Gefährdung der Mietsache fristlose Kündigung Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Gefährdung der Mietsache fristlose Kündigung

  1. Mietrecht: Gefährdet der Mieter das Mietobjekt, kann dies den Vermieter zur fristgemäßen oder fristlosen Kündigung berechtigen.

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    Unter bestimmten Umständen kann jede Partei des Vertrages eines Mietverhältnisses ein befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis kündigen. Dies kann er auch ohne Einhaltung einer bestimmten Frist, sobald es sich um einen wichtigen Grund handelt. Hierbei finden die gesetzlichen Vorschriften der §§ 543, 569 BGB Anwendung. Der § 543 BGB stellt eine sogenannte „Generalklausel“ dar, das bedeutet, dass sie für den Vermieter wie auch für den Mieter maßgeblich ist und eine fristlose Kündigung bei dem Vorliegen eines wichtigen Grundes zulässt.

    In einem Mietverhältnis sind der Vermieter sowie der Mieter zum Schutz und zur Fürsorge hinsichtlich der angemieteten Sache verpflichtet. Dazu gehört die schonende und pflegliche Behandlung sowie das Unterlassen dessen, was zu einem Schaden an der Mietsache führen könnte. Diese Obhutspflichten beschränken sich jedoch nicht nur auf das Unterlassen von beschädigenden Handlungen an der Mietsache, sondern verlangen in dem zumutbaren sowie gebotenen Umfang auch solche Maßnahmen seitens des Mieters zur Vermeidung als auch Abwendung eines Schadens. Beispielsweise ist der Mieter im Winter dazu gehalten, die Mietsache samt den dazu gehörigen gemieteten Räumlichkeiten (zum Beispiel den Keller) zur Verhinderung von Frostschäden zu beheizen. Des Weiteren beziehen sich die Obhutspflichten des Mieters auch auf weitere Teile des Gebäudes. Handelt es sich bei der Mietsache um eine Wohnung, so muss der Mieter auf alle Teile des Gebäudes Acht geben, mit denen der Mieter aber auch auf seine Veranlassung Dritte in Berührung kommen – beispielsweise Gemeinschaftsräume oder aber das Treppenhaus.

    Sollte also die eigene Mietsache gefährdet werden, so hat der Vermieter die Möglichkeit den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Dies stellt einen sogenannten „wichtigen Grund“ im Sinne des § 543 BGB dar. Bei einer solchen Kündigung wird im Einzelfall geprüft, ob die ordnungsgemäße Fortsetzung des vorliegenden Mietverhältnisses der beiden Vertragsparteien zumutbar ist oder nicht mehr hinzunehmen. In diesem Zusammenhang findet eine Abwägung der beiden Interessen statt, wobei insbesondere auf das Verschulden des Vermieters oder des Mieters Acht gegeben wird. Beachtet werden muss, dass der Vermieter die allgemeinen Kündigungsvoraussetzungen insbesondere bei einer außerordentlichen Kündigung beachten muss.

    Gefährdung der Mietsache

    Ein Kündigungsrecht aufgrund eines „wichtigen Grundes“ steht dem Vermieter gemäß § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BGB zu, wenn der Mieter die Rechte dessen dadurch verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Obhutspflichten erheblich gefährdet. Die oben genannte Vorschrift gilt für alle Mietverhältnisse, wobei beachtet werden muss, dass bei Wohnraummieten ergänzend die Kündigung schriftlich zu erfolgen hat, § 568 Absatz 1 BGB und zudem zu begründen ist, § 569 Absatz 4 BGB.

    Vorausgesetzt wird also zum einen eine Vernachlässigung der Obhutspflichten seitens des Mieters als vertragswidrige Handlung und zum anderen die dadurch bedingte erhebliche Gefährdung der Mietsache. Daraus lässt sich schließen, dass ein wichtiger Grund für die Kündigung nicht bereits bei einer einzigen Verletzung der Obhutspflichten vorliegt. Beispielsweise reicht allein das Ablagern von Sperrmüll in der Mietsache nicht aus, um einen solchen Kündigungsgrund anzunehmen, ohne dass die Mietsache dadurch gefährdet wird. Außerdem muss die angesprochene Gefährdung „erheblich“ sein, sodass nur von Gefährdungen von einigem Gewicht eine fristlose Kündigung rechtfertigen zu können.

    Beispiele für eine solche erhebliche Gefährdung von eigenem Gewicht könnte bestehen bei:

    Mangelhaftes Beheizen des Mietobjekts

    Wie oben erwähnt, ist der Mieter dazu verpflichtet alles zu unterlassen, was Schäden an der Mietsachen verursachen könnte. Somit ist dieser verpflichtet, eine mäßige Beheizung der Räume vorzunehmen, um Schäden durch Frost, Feuchtigkeit oder was weit häufiger vorkommt: Schimmelbildung zu verhindern. Die fehlende Beheizung der Mietsache über einen längeren Zeitraum könnte demzufolge eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung darstellen, die einen Vermieter nach vorangegangener Abmahnung zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Sollte es durch die fehlende oder mangelhafte Beheizung der Mietsache zu Substanzschäden gekommen sein, so kann nach einer vorherigen Abmahnung sogar die außerordentliche und fristlose Kündigung erklärt werden.

    Vermüllung/Verwahrlosung des Mietobjektes

    Voraussetzungen des § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BGB wurden in der Rechtsprechung bejaht, wenn der Mieter in dem Mietobjekt Müll oder Gerümpel lagert und dadurch entweder die Mitmieter durch Gerüche stark belästigt werden oder sogar die Bausubstanz konkret gefährdet ist – beispielsweise durch Überlastung der Geschossdecken infolge des Sperrmülls oder weil der Brandschutz nicht mehr gewährleistet ist (vgl. LG Berlin, Urteil vom 28.2.2011, 67 S 109/10).

    Eine Versperrung der Zugänge oder nur schwerliche Erreichbarkeit der einzelnen Kellerräume der Mitmieter durch Abfall, Kartons, Zweiräder oder Gartengeräte sowie eine eventuelle Gefährdung des Brandschutzes wurde durch das Amtsgericht Dortmund auch als ein Kündigungsgrund hingenommen (vgl. AG Dortmund, Urteil vom 6.3.1989, 109 C 570/88). Desweiteren rechtfertigt auch die Gefahr des Ungezieferbefalls durch die Vermüllung einer Mietsache eine fristlose Kündigung (vgl. AG Hamburg-Harburg, Urteil vom 18.3.2011, 641 C 363/10; AG Rheine, Urteil vom 26.2.2008, 4 C 731/07).

    Gefährdung des Brandschutzes des Mietobjektes

    Sollte der Mieter leicht entzündliche Subtanzen oder Stoffe in der Mietsache lagern, so ist das für den Brandschutz stets eine Beeinträchtigung. Sobald der Mieter in der Mietsache stapelweise Kartons, Papier oder sonstige Papiererzeugnisse in einer unmittelbaren Nähe von hitzeerzeugenden Gegenständen, wie zum Beispiel Lampen, Kamin oder Herden, lagert, so ist der vorausgesetzte Brandschutz nicht mehr ausreichend gesichert. Insbesondere ist der Brandschutz ebenso gefährdet, wenn der Mieter nicht nur in seinem Mietobjekt, sondern darüberhinaus im Flur oder im Treppenhaus Gegenstände wie Möbel lagert und diese den Fluchtweg beeinträchtigen. In einem solchen Fall muss der Vermieter seinen Mieter zuerst abmahnen und eine Frist zur Beseitigung der störenden Gegenstände setzen. Erst nach der fehlenden Beseitigung der Störquelle darf er das Mietverhältnis kündigen.

    Übermäßige Tierhaltung in dem Mietobjekt

    Eine übermäßige Tierhaltung liegt vor, wenn durch das unkontrollierte und sorglose Gewähren-Lassen des Tieres, wobei in gleicher Weise auch die Intensität der Nutzung der Mietsache über das normale Maß hinaus gesteigert wird, ein Schaden an der Mietsache entsteht. Auch die Anzahl der zulässigen Tiere muss sich im üblichen Rahmen halten, sodass es nicht zu unzumutbaren Belästigungen der Mitbewohner führt (AG Neustadt/Rbge., ZMR 98, 785). Beispielsweise kann die Haltung von sieben Katzen in einer Wohnung mit drei Zimmern eine solche übermäßige Tierhaltung darstellen (AG Berlin-Lichtenberg, NJW-RR 97,774). Eine solche Tierhaltung berechtigt den Vermieter zu einer Kündigung des Mietverhältnisses. Zwingend muss der Vermieter den Mieter vorher abmahnen.

    Eine absichtliche Überschwemmung der eigenen Mietsache oder eine verübte Brandstiftung und die damit bestehende Gefahr, dass möglicherweise die weiteren Mietobjekte oder sogar das ganze Gebäude zerstört werden, stellen auch einen wichtigen Grund für eine Kündigung dar. Bei offensichtlich absichtlichen Verursachungen (beispielsweise vorsätzliche Brandstiftung), ist eine sonst vorausgesetzte Abmahnung nicht nötig, sodass der Vermieter ohne Ankündigung dem Mieter fristlos kündigen kann. Hingegen bei einer fahrlässigen Verursachung dürfe überwiegend eine vorherige Abmahnung erforderlich sein.

    Welche Punkte der Vermieter einzuhalten hat, wird unten erläutert.

    Folgen der Gefährdung der Mietsache: Abmahnung und Kündigung

    Zunächst sollte der Mieter ordnungsgemäß abgemahnt werden

    Sehr oft muss zunächst eine vorherige Abmahnung erfolgen. Erst nach einem erfolgten Ablauf einer zu Abhilfe bestimmten und unbedingt angemessenen Frist oder direkt nach erfolgter Abmahnung eine fristlose Kündigung zulässig. Eine solche eben genannte Abhilfefrist ist immer dann zu setzen, wenn die Verletzungen der Pflichten oder die Folgen dessen des Mieters noch andauern. Sollte dies nicht der Fall sein, muss der Vermieter diesen stets abmahnen. Wann eine solche Frist angemessen ist, richtet sich immer nach den Umständen des vorliegenden Einzelfalles. Ebenso das Verlangen nach unverzüglicher Abhilfe kann im Einzelfall den Anforderungen an der Angemessenheit genügen.

    Nach Abmahnung kann die fristlose und hilfsweise fristgemäße Kündigung erfolgen

    Eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses seitens des Vermieters hat in schriftlicher Form und mit einer Begründung zu erfolgen, § 569 Absatz 4 BGB. Sie müssen klar und nachvollziehbar für den zu Kündigenden begründet werden. Detailliert ist in einem solchen Schreiben aufzuführen, welches Fehlverhalten oder welche Vertragsverletzung dem Mieter oder Vermieter angelastet wird. (beispielsweise Lärmbelästigung, unerlaubte Haustierhaltung, Schimmelpilzbefall oder Beschädigung der Mietsache, … siehe oben).

    Manchmal kann die Abmahnung entbehrlich sein

    Es gibt auch Ausnahmen, wo eine Abmahnung entbehrlich sein kann. Beispielsweise bei fehlenden Erfolg, welches offensichtlich ist indem die Abhilfe ernstlich und endgültig verweigert wird (BGH Urt. v. 22.10.1975 – VIII ZR 160/74), die Beseitigung innerhalb angemessener Frist unmöglich erscheint (OLG Karlsruhe ZMR 1988, 224) oder auch bei einem gebrochenen Vertrauensverhältnis, welches nicht mehr wiederhergestellt werden kann (BGH Urt. v. 18.11.1999 – III ZR 168/98). Bei einer solchen Schwere der Pflichtverletzungen seitens des Mieters, sodass das Mietverhältnis unzumutbar ist, ist ebenso eine sofortige Kündigung gerechtfertigt. Ferner liegt bei einer offensichtlichen Zahlungsunfähigkeit oder auch Zahlungsunwilligkeit des Mieters ein solcher ausreichender Grund vor. Der Kündigende hat die geltend gemachte angemessene Abhilfefrist beziehungsweise die Abmahnung des Mieters zu beweisen, da eine solche Abmahnung eine wesentliche Wirksamkeitsvoraussetzung der fristlosen Kündigung ist.

    Zusammenfassend kann man sagen, dass der Mieter möglicherweise seine Obhutspflichten in Bezug auf die Mietsache verletzt, sobald gegen ihn eine Abmahnung seitens des Vermieters ausgesprochen wird. Diese muss mit einer Aufforderung verbunden sein, das vertragswidrige Verhalten einzustellen oder innerhalb einer angemessenen Frist für die Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes der Mietsache zu sorgen. Sollte diese Frist fruchtlos verstreichen, so eröffnet sich die Möglichkeit aufgrund des Verhaltens des Mieters ihm gegenüber die fristlose, hilfsweise auch die ordentliche Kündigung des Mietvertrages auszusprechen.

    Dennoch sollte man sich immer vor den Augen führen, dass jeder Fall einen Einzelfall darstellt und geringfügige Abweichungen eine komplette andere rechtliche Sichtweise eröffnen können. Beispielsweise ist der übliche Kinderlärm für eine Kündigung aufgrund eines „wichtigen Grundes“ nicht ausreichend (LG Lübeck Urt. v. 31.01.1984 – 6 S 354/83).

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Wohnraummiete: Fristlose Kündigung bei verdreckter und vermüllter Wohnung durch depressiven Mieter

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    Landgericht Berlin, 19.01.2018, Az.: 66 S 230/17

    Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Gemäß Absatz 2 des § 543 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

    Nach 543 Abs.2 Nr.2 BGB kann der Vermieter also auch kündigen, wenn Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Ob die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt sind, ist nach Schwere und Häufigkeit der Vertragsverletzung zu beurteilen. Ein Indiz kann hierbei sein, wie sich der Vermieter in vergleichbaren Situationen früher verhalten hat. Bei der Auslegung dieses Rechtsbegriffes ist zu berücksichtigen, dass eine „schuldhaft nicht unerhebliche“ Pflichtverletzung Grund bereits für eine ordentliche Kündigung nach § 573 ist. Dies zeigt, dass die hier gemeinte Pflichtverletzung besonders schwer sein muss.

    Der vertragswidrige Gebrauch muss trotz einer hierauf bezogenen Abmahnung durch den Mieter fortgesetzt worden sein. Die Kündigung ist auch gegenüber einem schuldlos handelnden Mieter möglich. Hierbei ist jedoch eine Abwägung der beiderseitigen, grundrechtlich geschützten Interessen geboten.

    Das Landgericht Berlin musste in dem nachstehenden Fall beurteilen, ob die außerordentliche Kündigung wegen Vermüllung und der Verunreinigung der Wohnung gegen einen episodenhaft depressiven Mieter zulässig war und dieser zuvor ausreichend abgemahnt wurde. Dabei geht es im Ergebnis davon aus, dass eine solche Verschmutzung zur Kündigung berechtige und bestätigt die Feststellungen des Amtsgerichts. Es führt dabei aus, dass gem. § 286 Abs. 1 ZPO nach freier Überzeugung zu entscheiden sei, ob das Gericht eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für unwahr erachtet. Dabei seien Denk- und Naturgesetze, Erfahrungssätze und die gesetzlichen Beweisregeln zu beachten. Der Richter habe die im Verlauf des Rechtsstreits gewonnenen Erkenntnisse nach seiner individuellen Einschätzung zu bewerten. Insbesondere bei der Feststellung ob dem Mieter die Abmahnungen der Vermieterin zugegangen sei, dürfe der Richter sich durch eine glaubhafte Zeugenaussage leiten lassen, auch wenn die Zeugin sich nicht mehr an den genauen Tag der Zustellung erinnere. Könne sie glaubhaft darlegen, wie die Umstände einer solchen Zustellung gewesen seien genüge dies zur Überzeugungsbildung.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

    Mieter hatte Wohnung mit Fäkalien, Schmutz, Abfall und Essensresten verdreckt

    Das Amtsgericht Tempelhof hatte den Beklagten zur Räumung und Herausgabe seiner Mietwohnung verurteilt. Dabei hatte das Amtsgericht festgestellt, dass eine fristlose Kündigung der Klägerin vom 23. Januar 2017 das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis beendet habe.

    Amtsgericht Tempelhof verurteilte Mieter zur Räumung – Mieter legt Berufung ein

    Die Kündigung sei formal ordnungsgemäß, nämlich gemäß § 568 Abs. 1 BGB schriftlich erfolgt und ausreichend im Sinne des § 569 Abs. 4 BGB begründet. Grund für die Kündigung sei gewesen, dass  der Beklagte die Wohnung in großem Ausmaß mit Fäkalien, Schmutz, Abfall und Essensresten verdreckt habe. Gegen dieses Urteil wendete sich der Kläger mit seiner Berufung.

    Urteil des Landgerichts Berlin:

    Durch Beschluss teilte das Landgericht Berlin mit, dass beabsichtigt sei, die Berufung durch einstimmigen Beschluss mangels Erfolgsaussichten gemäß § 522 Abs.2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Zwar sei die Berufung statthaft, die erforderliche Mindestbeschwer gemäß § 511 Abs. 2 ZPO erreicht und die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO gewahrt, jedoch habe die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg

    Landgericht bestätigt Entscheidung – Kündigung sei wirksam

    Der Kündigung fehle es nicht an einer hinreichend substantiierten Darlegung der Kündigungsgründe. Die Klägerin habe den Zustand der Mietsache umfassend und detailreich geschildert. Das Maß und die Art der Verunreinigung seien ausreichend dargelegt.

    Die Kammer geht wie das Amtsgericht davon aus, es liege ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB vor. Die Wohnung sei durch Vernachlässigung der dem Beklagten obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Der Beklagte habe den Zustand, welcher auf den eingereichten Fotos deutlich erkennbar war, nicht hinreichend bestritten. Etwaige Versuche, wie dass der Schmutz durch Betreten des Bades mit Straßenschuhen verursacht wurde, seien unglaubwürdig.

    Die Verschmutzung stelle eine Gefährdung der Mietsache dar, die zur Kündigung berechtigt

    Der Beklagte habe die ihm obliegende Sorgfaltspflicht verletzt, indem er die Wohnung nicht pfleglich behandelt, sondern in erheblichem Ausmaß mit Fäkalien, Schmutz, Abfall und Essensresten verdreckt habe. Dies stelle eine Gefährdung der Mietsache dar, welche dann vorliege, wenn sie durch die Sorgfaltspflichtverletzung bereits geschädigt worden ist oder wenn der Eintritt eines Schadens nach der Sachlage signifikant höher als bei einem vertragsgerechten Verhalten ist.

    Die Vertragsverletzung sei von derart hohem Gewicht, dass die Kündigung gerechtfertigt sei.

    Der Zustand der Wohnung sei nicht mehr hinnehmbar und die Substanz des Hauses und die Gesundheit der anderen Bewohner unmittelbar gefährdet. Man sähe in dem Zustand nicht mehr nur Unordnung oder Reinigungsbedürftigkeit, sondern einen Angriff auf die Substanz der Mietsache.

    Insbesondere seien trotz nunmehr vorgenommener Reinigung Substanzschäden am WC-Becken und am Spülkasten noch immer sichtbar.

    Größere Mengen von Fäkalien und Essensresten lagen über längere Zeit in der Wohnung

    Ausschlaggebend für die Entscheidung des Gerichts sei gewesen, dass die unstreitig über einen langen Zeitraum vorhandenen größeren Mengen von Fäkalien und Essensresten in der Wohnung für Ungeziefer einen idealen Nährboden bildeten und somit die Gefahr gegeben war, dass sich dieses über das gesamte Haus ausbreiten. Es erscheint für die Kammer naheliegend, dass derart großflächig in der Wohnung verschmierte Fäkalien und offen stehende Essensreste zumindest in den Sommermonaten zu einer Geruchsentwicklung bis in den Hausflur geführt haben.

    Der Beklagte habe diesen Zustand auch schuldhaft herbeigeführt. Daran ändere auch eine nachgewiesene depressive Störung nichts.  Diese trete episodenhaft auf. Der Beklagte sei in der Lage in „normalen“ Phasen selbst ein Schreiben an das Amtsgericht zu verfassen, um seine Verteidigungsbereitschaft anzuzeigen und die Soziale Wohnhilfe beim Bezirksamt, das Jobcenter und eine unterstützende Einrichtung für „Messies“ aufzusuchen, um sich Hilfe zu holen. In diesen Phasen sei es ihm daher auch möglich gewesen seine  Wohnung zu putzen und aufzuräumen oder sich zumindest Hilfe für die Aufgaben holen können.

    Mieter reinigte die Wohnung auch nach der Abmahnung nicht, sondern hauste weiter

    Es wiege besonders schwer, dass der Beklagte auch nach Erhalt der Abmahnung am 1. August 2016 untätig blieb, obwohl ihm die Unhaltbarkeit des Zustands seiner Wohnung deutlich vor Augen geführt wurde.

    Zudem ging der Kündigung eine weitere Abmahnung vom   29. Juli 2016 im Sinne des § 543 Abs.3 Satz 1 BGB voraus.

    Das Amtsgericht sei richtigerweise davon ausgegangen, dass die Abmahnung dem Beklagten auch zugegangen sei. Dazu sei eine Zeugin vernommen worden. Diese Feststellungen habe die Kammer nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten.

    Es sei zu prüfen, ob die Beweiswürdigung des erstinstanzlichen Gerichts unvollständig oder in sich widersprüchlich ist, ob sie gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder wesentliche Teile des Beweisergebnisses unberücksichtigt gelassen habe und ob eine sachgemäße Beweisbewertung stattgefunden habe. Solche Verstöße seien nicht ersichtlich.

    Auch wenn die Zeugin bekundet habe an den konkreten Tag und die Umstände der Zustellung keine Erinnerung mehr zu haben, konnte sie dennoch konkret Bezug auf den von ihr selbst angefertigten Zustellungsnachweis vom 1. August 2016 nehmen. Sie habe erklärt wie und wann die Ausfüllung dieses Zustellungsnachweises erfolgt sei.

    Das Amtsgericht durfte aus der Schilderung der Abläufe, der Eintragung auf dem hiesigen Zustellungsnachweis und der Angabe der Zeugin, dass sie Schreiben nicht in beschädigte oder nicht mit einem Namen des Mieters versehene Briefkästen einwerfe, auf eine Zustellung im Sinne des § 286 Abs. 1 ZPO schließen.

    Denn nach § 286 Abs. 1 ZPO sei nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob das Gericht eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für unwahr erachtet. Dabei seien Denk- und Naturgesetze, Erfahrungssätze und die gesetzlichen Beweisregeln zu beachten. Der Richter habe die im Verlauf des Rechtsstreits gewonnenen Erkenntnisse nach seiner individuellen Einschätzung zu bewerten. Es genügt die persönliche Gewissheit des Richters, die den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen. Die objektive Wahrheit ist dabei anzustreben, darf aber nicht alleiniger Maßstab sein.

    Die Berufungsbegründung vermöge die richterliche Überzeugung nicht zu erschüttern. Die fehlende Erfolgsaussicht sei offensichtlich, es seien insbesondere keine neuen Aspekte in der Berufung zu berücksichtigen. Es fehle an streitigen Rechtsfragen oder einer grundsätzlichen Bedeutung.  Auch weitere Berufungsgründe seien nicht ersichtlich. Eine mündliche Verhandlung sei nicht geboten, § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO.

    Das Berufungsgericht führte weiter aus, dass es beabsichtige, dem Beklagten aufgrund seiner Erkrankung und der langen Dauer des Mietverhältnisses eine etwa viermonatige Räumungsfrist zu gewähren, § 721 Abs. 1 ZPO. Das Interesse der Klägerin an der baldigen Rückerlangung der Wohnung sei  wegen der vorgenommenen Grundreinigung der Küche und des Bads durch den Beklagten nicht mehr vorrangig.

    Dem Beklagten wurde Gelegenheit zur Stellungnahme und Rücknahme der Berufung eingeräumt.

    Quelle: Landgericht Berlin

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  3. Mietrecht: Fristlose Kündigung wegen Straftat bei Gefährdung anderer Mieter

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    Landgericht Köln, 29.09.2017, Az.: 10 S 28/17

    Der Vermieter kann einen Mietvertrag über Wohnraummiete gemäß § 573 Abs.1 und 1 BGB nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

    Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Dabei ist gemäß § 573c BGB die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

    Dagegen ist es jedoch möglich, die fristlose außerordentliche Kündigung gemäß § 543 BGB auszusprechen. Dabei kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Nach Absatz 2 des § 543 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

    Welche Pflichten haben Mieter und Vermieter?

     

    Im nachstehenden Urteil befasst sich das Landgericht Köln mit der Frage, wann es dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht möglich ist, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist abzuwarten, weil eine Gefährdung anderer Mieter durch strafbares Verhalten der Vertragspartei vorliege. Dabei kommt es zu dem Ergebnis, dass auch eine Schuldunfähigkeit in dem Moment der Straftat die Berechtigung zur firstlosen Kündigung nicht ausschließe, wenn eindeutig ein Zusammenhang zwischen Mietverhältnis und Gefährdung zu erkennen sei.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

    Psychisch kranker Mieter wurde auf Räumung und Herausgabe der Wohnung verklagt

    Die Klägerin verlangte von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung. Mit Mietvertrag vom 13.01.1989  hatte die Klägerin eine Wohnung an den Beklagten vermietet. Der Beklagte befand sich im Zahlungsrückstand in Höhe von 308,47 EUR. Wegen einer psychischen Erkrankung steht der Beklagte seit 2000 unter Betreuung.

    Am 31.10.2016 kam es zu einem Vorfall, bei dem der Beklagte ein Auto anzündete, welches in der Nähe des Mietobjektes stand. Die anderen Mieter des Hauses beschwerten sich bei der Klägerin, woraufhin diese mit Schreiben vom 04.11.2016 gegenüber dem Beklagten die fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung des Mietvertragsverhältnisses erklärte.

    Mieter hatte ein PKW, welcher neben dem Mietshaus stand, angezündet

    Zur Begründung führte sie aus, dass sich das angezündete Auto auf einem den Bewohnern der Häuser V.- Str. 00 zur Verfügung stehenden Privatparkplatz, etwa 20 m von dem Mietobjekt entfernt, befunden habe und dass durch die Brandstiftung des Beklagten Leib und Leben ihrer übrigen Mieter gefährdet gewesen seien, da das Feuer auf das Miethaus hätte übergreifen können.

    Die Klägerin beantragte, den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung im 5. Obergeschoss Mitte des Hauses V.- Str. 00 in 00000 Köln, bestehend aus einem Zimmer, Küche, Bad mit WC, Diele/Flur, Loggia und zugehörigen Kellerraum zu räumen und an sie herauszugeben.

    Mieter berief sich auf seine paranoid-schizophrene Erkrankung und Schuldunfähigkeit

    Der Beklagte beantragte, die Klage abzuweisen. Er berief sich bei seiner Begründung darauf, dass er die Tat aufgrund einer seit dem Jahr 1995 bestehenden paranoid-schizophrenen Erkrankung im Zustand der Schuldunfähigkeit begangen habe. Zudem habe sich der Pkw im öffentlichen Raum und weiter als 20m vom Mietobjekt entfernt befunden.

    Wegen eines anschließenden Klinikaufenthalts sei seine gesundheitliche Situation stabilisiert. Es bestehe keinerlei weitere Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung.

    Das zunächst angerufene Amtsgericht wies die Klage ab

    Das Amtsgericht Köln hat die Klage abgewiesen und begründet, dass die Klägerin keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung habe, da das Mietverhältnis nicht durch die fristlose oder die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung der Klägerin vom 04.11.2016 beendet worden sei. Das Amtsgericht nahm dabei an, es fehle an einem wichtigen Grund nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB. Dieser sei dann gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden könne. Eine Gefährdung des Mietobjekts genüge nach  § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB, diese habe die beweisbelastete Klägerin aber nicht hinreichend dargelegt. Das Amtsgericht war der Meinung, dass keine Gefährdung durch einen einzelnen brennenden Pkw in 20m Entfernung für das Haus bestanden habe, auch nicht hinsichtlich des Hausfriedens.

    Jede Mietpartei müsse sich bei der Nutzung der Mieträume so verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr beeinträchtigt werden würden als dies nach den konkreten Umständen unvermeidlich sei. Es bedürfe daher einen engen räumlichen Zusammenhang zum Mietobjekt. Auch eine begangene Straftat müsse in einem räumlichen Zusammenhang zum Mietobjekt stehen, um einen dringenden Kündigungsgrund darzustellen. Der räumliche Zusammenhang zum Mietobjekt sei nicht bestätigt.

    Vermieterin legt Berufung zum Landgericht Köln ein

    Die Tat des Beklagten habe sich nicht bewusst gegen die anderen Bewohner des Mietobjekts gerichtet und der Abstand zwischen Mietobjekt und brennendem Pkw sei ausreichend groß, um eine konkrete Gefahr für die übrigen Mieter auszuschließen. Danach wies das Amtsgericht Köln die Klage ab, woraufhin die Klägerin Berufung einlegte.

    Entscheidung des Landgerichts Köln:

    Landgericht Köln urteilt im Sinne der Vermieterin

    Die zulässige Berufung der Klägerin habe in der Sache Erfolg. Daher wurde das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 1.2.2017  abgeändert und der Beklagte verurteilt, die Wohnung im 5. Obergeschoss Mitte des Hauses B-Straße, 51145 Köln, bestehend aus einem Zimmer, Küche, Bad mit WC, Diele/Flur, Loggia und zugehörigem Kellerraum, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

    Das Mietverhältnis sei durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 4.11.2016 wirksam beendet worden. Es liege ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 S. 2 BGB vor, der insbesondere dann gegeben sei, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, gerade wegen eines Verschuldens der Vertragsparteien unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden könne.

    Das Mietverhältnis sei durch die Kündigung wirksam beendet worden

    Die Kündigung vom 4.11.2016 stütze sich darauf, dass der Beklagte einen PKW auf dem Parkplatz vor dem Haus, in dem sich auch die streitgegenständliche Wohnung befinde, angezündet habe. Da die übrigen Mieter dadurch in große und berechtigte Sorge um ihre Sicherheit versetzt werden würden, sei es dem Vermieter nicht zumutbar, das Mietverhältnis mit dem Beklagten weiter fortzusetzen. Irrelevant sei dabei, ob das Fahrzeug in Gefahr war zu explodieren oder ob der Brand auf das Wohnhaus hätte übergreifen können. Denn es habe ein ausreichender Zusammenhang zu dem Mietverhältnis bestanden, unabhängig davon wie groß die Entfernung zwischen Parkplatz und Haus gewesen sei. Der Parkplatz gehöre zu dem Haus und würde dementsprechend von den Mietern genutzt.

    Durch diese Tat habe der Beklagte seine Neigung zu aggressivem, gemeingefährlichen Verhalten gezeigt. Das Zerstören oder Beschädigen der Mietsache müsse nicht durch den Vermieter abgewartet werden. Der Beklagte habe nach eigener Darstellung das Fahrzeug angezündet. Er habe sich wahnhaft und tatsachenirrig dadurch gegen eine Verfolgung durch einen Angehörigen des BND wehren wollen. Der Beklagte bekundete selbst seit etwa 1995 psychische Probleme mit paranoidem Erleben einer ausgeprägten Verfolgungs- und Beeinträchtigungsthematik zu haben. Seit dem Jahr  2000 stehe er daher unter rechtlicher Betreuung. Er durchlief mehrere, auch stationäre, Behandlungen, brach allerdings die Medikamenteneinnahme immer wieder ab.

    Andere Mieter machen sich wegen des Zustands des Mieters große Sorgen

    Durch diese Angaben sei es durchaus berechtigt, dass sich die Mieter Sorgen machen würden, denn der Beklagte sei unberechenbar und könne beim nächsten Mal z.B. im Wohnhaus einen Brand legen. Diese Annahme begründe die Berechtigung des Vermieters das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Eine etwaige Schuldunfähigkeit des Beklagten im Zeitpunkt der Brandstiftung sei unbeachtlich. Die besondere Gefährlichkeit werde grade durch die Umstände begründet, die auch für die Schuldunfähigkeit sorgen würden. Insgesamt neige er zu allgemeingefährlichem Verhalten, daher sei auch eine Abmahnung nicht erforderlich gewesen. Nicht nur, dass es sich bei Brandstiftung um eine ganz erhebliche, gemeingefährliche Tat handele, hinzu komme, dass der Beklagte nach seinen eigenen Angaben kaum ausreichend einsichtsfähig sein dürfte. Eine Abmahnung sei daher wirkungslos. Abgesehen davon, werde durch den Beklagten ein Umzug in ein betreutes Wohnen angestrebt und daher müsse das Interesse des Beklagten am Erhalt der Wohnsituation hinter dem Interesse der Klägerin, die Unversehrtheit der übrigen Mieter zu sichern, zurücktreten.

    Dem Mieter wurde nicht einmal eine Räumungsfriust gewährt, da von ihm Gefahr ausgehe

    Wegen der zu befürchtenden Gefährdung sei dem Beklagten keine  Räumungsfrist zu gewähren. Was auch durch seinen Aufenthalt  in stationärer Behandlung nicht anders gesehen werden könne, da nicht klar sei, wie lange der stationäre Aufenthalt dauern werde. Bei Gewährung einer Räumungsfrist könne nicht ausgeschlossen werden, dass der Beklagte in die Wohnung zurückkehren würde. Dies sei der Vermieterin nicht zumutbar. Durch die Versicherung der Vermieterin, dem Betreuer ausreichend Zeit zur Räumung zu geben, sei eine Räumungsfrist auch entbehrlich.

    Daher war der Klageanspruch hier begründet.

    Quelle: Landgericht Köln

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