Eigenbedarfskündigung Köln Archive - Seite 2 von 2 - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Eigenbedarfskündigung Köln

  1. Mietrecht: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme ist auch ohne Ankündigung möglich.

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    Bundesgerichtshof, 02.03.2011, Az.: VIII ZR 164/10

    Gem. § 554 Abs. 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen). Unter diese Maßnahmen fallen insbesondere Instandhaltung und Instandsetzung, Schönheitsreparaturen, aber auch Arbeiten vorbeugender Art bzw. notwendige Vorbereitungsmaßnahmen.

    § 554 Abs. 2, 3 BGB betrifft Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache. Modernisierungsmaßnahmen sind nach der gerichtlichen Definition sämtliche baulichen Veränderungen der Mietsache, die im Rahmen ihres Zwecks den Gebrauchswert erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen.

    Modernisierungsmassnahmen_Erhaltungsmassnahmen

    Modernisierungsmaßnahmen hat der Vermieter dem Mieter gem. § 554 Abs. 3 BGB spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mietererhöhung in Textform mitzuteilen.

    Gem. 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter dann nach erfolgter Modernisierungsmaßnahme die Miete erhöhen.

    Modernisierungsmaßnahmen sind insbesondere von Erhaltungsmaßnahmen hinsichtlich der Mietsache zu unterscheiden, da Erhaltungsmaßnahmen nicht umlagefähig sind und daher von dem Vermieter getragen werden müssen.

    In der oben genannten Entscheidung hatte der BGH nun darüber zu entscheiden, ob der Vermieter nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen die Miete erhöhen darf, obwohl er die Modernisierungsmaßnahmen vorher nicht angekündigt hatte.

    Sachverhalt: Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung des Klägers. Im September 2007 kündigte der Kläger der Beklagten den Einbau eines Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme an.

    Dieser Maßnahme widersprach die Beklagte, woraufhin der Kläger die Modernisierungsankündigung zurückzog. Die Modernisierungsmaßnahmen wurden dennoch durchgeführt.

    Aufgrund der Verbesserung der Mietsache machte der Kläger eine Erhöhung der monatlichen Nettomiete gemäß § 559 BGB geltend, die Beklagte zahlte nicht.

    Die nachfolgende Klage auf Zahlung des Erhöhungsbetrages wies das Amtsgericht ab. Das Landgericht änderte das erstinstanzliche Urteil ab und gab der Klage statt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

    Bundesgerichtshof: Der BGH folgte ebenfalls der Ansicht des Klägers. Der Anspruch des Klägers auf Zahlung der restlichen Miete für die Monate Juni bis August 2009 sei begründet, weil die nach § 559 BGB vorgenommene Mieterhöhung wirksam sei.

    Zwar werde in Rechtsprechung und Literatur vielfach vertreten, dass eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung unabdingbare Voraussetzung einer späteren Mieterhöhung sei, weil nur dann eine Pflicht des Mieters zur Duldung bestehe.

    Eine Modernisierungsankündigung sei hier aber nicht erfolgt, weil der Kläger die zunächst vorgenommene Ankündigung zurückgezogen habe und sich deshalb so behandeln lassen müsse, als sei sie nie erklärt worden.

    Es sei aber zwischen der Pflicht des Mieters zur Duldung der Modernisierung einerseits und der Pflicht zur Zahlung einer erhöhten Miete nach erfolgter Modernisierung andererseits zu unterscheiden.

    Die Duldungspflicht diene nur dazu, die tatsächliche Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen; Arbeiten in der Wohnung des Mieters könnten gegen dessen Willen nur bei Bestehen einer Duldungspflicht durchgesetzt werden.

    Zweck der Modernisierungsmitteilung sei deshalb allein der Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungen, nicht aber die Beschränkung der Befugnis des Vermieters, die Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen.

    Dies gelte nicht nur im Fall einer verspäteten Modernisierungsmitteilung, sondern auch dann, wenn eine derartige Ankündigung ganz unterblieben sei.

    Die Frage, ob die Mieterhöhung bei fehlender Ankündigung nur mit der verlängerten Frist des § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB eintreten könne, bedürfe keiner Entscheidung, weil der Kläger sie nicht für einen früheren Zeitpunkt geltend mache.

    Die Mieterhöhung sei nach § 559 BGB auch begründet. Der Einbau eines Fahrstuhls erhöhe objektiv den Gebrauchswert der Wohnung der Beklagten, weil sie bequemer zu erreichen sei, auch im Hinblick auf den Transport von Einkäufen und anderen Lasten.

    Dem stehe nicht entgegen, dass die Beklagte durch die Benutzung des Aufzugs nur etwa die Hälfte der Treppenstufen spare, die sie zum Erreichen ihrer Wohnung im zweiten Stock überwinden müsse. Die Mieterhöhung stelle auch keine unzumutbare Härte für die Beklagte dar.

    Quelle: Bundesgerichtshof

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Anforderungen an den Inhalt einer Eigenbedarfskündigung

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    Bundesgerichtshof, 06.07.2011, Az.: VIII ZR 317/10

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    Das Mietrecht hält für den Vermieter verschiedene Möglichkeiten bereit, sein Mieteigentum aus bestimmten Gründen selber zu verwerten.

    Gem. § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter allerdings nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

    Ausgeschlossene Kündigungsgründe sind dabei zum Beispiel die Mieterhöhung oder die Absicht der Veräußerung vor oder nach der Wohnungsumwandlung.

    Gem. § 573 Abs. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses aber dann vor, wenn

    1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,

    2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt („Eigenbedarfskündigung“) oder

    3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

    Insbesondere Eigenbedarfskündigungen bzw. Verwertungskündigungen sind dabei oft Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen, da viele Mieter durch die Kündigung finanzielle oder persönliche Nachteile erleiden.

    Das oben genannte Urteil des BGH hat nun Feststellungen darüber getroffen, welchen Inhalt das Kündigungsschreiben des Vermieters haben muss, wenn dieser aus Eigenbedarf kündigt.

    Sachverhalt: Die Beklagte in dem Rechtsstreit war Mieterin einer Einzimmerwohnung der Kläger.

    Mit Schreiben vom 29. April 2008 kündigten die Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Januar 2009.

    In dem Kündigungsschreiben führten die Kläger aus, dass die Klägerin zu 2 nach Beendigung eines Auslandsstudienjahrs ihr Studium in München fortsetzen und einen eigenen Hausstand begründen wolle.

    Das Amtsgericht gab der Räumungsklage der Kläger statt.

    Auf die Berufung der Beklagten wies das Landgericht die Klage mit der Begründung ab, dass die Kündigung schon aus formellen Gründen unwirksam sei, weil die Kläger die Gründe für die Kündigung nicht ausreichend dargestellt hätten.

    Bundesgerichtshof: Der BGH gab den Klägern Recht und bestätigte seine bisherige Rechtsprechung, dass dem in § 573 Abs. 3 BGB enthaltenen Begründungserfordernis für eine Kündigung des Vermieters dann Genüge getan wird, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann.

    Dies sei vorliegend der Fall gewesen. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reiche es grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung habe.

    Weitere Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt waren, müssten im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt werden.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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  3. Mietrecht: Voraussetzungen der Verwertungskündigung des Vermieters

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    Bundesgerichtshof, 09.02.2011, Az.: VIII ZR 155/10

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    Das Mietrecht hält für den Vermieter verschiedene Möglichkeiten bereit, sein Mieteigentum aus bestimmten Gründen selber zu verwerten.

    Gem. § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter allerdings nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

    Ausgeschlossene Kündigungsgründe sind dabei zum Beispiel die Mieterhöhung oder die Absicht der Veräußerung vor oder nach der Wohnungsumwandlung.

    Gem. § 573 Abs. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn

    1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,

    2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarfskündigung) oder

    3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

    Insbesondere Eigenbedarfskündigungen bzw. Verwertungskündigungen sind dabei oft Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen, da viele Mieter durch die Kündigung finanzielle oder persönliche Nachteile erleiden.

    In dem oben genannten Urteil hat sich nun der BGH zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung geäußert.

    Sachverhalt: Die Beklagte war seit 1995 Mieterin einer Siedlungswohnung in Hamburg. Die Klägerin , eine Wohnungsbaugesellschaft, kaufte die gesamte Siedlung inklusive der an die Beklagte vermieteten Wohnung im Jahr 1996. Anstelle der in den 1930er Jahren in einfacher Bauweise errichteten Wohnhäusern plante die Klägerin moderne, öffentlich geförderte Neubaumietwohnungen zu errichten.

    Die Klägerin kündigte daher unter Anderem den Mietvertrag mit der Beklagten gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB unter Berufung auf städtebauliche und gebäudetechnische Mängel der bisherigen Siedlung.

    Da die Beklagte nicht weichen wollte, reichte die Klägerin gegen die Beklagte Räumungsklage beim Amtsgericht ein, welche abgewiesen wurde. Auf die darauf folgende Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage stattgegeben.

    Dagegen richtet sich die Revision der Beklagten.

    Bundesgerichtshof: Der BGH urteilte, dass die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstück gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darstellen, weil sie auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen beruhen.

    Denn der noch vorhandene Wohnblock befände sich in einem schlechten Bauzustand und entspreche in mehrfacher Hinsicht (u. a. kleine gefangene Räume mit niedrigen Decken, schlechte Belichtung) heutigen Wohnvorstellungen nicht, während mit dem geplanten Neubau moderne bedarfsgerechte Mietwohnungen erstellt werden könnten.

    Der Klägerin würden darüber hinaus durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch die nach dem Gesetz vorausgesetzten erheblichen Nachteile entstehen, weil durch bloße Sanierungsmaßnahmen der alten Bausubstanz unter Erhalt der Wohnung der Klägerin kein heutigen Wohnbedürfnissen entsprechender baulicher Zustand erreicht werden könne.

    Die weitere Bewirtschaftung des letzten noch vorhandenen Wohnblocks unter Verzicht auf die vollständige Verwirklichung des mit der Siedlung verfolgten städtebaulichen Konzepts sei der Klägerin deshalb auch unter Berücksichtigung des Bestandsinteresses der Beklagten nicht zuzumuten.

    Quelle: Bundesgerichtshof

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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