Inhalt Ankündigung Erhaltungsmaßnahmen Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Inhalt Ankündigung Erhaltungsmaßnahmen

  1. Mietrecht: Keine außergewohnliche Härte, wenn die Mietsache durch die Modernisierungsmaßnahme lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird.

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    Bundesgerichtshof, 10.10.2012, Az.: VIII ZR 25/12

    Plant der Vermieter, an dem Mietobjekt Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, kann er nicht nach eigenem Gutdünken mit diesen Maßnahmen beginnen.

    Gem. § 554 Abs. 3 S. 1 BGB ist der Vermieter vielmehr verpflichtet, seinem Mieter die geplanten Maßnahmen spätestens 3 Monate vor Beginn in Textform (z. B. per Brief, Fax oder Email) anzukündigen.

    Die Ankündigung muss die dabei die folgenden Bestandteile beinhalten:

    1. Art, Beginn und Umfang der geplanten Modernisierungsmaßnahmen,
    2. die voraussichtliche Dauer der Arbeiten
    3. sowie die zu erwartende Mieterhöhung.

    Diese Ankündigungspflicht gilt sowohl für Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung als auch für Maßnahmen außerhalb der Wohnung, wenn der Vermieter für diese Maßnahmen später eine Mieterhöhung fordern will.

    Wenn sich der Beginn der Modernisierungsmaßnahmen nach der ersten Ankündigung erheblich verzögert oder sich andere Umstände der Modernisierung nach der ersten Ankündigung wesentlich ändern, muss der Vermieter die Ankündigung wiederholen.

    Wenn der Vermieter ohne Ankündigung eine Modernisierungsmaßnahme beginnt, ist der Mieter unter Umständen nicht verpflichtet, eine aufgrund der Maßnahme erfolgte Mieterhöhung zu zahlen.

    Wird die Maßnahme durch den Mieter aber trotz Kenntnisnahme geduldet, kann der Mieter sich später nicht auf die fehlende Ankündigung berufen.

    Modernisierungsmaßnahmen sind dabei von sogenannten Erhaltungsmaßnahmen (Renovierung) zu unterscheiden.

    Diese Unterscheidung ist insbesondere deshalb wichtig, da reine Erhaltungsmaßnahmen nicht umlagefähig sind, die Kosten also alleine vom Vermieter zu tragen sind.

    Modernisierungsmassnahmen_Erhaltungsmassnahmen

    Es besteht natürlich nicht für alle Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters eine Duldungspflicht des Mieters.

    Eine Duldungspflicht besteht gem. § 554 Abs. 2 S. 2 BGB insbesondere dann nicht, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.

    Dies wäre zum Beispiel dann der Fall, wenn durch den Vermieter eine Luxusmodernisierung geplant ist, welche einen überdurchschnittlichen Standard der Mietsache zur Folge hat, die mit einer ebenfalls überdurchschnittlichen Mietzinserhöhung einhergeht, welche durch den Mieter wirtschaftlich nicht getragen werden kann.

    Gem. § 554 Abs. 2 S. 4 BGB ist in solchen Fällen die zu erwartende Mieterhöhung allerdings dann nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.

    In dem oben genannten Urteil des Bundesgerichtshofes hatte sich dieser mit der Frage zu befassen, auf welcher Grundlage zu beurteilen ist, ob eine vom Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahme die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt.

    Sachverhalt: Die Beklagte hatte in diesem Fall im Jahre 1989 von dem Rechtsvorgänger des Klägers eine Wohnung in Berlin Mitte angemietet, die mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät ausgestattet war.

    Im Jahr 1991 baute die Beklagte im Einverständnis mit dem damaligen Vermieter auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. Mit Schreiben vom 17.11.2009 erbat der Kläger von der Beklagten vergeblich die Duldung des Anschlusses der Wohnung an die im Gebäude inzwischen vorhandene Zentralheizung.

    Das Amtsgericht hat die Duldungsklage abgewiesen. Das mit der Berufung angerufene Landgericht änderte das erstinstanzliche Urteil ab und gab der Klage statt.

    Bundesgerichtshof: Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg.

    Der BGH hat entschieden, dass dem Einwand der Beklagten, die Modernisierung stelle für sie mit Rücksicht auf die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare Härte dar, nicht gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB entgegengehalten werden könne, dass die Mietwohnung durch den Anschluss an die Zentralheizung lediglich in einen Zustand versetzt werde, wie er allgemein üblich sei.

    Denn Grundlage für die Beurteilung sei nicht der im Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Zustand (mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät), sondern der gegenwärtige Zustand einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Veränderungen.

    Die Regelung des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB solle im Interesse der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse verhindern, dass eine Modernisierung, mit der lediglich ein allgemein üblicher Standard erreicht werde, im Hinblick auf persönliche Härtefallgründe unterbleibe.

    Diese Zielsetzung gebiete es, einen vom Mieter rechtmäßig geschaffenen Zustand zu berücksichtigen, der diesem Standard bereits entspreche.

    Der Bundesgerichtshof hat daher die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses prüft, ob der Anschluss der Wohnung der Beklagten an die Zentralheizung zu einer Energieeinsparung gegenüber dem vorhandenen Zustand (Gasetagenheizung) führe und ob eine Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB vorliege.

    Quelle: Bundesgerichtshof

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen werden weiter abgesenkt

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    Bundesgerichtshof, 28.09.2011, Az.: VIII ZR 242/10

    Gem. § 554 Abs. 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen). Unter diese Maßnahmen fallen insbesondere Instandhaltung und Instandsetzung, Schönheitsreparaturen, aber auch Arbeiten vorbeugender Art bzw. notwendige Vorbereitungsmaßnahmen.

    § 554 Abs. 2, 3 BGB betrifft Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache. Modernisierungsmaßnahmen sind nach der gerichtlichen Definition sämtliche baulichen Veränderungen der Mietsache, die im Rahmen ihres Zwecks den Gebrauchswert erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen.

    Modernisierungsmaßnahmen sind dabei von Erhaltungsmaßnahmen zu unterscheiden, da Erhaltungsmaßnahmen nicht umlagefähig sind und somit gänzlich vom Vermieter getragen werden müssen.

    Modernisierungsmassnahmen_Erhaltungsmassnahmen

    Modernisierungsmaßnahmen hat der Vermieter dem Mieter gem. § 554 Abs. 3 BGB spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mietererhöhung in Textform mitzuteilen.

    Die Anforderungen an diese Mitteilung wurden in den letzten Jahren immer weiter abgesenkt.

    In der oben genannten Entscheidung hatte der BGH erneut über die Anforderungen an die Modernisierungsmitteilung zu entscheiden.

    Sachverhalt: Die Kläger waren zusammen mit weiteren Personen Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in München.

    An der Westseite des streitgegenständlichen Hauses planten die Kläger Balkone anzubringen.

    Aus diesem Grunde beanspruchten sie vom Beklagten, welcher Mieter einer der betroffenen Wohnungen war, die Duldung der Anbringung der Balkone.

    Aus diesem Grunde kündigten sie dem Beklagten stichwortartig die durchzuführenden Baumaßnahmen, und zwar unter anderem „Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich“, das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich an.

    Gleichzeitig teilten sie dem Beklagten mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von fünf Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt würden. Die auf Duldung der Baumaßnahmen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.

    Bundesgerichtshof: Die gegen die vorinstanzlichen Entscheidungen gerichtete Revision des Mieters beim BGH wurde abschlägig entschieden.

    Der BGH entschied, dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird.

    Die Ankündigung muss dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen. Diesen Anforderungen sei das Schreiben der Kläger gerecht geworden.

    Der BGH folgt somit der allgemeinen Richtung der Rechtsprechung in den letzten Jahren, dass an die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme immer geringere Anforderungen zu stellen sind.

    Vermieter sollten dennoch nicht auf einfache Musterschreiben zurückgreifen, sondern einen im Mietrecht erfahrenen Rechtsanwalt mit der Abfassung dieser beauftragen.

    Quelle: Bundesgerichtshof

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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