Erhaltungsmaßnahmen Modernisierungsmaßnahmen Unterschied Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Erhaltungsmaßnahmen Modernisierungsmaßnahmen Unterschied

  1. Mietrecht: Urteil zu den formellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung in Folge von Modernisierungen

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    Landgericht Bonn, Urteil vom 27.05.2021, Az.: 6 S 154/20

    Sachverhalt

    Vermieter kündigt Modernisierungsarbeiten an

    In dem hier entschiedenen Rechtstreit wollte der Vermieter Modernisierungsarbeiten an der von dem Mieter bewohnten Wohnung vorgenommen. Der Kläger erhielt ein Schreiben, das die Ankündigung der Baumaßnahmen enthielt. Die Modernisierungsarbeiten umfassten wärmegedämmte Kunststofffenster in den Treppenhäusern und Wohnungen, eine Aluminiumhaustür mit Wärmeschutzverglasung sowie eine DIN-gerechte Briefkastenanlage.

    Nach der Modernisierung gibt es eine Mieterhöhung

    Als die Modernisierungsmaßnahmen vorbei waren, erhielt der Kläger ein Schreiben, das eine zukünftige Mieterhöhung ankündigte. Die angekündigte Mieterhöhung belief sich auf eine Erhöhung von einem Drittel der bisherigen Grundmiete. Als Begründung für diese Erhöhung wurden die Modernisierungsarbeiten angegeben. In dem Schreiben war zudem eine Darlegung der angefallenen Kosten für die Modernisierungsarbeiten und eine Erläuterung zur Instandhaltung sowie die Berechnung der zukünftigen Energieeinsparungen durch die getätigten Arbeiten enthalten. Zudem war ein Angebot einer Firma für die Fassadeninstandhaltung des Mietobjekts beigefügt.

    Mieter reicht Feststellungsklage auf Unwirksamkeit der Mieterhöhung ein

    Daraufhin erhoben die Kläger Feststellungsklage beim Amtsgerichts Bonn eingreicht, dass die Mieterhöhung unwirksam sei. Der beklagte Vermieter wiederum erhob Zahlungsklage.

    Nach Ansicht der Kläger sei das Mieterhöhungsschreiben formal unwirksam da es  ungenaue Angaben innerhalb der Kostendarstellung der Position der Wärmedämmung enthalte. Unter dieser Position wären genauere Angaben wie Aufbau des Gerüst, Abtragung des alten Putzes etc. erforderlich gewesen. Zudem stünden den Klägern ein Anspruch auf Aushändigung der Originalrechnungen zu.

    Amtsgericht gibt Mieter Recht, Vermieter legt Berufung ein

    Das Amtsgericht Bonn hat der Klage stattgeben und den Zahlungsantrag des Vermieters abgewiesen. Gegen das Urteil reichte der Vermieter dann Berufung ein. Der Vermieter legt gegen das Urteil Berufung ein.

    Urteil des Landgerichts Bonn

    Das Landgericht Bonn urteilte nun, dass die Berufung des Beklagten zulässig und begründet sei.

    Nach der Ansicht des Landgerichts Bonn könne der Kläger nicht die Feststellung verlangen, dass der Beklagten keinen Anspruch auf die Zahlung der Mieterhöhung habe. Die streitgegenständliche Mieterhöhung sei vorliegend formell und materiell wirksam. Das Amtsgericht läge falsch mit der Ansicht, dass die Klage begründet sei, weil die Aufschlüsselung der Arbeiten nach Gewerken fehle.

    LG Bonn sieht die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhung als erfüllt an

    Der Vermieter habe dem Mieter gegenüber die Pflicht, in der Erhöhungserklärung der Miete nur darzustellen, wie die Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen, verbessern und zu nachhaltigen Einsparungen hinsichtlich des Verbrauches von Energie und Wassers führen können. Aufgrund der schnellen Wirksamkeit einer Mieterhöhung sollen durch die Erklärungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindert werden, dass eine Überprüfung dieser Mieterhöhung, auch durch sachkundige Gutachter, möglich ist. Somit seien an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es sei ausreichend, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung plausibel nachvollziehen könne. Vor allem bei Baumaßnahmen sei es ausreichend, wenn der Vermieter die durchgeführten Maßnahmen hinreichend genau beschreiben würde, so dass der Mieter die Erforderlichkeit für das Mietobjekt erkennen kann.

    Beschreibung des Maßnahmen zur Erinsparung von Heizenergie

    Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergebe sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen müsse, anhand derer überschlägig beurteilt werden könne, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirke.

    Das Ankündigungsschreiben der Baumaßnahmen in diesem Fall enthalte genaue Auflistungen der Arbeiten, um den Mieter zu veranschaulichen, welche nachträglichen energietechnischen Einsparungen die Maßnahmen mit sich bringen würden. Mithin sei diese Auflistung für den Mieter, nach Ansicht des Gerichts, ausreichend. Die Nachvollziehbarkeit des Mieterhöhungsgrundes im Rahmen der Plausibilitätspüfung des Mieters sei ohne Belang. Zudem müsse auch in der Modernisierungsmieterhöhungserklärung hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandhaltungskosten erspart wurden. Dies sei vorliegend auch durch das Schreiben erfolgt.

    Darlegungs- und Beweislast für die materielle Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens liegt beim Vermieter

    In der materiellen Begründetheit trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des Vorliegens der Voraussetzungen für eine Mieterhöhung. Demnach sei es besonders wichtig nachzuweisen, dass es sich um Modernisierungs- und nicht um reine Erhaltungsmaßnahmen handelt, wie auch im vorliegenden Fall. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs würden Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung nicht nur in der Fallgestaltung gebieten, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich Modernisierung miterledigt werden, einen Abzug des Instandhaltungsanteils vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer Nutzungsdauer (ab-)genutzt worden seien, so dass der Vermieter durch die Modernisierung in erheblichem Umfang Instandhaltungskosten erspare. Dieser Darlegungspflicht sei der Beklagte nachgekommen und der Kläger habe vor Gericht keine materielle Einwendungen eingebracht.

    Soweit sich die Kläger sich auf einen Anspruch auf Zusendung von Kopien der Originalrechnungen berufen können stünde dies jedoch nicht dem Mieterhöhungsanspruch des Vermieters (Beklagten) entgegen.

    Im Ergebnis habe der Vermieter einen Anspruch auf Zahlung der Mieterhöhung gegen den Mieter.

    Über die entscheidende Frage, ob für die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungserhöhung eine Unterteilung der Baumaßnahme in einzelne sog. „Gewerke“ nötig sei, wurde eine Revision zugelassen, denn bis heute liege zu diesem Thema keine höchstrichterliche Entscheidung vor.

    Quelle: Landgericht Bonn

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie macht es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Modernisierungen können eine Höhereinstufung bezüglich der Altersklasse rechtfertigen

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    Amtsgericht Köln, 07.04.2017, 208 C 454/15 m

    Nach § 588 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

    Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gemäß § 558 Abs. 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.

    Der Zweck der Norm ist es, die jeweiligen Mieten im Rahmen der üblichen marktwirtschaftlich orientierten Entgelte zu sichern. Hierdurch soll es dem Vermieter ermöglicht werden, ein angemessenes Entgelt zu verlangen und anderseits soll der Mieter vor unberechtigten Mieterhöhungen geschützt werden.

    Der § 558 BGB schützt den Mieter in zweifacher Sicht und begrenzt den Vermieter dadurch gleichermaßen zweifach. So ist die Miete zunächst durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt und anderseits muss der Vermieter die Kappungsgrenzen des § 558 Abs. 3 BGB einhalten. Dieser besagt, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren maximal um 20 % bzw. in Gebieten mit Mietraummangel lediglich um 15 % innerhalb von 3 Jahren steigen darf.

    Sofern jedoch die Voraussetzungen des § 558 BGB vorliegen, demnach der Vermieter sowohl die ortsübliche Vergleichsmiete, als auch die Kappungsgrenzen einhält, hat dieser einen Anspruch gegen den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Sollte die ortsübliche Vergleichsmiete nicht für den Mieter beispielsweise durch einen Mietspiegel erkennbar sein, muss der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen ausreichend begründen und dadurch sicherstellen, dass der Mieter das Mieterhöhungsverlangen nachvollziehen kann. Bei einer unzureichenden Begründung besteht ein Anspruch auf Zustimmung nicht. Bei eindeutigem Mietspiegel reicht es hingegen, wenn der Vermieter auf die jeweilige zugrunde gelegte Ziffer, Nummer und Mietpreisspanne hinweist.

    In dem nachfolgenden Urteil geht es um die Frage, ob Modernisierungsmaßnahmen unter bestimmten Voraussetzungen eine Eingruppierung in eine „jüngere“ Altersklasse rechtfertigen und inwieweit dies im Mieterhöhungsverlangen begründet werden muss.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

    Mieterin stimmt dem Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin nicht zu

    Die Parteien streiten über die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen für eine Wohnung in Köln. Die Klägerin ist Vermieterin und verlangte mit Schreiben vom 27.5.2015 die Zustimmung zur Mieterhöhung von 375,00 EUR Nettokaltmiete auf 431,25 EUR ab dem 01.08.2015. Die Zustimmung erteilte die Beklagte als Mieterin nicht. Der Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung wurde 2014 geschlossen.

    Die Klägerin trägt vor, dass es sich bei der neu angesetzten Miete um die ortsübliche handele. Die Wohnungslage sei gut und eine Einordnung ist die Altersgruppe 5 sei im Hinblick auf die umfangreiche Sanierung im Jahr 2005 gerechtfertigt. Durch die Modernisierung seien die Vorgaben zur Energiesparverordnung sogar um 20 % unterschritten worden.

    Das Erhöhungsbegehren sei auch formal ordnungsgemäß erfolgt. Die Angaben seien ausreichend gewesen, insbesondere im Hinblick darauf, dass die Beklagte mit zugestelltem Schreiben vom 16.09.2015 nochmals umfassend informiert wurde.

    Vermieterin verklagt Mieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung

    Die Klägerin begehrt nunmehr mit der Klage, die Beklagte zu verurteilen, der Mieterhöhung zum 01.08.2015 zuzustimmen.

    Die Beklagte beantragt die Abweisung und trägt vor, dass die ortsübliche Miete höchstens 375,00 EUR betrage, da das Haus aus den 50er- Jahren gebaut sei und demnach lediglich der Altersgruppe 3 zuzuordnen sei. Im Weiteren befinde sich die Wohnung lediglich in mittlerer Wohnlage. Das Schreiben vom 16.09.2015 sei ihr unbekannt und nicht zugegangen und das Erhöhungsbegehren sei aufgrund von fehlenden Erläuterungen formell unwirksam.

    Urteil des Amtsgerichts Köln:

    Amtsgericht Köln sieht Anspruch der Vermieterin auf Mieterhöhung

    Das Amtsgericht Köln urteilte nun, dass die Klage zulässig und teilweise begründet sei. Der Klägerin stehe gemäß § 558 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 426,06 EUR ab dem 01.02.2016 zu.

    Die ortsübliche Vergleichsmiete betrage im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB 426,06 EUR. Dies ergebe sich aus den Sachverständigengutachten vom 09.08.2016 und 13.01.2017, welchem sich das Gericht anschließe. Der Sachverständige habe alle wesentlichen wertbildenden Faktoren berücksichtigt. Er habe bei der Höherstufung, Ausstattung und den Besonderheiten die besonders gute Dämmung bzw. Isolierung, den Schuhschrank im Treppenhaus, sowie Heizkörper, die als Handtuchhalter dienen, berücksichtigt.

    Die in dem Wohnhaus durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen rechtfertigen Höherstufung der Altersklasse

    So würden besondere Modernisierungsmaßnahmen eine Höherstufung der Altersklasse rechtfertigen. Wo hingegen der Schuhschrank, sowie die Heizkörper als nicht die ganze Wohnung betreffend werterhöhend zu berücksichtigen seien.

    Bei der Beurteilung durch einen Sachverständigen können sowohl Neu-, als auch Altverträge berücksichtigt werden, da dies auch bei einem Mietspiegel geschehen würde und damit dem Standard entspreche.

    Form, Frist und Kappungsgrenzen des Bürgerlichen Gesetzbuches seien ebenfalls eingehalten

    Im Übrigen seien Form, Fristen und Kappungsgrenzen gemäß §§ 558 Abs. 3, 558a, 558b BGB eingehalten worden. Jedoch sei das Erhöhungsbegehren vom 27.05.2015 formell unwirksam, da keine ausreichende Erläuterung zur Eingruppierung in Altersklasse 5 gegeben gewesen sei, dies sei jedoch durch den Schriftsatz vom 27.10.2015 geheilt worden, sodass die Mieterhöhung unter Beachtung der 3 Monatsfrist zum 01.02.2016 greife.

    Das Begründungserfordernis des § 558a BGB solle unter anderem dem Mieter die Möglichkeit geben, dessen Berechtigung zu überprüfen. Hierzu sei es erforderlich, dass die Einordnung, soweit nicht selbstverständlich oder aus anderen Umständen ersichtlich, ausreichend begründet werde.

    Bei einer Höherstufung sei nicht nur ein pauschaler Vortrag nötig, sondern vielmehr ein detaillierter Vortrag, warum und wann Änderungen herbeigeführt worden sind, die neuzeitlichen Ansprüchen genügen. Ein späterer Vortrag zu einer Höherstufung könne den formalen Fehler unter Beachtung der 3 Monatsfrist heilen. Eine letztlich dennoch fehlerhafte Einordnung, wie vorliegend in 5 statt 3, stelle nur einen materiellen Fehler dar und ändere nichts an der Mieterhöhungsfrist.

    Insoweit sei die Klage zulässig, aber nur teilweise begründet.

    Quelle: Amtsgericht Köln

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  3. Mietrecht: Veranlassung zur Klageerhebung bei Nichtreaktion des Mieters auf die fristgebundene Aufforderung des Vermieters zu Modernisierungsmaßnahmen

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    Landgericht Berlin, 25.01.2018, Az.: 67 T 9/18

    Die Kostenverteilung eines Gerichtsverfahrens richtet sich nach den §§ 91 ff. ZPO. Gemäß § 91 Abs. 1 ZPO hat generell die unterliegende Partei  die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst dabei auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis.

    Bei einem teilweisen Obsiegen richtet sich die Kostenverteilung nach § 92 ZPO. Das bedeutet, dass wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

    Einen Sonderfall der Kostenverteilung regelt dabei der § 93 ZPO. Hat der Beklagte nämlich nicht durch sein Verhalten zur Erhebung der Klage Veranlassung gegeben, so fallen dem Kläger die Prozesskosten zur Last, wenn der Beklagte den Anspruch sofort anerkennt, also auch wenn die Klage an sich begründet ist.

    In der nachstehenden Entscheidung hatte das Landgericht Berlin darüber zu befinden, ob eine einmalige Nichtreaktion auf ein Aufforderungsschreiben zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen bereits für die Annahme einer solchen Veranlassung ausreiche , wenn in der Vergangenheit eine solche Duldung bereits erteilt worden war. Das Gericht ging dabei davon aus, dass wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen gegenüber dem Mieter ankündigt und der  Mieter eine gesonderte – fristgebundene – Aufforderung des Vermieters, sich über seine künftige Duldungsbereitschaft zu erklären, unbeantwortet lasse, gebe der Mieter, sofern er sich nicht bereits vorgerichtlich mit der Duldung der angekündigten Maßnahmen selbst in Verzug befindet, allenfalls dann Veranlassung zur Klageerhebung i.S.d. § 93 ZPO, wenn ihn der Vermieter vor Klageerhebung hinsichtlich der erbetenen Erklärung über seine künftige Duldungsbereitschaft in Verzug gesetzt habe. Das erfordere – vorbehaltlich der Verwirklichung einer des Ausnahmetatbestände des § 286 Abs. 2 BGB – gemäß § 286 Abs. 1 BGB den Ausspruch einer gesonderten Mahnung im Nachgang zur erfolglosen ursprünglichen Aufforderung durch den Vermieter.

    Sachverhalt: Nach einem durch den Beklagten erfolgten Anerkenntnis streiten die Parteien um die Verteilung der Kostenlast. Der Kläger hatte sofortige Beschwerde gegen die im Anerkenntnisurteil des Amtsgerichts Wedding vom 13. Dezember 2017 – 19b C 56/17 – getroffene Kostenentscheidung eingelegt.

    Der Kläger hatte dem Beklagten am  30. Mai 2016 schriftlich über die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen informiert. Damit hatten sich die Beklagten mit Schreiben vom 29. August 2016 bereiterklärt. Daraufhin führte der Kläger die Maßnahmen jedoch zunächst nicht aus, da er nicht von allen betroffenen Mietern des streitgegenständlichen Anwesens die Bestätigung zur Duldung erhalten hatte.

    Am  19. Juli 2017 forderte der Kläger von den Beklagten mit Frist bis zum 21. Juli 2017 erneut die Erklärung zur Duldung abzugeben. Auf dieses Schreiben erfolgte keine Reaktion, woraufhin der Kläger am 27.September 2017 Duldungsklage erhob. Die Beklagten erkannten noch vor Ablauf der Klageerwiderungsfrist den geltend gemachten Anspruch im schriftlichen Vorverfahren an, weswegen dem Kläger gemäß § 93 ZPO die Kosten des Rechtsstreits auferlegt wurden.

    Der Kläger hat dagegen die sofortige Beschwerde erhoben, der das Amtsgericht nicht abgeholfen und der Kammer zur Entscheidung vorgelegt hatte.

    Landgericht Berlin: Die gemäß §§ 567 ff., 99 Abs. 2 ZPO zulässige sofortige Beschwerde habe in der Sache keinen Erfolg, denn das Amtsgericht habe den Kläger rechtmäßiger Weise die Kosten auferlegt.

    Nach § 93 ZPO fallen dem Kläger die Prozesskosten zu Last, wenn der Beklagte den Anspruch sofort anerkennt und nicht durch sein Verhalten Anlass zur Klageerhebung gegeben hat. Diese Voraussetzungen seien von den Beklagten erfüllt worden. Sie haben den Anspruch auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen sofort i.S.v. § 93 ZPO anerkannt. Auch sei durch ihr vorgerichtliches Verhalten keine Veranlassung zur Klageerhebung gegeben worden. Das wäre der Fall gewesen, wenn das Verhalten der Partei vor dem Prozess aus der Sicht des Klägers bei vernünftiger Betrachtung hinreichenden Anlass für die Annahme geboten hätte, er werde ohne Inanspruchnahme der Gerichte nicht zu seinem Recht kommen.

    Eine Mindermeinung sei zwar der Ansicht, es liege bereits dann Veranlassung zur Erhebung einer Klage vor, wenn der Mieter einer Duldungserklärung in der vorgegebenen Frist nicht nachkomme. Dieser Ansicht sei jedoch nicht zu folgen. Das Gericht habe offen lassen können, ob eine solche Verpflichtung zur Erklärung seiner Erfüllungsbereitschaft überhaupt bestehe.

    Dem kostenrechtlichen Grundsatz des § 93 ZPO entspreche es, dass der Beklagte erst dann Veranlassung zur Klageerhebung gebe, wenn er sich bereits vorgerichtlich in Verzug befunden habe.

    Daran fehle es regelmäßig bei vom Vermieter vorgerichtlich angekündigten und später im Wege der Duldungsklage geltend gemachten Modernisierungsmaßnahmen. Dies auch unabhängig davon, ob auf den klageweise geltend gemachten Duldungsanspruch abzustellen sei oder auch ein Verzug des Mieters mit der vom Vermieter verlangten Erklärung über seine zukünftige Duldungsbereitschaft ausreiche. Die Beklagten hätten sich nämlich weder mit der Erfüllung des Duldungsanspruchs noch mit der eines etwaigen Anspruchs auf Erklärung über ihre künftige Leistungsbereitschaft in Verzug befunden.

    Für den Verzug der Erfüllung des Duldungsanspruchs fehle es an einer entsprechenden Mahnung des Vermieters nach § 286 Abs. 1 BGB. Diese sei auch nicht ausnahmeweise gemäß § 286 Abs. 2 BGB entbehrlich.

    Gleiches gelte für die verlangte Erklärung über die Leistungsbereitschaft der Beklagten, die frühestens mit Zugang der vermieterseitigen Aufforderung zu ihrer Abgabe fällig geworden sei. Auch hier sei die Mahnung nicht entbehrlich gewesen.

    Das Aufforderungsschreiben des Klägers vom 19. Juli 2017 selbst, stellte trotz darin enthaltener Fristsetzung keine Mahnung dar.

    Zwar könne eine Mahnung mit der die Fälligkeit begründenden Handlung des Gläubigers verbunden werden und somit also im selben Schreiben enthalten sein. Jedoch konnten und mussten die Beklagten das Schreiben unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB nicht als Mahnung verstehen. Ein die Fälligkeit erstmals begründendes Schreiben gelte auch bei gleichzeitiger Bestimmung einer konkreten Leistungsfrist im Verkehr üblicherweise nicht als Mahnung. Es bedürfe dazu ein gesonderter Hinweis auf den Verzugseintritt oder ähnliche Zusätze.

    Im Ergebnis habe daher der Kläger die Kosten des Anerkenntnisurteils zu tragen.

    Quelle: Landgericht Berlin

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  4. Mietrecht: Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen besteht nicht, wenn der Mietvertrag entgegensteht.

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    Landgericht Berlin, 08.12.2016, Az.: 67 S 276/16

    Bereits seit dem 01.05.2014 gilt die neueste Auflage der Energieeinsparverordnung (EnEV). Diese ist ein bedeutsamer Zwischenschritt auf dem Weg zum Erreichen der EU-Vorgaben, nach welchen ab 2021 nur noch Niedrigst-Energie-Häuser gebaut werden sollen. Ziel der Bundesregierung ist darüber hinaus ein weitgehend klimaneutraler Gebäudebestand bis 2050. Dieses Thema ist schon seit mehreren Jahren in aller Munde und davon sind Eigentümer wie Mieter betroffen. Die Mieter müssen die Modernisierungsmaßnahmen dulden und danach mit einer eventuellen Mieterhöhung rechnen.

    Sachverhalt: Die beklagten Mieter in dem zugrundeliegenden Verfahren waren bereits seit 1987 Mieter eines Reihenhauses und zwar in einerr denkmalgeschützten Kleinhausanlage. Die Mieter hatten 1992 auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung einbauen lassen. In dem Mietvertrag, welcher mit dem früheren Eigentümer geschlossen worden war, war unter § 6 Abs. 1 vereinbart worden, dass der Vermieter bauliche Veränderung sowie Ausbesserungen, welche unter anderem notwendig seien, um drohende Gefahr abzuwenden, ohne Zustimmung der Mieter vornehmen dürfe.

    Maßnahmen, welche nicht notwendig aber dennoch zweckmäßig seien, dürfe der Vermieter gem. § 6 Abs. 2 veranlassen. Jedoch allein, wenn sie den Mieter nur unwesentlich beeinträchtigen würden oder er diesen Maßnahmen zustimme. Darüber hinaus übernahmen die Mieter wegen einer weiteren Regelung im Mietvertrag eine Veranda, die bereits vom Vormieter an der Rückseite des Hauses angebaut worden war.

    Die neue Vermieterin beanspruchte in ihrer Klage, die Mieter zu verurteilen, den Anbau sowie die Gasetagenheizung zu entfernen sowie umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten zu dulden.

    Landgericht Berlin:  Das Landgericht Berlin erteilte allen Begehren der neuen Eigentümerin und Vermieterin eine Absage. Dadurch das der frühere Vermieter durch die Regelung im Mietvertrag zum Ausdruck gebracht hat, dass er mit dem Anbau einverstanden sei, müsse die Veranda bereits deshalb nicht entfernt werden.

    Die Gasetagenheizung befinde sich seit mehr als 24 Jahren in dem Haus und es sei ebenso davon auszugehen, dass der vorherige Vermieter diesen Einbau, welchen er jedoch niemals beanstandet habe, genehmigt habe. Ferner sei zu berücksichtigen, dass nach dem Mietvertrag die Beheizung des Hauses allein Sache des Mieters sei. Ebenso sei nicht zu erkennen, dass die Vermieterin durch den Einbau der Heizungsanlage beeinträchtigt werde. Die Vorschrift der Energieeinspar-Verordnung (EnEV) stünde ebenfalls nicht entgegen, da Heizkessel, welche nach dem 01.01.1985 eingebaut worden seien, erst nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden dürften.

    Zusätzlich könne die neue Vermieterin von den Mietern nicht beanspruchen, dass diese die angekündigten sowie umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzung dulden müssen. Die Regelung in § 6 des Mietvertrages, welche mit dem früheren Vermieter getroffen worden sei und auch die neue Vermieterin binden würde, schließe es für sie aus, dass sie sich auf die gesetzliche Bestimmung berufen dürfe. Nach dem vorrangigen Mietvertrag müssten die Mieter nur solche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dulden, die notwendig seien.

    Im Gegensatz zu der gesetzlichen Regelung, welche nur eine Erforderlichkeit voraussetze, sei § 6 Abs. 1 des Mietvertrages so zu verstehen, dass ohne Zustimmung des Mieters nur solche Maßnahmen zulässig seien, welche zur Sicherung des Bestands der Mietsache unerlässlich seien sowie einen zeitlichen Aufschub schlechterdings ausschließen würden. Rein zweckmäßige Modernisierungsmaßnahmen, die nützlich seien, könnten gem. § 6 Abs. 2 des Mietvertrages nur durchgeführt werden, sobald die dadurch verursachten Beeinträchtigungen unwesentlich bleiben würden. Im vorliegendem Fall sei dies nicht der Fall, da die Maßnahmen mehrere Monate dauern würden. Zusätzlich würde sich durch die beabsichtigten Modernisierungen die verbundene Miete um über 1.680 Euro erhöhen.

    Der Vermieterin würde es auch nicht helfen, sich auf eine etwaige Pflicht zu energetischen Nachrüstung des Hauses nach den Vorgaben der Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparenden Anlagentechnik bei Gebäuden (EnEV) zu berufen. Bekanntermaßen müsse der Mietvertrag insoweit ergänzend ausgelegt werden. Dementsprechend hätten die Mieter allenfalls solche Maßnahmen zu dulden, für welche  die Vermieterin zuvor erfolglos bei der zuständigen Behörde versucht hätte, eine Ausnahme oder Befreiung nach der EnEV zu erlangen sowie hinsichtlich derer zumindest die konkrete Gefahr bestünde, dass die Behörde ordnungsrechtliche Maßnahmen verhängen könnte. Nach der Auffassung des Gerichts würde es an diesen Ausnahmevoraussetzungen vorliegend fehlen.

    Quelle: Landgericht Berlin

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