Gewährleistungsausschluss Grundstückskaufvertrag Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Gewährleistungsausschluss Grundstückskaufvertrag

  1. Kaufrecht: Bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten kann der Schadensersatzanspruch des Käufers begrenzt sein

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    Bundesgerichtshof, 04.04.2014, Az.: V ZR 275/12

    Zur den vertragstypischen Pflichten des Verkäufers gehört die Pflicht, dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Ist die Sache dennoch mangelhaft, stehen dem Käufer nach Gefahrübergang Gewährleistungsrechte zu.

    Der Käufer kann dann u. a. Mangelbeseitigungskosten als Schadensersatz verlangen. Die Höhe des Schadensersatzes ist zwar grundsätzlich unbegrenzt, der Verkäufer kann sich allerdings darauf berufen, dass die Mangelbeseitigungskosten unverhältnismäßig hoch sind.

    An dieser Stelle stellt sich die Frage, wann dies der Fall ist und auf welchen Wert bei der Ermittlung der Unverhältnismäßigkeit abzustellen ist. Besonders relevant ist diese Frage bei Grundstückskaufverträgen, da der objektive Verkehrswert und der tatsächliche Kaufpreis eines Grundstücks oft nicht identisch sind.

    In dem oben genannten Urteil hatte der Bundesgerichtshof darüber zu entscheiden, ob der Schadensersatz des Käufers eines Grundstücks zu begrenzen ist und welcher Wert des Grundstücks dabei maßgeblich ist.

    Sachverhalt:Die Klägerin kaufte von den beiden Beklagten ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 260.000 €. Nach dessen Übergabe stellte die Klägerin fest, dass das Gebäude mit echtem Hausschwamm befallen war.

    Das Landgericht urteilte daraufhin in einem Grundurteil, dass die beklagten Verkäufer dem Grunde nach zu Schadensersatz verpflichtet waren. Im anschließenden Betragsverfahren wurden die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 89.129,86 € sowie von 45.000 € als Ausgleich des nach der Schwammsanierung verbleibenden merkantilen Minderwerts verurteilt. Darüber hinaus wurde festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, auch den weitergehenden, durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden zu ersetzen. Die Urteile sind rechtskräftig.

    Nach der Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen verlangte die Klägerin von den Beklagten nunmehr den Ersatz eines weitergehenden Teilschadens in Höhe von 499.728,86 € sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 5.371,66 €.

    Ihre Klage war in den Vorinstanzen erfolgreich, nach Ansicht des Kammergerichts sei die Ersatzpflicht der Beklagten nicht begrenzt. Bei der Prüfung, ob die Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig seien, sei nicht von dem Kaufpreis, sondern von dem Verkehrswert des mangelfreien Grundstücks auszugehen. Dieser läge bei (mindestens) 600.000 €, während die Zahlungen, zu denen die Beklagten bislang verurteilt worden seien, sich auf insgesamt 639.230,38 € beliefen und sie damit nur ca. 6% über dem Verkehrswert lägen. Gegen dieses Urteil legten die Beklagten Revision zum Bundesgerichtshof ein.

    Bundesgerichtshof: Der BGH hob das Urteil des Kammergerichts auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Kammergericht zurück.

    Nach Ansicht des BGH könne der Käufer von dem Verkäufer grundsätzlich den Ersatz der zur Beseitigung eines Mangels erforderlichen Kosten verlangen.

    Seien die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten jedoch unverhältnismäßig, sei zum Schutz des Verkäufers der Schadensersatzanspruch nur auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt.

    Die Annahme der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung bzw. der dafür erforderlichen Kosten setze eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls voraus.

    Bei Grundstückskaufverträgen könne als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig seien, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen würden.

    Ausgehend von den Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach der Zeitwert des Gesamtobjekts im Zustand des Befalls mit echtem Hausschwamm 507.202 € betrage und jener ohne Hausschwammbefall bei (mindestens) 600.000 € liege, komme eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten ernsthaft in Betracht. Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts seien allerdings nicht ausreichend.

    Bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten sei auf den Beginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer abzustellen. Stelle sich erst im Nachhinein heraus, dass die Kosten höher seien als erwartet, stünde dies einer Ersatzpflicht nur entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte. Dieses Prognoserisiko trage der Verkäufer.

    Das Berufungsurteil sei daher aufzuheben gewesen und die Sache – auch zur Behebung weiterer Rechtsfehler bei der Feststellung der grundsätzlich erstattungsfähigen Mängelbeseitigungskosten – zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

    Quelle: Bundesgerichtshof

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Die Folgen des Gewährleistungsausschlusses beim Kauf eines mangelhaften Grundstücks

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    Brandenburgisches Oberlandesgericht, 07.11.2013, Az.: 5 U 18/11

    Insbesondere beim Grundstückskauf sollte der dazugehörige Kaufvertrag sehr sorgfältig und gewissenhaft von beiden Parteien abgefasst bzw. überprüft werden.

    Besonderes Augenmerk sollten beide Parteien dabei auf die vertraglichen Regelungen hinsichtlich der Sachmängelhaftung richten.

    Treffen die Vertragsparteien keine Vereinbarung über die Sachmängelhaftung, haftet der Verkäufer nach den gesetzlichen Bestimmungen der §§ 433 ff. BGB.

    Das heißt, der Erwerber kann bei Vorliegen eines Sachmangels unter den gesetzlichen Voraussetzungen gegenüber dem Veräußerer verschiedene Mängelrechte wie Nachbesserung, Rücktritt, Schadensersatz oder Minderung des Kaufpreises geltend machen.

    In den allermeisten Fällen sind in Grundstückskaufverträgen allerdings Regelungen zu finden, nach denen die Gewährleistung des Verkäufers bei Auftreten eines Sachmangels des Grundstücks ausgeschlossen wird (Gewährleistungsausschluss).

    In diesen Fällen haftet der Verkäufer nur dann, wenn der Käufer nachweisen kann, dass der Verkäufer den Sachmangel bei Verkauf des Grundstücks kannte und arglistig verschwiegen hat.

    In den meisten Fällen ist es daher unerlässlich, dass Immobilienkäufer nicht nur den Kaufvertrag durch einen Rechtsanwalt, sondern ebenso das Gebäude durch einen Bausachverständigen umfassend prüfen lassen.

    In dem oben genannten Fall des Brandenburgischen Oberlandesgerichts hatte dieses über das Bestehen eines Gewährleistungsanspruches eine Grundstückskäufers zu entscheiden, obwohl in dem Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vorhanden war.

    Sachverhalt: Die Klägerin hatte im Jahr 2006 ein Hausgrundstück von dem Beklagten erworben. Der Beklagte war seit dem 10.02.1994 eingetragener Miteigentümer des verkauften Grundstücks, ab dem 21.09.1994 dessen alleiniger Eigentümer.

    Im notariellen Grundstückskaufvertrag zwischen den Parteien war die Gewährleistung ausgeschlossen worden. Nachdem die Klägerin im Jahr 2007 festgestellt hatte, dass das Wohngebäude, ein Fachwerkhaus, von holzzerstörenden Pilzen und Insekten befallen war, nahm sie den Beklagten wegen arglistigen Verschweigens dieser Mängel auf Schadensersatz in Anspruch.

    Auf Antrag der Klägerin wurde bei dem Landgericht Neuruppin zu den Mängeln des Wohnhauses zunächst ein selbständiges Beweissicherungsverfahren durchgeführt.

    Laut dem in diesem Verfahren eingeholten Gutachten bestanden in dem Wohnhaus erhebliche biotische Schäden durch holzzerstörende Pilze und Insekten an statisch relevanten Hölzern.

    Ebenfalls laut diesem Gutachten würden diese Schäden erforderliche Sanierungsarbeiten in Höhe von mindestens 155.000,00 € brutto zur Folge haben.

    Das daraufhin zunächst angerufene Landgericht wies die Klage mit der Begründung ab, dass ein arglistiges Verschweigen des Beklagten nicht habe erwiesen werden können.

    So habe nicht nachgewiesen werden können, dass der Beklagte auch tatsächlich in dem verkauften Haus gewohnt habe. Auch habe die Klägerin nicht nachweisen können, dass der Beklagte an dem Haus selbst Arbeiten vorgenommen habe, anlässlich derer er die Schäden habe feststellen müssen.

    Gegen diese Entscheidung des Landgerichts legte die Klägerin Berufung zum Brandenburgischen Oberlandesgericht ein.

    Brandenburgisches Oberlandesgericht: Das OLG folgte der Ansicht des Landgerichts und urteilte ebenfalls, dass die Klägerin gegen den Beklagten keinen Schadensersatzanspruch aus den §§ 437 Nr. 3, 440 S. 1, 280 Abs. 1 BGB wegen eines Sachmangels des verkauften Grundstücks habe.

    Zwar sei das Grundstück bewiesenermaßen nicht frei von Sachmängeln im Sinne von § 434 Abs. 1 S. 2 BGB. Ein Sachmangel läge nach den insoweit unstreitigen Feststellungen aus dem im Beweissicherungsverfahren eingeholten Gutachten insbesondere darin, dass das auf dem Grundstück aufstehende Wohnhaus von Schwamm, Trockenfäule und Hausbock befallen sei.

    Dieser Zustand habe dem Gutachten zufolge auch mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit bereits bei Gefahrübergang bestanden.

    Trotz dieser Mängel könne sich der Beklagte allerdings auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen, weil er keine Garantie für die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes übernommen habe und nicht festgestellt werden könne, dass er den Mangel arglistig verschwiegen habe.

    Insbesondere handele es sich bei der Versicherung in § 4 Abs. 1 S. 3 des Grundstückskaufvertrages, dass dem Verkäufer versteckte Sachmängel nicht bekannt seien, nicht um eine Beschaffenheitsgarantie, sondern um eine Wissenserklärung.

    Sie bedeute daher nicht die Gewährübernahme für das Fehlen von Mängeln, sondern enthalte lediglich eine Aussage zum Kenntnisstand des Verkäufers.

    Quelle: Brandenburgisches Oberlandesgericht

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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