Sachverhalt: Diesem Urteil lag ein befristeter Gewerbemietvertrag über eine Gewerbefläche von 1000 Quadratmetern zugrunde. In dem Mietvertrag war die Gewerbeeinheit für die Nutzung als Lackiererei und auch als Lager für Waren ausgewiesen. Die monatliche Miete war mit 3927,00 Euro vereinbart worden. Im März 2012 hatte der Mieter die Mietzahlungen auf 1198,47 Euro reduziert und im April 2012 die Zahlung der Miete ganz eingestellt. Zur Begründung hatte der Mieter angegeben, dass der Vermieter sich nach einer mündlichen Vereinbarung verpflichtet hätte, die Gewerberäume als Lackiererei auszustatten, aber das nicht erfolgt sei. Daraufhin habe die Vermieterin die Zufahrt über mehrere Wochen mit LKW blockiert.
Nach Ablauf einer mit Schreiben vom 12.07.2012 gesetzten Abhilfefrist hatte der Mieter das Mietverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 06.08.2012 außerordentlich und fristlos kündigen lassen. Die Vermieterin hat daraufhin Klage auf Zahlung von Mieten und Nebenkosten-vorauszahlungen für den Zeitraum März bis Dezember 2012 i. H. v. 41.641,53 Euro erheben lassen. Das zunächst angerufene Landgericht hatte der Klage in Bezug auf die Kaltmieten für den Zeitraum März bis 06.08.2012 i.H.v. 19.196,59 Euro stattgegeben. Ferner hatte das Gericht festgestellt, dass das Mietverhältnis durch die vorausgegangene Kündigung vom 06.08.2012 beendet worden sei. Die Vermieterin reichte dagegen Berufung ein.
Oberlandesgericht Düsseldorf: Das Oberlandesgericht Düsseldorf folgte ebenfalls dem Mieter der Gewerbeeinheit. Das Mietverhältnis sei durch die außerordentliche Kündigung des Mieters vom 06.08.2012 beendet worden. Die Kündigung sei gem. § 543 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gerechtfertigt erfolgt. Durch das wochenlange Blockieren der Zufahrt war dem Mieter eine vertragsgemäße Nutzung der Gewerbeeinheit nicht möglich. Die Vermieterin habe wiederum ihre aus § 535 Abs. 1 BGB folgende Verpflichtung zur Überlassung des ungestörten Mietgebrauchs nachhaltig verletzt.
Dieser Zustand sei zum Zeitpunkt der außerordentlichen Kündigung vom 06.08.2012 bereits mehrere Wochen gegeben gewesen. Der vertraglich vereinbarte Nutzungszweck als Lackiererei sowie auch als Lager für Güter, mache eine Zufahrt zur Halle zwingend nötig. Dem Mieter habe eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ende der Mietzeit nicht zugemutet werden können. Die Vermieterin habe wegen des Eintritts der Abrechnungsreife keinen Anspruch auf Zahlung der Nebenkostenvorauszahlungen für den Zeitraum März bis August 2012.
Quelle: Oberlandesgericht Düsseldorf
Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.
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Wenn Feuchtigkeitsschäden bzw. Schimmel in der Wohnung auftreten, ist der Mieter verpflichtet, dies umgehend dem Vermieter anzeigen. Die sogenannte Mängelanzeige nach § 536c BGB ist dabei wesentliche Voraussetzung für die Durchsetzung aller weiteren Rechte des Mieters, wie z. B. die Mängelbeseitigung, die Mietminderung, die außerordentliche Kündigung und die Geltendmachung weitergehender Schadensersatzansprüche.
Der Mieter sollte dem Vermieter den Schimmel aber auch deswegen anzeigen, weil er sich sonst selbst erheblichen Schadensersatzansprüchen ausgesetzt sieht. In dem hier besprochenen Fall des Amtsgerichts Duisburg-Hamborn hatte der Mieter über längere Zeit Schimmel nicht angezeigt und erst bei der Wohnungsübergabe wurde das ganze Ausmaß des Schimmelpilzbefalls dem Vermieter bekannt.
Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:
Der Mieter hatte dem Vermieter über Jahre Schimmel nicht angezeigt
Der Kläger macht als Vermieter gegen den Beklagten als Mieter Schadensersatzansprüche aus einem inzwischen beendeten Wohnungsmietverhältnis geltend.
Am 27.06.2005 hatte die Rechtsvorgängerin des Klägers mit dem Beklagten einen Wohnungsmietvertrag geschlossen. Der Wohnungsmietvertrag wurde durch den Beklagten ordentlich zum 30.11.2012 gekündigt. Am 01.12.2012 fand ein Wohnungsübergabetermin statt. Bei diesem Übergabetermin stellte der Kläger erheblichen Schimmelpilzbefall in der Wohnung fest und stellte den Beklagten zur Rede, dieser lehnte jegliche Verantwortlichkeit für den Schimmelpilzbefall ab.
Vermieter beauftragt Sachverständigen zur Schadensfeststellung und verklagt den Mieter
Daraufhin beauftragte der Kläger einen Sachverständigen zur Feststellung des Ausmaßes sowie zur Ursache des Schimmelpilzbefalls in der Mietwohnung und zur Schadensbezifferung. Mit anwaltlichem Schreiben des Klägers vom 06.03.2015 wurde der Beklagte daraufhin vom Kläger erfolglos zur Zahlung von Schadensersatz aufgefordert. Nachdem der Beklagte nicht zahlte, verklagte der Kläger diesen beim Amtsgericht Duisburg-Hamborn für die Sanierung der vom Schimmelpilzbefall betroffenen Wandflächen des Wohn-, Schlaf- und Badezimmers sowie der Küche auf Schadensersatz in Höhe von 3.720,00 EUR zzgl. 706,80 EUR Mehrwertsteuer geltend. Daneben verlangte er für die Demontage der Bodenbelege und Entfernen der Klebereste einen Schadensersatz in Höhe von 630,00 EUR zzgl. 119,70 EUR Mehrwertsteuer. Ebenso verlangte der die von ihm aufgewandten Kosten für die Einholung des schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen in Höhe von 2.013,55 EUR sowie Mietausfall von 670,08 EUR für die Monate Dezember 2012 bis März 2013 (4 Monate bei einer monatlichen Kaltmiete von 167,52 EUR).
Urteil des Amtsgerichts Duisburg-Hamborn:
Amtsgericht urteilt im Sinne des Vermieters und sieht Schadensersatzanspruch
Das AG Duisburg-Hamborn folgte der Ansicht des Klägers überwiegend und verurteilte den Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 5.960,41 EUR gemäß den §§ 280 Abs. 1, 535, 549 Abs. 1 BGB.
Insofern war das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass der Beklagte erhebliche Schimmelpilzbildungen in dem im Gutachten vom 19.02.2013 fotografisch dokumentierten Ausmaß in der von ihm gemieteten Wohnung verursacht und damit seine Nebenpflicht als Mieter zu einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, die auch die Pflicht umfasst, die Mietsache nicht in ihrer Substanz zu beschädigen, schuldhaft verletzt hat.
Mieter habe über Jahre Schimmel verursacht und nicht angezeigt
Der Beklagte selbst habe im Rahmen seiner informatorischen Anhörung durch das Gericht das Vorhandensein von Schimmelpilz in der Wohnung zum Zeitpunkt seines Auszugs bestätigt und angegeben, dass sich in dem Wohn- und Schlafzimmerbereich sowie in der Küche und Bad schwarze Schimmelspuren befunden hätten. Dies sei auch durch die Aussagen der beiden Zeugen bestätigt worden, welche ihre Aussage glaubhaft, da anschaulich, lebensnah, frei von Widersprüchen und für das Gericht gut nachvollziehbar gemacht hätten.
Auch sei das Gutachten des Sachverständigen in sich schlüssig und nachvollziehbar. Der Sachverständige habe die aus den Anknüpfungstatsachen gezogenen Konsequenzen und Schlüsse logisch und widerspruchsfrei dargestellt. Die vom Sachverständigen angewendete Methodik sei nicht zu beanstanden.
Auch würden die vom Beklagten gegen das Gutachten geltend gemachten Zweifel und Einwände nicht durchgreifen.
Soweit der Beklagte geltend machen würde, in dem Wohnhaus seien während seines Mietverhältnisses wiederholt Rohrbrüche und Leitungswasserschäden aufgetreten, die als Ursache für die Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in Betracht kämen, habe der Sachverständige ausgeführt, dass ein möglicher Rohrbruch im Wohnhaus die Schimmelpilzbildung zwar theoretisch erklären könne. Allerdings setze dieses voraus, dass durch einen Rohrbruch tatsächlich Feuchtigkeit in die vom Beklagten gemietete Wohnung gelangt sei, es also gerade nicht ausreichend sei, dass irgendwo im Wohnhaus ein Rohrbruch stattgefunden habe. Gerade diese Voraussetzung eines von außen in die Mietwohnung des Beklagten kommenden Feuchtigkeitseintritts könne vorliegend aber nicht festgestellt werden, so dass es keiner weiteren Aufklärung bedurft habe, ob in dem Objekt in der Vergangenheit ein Rohrbruch oder Leitungswasserschaden aufgetreten sei.
Angeblicher Rohrbruch und undichtes Abflussrohr wurden als Ursachen ausgeschlossen
Auch eine Undichtigkeit am Abflussrohr der Toilette könne entgegen der Auffassung des Beklagten als Ursache für den erheblichen Schimmelpilzbefall der Wohnung ausgeschlossen werden. Der Sachverständige habe hierzu ausgeführt, dass er die Undichtigkeit am Abflussrohr der Toilette bei seinem ersten Besichtigungstermin festgestellt habe. Zum damaligen Zeitpunkt sei nach dem Auszug des Beklagten bereits ein neuer Toilettenkopf installiert worden. Bei seinem zweiten Ortstermin, den er durchgeführt habe, sei bereits keine Leckage mehr festzustellen gewesen. Er gehe daher davon aus, dass diese Leckage aufgrund der Installierung des neuen Toilettenkopfes nach dem Auszug des Beklagten verursacht worden sei und in dem Zeitraum, in dem der Beklagte in der Wohnung gewohnt habe, noch nicht vorhanden gewesen sei.
Soweit der Beklagte das Ergebnis des Sachverständigen zur Ursache der Schimmelpilzbildung mit der Begründung angegriffen habe, in den Nachtstunden habe eine angemessene Raumtemperatur in der Mietwohnung aufgrund der Nachtabsenkung der Heizungsanlage nicht erreicht werden können und eine Schimmelpilzbildung sei zudem nur bei einem übermäßigen Beheizen der Wohnung und einer Dauerbelüftung vermeidbar gewesen, würden auch diese Einwände nicht durchgreifen.
Hierzu habe der Sachverständige festgestellt, dass nach seiner Langzeitmessung der Raum- und Außenluftkonditionen sowie der Oberflächentemperatur, der Einfluss der Nachtabsenkung der Heizungsanlage an kalten Außenbauteilen, wie insbesondere Fensterstürzen, bei üblicher Nutzung der Wohnung keine Tendenz für eine Unterschreitung des Taupunktes mit Kondensatausfall als Folge gezeigt habe.
Auch die Möglichkeit der Inanspruchnahme der Gebäudeversicherung schließt Verpflichtung des Mieters nicht aus
Der Schadensersatzanspruch des Klägers sei auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Kläger verpflichtet gewesen sei, den Gebäudeversicherer und nicht den Beklagten auf Ausgleich des in der Wohnung aufgetretenen Feuchtigkeitsschadens in Anspruch zu nehmen. Die dahingehende Argumentation des Beklagten, für den Fall, dass er im Hinblick auf einen Wasseraustritt an der Küchenspüle leicht fahrlässig einen Leitungswasserschaden verursacht haben sollte, könne der Kläger nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur den Gebäudeversicherer und nicht ihn auf Schadensausgleich in Anspruch nehmen, verfange nicht. Es könne nämlich bereits nicht festgestellt werden, dass überhaupt ein Leitungswasserschaden in der Küche der Mietwohnung vorliegen würde.
Als Schadensersatz gem. § 249 Abs. 2 BGB könne der Kläger somit zunächst den zur Beseitigung der Schimmelpilzschäden erforderlichen Geldbetrag verlangen. Diesen habe der Sachverständige in seinem Gutachten mit 3.610,00 EUR netto zzgl. 685,90 EUR Mehrwertsteuer in Ansatz gebracht. Das Gericht schließe sich dieser überzeugenden Einschätzung des Sachverständigen an.
Mieter muss auch die Kosten des Sachverständigen tragen
Daneben könne der Kläger auch die erforderlichen Kosten für die Beauftragung des Sachverständigen von dem Beklagten ersetzt verlangen. Denn es sei zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig gewesen, dass der Kläger zur Feststellung von Art und Ausmaß der Schimmelpilzschäden in der Mietwohnung, der Feststellung ihrer Ursache und der Höhe der Beseitigungskosten einen Sachverständigen beauftragt habe. Diese zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendigen Sachverständigenkosten hat der Beklagte als Schadensersatz zu erstatten.
Soweit der Beklagte erstmals mit Schriftsatz vom 29.02.2016 mit einer behaupteten Kautionsrückzahlungsforderung in Höhe von 350,00 EUR hilfsweise die Aufrechnung gegen den Schadensersatzanspruch des Klägers erklärt habe, sei dieses Vorbringen und die Aufrechnung gem. § 296a ZPO nicht zu berücksichtigen. Dieses neue Vorbringen und die erstmals erklärte Aufrechnung wären nach Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgt. Den Parteien sei in dem Termin am 02.02.2016 lediglich die Gelegenheit eingeräumt worden, zum Ergebnis der Beweisaufnahme schriftsätzlich Stellung nehmen zu können. Neuer Vortrag in der Sache sei davon nicht umfasst gewesen. Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gebe das Vorbringen des Beklagten nicht.
Einen weiteren Anspruch auf Schadensersatz habe der Kläger gegen den Beklagten dagegen nicht. Für die Demontage der Bodenbelege und das Entfernen der Klebereste könne der Kläger vom Beklagten nicht den von ihm verlangten Schadensersatz in Höhe von 630,00 EUR verlangen. Es sei hier davon auszugehen, dass die Verlegung des Teppichbodens der Herstellung des vertragsgemäßen Zustands gedient habe. Eine Wohnung ohne Bodenbelag, sei nämlich gerade nicht als vertragsgemäß anzusehen. Insoweit entfalle bei Vertragsende eine Pflicht zur Entfernung des Teppichs nach § 546 Abs. 1 BGB.
Auch stünde dem Kläger kein Anspruch auf Zahlung eines Mietausfallschadens in Höhe von 670,08 EUR für die Monate Dezember 2012 bis März 2013 gegen den Beklagten zu. Behauptet der Vermieter, ihm sei durch die Rückgabe des Mietobjekts in einem nicht ordnungsgemäßen und nicht weiter vermietbaren Zustand ein konkreter Mietausfallschaden entstanden, muss er dartun, wann, an wen und zu welchem Mietzins er das Mietobjekt bei Rückgabe der Mietwohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand hätte vermieten können (vgl. BGH, NZM 2000,183; OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2005, Az. 1-10 U 80/05). Daran würde es hier fehlen, da der Kläger hierzu keine Angaben gemacht habe.
Quelle: Amtsgericht Duisburg-Hamborn
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Brandenburgisches OLG, 25.02.2014, Az.: 3 U 154/11
Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache frei von Sach- und Rechtsmängel zum vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht ein solcher Mangel während der Mietzeit, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Errichtung der Miete befreit, § 536 Abs. 1 BGB. Der Mangel muss gemäß § 536 c Abs. 1 BGB dem Vermieter allerdings unverzüglich angezeigt werden.
Für das Vorliegen eines Mangels und für die Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache ist der Mieter nach der Überlassung darlegungs- und beweispflichtig.
Die Minderung ist allerdings dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bereits bei Vertragsschluss kannte. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Minderung nur dann geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält. Dies gilt auch gemäß § 543 Abs. 4 BGB für das dem Mieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB zustehende Kündigungsrecht.
In dem oben genannten Urteil setzte sich das Brandenburgische Oberlandesgericht unter Anderem mit der Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung des Mieters, der trotz Kenntnis der Mängel den bestehenden Mietvertrag verlängert hatte, auseinander.
Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens
Parteien waren über einen Gewerbemietvertrag verbunden
Die Parteien hatten im Jahre 2000 einen Mietvertrag über Gewerberäumlichkeiten für eine Dauer von vier Jahren abgeschlossen. Drei Jahre später schlossen die Parteien einen Verlängerungsvertrag ab und vereinbarten, dass das Mietverhältnis am 28.02.2008 enden sollte.
Im Laufe der Mietzeit trat nach dem Vortrag der Beklagten eine Vielzahl von Mängeln auf. Unter anderem wurden im Jahre 2001 erhebliche Mauerwerksdurchfeuchtungen mit Schimmelbildung in der Lagerhalle und den Büros gerügt.
Nachdem der Vermieter Mängel nicht beseitigte, kündigte er das Mietverhältnis
Diese wurden trotz der Anzeige nicht behoben. Daher kündigte die Beklagte das Mietverhältnis durch Schreiben vom 22.8.2006 außerordentlich und fristlos. Am 31.10.2006 gab die Beklagte das Mietobjekt an die Klägerin zurück.
Die Klägerin verlangte die Zahlung von offenstehenden Mietzinsbeträgen bis einschließlich Februar 2008, die Beklagte widerklagend Schadensersatz i. H. v. 1.600 € und Freigabe der Mietkaution.
Das zunächst angerufene Landgericht wies die Klage ab. Auf die Widerklage hin wurde die Klägerin zur Zahlung von 455,89 € nebst anteiliger Zinsen und zur Freigabe der Mietkaution verurteilt. Gegen dieses Urteil wandte sich die Klägerin mit der Berufung zum Brandenburgischen OLG.
Urteil des Brandenburgischen OLG
Im Berufungsverfahren wurde die Kündigung für unwirksam erklärt
Das Gericht folgte der Auffassung der ersten Instanz nicht und sprach der Klägerin den Anspruch auf Mietzahlung zu, während es die Widerklage im Umfang der Berufungsanfechtung abwies.
Das Mietverhältnis sei nicht durch die mit Schreiben vom 22.8.2008 erklärte Kündigung beendet worden, sondern habe bis Ende Februar 2008 bestanden.
Die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung für den Nachweis des Kündigungsgrundes nach § 578 Abs. 2 S. 2 i. V. m. § 569 Abs. 1 S. 1 BGB aufgestellten Voraussetzungen seien von der insoweit nach allgemeinen prozessualen Grundsätzen darlegungs- sowie beweisbelasteten Beklagten nicht hinreichend nachgewiesen worden.
Der Mieter habe die Mängel nicht ausreichend dargelegt und bewiesen
Ob eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit vorliege, sei nach dem jeweils aktuellen Erkenntnisstand allein anhand objektiver Maßstäbe zu beurteilen. Notwendig sei eine Einzelfallbetrachtung, soweit das Kündigungsbegehren auf Gesundheitsgefahren gestützt werde, die – wie hier in Gestalt eines weiträumigen Schimmelpilzbefalls – von Raum- und Umweltgiften ausgegangen seien.
Es müsse festgestellt werden, dass von dem den Mietgebrauch beeinträchtigenden Stoff konkrete Gesundheitsgefahren für alle Benutzer der Räumlichkeiten oder jedenfalls Gruppen von ihnen ausgingen.
Um dies nachweisen zu können, werde es regelmäßig der Vorlage entsprechender, die Belastung der Raumluft mit Umweltgiften bzw. Schimmelpilzporen analysierender sowie bewertender, Sachverständigengutachten bedürfen. Hingegen genüge es nicht, in diesem Zusammenhang lediglich auf die allgemeine, grundsätzliche Gefährlichkeit bzw. Schimmel für die menschliche Gesundheit hinzuweisen.
An dem danach erforderlichen Nachweis fehle es hier. Die Beklagte habe lediglich einen Prüfbericht und eine Gefahreneinschätzung des Umweltamtes vorgelegt, aus denen hervor ginge, dass es sich um Pilze gehandelt habe, die Pilzinfektionen verursachen könnten.
Derartige Erkrankungen hingen immer von der individuellen Abwehrlage des Körpers sowie Einwirkzeit und Sporenkonzentration in der Raumluft ab, die in diesem Fall kein gefährliches Ausmaß für die Mitarbeiter der Beklagten angenommen habe.
Der Umstand, dass die Klägerin das Mauerwerk im Jahr 2007 sanieren habe lassen, bewirke weder eine Beweislastumkehr noch eine sekundäre Darlegungslast des Vermieters.
Die Beklagte hätte in Erfahrung bringen müssen, welche Anforderungen die Rechtsprechung an die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Gesundheitsgefährdung stelle und dementsprechend im Rahmen eines selbstständigen Beweisverfahrens von der Rechtsprechung vorgesehener Mittel hätte bedienen können, um den Zustand der Mietsache vor ihrem Auszug beweissicher dokumentieren zu können. Die rechtlichen Fehlvorstellungen diesbezüglich würden nicht in die Risikosphäre der Klägerin fallen.
Auch habe der Mieter den Mangel bereits bei Vertragsschluss gekannt
Die Beklagte sei auch nicht nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB zu Kündigung berechtigt gewesen. Das Kündigungsrecht sei nach § 543 Abs. 4 i. V. m. § 536 b BGB ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel der Mietsache bei Vertragsschluss kennt. § 536b BGB sei auch bei einem Veränderungsvertrag anzuwenden. Die Im Kündigungsschreiben angeführten Mängel seien bereits vor der im Oktober 2003 erfolgten Verlängerung bekannt gewesen.
Da das Mietverhältnis durch die von der Beklagten erklärte Kündigung nicht wirksam beendet worden sei, habe es bis zum nachträglich vereinbarten Vertragsende fortbestanden. Die Klägerin könne aufgrund dessen den von der beklagten geschuldeten Mietzins bis einschließlich Februar verlangen, denn die Rechtswirkung des § 536 b BGB erstrecke sich auch auf das Recht zur Mietminderung nach § 536 BGB.
Quelle: Brandenburgisches OLG
Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.
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