Ersatzvornahme Treppenhausreinigung Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Ersatzvornahme Treppenhausreinigung

  1. Mietrecht: Erfolgreiche Kündigung eines Mieters, der Gegenstände im Treppenhaus abstellt.

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    Landgericht Köln, 02.12.2016, Az.: 10 S 99/16

    Welche Pflichten haben Mieter und Vermieter?

    Mieterin stellte immer wieder Gegenstände im Hausflur ab (Schuhregal, Kartons, etc.)

    Die Beklagte in diesem Fall war Mieterin, Klägerin war die Vermieterin einer Wohnung in Köln. Die Beklagte hatte sich über mehrere Jahre hinweg den Wünschen und zulässigen Vorgaben ihrer Vermieterin widersetzt und ihr Verhalten nicht einem angemessenen Miteinander mit allen anderen Mietern im Haus angepasst. Trotz immer wieder erfolgten Aufforderungen und Abmahnungen hat die Beklagte immer wieder Gegenstände – unter anderem ein Schuhregal, zahlreiche ummantelte 5-Liter-Glasgefäße und Kartons – im Treppenhaus abgestellt.

    Das Treppenhaus ist als Zugang zu den jeweiligen Wohnungen und als Fluchtweg definiert und muss aus brandschutz- und versicherungsrechtlichen Gründen freigehalten werden.

    Schließlich kündigte die Klägerin der Beklagten fristgemäß. Als die Beklagte nicht auszog, legte die Klägerin Räumungsklage beim Amtsgericht Köln ein. Dieses wies die Klage ab. Hiergegen richtete die Klägerin eine Berufung zum Landgericht Köln.

    Urteil des Landgerichts Köln:

    Das Landgericht Köln urteilte nun, dass die form- und fristgerecht eingelegte und auch im Übrigen zulässige Berufung der Klägerin Erfolg habe.

    Landgericht Köln sieht Anspruch der Vermieterin auf Räumung der Wohnung

    Der Klägerin stünde gegen die Beklagte ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB zu. Denn jedenfalls ihre im Schreiben vom 11.08.2015 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung habe das Mietverhältnis, das zwischen den Parteien bestand, beendet.

    Ein Kündigungsgrund gemäß § 573 BGB habe vorgelegen. Danach stehe dem Vermieter ein ordentliches Kündigungsrecht zu, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses habe. Ein solches sei nach § 573 Abs. 2 Nr.1 BGB gegeben, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt habe. In diesem Zusammenhang isei zu berücksichtigen, dass vertragliche Pflichtverletzungen im Sinne von § 573 BGB zwar nicht nur unerheblich sein dürften. Allerdings sei eine ordentliche Kündigung eines Vermieters nicht nur dann möglich, wenn Gründe vorliegen, die ihn auch zu einer fristlosen Kündigung im Sinne der §§ 543 Abs.1, 569 Abs.2 BGB berechtigen würden, sondern bereits bei Pflichtverstößen geringeren Gewichts; es seit insbesondere nicht zu verlangen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar sei (BGH, Urteil vom 11.01.2006, – VIII ZR 364/04 -, NJW 2006, S.1585, Rz. 19 m.w.N.).

    Mieterin habe sich über Jahre rechtswidrig den Wünschen der Vermieterin widersetzt

    Gemessen an diesem Maßstab stelle sich das Gesamtverhalten der Beklagten im streitgegenständlichen Objekt als erhebliche Pflichtverletzung dar, welche die Klägerin zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt habe. Denn die Beklagte habe sich nach dem festgestellten Sachverhalt über mehrere Jahre hinweg den Wünschen und zulässigen Vorgaben ihrer Vermieterin widersetzt und ihr Verhalten nicht einem angemessenen Miteinander mit allen anderen Mietern im Haus angepasst. So habe sie trotz der Schreiben der Klägerin vom 24.11.2008, 15.03.2010, 23.01.2013, 04.09.2013, 06.03.2015, 17.04.2014, 14.04.2015, und 30.04.2015, in denen die Klägerin das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus rügte und die Beklagte unter Fristsetzungen zur Abhilfe aufforderte, immer wieder Gegenstände – unter anderem ein Schuhregal, zahlreiche ummantelte 5-Liter-Glasgefäße und Kartons – im Treppenhaus abgestellt.

    Mieterin habe sich der Störung des Hausfriedens schuldig gemacht

    Durch dieses vertragswidrige Verhalten habe sie den Hausfrieden derart gestört, dass unter Abwägung der beiderseitigen Belange ein deutlich überwiegendes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses gegeben sei. Dies gelte umso mehr, als die Beklagte sich bis zuletzt uneinsichtig gezeigt habe, für sich nämlich das Recht in Anspruch genommen habe, Gegenstände im Treppenhaus abstellen zu dürfen. Dass sie dazu nicht berechtigt gewesen sei, ergebe sich bereits daraus, dass der Hausflur nicht Gegenstand des Mietvertrages sei und der entgegenstehende Wille ihrer Vermieterin an Hand der genannten Schreiben unzweifelhaft zu erkennen gewesen sei. Entgegen der Ansicht der Beklagten könnten die Aufforderungen der Klägerin an die Beklagte, das Treppenhaus zu räumen, auch nicht – etwa vor dem Hintergrund von Wasserschäden in der Wohnung ihrer Mutter – als rechtsmissbräuchlich angesehen werden. Da nämlich das Treppenhaus im Brandfall einen Fluchtweg darstelle, sei der Vermieter bereits aus Brandschutzgesichtspunkten gehalten, dem Abstellen von Gegenständen in diesem durch Mieter entgegenzuwirken.

    Kündigung verstoße nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB)

    Die erfolgte Kündigung verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Zwar habe die Klägerin der Beklagten mit Schreiben vom 30.04.2015 angekündigt , eine „Klage auf Unterlassung der Nutzung des Hausflurbereichs“ einleiten zu müssen, wenn die Beklagte nicht binnen fünf Tagen den Flur räume. Dies führe aber in der vorliegenden Fallgestaltung nicht dazu, dass die sodann anstelle der Unterlassungsklage erfolgte Kündigungserklärung rechtsmissbräuchlich sei. Dabei hat die Kammer nicht übersehen, dass in Fällen, in denen mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die Kündigung angedroht worden sei, nach Fristablauf eine Kündigung wegen eines sonst widersprüchlichen Vorverhaltens (§ 242 BGB) regelmäßig nicht wirksam erfolgen könne, ohne zuvor erneut eine Abhilfefrist zu setzen (OLG Hamm, NJW-RR 1991, 1035). Dies gelte dann aber ausnahmsweise nicht, wenn eine neue Fristsetzung ohnehin entbehrlich wäre. So liege der Fall hier. Bestreite nämlich der Kündigungsempfänger die Pflichtverletzung, so sei eine Kündigung selbst in Fällen widersprüchlichen Vorverhaltens ohne Abmahnung bzw. Setzen einer Abhilfefrist zulässig (BGH, Urteil vom 13.06.2007, VIII ZR 281/06). Die Beklagte habe vorliegend beharrlich die Auffassung vertreten, zu einem Räumen des Hausflurs nicht verpflichtet zu sein. Auch die zwischenzeitlich durchgeführte Räumung sei nur unter Vorbehalt erfolgt; die Beklagte „vertrete unverändert den Standpunkt, dass das Aufstellen des Schuhregals im Flur vor ihrer Wohnungstür nicht pflichtwidrig sei

    Gericht billigt der Beklagten lange Räumungsfrist wegen des angespannten Kölner Wohnungsmarktes zu

    Im Hinblick auf die lange Mietzeit der Beklagten in der streitgegenständlichen Wohnung und den gerichtsbekannt angespannten Kölner Wohnungsmarkt sei der Beklagten jedoch von Amts wegen eine Räumungsfrist bis zum Ablauf des Monats Februar 2017 zu gewähren. Diese Frist erscheine den Umständen nach angemessen, aber auch ausreichend, um der Beklagten zu ermöglichen, eine geeignete Alternativwohnung zu finden. Die Kammer habe dabei berücksichtigt, dass die Beklagte zwar nach dem Urteil des Amtsgerichts Köln zunächst davon ausgehen konnte, dass das Mietverhältnis mit der Klägerin fortbestehe, sie aber spätestens seit dem Termin vom 11.11.2016 wusste, dass die Kammer die Kündigung als wirksam erachte.

    Quelle: Landgericht Köln

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Weigert sich der Mieter, kann der Vermieter die Reinigung des Treppenhauses selbst veranlassen.

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    Amtsgericht Bremen, 15.11.2012, Az.: 9 C 346/12

    Gemeinschaftliche Pflichten der Mieter sind in der Regel in der Hausordnung geregelt. Dazu gehört auch die Treppenhausreinigung. Die Hausordnung wird dann über eine entsprechende Klausel in den Mietvertrag mit einbezogen.

    Besteht keine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag oder in der Hausordnung ist ein Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, das Treppenhaus bzw. Gemeinschaftsräume zu reinigen.

    Führt der Mieter trotz vertraglicher Verpflichtung die ihm obliegenden Reinigungsarbeiten nicht aus, kann ihn der Vermieter dahingehend abmahnen und ein Frist für die Ausführung der Reinigung setzen.

    Sollte der Mieter sich weiterhin weigern, kann der Vermieter den Mieter ebenfalls auf Erfüllung verklagen und aus dem ergehenden Titel vollstrecken lassen.

    In dem oben genannten Urteil des AG Bremen verweigerte der Mieter die Reinigung, woraufhin die Vermieterin eine Fachreinigungsfirma beauftragte und von dem Mieter die Kosten ersetzt verlangte.

    Welche Pflichten haben Mieter und Vermieter?

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Mieter war monatlich zur Treppenhausreinigung eingeteilt

    Der Beklagte war Mieter der Klägerin und entsprechend der in den Mietvertrag einbezogenen Hausordnung für den Monat Februar 2012 zur Reinigung des Treppenhauses und der Gemeinschaftsräume des Mietobjekts eingeteilt worden.

    Klägerin mahnte Mieter förmlich ab und beauftragte Putzdienst

    Dieser Verpflichtung kam der Mieter nicht nach, so dass er durch die Klägerin mit Schreiben vom 07.03.2012 abgemahnt wurde. Als der Beklagte dennoch nicht reagierte, beauftragte die Klägerin eine Reinigungsfachfirma mit der Reinigung des Treppenhauses und der Gemeinschaftsräume. Die Reinigung führte die Fachfirma am 14.03.2012 aus.

    Urteil des Amtsgerichts Bremen

    Das Amtsgericht Bremen hat geurteilt, dass der Beklagte hier entsprechend der vertraglichen Vereinbarung spätestens ab dem 3. Werktag des Monats Februar 2012 die Durchführung der Reinigungsarbeiten schuldete.

    Gericht folgte der Ansicht der Vermieterin und sah Putzpflicht des Mieters

    Sofern nicht anderes vereinbart werde, sei ein turnusmäßiger Putzplan und die mit diesem einhergehende Nebenpflicht des Mieters im Zweifel dahingehend zu verstehen, dass die Reinigung im Voraus, und also nicht erst zum Monatsende, zu erfüllen sei.

    Denn der Bruttomietzins sei vorliegend – wie üblich – im Voraus zu entrichten (vgl. § 556b BGB, § 2 (2) des Mietvertrags). Die Verpflichtung zur turnusmäßigen Treppenhausreinigung stelle insofern eine Position dar, die alternativ als Betriebsnebenkostenposition umlagefähig und dann im Voraus zu zahlen wäre.

    Außerdem mache es im Interesse aller Mieter Sinn, dass bei erstmaliger Aufnahme eines Putzplans sogleich zu Monatsbeginn eine Reinigung durchgeführt werde und diese Putzfolge in der Folgezeit beibehalten würde; andernfalls hätten die Mieter im ersten Monat der Aufnahme des Putzplans ein dreckiges Treppenhaus zu beklagen. Innerhalb von drei Werktagen sei es dem Mieter regelmäßig auch möglich, seine Verpflichtung, notfalls in den Feierabendstunden, abschließend zu erfüllen.

    Vermieterin war auch berechtigt, einen Putzdienst zu beauftragen

    Die Pflicht zur Treppenhausreinigung sei von dem jeweils eingeteilten Mieter der Natur der Sache nach unverzüglich zu erfüllen. Da alle Mieter im eigenen Interesse ein regelmäßig und zeitnah gereinigtes Treppenhaus erwarten dürften, sei der Vermieter nicht gehalten, einem säumigen Mieter vorab eine Frist zur Leistungserbringung zu setzen und erst nach ergebnislosem Fristablauf eine Fachfirma mit der Reinigung zu beauftragen oder die Reinigung selbst durchzuführen.

    Denn dies würde praktisch dazu führen, dass das Treppenhaus gegebenenfalls bis zu 3 Wochen ungeputzt bliebe und sich in der Folgezeit auch andere Mieter veranlasst sehen könnten, es mit dem Putzplan nicht allzu genau zu nehmen.

    Würde der Putzplan von allen Mietern aber nicht pünktlich eingehalten, könne es zu Beschwerden anderer Mieter im Hause – bis hin zu Mietminderungen – kommen, die den Vermieter im Ergebnis dazu veranlassen könnten, die Treppenhausreinigung von vornherein durch ein Fachunternehmen ausführen zu lassen und die Mieter an den entsprechenden Kosten zu beteiligen.

    Dies könne nicht im Interesse der Mieter und also auch nicht im Interesse des jeweils zum Putzen eingeteilten Mieters – hier: des Beklagten – liegen.

    Quelle: Amtsgericht Bremen

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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