Formelle Anforderungen an eine Kündigung Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Formelle Anforderungen an eine Kündigung

  1. Mietrecht: Ist eine Kündigung für einer Mieterin im hohen Lebensjahren tragbar?

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    Landgericht Berlin, Urteil vom 25.05.2020, Az.: 67 S 345/18

    Sachverhalt

    KÜNDIGUNG AUF EIGENBEDARF EINES JAHRZEHNTELANGEN BESTEHENDEN MIETVERHÄLTNISSES

    Die Vermieterin verklagte ihre Mieterin auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung. Die Vermieterin erklärte der Mieterin mehrfach die Kündigung aufgrund Eigenbedarfs. Die Beklagte widersprach den Kündigungen unter Hinweis auf ihres hohes Alter, ihren beeinträchtigten gesundheitlichen Zustandes sowie ihre Verwurzelung am Ort der Mietsache. Sie forderte die Vermieterin zur Beschaffung von Ersatzwohnraum auf, der ihren finanziell beschränkten Mittel entsprach. Das Amtsgericht wies die erhobene Räumungsklage nach eine eingeholten Sachverständigengutachten über die Folgen der Kündigung für die Beklagte, ab. Zudem behauptet die Klägerin die Beklagte hätte sie beleidigt, was kurz darauf zur Beendigung geführt hätte. Nun legt die Klägerin gegen das erstinstanzliche Urteil Berufung ein.

    Urteil des Landgerichts Berlin

    Das Urteil des Landgerichtes lautete, dass die Berufung unbegründet sei. Der Klägerin stehe kein Räumungs- oder Herausgabeanspruch zu, da keine der noch streitgegenständlichen Kündigungen das Mietverhältnis zwischen beiden Parteien beendet habe. Aufgrund des Widerspruchs der Beklagten sei eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet, weil die Beendigung des Mietverhältnis für sie, ihre Familie oder einen anderen Angehörigen des Haushaltes eine besondere Härte bedeuten würde, die unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sei. Zudem kämen auch weitere Folgen wie wirtschaftliche, finanzielle, gesundheitliche, familiäre Nachteile auf, die nicht mit bestimmter Sicherheit feststehen müssen, auf die Beklagte durch die Beendigung des Mietverhältnisses zu. Vor allem der gesundheitliche Aspekt werde vorliegend in den Mittelpunkt gestellt, weil ein Umzug erheblichen Stress ausübe, der zu einem ernsthaften Eintritt einer Gesundheitsschädigung führen könne. Somit stünde auch die Notwendigkeit der Beschaffung von Ersatzwohnraum außer Frage. Was zudem auch eine besondere Härte, aufgrund des hohen Alters der Beklagten und ihrer Verwurzelung am Ort der Mietsache, darstelle.

    HOHES ALTER UND EINE VERWURZELUNG AM ORT DER MIETSACHE REICHEN BEREITS AUS ZUR FESTSTELLUNG DER BESONDEREN HÄRTE

    Der BGH habe klar gestellt, dass sich Mieter nicht nur aufgrund möglicher gesundheitlicher Schäden auf einen „Härtegrund“ berufen können, sondern bereits das hohe Alter des Mieters und seine langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache allein im Einzelfall geeignet seien, eine besondere Härte für den Mieter zu begründen.

    TIEFERE VERWURZELUNG BEREITS DURCH LÄNGJÄHRIGES MIETVERHÄLTNIS

    Zudem werde eine tieferen Verwurzelung zu Ort der Mietsache gefordert. Mithin sei dies zu bejahen, aufgrund der Dauer des Mietverhältnisses von mehrerer Jahrzehnten. Zudem seien alle notwenigen Geschäfte, Arztpraxen und auch der Freundeskreis der Beklagten fußläufig von dem Ort der Mietsache erreichbar. Somit sei eine tiefere Verwurzelung der Beklagten am Ort der Mietsache deutlich ersichtlich. Zudem gebe es umliegend keinen Wohnraum, der für die 87-jährige finanzierbar wäre.

    VERSTOß GEGEN DIE MENSCHENWÜRDE

    Die Beeinträchtigungen für die Beklagte  im Falle des Verlustes ihrer Wohnung würden im Ausmaß der Verletzung ihrer Menschenwürde gleichstehen, die durch Art. 1 I GG geschützt werde. Der Staat sei durch das Sozialstaatsprinzip verpflichtet, grundlegende Voraussetzungen individueller und sozialer Existenz zu erhalten, somit auch ein Existenzminimum zu gewähren, um ein menschliches Dasein auszumachen.

    Die Kündigung wegen der angeblichen Beleidigung der Klägerin durch die Beklagte, sei aufgrund der formellen Unwirksamkeit der Kündigungserklärung, wegen des unzureichend bestimmten Kündigungsgrund, unwirksam.

    Somit ist die eingelegte Berufung seitens der Klägerin unbegründet.

    Quelle: Landgericht Berlin

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie macht es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Der Unterschriftszusatz „i. A.“ kann die Unwirksamkeit einer mietrechtlichen Kündigung zur Folge haben

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    Landgericht Berlin, 24.09.2014, Az.: 65 S 64/14

    Die mietrechtliche Kündigung ist dem anderen Vertragspartner auf jeden Fall schriftlich mitzuteilen, § 568 BGB. Das heißt, dass sie in einem unterschriebenen und begründeten Brief erklärt werden muss.

    Besondere Vorsicht ist geboten, wenn die Kündigung durch einen Mitarbeiter eines Unternehmens, welches als Vermieter fungiert, oder durch einen anderen Bevollmächtigten, also zum Beispiel durch einen Rechtsanwalt erfolgt.

    In dem oben genannten Urteil des Landgerichts Berlin hatte dieses über die Wirksamkeit einer Kündigung zu entscheiden, die von einem Mitarbeiter einer Aktiengesellschaft für diese erklärt worden war.

    Sachverhalt des Falles

    Sachbearbeiter der Vermietergesellschaft kündigt Mietern wegen Zahlungsverzuges

    Klägerin in diesem Fall war die Vermieterin, eine Aktiengesellschaft, Beklagte waren die Mieter der angemieteten Wohnung. Wegen Zahlungsverzuges hinsichtlich der Miete wurde ein angestellter Sachbearbeiter der Klägerin mit der Beitreibung des rückständigen Betrages beauftragt. Dieser Sachbearbeiter war im Bereich Forderungsmanagement der Klägerin tätig.

    Als dennoch nicht gezahlt wurde, kündigte der für die Forderungsbeitreibung zuständige Sachbearbeiter das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung vom 7.5.2013.

    Sachbearbeiter übersendet keine Vertretungsmacht für die Kündigung

    Zwar war der Sachbearbeiter in dem Briefkopf der Kündigung als für den Einzug der offenen Mietforderungen zuständiger Sachbearbeiter angegeben worden, seine Vertretungsmacht in Bezug auf die Kündigung von Mietverträgen war daraus jedoch nicht ersichtlich.

    Sachbearbeiter unterschreibt mit Zusatz i. A.

    Unterschrieben hatte der Sachbearbeiter die Kündigung mit dem Zusatz „i. A.“ Als die Beklagte die Wohnung nicht räumte, reichte die Klägerin Räumungsklage zunächst beim Amtsgericht Neukölln ein.

    Gegen die abweisende Klage des Amtsgerichts Köln reicht die Klägerin Berufung ein

    Da das Amtsgericht Neukölln die Klage abgewiesen hatte, reichte die Klägerin schließlich Berufung zum Landgericht Berlin ein.

    Berufungsurteil des Landgerichts Berlin

    Landgericht Berlin bestätigt Urteil des Amtsgerichts – Kündigung unwirksam

    Das Landgericht Berlin folgte der Ansicht der des Amtsgerichts und urteilte nun ebenfalls, dass der Klägerin ein Anspruch auf Rückgabe der von den Beklagten gemieteten Wohnung der Klägerin gemäß § 546 Abs. 1 BGB nicht zustünde, weil das Mietverhältnis der Parteien nicht durch die fristlose Kündigung vom 7.5.2013 beendet worden sei.

    Nach Ansicht des Landgerichts komme es generell für die Frage, ob eine Erklärung im fremden Namen abgegeben worden sei, auf deren objektiven Erklärungswert an. Nach den §§ 133, 157 BGB sei maßgeblich, wie der Erklärungsempfänger die Erklärung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen dürfe.

    Hierbei seien außer dem Erklärungswortlaut alle Umstände zu berücksichtigen, die unter Beachtung der Verkehrssitte Schlüsse auf den Sinn der Erklärung zulassen würden. Von Bedeutung seien insbesondere die dem Rechtsverhältnis zugrunde liegenden Lebensverhältnisse, die Interessenlage, der Geschäftsbereich, dem der Erklärungsgegenstand angehört und verkehrstypische Verhaltensweisen.

    Die gesetzliche Schriftform des § 126 BGB sei nur gewahrt, wenn der so ermittelte rechtsgeschäftliche Vertretungswille in der Urkunde jedenfalls andeutungsweise Ausdruck gefunden habe.

    Sei eine Erklärung mit dem Zusatz „i. A.“ unterschrieben worden, könne dies im Einzelfall dafür sprechen, dass der Unterzeichner nicht selbst handelnd wie ein Vertreter die Verantwortung für den Inhalt der von ihm unterzeichneten Erklärung übernehmen wolle.

    Bei der nach den §§ 133, 157 BGB gebotenen Auslegung der Erklärung sei jedoch zu berücksichtigen, dass im allgemeinen, nicht juristischen Sprachgebrauch nicht immer hinreichend zwischen „Auftrag“ und „Vertretung“ unterschieden werde. Die Zusätze „i.V.“ und „i.A.“ würden häufig nur verwendet, um unterschiedliche Hierarchieebenen auszudrücken. Deshalb folge nicht allein aus dem Zusatz „i.A.“, dass der Erklärende lediglich als Bote und nicht als Vertreter gehandelt habe.

    Maßgeblich seien vielmehr die Gesamtumstände. Ergebe sich hieraus, dass der Unterzeichner die Erklärung ersichtlich im Namen eines anderen abgegeben habe, sei von einem Handeln als Vertreter auszugehen. Für die Wahrung der Schriftform sei unerheblich, ob der Unterzeichner tatsächlich bevollmächtigt gewesen sei.

    Vorliegend sei das maßgebliche Kündigungsschreiben vom 7.5.2013 auf dem Briefkopf der im Mietvertrag als Vertreterin der Vermieterin ausgewiesenen Aktiengesellschafft verfasst worden. Da die AG als juristische Person nicht selbst handeln könne, werde diese kraft Gesetzes durch den Vorstand vertreten, § 78 Abs. 1 AktG. Demgemäß seien auf dem Kündigungsschreiben die Mitglieder des Vorstands, die Herren # und #, namentlich benannt worden, welche das Kündigungsschreiben aber nicht unterzeichnet hätten.

    Unterzeichnet sei das Kündigungsschreiben vom 7.5.2013 von einem Herrn #, dessen Namen im Kopf des Schreibens unter dem Hinweis „Forderungsmanagement“ aufgeführt worden sei und dessen E-Mail-Adresse neben dem Aktenzeichen als Kontaktadresse angegeben sei. Die weitere Unterschrift stamme von einer nicht näher individualisierten Person namens „#“.

    Erwähnung des Sachbearbeiters im Briefkopf lässt nicht auf seine Vertretungsmacht schließen

    Die Erwähnung des Unterzeichners # im Briefkopf lasse nicht auf seine Vertretungsmacht schließen. Entsprechend der Gestaltung des Mietvertragseingangs sei an dieser Stelle im Schreiben der „Ansprechpartner“ benannt, mithin hier der Sachbearbeiter, der für den Einzug offener Mietforderungen zuständig sei. Dass dieser zur Abgabe von Willenserklärungen zuständig sei, die den Bestand des Mietverhältnisses betreffen, könne daraus nicht abgeleitet werden. Die Klägerin habe auch keine Tatsachen vorgetragen, aus denen sich für die Beklagten erkennbar ableiten ließe, dass der Unterzeichner Herr # eine entsprechende Rechtsmacht besitzen würde.

    Die Kündigung sei in der „Wir-Form“ verfasst worden („kündigen wir das…Mietverhältnis“, „wir fordern sie auf, … die Wohnung an uns zu übergeben“ , „sprechen wir … unser Vermieterpfandrecht aus“…).

    Abschließend sei nach der Grußformel und vor den Unterschriften der Zusatz „Namens und in Vollmacht des Vermieters“ angefügt worden. Danach würden die zwei Unterschriften # und # , denen beiden das Kürzel „i.A.“ vorangestellt sei, folgen.

    Die Verwendung der 2. Person Plural in dem Kündigungsschreiben stelle eine auf die Klägerin als Vermieterin hindeutende Formulierung dar, weil jeweils in Bezug auf Kündigung, Rückgabe und Vermieterpfandrecht Rechte geltend gemacht würden, die der Vermieterin zustünden.

    Da eingangs der Kündigung kein sprachlicher Hinweis auf die Vermieterin erfolgt sei, sei die notwendige Offenlegung des Vertretungsverhältnisses und das Handeln in fremden Namen abschließend im Anschluss an die Grußformel angebracht worden. Dies könne – wie von der Klägerin in der Berufung ausgeführt – gerade aufgrund dieser Nähe zu der Erklärung der natürlichen Personen, den Unterzeichnern, als Hinweis darauf aufgefasst werden, dass die unterzeichnenden Personen in Vollmacht handeln würden.

    Vorliegend würde sich dieser Schluss nicht ziehen lassen. Zum einen würden die Unterzeichner nicht unmittelbar für die Vermieterin handeln; vielmehr liege hier eine Vollmachtkette vor, weil durch die Verwendung des Briefkopfes der # AG, diese Vertreterin die Ausstellerin des Kündigungsschreibens sei. Zudem, insofern übereinstimmend mit der Gesetzeslage, seien die Vertreter der # AG, der vertretungsberechtigte Vorstand, namentlich benannt. Durch die zusätzliche Verwendung des Kürzels „i.A.“ bei beiden Unterschriften werde aber der vorausgegangene Zusatz „Namens und in Vollmacht des Vermieters“ für einen objektiven Erklärungsempfänger relativiert.

    Verwendung von i. A. deutet nicht auf Vertretungsverhältnis hin

    Dies deshalb, weil die typische Verwendung „i.A.“ eben nicht auf ein Vertretungsverhältnis hindeuten würde, sondern der mit diesem Kürzel Unterzeichnende keine eigene Erklärung abgeben, sondern eine fremde nur übermitteln wolle.

    Es entspreche der höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass in Fällen, in denen der Unterzeichnende – in dem dortigen Fall ging es um die Unterzeichnung einer Rechtsmittelschrift – seine Unterschrift mit dem Zusatz „i.A“ versehen würde, grundsätzlich nicht von einer dafür erforderlichen Übernahme des Unterzeichners für deren Inhalt auszugehen sei; vielmehr gebe er dadurch zu erkennen, dass er nur als Bote auftrete. Im dortigen Fall habe der Bundesgerichtshof im Ergebnis die Zulässigkeit der Berufung bejaht, weil der mit diesem Zusatz unterzeichnende Rechtsanwalt Sozietätsmitglied und auf dem Briefkopf der Kanzlei, mit welchem die Berufungsschrift eingereicht wurde, aufgeführt worden war. Dies würde, auf den vorliegenden Fall angewandt bedeuten, dass wenn einer der auf dem Kündigungsschreiben aufgeführten Vorstände mit dem Kürzel „i. A.“ unterzeichnet hätte, dies unschädlich wäre, weil er auf dem Schreiben als vertretungsbefugt ausgewiesen sei.

    I. A. steht im Widerspruch zur Eingangsformel „namens und in Vollmacht des Vermieters“

    Die Hinzufügung dieser Kürzel „i.A.“ stünde damit im Widerspruch zu dem vorausgegangenen Zusatz „Namens und in Vollmacht des Vermieters“. Bei lebensnaher Betrachtung sei dieser Zusatz so aufzufassen, dass damit die # AG „Namens und in Vollmacht des Vermieters“ handeln würde und mithin dem erforderlichen Offenkundigkeitsgrundsatz entsprechen wolle. Die Unterzeichner auf dem Kürzel „i.A.“ würden hingegen zu erkennen geben, dass sie nur beauftragt seien, die Kündigung mitzuteilen.

    Wie von der Kammer bereits in dem von der Klägerin zitierten Urteil vom 22.3.2011 – 65 S 363/10 – ausgeführt, schaffe dieser Zusatz eine Distanz zu der Erklärung, die hier „Namens und in Vollmacht des Vermieters“ erfolgen solle. Was hätte – sollten die unterzeichnenden Personen tatsächlich bevollmächtigt gewesen sein bzw. als Vertreter hätten handeln wollen – näher gelegen, als ohne jeden Zusatz unter der Anfügung „Namens und in Vollmacht des Vermieters“ zu unterschreiben.

    Der Umstand, dass der Zusatz „i.A.“ nicht handschriftlich zugefügt, sondern offenkundig auf den Schreiben vor der Unterzeichnung bereits aufgebracht worden sei, ändere an dieser Bewertung nichts.

    Die # AG sei eine mit der Vermieterin verbundene und professionelle Vertreterin einer in Berlin gerichtsbekannt seit Jahren in großem Umfang tätigen Vermieterin. Von ihr sei zu erwarten, dass sie die Differenzierung zwischen Vertretung und Beauftragung kennen würde. Da hier zudem beide Kündigungsschreiben entsprechend verfasst seien, könne auch nicht von einem einmaligen Versehen ausgegangen werden. Vielmehr lasse dies den Schluss zu, dass hier nicht von einer Vertretung der Unterzeichner ausgegangen werden könne.

    Auch der Umstand, dass im Mietvertrag entsprechend verfahren worden sei, indem den Unterschriften der Zusatz „i.A“ angefügt sei, führe zu keiner anderen Bewertung. Es hätten jeweils andere Personen auf Seiten der Klägerin bzw. ihrer Vertreterin, der # AG gehandelt, so dass aus Empfängersicht aus dieser Vorgehensweise nicht auf eine Bevollmächtigung der Unterzeichner der Kündigung für die Abgabe den Bestand des Mietverhältnisses betreffende Erklärungen geschlossen werden können. Zudem habe die Klägerin nicht vorgetragen, dass sie alle Verträge in der hier verwandten Form unterzeichnet habe.

    Schließlich habe die Klägerin keine konkretisierenden tatsächlichen Umstände vorgetragen, aus denen hier für die Beklagten als Erklärungsempfänger etwa der Schluss auf eine Vertretungsbefugnis der Unterzeichner möglich gewesen sei. Es sei weder weiterer vorgerichtlicher Schriftverkehr eingereicht worden, noch sei weiterer Sachvortrag hierzu erfolgt, wie dies etwa in der von der Klägerin zitierten Entscheidung des Bundesarbeitsgerichts aus dem Jahr 2007 der Fall gewesen sei.

    Die Person, die im Hause der # AG die Kündigungen vorformuliert bzw. die schriftliche Kündigung zur Unterzeichnung vorbereitet habe, hätte – ebenso wie bei dem Mietvertrag – dies nicht eigenständig, sondern auf Anweisung in dieser Form abgefasst.

    Hierzu wäre konkreter Sachvortrag nötig gewesen. Etwa dahingehend wie dies bei der Klägerin bzw. der # AG organisiert gewesen sei und in welcher Form bisher Schreiben an die Beklagten gerichtet worden sei. Dies habe die Klägerin ungeachtet der von ihr aus der Rechtsprechung zitierten Anforderungen aber unterlassen, so dass kein Anhaltspunkt dafür bestünde, dass bei der Klägerin Vertretungsverhältnisse üblicherweise in dieser Form dargestellt werden würden.

    Bezogen auf die in der Klageschrift enthaltenen Kündigungen beanstande die Berufung lediglich, dass das Amtsgericht die in der Klage enthaltene fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB als unwirksam angesehen habe, weil dieser Kündigung bereits die fristlose Kündigung vom 11.1.2012 vorausgegangen sei, welche gleichfalls gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden sei, so dass § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB greifen würde.

    Diese Ansicht treffe nicht zu. Die mit der Klage überreichte fristlose Kündigung vom 11.1.2012 sei entsprechend derjenigen vom 7.5.2013 verfasst und ebenfalls von Herrn # und einer nicht näher individualisierten Person namens # unterzeichnet worden, jeweils mit dem Zusatz „i.A.“. Es könne insofern auf die vorstehenden Ausführungen zur Kündigung vom 7.5.2013 verwiesen werden mit der Folge, dass auch die Kündigung vom 11.1.2012 formunwirksam sei.

    Quelle: Landgericht Berlin

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  3. Mietrecht: Die mietrechtliche Kündigung ist bei Personenmehrheit an alle Mieter zu adressieren

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    Bundesgerichtshof, 10.12.2014, Az.: VIII ZR 25/14

    Sowohl im Wohnraummietrecht als auch im Gewerberaummietrecht sollte die Erklärung der Kündigung besonders sorgfältig vorgenommen werden.

    Dies gilt insbesondere für die folgenden Bereiche der Kündigung:

    • Bezeichnung der Parteien
    • Form der Kündigung
    • Begründung der Kündigung
    • Zugangsnachweis

    Gerade bei der Bezeichnung der Parteien in der Kündigung werden immer wieder kostenträchtige Fehler gemacht, denn die Kündigung muss von der richtigen Partei ausgesprochen und an die richtige Partei adressiert werden.

    Fehler passieren insbesondere immer dann, wenn entweder auf Vermieter- oder auf Mieterseite Personenmehrheiten beteiligt sind.

    In dem oben genannten Urteil des Bundesgerichtshofes hatte dieser über die Wirksamkeit einer Kündigung gegenüber einer Erbengemeinschaft zu entscheiden.

    Sachverhalt: Die beklagte Mieterin wurde von der klagenden Vermieterin auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung in Anspruch genommen. Die Beklagte und ihre Schwester Carolin waren Erbinnen nach ihrer am 07.01.2012 verstorbenen Mutter, welche die Wohnung als Mieterin innehatte.

    Nach dem Tod der Mutter zeigten die Beklagten und deren Schwester Carolin mit Schreiben vom 01.02.2012 den Tod ihrer Mutter bei der Beklagten an. Das Schreiben war mit den Absenderanschriften der Beklagten unter der streitgegenständlichen Wohnung und ihrer Schwester in D. versehen. Inhalt des Schreibens war unter anderem:

    „… Wir haben mit unserer Mutter in einem gemeinsamen Haushalt gelebt und sind nun nach § 563 Abs. 2 BGB per Gesetz an die Stelle unserer Mutter in das Mietverhältnis getreten. Hiermit erklären wir, dass wir das bestehende Mietverhältnis fortsetzen wollen. Weitere Erben oder Anspruchsberechtigte gibt es nicht. Die Miete wird in Zukunft von Sophie S. überwiesen. Im Schriftverkehr wenden Sie sich bitte auch an Sophie S. .“

    Trotz dieser Anzeige erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 29.02.2012 die Kündigung der Wohnung. Als Empfänger war in dem Kündigungsschreiben unter der Anschrift der streitgegenständlichen Wohnung angegeben: „Frau S. , Sophie“, der Vorname war von der Klägerin handschriftlich eingefügt worden.

    In dem Kündigungsschreiben hieß es weiter:

    „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit mache ich von meinem Sonderkündigungsrecht lt. BGB § 563 (Eintrittsrecht bei Tod des Mieters) Gebrauch, da Sie nicht im Haushalt Ihrer Mutter gelebt haben. Ich kündige zum nächstmöglichen Zeitpunkt fristgerecht …“.

    Auf dem Schreiben befand sich ein handschriftlicher Vermerk, der von der Beklagten unterschrieben war:

    „Am 29.02.12 erhalten: Diese Kündigung wird umgehend an die Schwester, Frau Carolin S. weitergeleitet“.

    Mit Schreiben vom 06.09.2012 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten und ihrer Schwester erneut die Kündigung und berief sich hierbei sowohl auf § 563 BGB als auch auf § 564 BGB. Es folgten weitere Kündigungsschreiben.

    20 Ziff. 2 des Mietvertrags lautete:

    „Für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt es, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird. Willenserklärungen eines Mieters sind auch für die anderen Mieter verbindlich. Die Mieter bevollmächtigten sich hiermit gegenseitig zur Abgabe und Entgegennahme von Willenserklärungen, und zwar unter gegenseitiger Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB. Dies gilt nicht für die Kündigung eines Mieters.“

    Da die Beklagten die Wohnung trotz der Kündigungen nicht räumten, reichte die Klägerin Räumungsklage beim Amtsgericht ein. Dieses wies die Klage ab. Die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin zum Landgericht Berlin wurde mit der folgenden Begründung des Landgerichts Berlin ebenfalls abgewiesen:

    Die Kündigung vom 29.01.2012 sei nicht gemäß § 564 BGB wirksam erfolgt. Würden mehrere Erben die Rechtsnachfolge des Verstorbenen antreten, müsse gegenüber sämtlichen Erben gekündigt werden. Die allein der Beklagten überreichte Kündigung vom 29.01.2012 habe insoweit nicht genügt, da diese nur an die Beklagte gerichtet worden sei.

    Die Klägerin habe selbst nicht behauptet, eine Adressierung auch an die Schwester der Beklagten vorgenommen zu haben. Die Aufforderung zur Weitergabe an diese – bei handschriftlich eingefügtem Namen der Beklagten im Adressfeld – würde eine an sie gerichtete Willenserklärung jedenfalls nicht ersetzen.

    Soweit die Kündigung nur an die Beklagte gerichtet worden sei, würde § 20 Ziff. 2 des Mietvertrags an der Nichtwirksamkeit der Kündigung ebenfalls nichts ändern. Denn eine vorformulierte Vertragsklausel, die bestimme, dass sich mehrere Vermieter oder Mieter gegenseitig bevollmächtigten, Erklärungen entgegenzunehmen, sei zwar wirksam; dies gelte auch dann, wenn sie den Empfang der Kündigung einschließe, während jedoch eine Klausel, wonach die Kündigung an einen Mieter die Kündigung des Mietverhältnisses mit Wirkung gegen alle Mieter bewirke, keine Bevollmächtigung enthalte, sondern entgegen § 425 Abs. 2 BGB die Wirkung gegen die Gesamtschuldner anordne und unwirksam sei. Eine Empfangsvollmacht besage nämlich nur, dass der Empfangsvertreter eine an den Mieter gerichtete Kündigung entgegennehmen könne.

    Eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 563 Abs. 4 BGB habe dem Schreiben nicht entnommen werden können.

    Die weiteren Kündigungen gegenüber der Beklagten und ihrer Schwester seien ebenfalls nicht nach § 564 BGB wirksam erklärt worden, weil sich die Klägerin nicht auf die fehlende Kenntnis von der Erbenstellung nach § 564 BGB habe berufen können.

    Auch seien sie nicht nach § 563 BGB gegenüber der Beklagten wirksam geworden, ohne dass es auf die streitige Frage der vorherigen gemeinsamen Haushaltsführung ankommen würde. Denn die Klägerin habe diese weiteren Kündigungen nicht innerhalb der Monatsfrist des § 563 Abs. 4 BGB aus wichtigem Grund erklärt, so dass die Beklagte und ihre Schwester als Erben das Mietverhältnis ihrer verstorbenen Mutter gemäß § 564 Satz 1 BGB fortgesetzt hätten.

    Gegen dieses Urteil des Landgerichts Berlin verfolgte die Klägerin ihr Räumungsbegehren mit der Revision beim Bundesgerichtshof weiter.

    Bundesgerichtshof: Der Bundesgerichtshof urteilte, dass diese Beurteilung des Landgerichts Berlin einer rechtlichen Überprüfung nicht standhalten würde.

    Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung könne der von der Klägerin mit der Kündigung vom 29.02.2012 geltend gemachte Räumungsanspruch gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden.

    Die (formelle) Wirksamkeit der Kündigung vom 29..02.2012 scheitere jedenfalls nicht – wie vom Berufungsgericht angenommen – daran, dass sich die Kündigung nur an die Beklagte und nicht an deren Schwester Carolin S. gerichtet habe. Ob die Klägerin ihr Sonderkündigungsrecht mit Schreiben vom 29..02.2012 im Übrigen wirksam ausgeübt habe, könne auf der Grundlage der vom Berufungsgericht bisher getroffenen Feststellungen nicht abschließend beantwortet werden.

    Anders als die Revisionserwiderung meine, sei die Klage allerdings nicht bereits wegen eines fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig, weil die Klägerin nur die Beklagte, nicht aber deren Schwester als mögliche Mitmieterin auf Räumung in Anspruch genommen habe.

    Es sei unerheblich, dass die Klägerin Räumung der Wohnung (zunächst) nur der Beklagten gegenüber begehrt habe. Die Rückgabepflicht mehrerer Mieter sei eine Gesamtschuld, die gegen jeden der Schuldner besonders geltend gemacht werden könne.

    Zutreffend habe das Berufungsgericht angenommen, dass die Kündigungserklärung der Klägerin vom 29.02.2012 dahingehend auszulegen sei, dass sie (auch) eine Kündigung nach § 564 BGB enthalte.

    Nach den insoweit rechtsfehlerfrei getroffenen, von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts habe die Klägerin durch die Formulierung „hiermit mache ich von meinem Sonderkündigungsrecht lt. BGB § 563 […] Gebrauch, da Sie nicht im Haushalt Ihrer Mutter gelebt haben“ den Eintritt der Beklagten in das Mietverhältnis gemäß § 563 BGB bestritten und ihr Räumungsverlangen in materieller Hinsicht auf die (nachrangig zu prüfende) Kündigungsregelung in § 564 BGB gegen die Beklagte als (Mit-)Erbin und Rechtsnachfolgerin nach ihrer verstorbenen Mutter als Mieterin gestützt.

    Auch sei dem Berufungsgericht darin beizupflichten, dass die Kündigung gemäß § 564 BGB gegenüber sämtlichen Erben als Rechtsnachfolgern des verstorbenen Mieters erfolgen müsse. Rechtsfehlerhaft sei jedoch die Würdigung des Berufungsgerichts, dieses sei im vorliegenden Fall nicht erfolgt, da die Kündigung sich nur an die Beklagte gerichtet habe und die im handschriftlichen Zusatz zugesagte Weitergabe des Schreibens vom 29.02.2012 an deren Schwester nicht eine an diese gerichtete Kündigung ersetzen würde.

    Zwar handele es sich bei der Ermittlung des Sinngehalts einer von den Parteien abgegebenen Willenserklärung um eine in erster Linie dem Tatrichter obliegende Auslegung, die revisionsrechtlich nur daraufhin überprüfbar sei, ob der Tatrichter gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt oder wesentlichen Auslegungsstoff außer Acht gelassen habe.

    Die Auslegung des Berufungsgerichts schöpfe den Wortlaut des Schreibens vom 29.02.2012 einschließlich der darauf vermerkten handschriftlichen Zusätze nicht aus und verkürze auf diese Weise unzulässig deren rechtsgeschäftlichen Bedeutungsgehalt. Insbesondere habe das Berufungsgericht unberücksichtigt gelassen, dass die Klägerin ihre auf § 564 BGB gestützte Kündigung ersichtlich an beide Töchter als nach dem Tod der Mieterin in Betracht kommende Erben richten habe wollen, §§ 133, 157 BGB, und dies auch – wie allein schon der auf das Kündigungsschreiben gesetzte Weiterleitungsvermerk zeige – für alle Beteiligten ersichtlich gewesen sei.

    Eine empfangsbedürftige Willenserklärung – wie hier die Kündigungserklärung – sei gemäß §§ 133, 157 BGB so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen habe müssen. Der Erklärungsempfänger sei verpflichtet, unter Berücksichtigung aller ihm erkennbaren Umstände zu prüfen, was der Erklärende gemeint habe. Entscheidend sei dabei der durch normative Auslegung zu ermittelnde objektive Erklärungswert des Verhaltens des Erklärenden.

    Zwar sei ein entsprechender Wille der Klägerin aus der maßgeblichen Sicht der Schwester der Beklagten als Empfängerin – entgegen der Ansicht der Revision – nicht schon der allgemein gehaltenen Anrede „Sehr geehrte Damen und Herren“ zu entnehmen gewesen, wohl jedoch dem Inhalt des handschriftlichen Zusatzes auf diesem Schreiben. Hiernach habe sich die Beklagte verpflichtet, die Kündigung umgehend an die namentlich genannte Schwester weiterzuleiten.

    Das Berufungsgericht, das dem Vermerk den Sinn beigemessen habe, die Schwester habe auf diesem Weg lediglich von der Kündigung gegenüber der Beklagten erfahren sollen, werde dem Erklärungsgehalt des Zusatzvermerks nicht gerecht. Eine derart beschränkende Erklärungsbedeutung hätte für die Klägerin in rechtlicher Hinsicht keinen Sinn ergeben. Ihr sei es ersichtlich nicht um eine Kenntnis der Schwester von der gegenüber der Beklagten erfolgten Kündigung gegangen, sondern um die Beendigung des Mietverhältnisses insgesamt. Dies sei nur durch die Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber beiden Töchtern der verstorbenen Mieterin als deren Erbinnen zu erreichen gewesen. Dieser objektive Erklärungsgehalt des Weiterleitungszusatzes konnte einem redlichen Erklärungsempfänger nicht verborgen bleiben.

    Mit diesem Inhalt sei das Kündigungsschreiben vom 29.02.2012 beiden Mieterinnen innerhalb der Monatsfrist des § 564 Satz 2 BGB auch rechtzeitig zugegangen.

    Es könne dahinstehen, ob die formularmäßige Vollmachtklausel in § 20 Satz 2 des Mietvertrags einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle standhalte. Denn in dem von der Beklagten und Carolin S. gemeinsam verfassten und unterzeichneten Schreiben vom 01.02.2012 sei die Klägerin ausdrücklich gebeten worden, den Schriftverkehr im Mietverhältnis an die Beklagte zu richten.

    Diese Erklärung, die der Senat, da weitere Feststellungen nicht zu erwarten seien, selbst auslegen könne, enthalte eine Bevollmächtigung der Beklagten durch die Mitmieterin Carolin zur Entgegennahme von Willenserklärungen der Klägerin, die das Mietverhältnis betreffen würden. Dem Schreiben sei zu entnehmen, dass (nur) die Beklagte in der Wohnung wohnen werde, während Carolin in einer anderen Stadt wohnen werde. Zudem werde weiter mitgeteilt, dass die Miete in der Zukunft allein von der Beklagten gezahlt werden würde. Jedenfalls unter diesen Umständen, die es nahelegen, dass alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag im Innenverhältnis der Mieterinnen bei der Beklagten liegen sollten, sei die auch von Carolin geäußerte Bitte, den Schriftverkehr an die Beklagte zu richten, aus der maßgeblichen Sicht der Klägerin als Erteilung einer Vollmacht zur Entgegennahme von Willenserklärungen aus dem Mietverhältnis auszulegen gewesen.

    Nach alledem könne das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es sei aufzuheben und zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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