Aufhebungsvertrag genau hervorgehen
        • Genaue Angaben zur Mietobjekt, das Datum des Auszuges und der damit in Zusammenhang stehende Mietvertrag dürfen nicht vergessen werden
        • Zwischen den beiden Vertragsparteien vereinbarte Daten zum Auszug und zur Übergabe
        • Außerdem müssen die eventuell vereinbarten Angaben zu den Schönheitsreparaturen benannt sein
        • Die finanziellen Ansprüche beider Vertragsparteien sowie deren Ausgleich sollten so detailliert wie möglich aufgeführt werden
        • Das Zahlungsziel als auch mögliche Abfindungen müssen aufgelistet sein
        • In manchen Fällen bleiben bestimmte Einrichtungsgegenstände in dem Mietobjekt, hierzu muss eine detaillierte Angabe erfolgen
        • Nicht fehlen darf auch eine Regelung zur Betriebskostenabrechnung, deren Auszahlung oder Begleichung sowie die Regelung zur Rückzahlung der hinterlegten Mietkaution
        • Unverzichtbar ist auch der Hinweis, dass der Mieter kein Widerspruchsrecht besitzt

    Eine mietvertragliche Verpflichtung zu einer Aufhebung des abgeschlossenen Mietvertrags ist unzulässig, also unwirksam. Dabei handelt es sich um eine Klausel, die unter bestimmten Umständen eine Verpflichtung zur Mietvertragsaufhebung durch den Mieter vorsieht. Außerdem ist eine mietvertragliche Vereinbarung unwirksam, dass im Falle der vorzeitigen Auflösung des Vertrages der Mieter eine Schadens- oder Kostenpauschale zu bezahlen hat.

    Recht auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis

    Grundsätzlich hat der Mieter keinen Anspruch auf eine vorzeitige Entlassung aus dem bestehenden Mietvertrag. Lediglich ausnahmsweise, wenn der Mieter an der Aufhebung ein berechtigtes Interesse besitzt und dem Vermieter einen passenden Nachmieter stellt, kann sich ein solcher Anspruch ergeben. Solche Ausnahmen liegen nicht bereits dann vor, wenn der Mieter ein ihn passenderes Mietobjekt gefunden hat. Genauer gesagt, muss das Interesse von ihm das Interesse des Vermieters am Bestand des Vertrages deutlich übertreffen. In den folgenden Sachverhalten haben Gerichte ein solches berechtigtes Interesse des Mieters bejaht:

     

        • Schwere Erkrankung des Mieters
        • Dringender Umzug des Mieters in ein Altersheim
        • Zwingender beruflicher Ortswechsel des Mieters
        • Erhebliche Erweiterung der Familie des Mieters
        • Missglückte Ehe zwischen den Mietern, wobei das Mietobjekt für einen einzigen Mieter zu groß und zu teuer ist

    Einer Anfechtung des Mietaufhebungsvertrages brauchen Sie nicht befürchten, denn diese ist grundsätzlich aufgrund beiderseitigen Einverständnisses für die Aufhebung nicht möglich. Ebenso ist eine einseitige Rücknahme nicht möglich. Dennoch gibt es Ausnahmen, wenn der Mieter eine arglistige Täuschung dem Vermieter nachweisen kann – oder andersherum. Eine solche arglistige Täuschung beruht beispielsweise auf falscher Angaben, die in der wechselseitigen Vereinbarung des Mietaufhebungsvertrages zu finden sind.

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  3. Mietrecht: Stillschweigender Verzicht des Mieters auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs bei Zahlung einer namhaften Abstandszahlung

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    Inhaltsverzeichnis:

    Amtsgericht München, 29.03.2018, 432 C 1222/18

    Der BGH hat in seiner Entscheidung vom  10.06.2015 dargelegt, dass der Vermieter im Falle der Vortäuschung von (Eigen-)Bedarf – wie auch sonst bei einer schuldhaften (materiell) unberechtigten Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses – dem Mieter gem. § 280 BGB zum Schadensersatz verpflichtet  sein kann.  Dabei kann jedoch ein zwischen den Parteien geschlossener Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang unterbrechen, wenn dadurch eine Geltendmachung von Schadensersatz abgegolten werden sollte.

    Ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang.

    Verpflichtet sich der Vermieter in einem Räumungsvergleich zu einer substantiellen Gegenleistung, wie etwa einer namhaften Abstandszahlung ist in der Zustimmung des Mieters ein bedeutsamer Umstand für das Vorliegen eines Verzichtswillen und damit für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf Schadensersatz wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs zu sehen.

    Im nachstehenden Fall des Amtsgerichts München musste untersucht werden, ob ein solcher stillschweigender Verzicht auch im Rahmen einer Mietaufhebungsvereinbarung zu erkennen sei. Das Amtsgericht führte dabei aus, dass die Grundsätze für die Eigenbedarfskündigung bei einem Räumungsvergleich auch auf (außergerichtliche) Mietaufhebungsvereinbarungen übertragbar seien.

    Für wen darf ich Eigenbedarf anmelden? Rechtsanwalt Kündigung Räumung

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

    Ehemalige Mieter verklagen ihren ehemaligen Vermieter auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs

    Die Kläger nehmen den Beklagten auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs im Zusammenhang mit einer Mietaufhebungsvereinbarung in Anspruch.

    Die Kläger waren Mieter einer Wohnung nebst Kellerabteil und Garage der Beklagten seit dem 01.06.1987 mit Mietvertrag vom 10.05.1987. Die Gesamtmiete lag bei 1.208,00 €, eine Abrechnung über die Betriebskosten war mietvertraglich nicht vorgesehen. Die Wohnung war Mitte 2015 über die Kreissparkasse zum Verkauf angeboten worden. Der Beklagte erwarb die Wohnung und wurde am 15.01.2016 im Grundbuch des Amtsgerichts München als Eigentümer eingetragen. Er trat in das bestehende Mietverhältnis mit dem Kläger ein.

    Vermieter und Mieter hatten Mietaufhebungsvertrag mit EUR 15.000 Abfindung geschlossen

    Zwischen den Parteien wurde am 03.03./08.03.2016 ein schriftlicher Mietaufhebungsvertrag geschlossen. Inbegriffen war eine  „einvernehmliche und unwiderrufliche“ Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2016 und die Verpflichtung der Kläger zur Räumung und Herausgabe der Wohnung an den Beklagten bis spätestens zu diesem Datum. Schönheitsreparaturen waren nicht geschuldet. Den Klägern war das Recht zur vorzeitigen Räumung und Herausgabe des Mietobjekts zum 15. eines Monats oder zum Monatsende mit einer Ankündigungsfrist von 14 Tagen eingeräumt. Dabei war die Zahlung des Mietzinses mit dem Tag der Räumung und Herausgabe des Mietobjekts an den Beklagten vereinbart.

    Zudem beinhaltete die Vereinbarung eine Abrede über die Erbringung einer Abstandszahlung des Beklagten in Höhe von 15.000,00 € innerhalb von 14 Tagen nach Unterzeichnung des Mietaufhebungsvertrags an die Kläger. Für den Fall, dass die Mietsache nicht bis spätestens 31.12.2016 an den Beklagten geräumt herausgegeben werden sollte, war der Betrag an den Beklagten verzinst zurückzuzahlen.

    Im Fall der verspäteten Rückgabe der Mietsache sollte sich die Zahlung bei Rückgabe bis zum 30.11.2016 auf 18.000,00 €, bei einer Rückgabe bis spätestens 31.10.2016 auf 21.500,00€ und im Falle einer Rückgabe spätestens zum 30.09.2016 auf 24.500,00 € erhöhen. Die Mietkaution sollte innerhalb von 4 Wochen nach Räumung und Herausgabe der Wohnung herausgegeben werden.  Eine Regelung über bestehenden Eigenbedarf enthielt die Vereinbarung nicht.

    Unmittelbar nach Unterzeichnung der Vereinbarung zahlte der Beklagte an die Kläger einen Betrag in Höhe von 15.000,00 €. Herausgabe der Wohnung erfolgte am 29.11.2016. In der Folgezeit zahlte der Beklagte weitere 6.000,00 € an die Kläger, so dass diese insgesamt 21.000,00 € erhielten.

    Ende 2016 wurde die Wohnung herausgegeben, Anfang 2017 verkaufte der Vermieter die Wohnung

    Anfang 2017 veräußerte der Beklagte die Wohnung an Dritte weiter. Am 27.07.2017 erklärten die Kläger die Anfechtung der Aufhebungsvereinbarung. Zu dieser Zeit  zahlten die Kläger für ihre neue Wohnung eine monatliche Miete in Höhe von ca. 950,00 € mit Garage für weitere 70,00 €.

    Die Kläger trugen vor, dass der Beklagte ihnen gegenüber nach Erwerb des Grundstücks Eigenbedarf angemeldet habe, da sein Vater zurück in die Stadt ziehen wollte. Nach rechtlicher Beratung habe man sich mit einer Mietaufhebungsvereinbarung abgefunden, um keine Eigenbedarfskündigung zu riskieren.

    Am Tag der Räumung und Herausgabe habe der Beklagte dann geäußert, man wolle die Wohnung nun doch weiterverkaufen.  Die Kläger waren der Ansicht, ihnen stehe ein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs zu. Sie seien arglistig getäuscht und betrogen worden. Die Wohnung in München komme „einem Vermögenswert nahe“, weil eine vergleichbare Wohnung monatlich 2.135,00 € netto kalt koste, ergebe sich hieraus eine ersatzfähige monatliche Differenz zur bisherigen – bei 913,00 € liegenden – Miete in Höhe von 1.222,00 €. Für den Zeitraum von 10 Jahren bedeute dies ersatzfähige Mehrkosten in Höhe von 146.640,00 €. Nach Abzug der Abstandszahlung von 21.000,00 €, stehe ihnen die geltend gemachte Summe zu.

    Die Vereinbarung zur Abstandszahlung stelle keinen Verzicht auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs dar. Wegen der Anfechtung wegen  arglistiger Täuschung der Vereinbarung und der erfolgten Veräußerung stünde den Klägern ein Schadensersatzanspruch zu.

    Mieter verklagen den Vermieter auf EUR 125.640,00 Schadensersatz

    Die Kläger haben beantragt,  den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 125.640,00 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 18.08.2017 zu zahlen sowie die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 2.885,51 € zu zahlen.

    Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

    Er trägt vor, das Mietverhältnis sei „aus freien Stücken“ beendet worden und es sei kein Eigenbedarf vorgetäuscht worden. Die Kläger hätten sich schon gegenüber der Voreigentümerin bereit erklärt, das Mietverhältnis gegen Zahlung einer Abstandssumme einvernehmlich zu beenden. Zwar habe man darüber geredet, dass der Vater in die Stadt zurückziehen wolle, es sei jedoch nie über eine Eigenbedarfskündigung gesprochen worden für den Fall, dass keine Mietaufhebungsvereinbarung zustande komme.  Die Kläger hätten keinen Anspruch auf Schadensersatz.

    Urteil des Amtsgerichts München:

    Amtsgericht München sah keinen Schadensersatzanspruch wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs

    Die Klage sei zulässig aber unbegründet. Denn die Kläger hätten gegen den Beklagten weder Anspruch auf Zahlung von 125.640,00 € noch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.885,51 €.

    Ein Schadensersatzanspruch ergebe sich weder aus § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Mietvertrag oder der Mietaufhebungsvereinbarung noch auch aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB oder unter dem Gesichtspunkt der Anfechtung des Mietaufhebungsvertrags wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB.

    Zunächst liege ein Ausschluss von Schadensersatzansprüchen durch die Mietaufhebungsvereinbarung vom 03./08.03.2016 vor. Darin liege ein stillschweigender Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen Eigenbedarf seitens der Kläger.

    Zwar sei der Vermieter bei Vortäuschen von (Eigen-)Bedarf dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Hierfür sei aber der Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden im Wege der Auslegung der jeweiligen Vereinbarung und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Sollten Ansprüche des Mieters wegen vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehle es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang.

    An diese Auslegung seien jedoch strenge Anforderungen zu stellen. Der Verzichtswille der Parteien müsse unter jeglichen Begleitumständen unmissverständlich sein. Um einen solchen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf die vorgenannten Ansprüche nachzuweisen, bedürfe es besondere Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen.

    Durch die namhafte Abstandszahlung haben die Mieter stillschweigend auf Schadensersatz verzichtet

    Solche könnten auch in einer substantiellen Gegenleistung des Vermieters, wie etwa einer namhaften Abstandszahlung, zu sehen sein. Dies sei vorliegend der Fall.

    Die Grundsätze für die Eigenbedarfskündigung bei einem Räumungsvergleich seien auch auf (außergerichtliche) Mietaufhebungsvereinbarungen übertragbar.

    Zwar liege kein größeres Entgegenkommen seitens des Beklagten in Bezug auf den Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses vor, denn grundsätzlich war eine Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2016 vorgesehen. Der Vertrag sei auf den 03./08.03.2016 datiert, so dass ein  Gleichlauf zur ordentlichen Kündigungsfrist von 9 Monaten nach § 573 c Abs. 1 BGB vorliege.

    Jedoch wussten die Kläger schon seit Monaten von der Absicht des Beklagten, das Mietverhältnis aufzuheben. Daher habe man sich auf den Umzug einstellen und vorbereiten, insbesondere eine neue Wohnung suchen können.

    Auch der Erlass von Schönheitsreparaturen sowie die Möglichkeit das Mietverhältnis mit kurzer Vorankündigungsfrist vorzeitig zu beenden, komme dem Mieter zwar entgegen, genüge aber nicht, um ein besonders großes vermieterseitiges Entgegenkommen anzunehmen.

    Solche Vereinbarungen seien nach Ansicht des Gerichts in Räumungsvergleichen nahezu standardmäßig vereinbart.

    Die verkürzte Kautionsabrechnungsfrist von 4 Wochen stelle aus Sicht des Mieters einen  positiven Aspekt dar, weil sie die finanziellen Belastungen im Zusammenhang mit einem Umzug oftmals abmildern könne. Allerdings sei auch eine solche Vereinbarung nicht ungewöhnlich.

    Auf den Verzichtswillen der Kläger könne jedoch wegen der vorliegenden namhaften Abstandszahlung geschlossen werden.

    Berücksichtigt wurde dabei der vermieterfreundlich gestaltete Vertrag und das wirtschaftliche Interesse des Beklagten sich aus diesem Mietverhältnis alsbald zu lösen.

    Es sei bekannt, dass Wohnungen ohne mietvertragliche Bindung im Falle einer Veräußerung einen höheren Verkaufserlös zu erzielen geeignet seien, als Wohnungen mit einer mietvertraglichen Bindung.

    Folglich sei naheliegend, dass wegen der Wohnungsknappheit in München eine erhöhte Bereitschaft bestehe Abstandszahlungen zu leisten, um einen Mieter einvernehmlich zum Auszug zu bewegen. Gerade in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt seien Abstandzahlungen als Indiz eines Verzichts auf Schadensersatzansprüche auszulegen.

    Das Mietverhältnis sei unzweifelhaft als langjährig zu bezeichnen und je länger Mietverhältnisse angedauert hätten, desto höher seien die berechtigten mieterseitigen Erwartung in Bezug auf die Summe einer etwaigen Abstandszahlung/Umzugskostenbeihilfe.

    Dabei müsse auch die Staffelung der die Abstandszahlung bis auf 24.500,00 € beachtet werden, dies war jedoch gleichzeitig mit einer Verkürzung der Frist zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verbunden.

    Auch bestand ein gewisses Risiko, dass die Abstandszahlung vollständig hätte entfallen können, wenn der späteste Räumungs- und Herausgabetermin zum 31.12.2016 nicht eingehalten worden wäre. Es sollten jedoch bereits 14 Tage nach Abschluss der Mietaufhebungsvereinbarung ein Betrag von 15.000,00 € an die Mieter gezahlt werden. Dies stelle eine erhebliche Vorleistung des Vermieters dar.

    Auch im Verhältnis zur Miete von insgesamt 1.208,00 € sei der Betrag von 15.000,00 € als durchaus namhaft zu bezeichnen. Der gezahlte Betrag von 21.000,00 € bzw. der maximal vereinbarte Betrag von 24.500,00 € stelle mehr als 17 bzw. mehr als 20 Monatsmieten dar, weswegen er eindeutig namhaft sei.

    Bei Gesamtschau aller vermieterseitigen Zugeständnisse liege ein Verzichtswille nahe. Daher scheide ein Schadensersatzanspruch aus rechtlichen Gründen aus.

    Mieter haben den Eigenbedarfswillen des Vermieters auch nicht hinreichend nachgewiesen

    Zudem sei der Kläger bezüglich der Behauptung vorgetäuschten Eigenbedarfs beweisfällig geblieben. Der Kläger sei voll beweisbelastet. Den Vermieter treffe keine sekundäre Beweislast. Zwar habe der BGH dem Vermieter, der den zur Grundlage der Kündigung gemachten Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht realisiere, eine sekundäre Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des behaupteten Bedarfs auferlegt.

    Diese Grundsätze der Darlegungs- und Beweislast bei vorgetäuschtem Eigenbedarf seien aber auf den vorliegenden Fall nicht zu übertragen. Es gehe vorliegend nicht um eine unter Vorspiegelung falscher Tatsachen ausgesprochene Kündigung wegen Betriebs- oder Eigenbedarfs des Vermieters.

    Zwar könnte auch bei Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags oder bei einer unter Vorspiegelung falscher Tatsachen in einen Mietvertrag aufgenommenen Befristung nach § 575 BGB ein hinreichendes Täuschungselement vorliegen.

    Dazu bedürfe es aber einer konkreten Handlung des Vermieters, die unstreitig zum Ausdruck gebracht habe, dass eine Bedarfslage bestehe, die ihn zur Beendigung des Mietverhältnisses veranlasse.

    Vorliegend sei aber streitig ob überhaupt  „Eigenbedarf angemeldet“ worden sei. Die Behauptung, dass der Vermieter einen Selbst- oder Fremdnutzungswillen geltend gemacht habe, sei zwischen den Parteien streitig. Die Mietaufhebungsvereinbarung biete keinerlei Anhaltspunkte dafür. Für einen solchen Fremdnutzungswillen sei der Mieter, der den (ehemaligen) Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch nimmt, beweisbelastet.

    Eine bloße allgemein gehaltene, vage Andeutung einer möglicherweise zu einem späteren Zeitpunkt entstehenden Bedarfslage genüge zur Beweisführung nicht. Selbst wenn im Gespräch angedeutet worden sei, dass der Vater des Klägers möglicherweise irgendwann nach München zurückkehren und ggf. in die Wohnung einziehen wolle, sei dies unschädlich.

    Die Kläger seien daher beweisfällig geblieben. Das Gericht ging nach ausführlicher Anhörung der beiden Kläger einerseits sowie des Beklagten andererseits von einem non liquet aus, das zu Lasten der beweisbelasteten Klagepartei gehe.

    Zwar hätten die Kläger glaubhaft dargelegt sich Rechtsrat eingeholt zu haben, jedoch war kein Zeuge während der Gespräche mit dem Beklagten anwesend. Keiner der angehörten Zeugen vermochte aus eigener Wahrnehmung darzulegen was zwischen den Parteien vereinbart worden sei. Diesbezügliche Zeugeneinvernahmen hätte der Charakter eines Ausforschungsbeweises angehaftet und hätten allenfalls unzureichende Indizien liefern können.

    Auch die Schadenspositionen sind von den Mietern nicht ausreichend dargelegt und beziffert worden

    Im Übrigen scheitere der verfahrensgegenständliche Schadensersatzanspruch schon an erstattungsfähigen Schadenspositionen.

    Nach der Rechtsprechung des BGH seien insbesondere Umzugskosten, ein etwaiger Mietdifferenzschaden zwischen der bisherigen/früheren Miete und der nunmehrigen Miete (nach Umzug) sowie die Prozesskosten eines vorangegangenen Räumungsprozesses erstattungsfähig. Solche Schäden machen die Kläger jedoch nicht geltend. Zudem liege die Miete der neuen Wohnung nicht über derjenigen für das streitige Mietobjekt.

    Der Umstand, in München wohnhaft zu sein, komme in schadensrechtlicher Hinsicht keinem Vermögenwert nahe. Eine Gegenüberstellung der beiden Mietverpflichtungen für gleichwertige Mietobjekte biete keine Grundlage für die Annahme eines Schadens nach §§ 249 ff.BGB. Es realisiere sich auf Seiten des Mieters kein erkennbarer Schaden i.S. eines Vermögensabflusses.

    Ob ein Zeitraum von 10 Jahren bei einer Schadensberechnung zugrunde zu legen sei bedürfe keiner Entscheidung, zumal dies in der Rechtsprechung nach wie vor weitgehend ungeklärt sei.

    Eine Anfechtung der Mietaufhebungsvereinbarung ändere am Ergebnis nichts. Gehe man wegen der konkreten vertraglichen Gestaltung von einem konkludenten Verzichtswillen der Mieterseite auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs aus, komme eine Anfechtbarkeit der Mietaufhebungsvereinbarung nach § 123 BGB von vornherein nicht in Betracht. Damit sei nämlich gerade das Risiko, dass der Vermieter tatsächlich getäuscht habe, abgegolten.

    Wegen des wirksamen Verzichts auf Schadensersatzansprüche sei auch die Anfechtbarkeit wegen arglistiger Täuschung ausgeschlossen. Zudem seien die Voraussetzungen des § 123 BGB nicht durch den Kläger nachgewiesen worden. Nach alledem sei die Klage abzuweisen gewesen.

    Quelle: Amtsgericht München

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  4. Arbeitsrecht: Eine Klageverzichtsformel im Aufhebungsvertrag ist unwirksam, wenn der Arbeitgeber die angedrohte Kündigung nicht ernsthaft in Erwägung ziehen durfte.

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    Bundesarbeitsgericht, 12.03.2015, Az.: 6 AZR 82/14

    Das Vertragsverhältnis zwischen Arbeitnehmer und Arbeitgeber kann durch einen Vertrag nicht nur begründet, sondern auch wieder beendet werden. Ein solcher Aufhebungsvertrag muss gemäß § 623 BGB schriftlich geschlossen werden.

    Für den Arbeitgeber kann ein Aufhebungsvertrag ein guter Weg sein, um eine rechtlich unsichere Kündigung und deren oftmals teure Folgen zu umgehen. Für einen Arbeitnehmer wiederum gibt es bei der Abfassung eines solchen Aufhebungsvertrages viele Fallstricke zu beachten, um teure Fehler zu umgehen.

    Zunächst einmal sollten Arbeitnehmer darauf achten, dass in dem Aufhebungsvertrag eine ordentliche Abfindungsregelung enthalten ist. In der Rechtsprechung gilt dafür die Faustformel, dass die Abfindung bei Anwendbarkeit des Kündigungsschutzgesetzes grundsätzlich ein halbes Bruttogehalt pro Beschäftigungsjahr betragen sollte. Ist der Arbeitnehmer aber vorher gemobbt oder sonst irgendwie benachteiligt worden, muss sich dies ebenfalls in der Höhe der Abfindung widerspiegeln.

    Des Weiteren müssen Arbeitnehmer beachten, dass mit dem Abschluss eines Aufhebungsvertrages eine Sperrfrist hinsichtlich des Arbeitslosengeldes drohen kann. Eine solche Sperrfrist kann nur vermieden werden, wenn in dem Aufhebungsvertrag die folgenden Regelungen enthalten sind:

    – Die Kündigung wurde durch den Arbeitgeber „mit Bestimmtheit“ in Aussicht gestellt.

    – Die in Aussicht gestellte Kündigung wird auf betriebliche Gründe gestützt.

    – Die in Aussicht gestellte Kündigung würde zu demselben Zeitpunkt wirksam wie der Beendigungszeitpunkt im Aufhebungsvertrag.

    – Die Arbeitgeberkündigung hält die nach dem Gesetz zu beachtende Kündigungsfrist ein.

    – Der Arbeitnehmer erhält aufgrund des Aufhebungsvertrages eine Abfindung von mindestens 0,25 und höchstens 0,50 Gehältern pro Beschäftigungsjahr. Liegt die Abfindung darüber oder darunter, erkennt die Arbeitsagentur nur dann einen wichtigen Grund (für die Kündigung) an, wenn die Kündigung wirksam gewesen wäre.

    Oftmals findet sich in dem Aufhebungsvertrag auch ein Klageverzicht, welcher den Arbeitnehmer verpflichtet, keine gerichtlichen Maßnahmen gegen den Arbeitgeber durchzuführen. In dem hier besprochenen Fall des Bundesarbeitsgerichts hatte dieses darüber zu entscheiden, ob ein Klageverzicht in einem vorformulierten Aufhebungsvertrag wirksam war.

    Sachverhalt: Der Kläger war seit 2001 bei der Beklagten beschäftigt. Am 28.12.2012 schlossen die Parteien einen schriftlichen Aufhebungsvertrag, wonach das Arbeitsverhältnis ohne Zahlung einer Abfindung zum 28.12.2012 endete. Zuvor hatte die Beklagte dem Kläger mit einer außerordentlichen Kündigung und Strafanzeige gedroht, weil er aus ihrem Lagerbestand zwei Fertigsuppen ohne Bezahlung entnommen und verzehrt hatte.

    Der Vertrag enthielt unter Anderem einen Widerrufs- und Klageverzicht. Der auf das Arbeitsverhältnis Anwendung findende Manteltarifvertrag für den Einzelhandel Nordrhein-Westfalen vom 25.07.2008 beinhaltete in § 11 Abs. 10 bei Aufhebungsverträgen ein Widerrufsrecht innerhalb von drei Werktagen, auf das allerdings schriftlich verzichtet werden kann. Noch am 28.12.2012 focht der Kläger den Aufhebungsvertrag wegen widerrechtlicher Drohung an und begehrte im vorliegenden Rechtsstreit die Feststellung, dass das Arbeitsverhältnis fortbesteht. Die Androhung einer außerordentlichen Kündigung sei angesichts des langjährigen, unbelasteten Bestands des Arbeitsverhältnisses nicht vertretbar gewesen.

    Das zunächst angerufene Arbeitsgericht wies die Klage ab, das Landesarbeitsgericht gab ihr auf die Berufung des Klägers statt.

    Bundesarbeitsgericht: Auf die Revision der Beklagten hat der Sechste Senat des Bundesarbeitsgerichts das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur weiteren Aufklärung an das Landesarbeitsgericht zurückverwiesen. Auf die Wirksamkeit des Verzichts auf die tariflich eröffnete Widerrufsmöglichkeit kam es nicht an, weil der Kläger entgegen der Ansicht des Landesarbeitsgerichts innerhalb der Widerrufsfrist keinen Widerruf iSv. § 11 Abs. 10 MTV erklärt hat.

    Jedoch nimmt der im Aufhebungsvertrag vorgesehene Klageverzicht dem Kläger im Ergebnis die Möglichkeit, den Vertrag rechtlich durchsetzbar anzufechten. Das ist mit dem gesetzlichen Leitbild nur zu vereinbaren, wenn die Drohung mit der außerordentlichen Kündigung nicht widerrechtlich war. Im Ergebnis teilt damit die Klageverzichtsklausel das rechtliche Schicksal des Aufhebungsvertrags. Das Landesarbeitsgericht muss noch aufklären, ob eine widerrechtliche Drohung vorlag.

    Quelle: Bundesarbeitsgericht

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