Mietrecht: Der Hinweis auf den Härtefalleinwand bei Modernisierungsmaßnahmen ist sorgfältig zu verfassen.
Leave a CommentLandgericht Berlin, 13.01.2015, Az.: 63 S 133/14
Auch die Modernisierung einer Mietswohnung, welche aktuell vermietet ist, kann der Vermieter nicht ohne Weiteres durchführen, sondern muss dabei bestimmte Formen und Fristen einhalten.
Gemäß § 555c Abs. 2 BGB soll der Vermieter den Mieter in der Modernisierungsankündigung insbesondere auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen.
Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555c Absatz 2), so bedarf die Mitteilung des Mieters nicht der dort bestimmten Form und Frist.
In dem hier besprochenen Fall des Landgerichts Berlin hatte dieses darüber zu entscheiden, ob der Härteeinwand des Mieters wegen Zeitablaufs verfristet war, obwohl die Vermieterin den Hinweis auf die Form und Frist des Härteeinwandes etwas verwirrend beschrieben hatte.
Sachverhalt: Die Klägerin war Vermieterin, die Beklagten Mieter einer Mietswohnung. Die Klägerin wollte die von den Beklagten bewohnte Mietswohnung modernisieren, da die Beklagten dies aber ablehnten, nahm die Klägerin die Beklagten auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen in Anspruch.
Das zunächst angerufene Amtsgericht wies die Klage mit der Begründung ab, dass eine Duldungspflicht der Beklagten nicht bestehen würde, weil die Maßnahmen für den Beklagten zu 2) eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würden. Der von den Beklagten erhobene Härteeinwand sei entgegen der Ansicht der Klägerin auch nicht verfristet, weil die Modernisierungsankündigung keinen ausreichenden Hinweis nach § 555c Abs. 2 BGB enthalten würde.
Gegen dieses Urteil wandte sich die Klägerin mit der Berufung zum Landgericht und machte insbesondere geltend, dass das Amtsgericht zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass sie nicht in ausreichendem Maße auf die Frist für den Härteeinwand hingewiesen habe.
Landgericht Berlin: Das LG Berlin urteilte nun, dass die Berufung zwar zulässig, aber unbegründet sei.
Die Klägerin könne von den Beklagten nicht nach § 555d Abs. 1 BGB die Duldung der streitgegenständlichen Maßnahmen verlangen.
Eine solche Duldungspflicht der Beklagten bestünde unabhängig davon, ob das Mietverhältnis durch eine der seitens der Klägerin erklärten Kündigungen zwischenzeitlich beendet sei, jedenfalls deshalb nicht, weil die Modernisierungsmaßnahme für den Beklagten zu 2) eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl der Klägerin als auch der anderen Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen sei.
Es sei davon auszugehen, dass der Beklagte an Bauchspeicheldrüsenkrebs erkrankt sei und dass die Durchführung der hier in Rede stehenden Maßnahmen zu einer ernsthaften Gefährdung seines gesundheitlichen Zustandes führen würden.
Aus den vom Amtsgericht zutreffend dargestellten Gründen würden keine Belange der Klägerin, der anderen Mieter, des Klimaschutzes oder der Energieeinsparung eine ernsthafte Gefährdung des Gesundheitszustandes des Beklagten zu 2) rechtfertigen.
Auch mache die Klägerin ohne Erfolg geltend, dass der Härteeinwand der Beklagten verfristet sei, weil er nicht bis zum Ablauf des Monats, das auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgte, erhoben worden sei.
Die in Rede stehende Frist gelte nämlich dann nicht, wenn der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht oder nicht ordnungsgemäß auf sie hingewiesen habe. Davon sei hier mit dem Amtsgericht auszugehen. Zwar sei der Klägerin zuzugeben, dass das Gesetz eine drucktechnische Hervorhebung des Hinweises nicht ausdrücklich fordern würde. Anders als etwa in § 360 Abs. 1 S. 1 BGB würde sich in § 555c Abs. 2 BGB nicht finden, dass der Hinweis deutlich zu erfolgen habe. Es würde jedoch dem Sinn und Zweck der Regelung des § 555c Abs. 2 BGB widersprechen, wenn der Hinweis verwirrende oder ablenkende Zusätze enthalten würde. Dies sei hier der Fall.
Die Klägerin habe sich nämlich nicht darauf beschränkt, die Beklagten auf die Form und die Frist des Härteeinwandes hinzuweisen. Vielmehr habe sie die Beklagten um die Beachtung der „gesetzlichen Regelung zu Modernisierungsmaßnahmen, deren Ankündigung, deren Duldungspflichten, Ausnahmen von den Duldungspflichten, Ausnahmen von den Ausnahmen von den Duldungspflichten, gesetzlichen Fristen, Sonderkündigungsrecht wegen Modernisierungsmaßnahmen, Mieterhöhung und Sonderkündigungsrecht wegen der modernisierungsbedingten Mieterhöhung“ gebeten, und dann schlicht den genannten Wortlaut der §§ 555b bis 555f, 559, 561 BGB wiedergegeben.
Auch würde sich die Klägerin ohne Erfolg darauf berufen, dass der Beklagte selbst mietrechtliche Kenntnisse habe und eines Hinweises somit nicht bedurft hätte. Der Hinweis gemäß § 555c sei auch dann nicht entbehrlich, wenn die Modernisierungsankündigung gegenüber einem Rechtskundigen erklärt werde. Gesetzliche Hinweis- und Belehrungspflichten würden nämlich üblicherweise ohne Rücksicht auf die Belehrungsbedürftigkeit des Adressaten gelten.
Quelle: Landgericht Berlin
Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.
Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de
Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.
