Inhalt Ankündigung Modernisierungsmaßnahmen Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Inhalt Ankündigung Modernisierungsmaßnahmen

  1. Mietrecht: Der Hinweis auf den Härtefalleinwand bei Modernisierungsmaßnahmen ist sorgfältig zu verfassen.

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    Landgericht Berlin, 13.01.2015, Az.: 63 S 133/14

    Auch die Modernisierung einer Mietswohnung, welche aktuell vermietet ist, kann der Vermieter nicht ohne Weiteres durchführen, sondern muss dabei bestimmte Formen und Fristen einhalten.

    Gemäß § 555c Abs. 2 BGB soll der Vermieter den Mieter in der Modernisierungsankündigung insbesondere auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen.

    Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555c Absatz 2), so bedarf die Mitteilung des Mieters nicht der dort bestimmten Form und Frist.

    In dem hier besprochenen Fall des Landgerichts Berlin hatte dieses darüber zu entscheiden, ob der Härteeinwand des Mieters wegen Zeitablaufs verfristet war, obwohl die Vermieterin den Hinweis auf die Form und Frist des Härteeinwandes etwas verwirrend beschrieben hatte.

    Sachverhalt: Die Klägerin war Vermieterin, die Beklagten Mieter einer Mietswohnung. Die Klägerin wollte die von den Beklagten bewohnte Mietswohnung modernisieren, da die Beklagten dies aber ablehnten, nahm die Klägerin die Beklagten auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen in Anspruch.

    Das zunächst angerufene Amtsgericht wies die Klage mit der Begründung ab, dass eine Duldungspflicht der Beklagten nicht bestehen würde, weil die Maßnahmen für den Beklagten zu 2) eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würden. Der von den Beklagten erhobene Härteeinwand sei entgegen der Ansicht der Klägerin auch nicht verfristet, weil die Modernisierungsankündigung keinen ausreichenden Hinweis nach § 555c Abs. 2 BGB enthalten würde.

    Gegen dieses Urteil wandte sich die Klägerin mit der Berufung zum Landgericht und machte insbesondere geltend, dass das Amtsgericht zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass sie nicht in ausreichendem Maße auf die Frist für den Härteeinwand hingewiesen habe.

    Landgericht Berlin: Das LG Berlin urteilte nun, dass die Berufung zwar zulässig, aber unbegründet sei.
    Die Klägerin könne von den Beklagten nicht nach § 555d Abs. 1 BGB die Duldung der streitgegenständlichen Maßnahmen verlangen.

    Eine solche Duldungspflicht der Beklagten bestünde unabhängig davon, ob das Mietverhältnis durch eine der seitens der Klägerin erklärten Kündigungen zwischenzeitlich beendet sei, jedenfalls deshalb nicht, weil die Modernisierungsmaßnahme für den Beklagten zu 2) eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl der Klägerin als auch der anderen Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen sei.

    Es sei davon auszugehen, dass der Beklagte an Bauchspeicheldrüsenkrebs erkrankt sei und dass die Durchführung der hier in Rede stehenden Maßnahmen zu einer ernsthaften Gefährdung seines gesundheitlichen Zustandes führen würden.

    Aus den vom Amtsgericht zutreffend dargestellten Gründen würden keine Belange der Klägerin, der anderen Mieter, des Klimaschutzes oder der Energieeinsparung eine ernsthafte Gefährdung des Gesundheitszustandes des Beklagten zu 2) rechtfertigen.

    Auch mache die Klägerin ohne Erfolg geltend, dass der Härteeinwand der Beklagten verfristet sei, weil er nicht bis zum Ablauf des Monats, das auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgte, erhoben worden sei.

    Die in Rede stehende Frist gelte nämlich dann nicht, wenn der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht oder nicht ordnungsgemäß auf sie hingewiesen habe. Davon sei hier mit dem Amtsgericht auszugehen. Zwar sei der Klägerin zuzugeben, dass das Gesetz eine drucktechnische Hervorhebung des Hinweises nicht ausdrücklich fordern würde. Anders als etwa in § 360 Abs. 1 S. 1 BGB würde sich in § 555c Abs. 2 BGB nicht finden, dass der Hinweis deutlich zu erfolgen habe. Es würde jedoch dem Sinn und Zweck der Regelung des § 555c Abs. 2 BGB widersprechen, wenn der Hinweis verwirrende oder ablenkende Zusätze enthalten würde. Dies sei hier der Fall.

    Die Klägerin habe sich nämlich nicht darauf beschränkt, die Beklagten auf die Form und die Frist des Härteeinwandes hinzuweisen. Vielmehr habe sie die Beklagten um die Beachtung der „gesetzlichen Regelung zu Modernisierungsmaßnahmen, deren Ankündigung, deren Duldungspflichten, Ausnahmen von den Duldungspflichten, Ausnahmen von den Ausnahmen von den Duldungspflichten, gesetzlichen Fristen, Sonderkündigungsrecht wegen Modernisierungsmaßnahmen, Mieterhöhung und Sonderkündigungsrecht wegen der modernisierungsbedingten Mieterhöhung“ gebeten, und dann schlicht den genannten Wortlaut der §§ 555b bis 555f, 559, 561 BGB wiedergegeben.

    Auch würde sich die Klägerin ohne Erfolg darauf berufen, dass der Beklagte selbst mietrechtliche Kenntnisse habe und eines Hinweises somit nicht bedurft hätte. Der Hinweis gemäß § 555c sei auch dann nicht entbehrlich, wenn die Modernisierungsankündigung gegenüber einem Rechtskundigen erklärt werde. Gesetzliche Hinweis- und Belehrungspflichten würden nämlich üblicherweise ohne Rücksicht auf die Belehrungsbedürftigkeit des Adressaten gelten.

    Quelle: Landgericht Berlin

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Der Mieter muss eine Modernisierung nicht dulden, wenn die daraus resultierende Mieterhöhung für ihn eine Härte bedeuten würde

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    Landgericht Berlin, 09.07.2013, Az.: 63 S 438/12

    § 554 BGB, der bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes am 01.05.2013 galt, besagte, dass der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hatte, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich waren.

    Dies galt allerdings nicht, wenn die Maßnahmen für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeutet hätte. Dabei war unter Anderem die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen.

    Nach dem durch das Mietrechtsänderungsgesetz neu eingeführten § 555 d Abs. 2 Satz 2 BGB  hat die zu erwartende Miterhöhung nun keine Relevanz mehr für die Duldungspflicht des Mieters.

    Die Miethöhe selbst, die in der alten Fassung als Härtegrund benannt war, ist nunmehr nur nach § 559 Abs. 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen.

    In dem oben genannten Urteil hatte das Landgericht Berlin darüber zu entscheiden, ob ein Duldungsanspruch des Vermieters nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB a. F. besteht.

    Sachverhalt: Die Vermieterin beabsichtigte eine Modernisierung, die zu einer Erhöhung der Kaltmiete um monatlich 62,00 Euro führen sollte.

    Die Duldung der Modernisierung lehnte die Mieterin daraufhin mit dem Argument ab, dass sie nach der Mieterhöhung über die Hälfte ihres Einkommens für die Mietzahlung aufwenden müsste.  Dies würde eine nicht mehr hinnehmbare Härte darstellen, so dass die Modernisierung nicht zu dulden sei.

    Die Vermieterin klagte daraufhin auf Duldung der von ihr geplanten Modernisierungsmaßnahme, welche zunächst durch das Amtsgericht abgelehnt wurde. Gegen das Urteil des Amtsgerichts legte die Klägerin dann Berufung zum Landgericht Berlin ein.

    Landgericht Berlin: Das Gericht folgte der Ansicht der Klägerin ebenfalls nicht und lehnte das Bestehen des Duldungsanspruchs ab.

    Die Beklagte müsse die streitgegenständliche Maßnahmen gem. § 554 Abs. 2 Sätze 2 und 3 BGB a. F. nicht dulden, da sie für sie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der klagenden Vermieterin und anderer Mieter nicht zu rechtfertigen sei.

    Nach Abzug der erhöhten Miete müsse dem Mieter ein Einkommen verbleiben, das es ihm ermögliche, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebensstandard festzuhalten. Es sei eine Gesamtschau der Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Mieters vorzunehmen und so eine Belastungsquote zu ermitteln.

    Als Vergleichsmaßstab für die Frage, ab wann eine Härte vorliege, könne die vom Statistischen Bundesamt aufgrund der Mikrozensus-Erhebung zuletzt veröffentlichen durchschnittlichen Mietbelastungsquoten herangezogen werden.  Diese hätten im Jahre 2010 durchschnittlich 22,8 % betragen.

    Für die vorzunehmende Abwägung sei von dem Gesamteinkommen auszugehen, das dem Beklagten und seiner Familie zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu Verfügung stünde. Dieses belaufe sich auf 2.180,00 €.

    Unter Berücksichtigung der zu erwartenden Mieterhöhung von 62,00 € beliefe sich die Gesamtmiete dann auf insgesamt 1.110,00 € und begründe damit eine ganz erheblich über dem Bundesdurchschnitt liegende Mietbelastung der Beklagten in Höhe von 51 % ihres Einkommens.

    Bei der gebotenen Interessenabwägung könne zu Lasten des Mieters berücksichtigt werden, dass er sich – gemessen an seinen sozialen Verhältnissen  – eine viel zu große und teure Wohnung leiste. Ein derartiges Missverhältnis sei hier jedoch nicht gegeben.

    Quelle: Landgericht Berlin

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  3. Mietrecht: Keine außergewohnliche Härte, wenn die Mietsache durch die Modernisierungsmaßnahme lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird.

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    Bundesgerichtshof, 10.10.2012, Az.: VIII ZR 25/12

    Plant der Vermieter, an dem Mietobjekt Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, kann er nicht nach eigenem Gutdünken mit diesen Maßnahmen beginnen.

    Gem. § 554 Abs. 3 S. 1 BGB ist der Vermieter vielmehr verpflichtet, seinem Mieter die geplanten Maßnahmen spätestens 3 Monate vor Beginn in Textform (z. B. per Brief, Fax oder Email) anzukündigen.

    Die Ankündigung muss die dabei die folgenden Bestandteile beinhalten:

    1. Art, Beginn und Umfang der geplanten Modernisierungsmaßnahmen,
    2. die voraussichtliche Dauer der Arbeiten
    3. sowie die zu erwartende Mieterhöhung.

    Diese Ankündigungspflicht gilt sowohl für Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung als auch für Maßnahmen außerhalb der Wohnung, wenn der Vermieter für diese Maßnahmen später eine Mieterhöhung fordern will.

    Wenn sich der Beginn der Modernisierungsmaßnahmen nach der ersten Ankündigung erheblich verzögert oder sich andere Umstände der Modernisierung nach der ersten Ankündigung wesentlich ändern, muss der Vermieter die Ankündigung wiederholen.

    Wenn der Vermieter ohne Ankündigung eine Modernisierungsmaßnahme beginnt, ist der Mieter unter Umständen nicht verpflichtet, eine aufgrund der Maßnahme erfolgte Mieterhöhung zu zahlen.

    Wird die Maßnahme durch den Mieter aber trotz Kenntnisnahme geduldet, kann der Mieter sich später nicht auf die fehlende Ankündigung berufen.

    Modernisierungsmaßnahmen sind dabei von sogenannten Erhaltungsmaßnahmen (Renovierung) zu unterscheiden.

    Diese Unterscheidung ist insbesondere deshalb wichtig, da reine Erhaltungsmaßnahmen nicht umlagefähig sind, die Kosten also alleine vom Vermieter zu tragen sind.

    Modernisierungsmassnahmen_Erhaltungsmassnahmen

    Es besteht natürlich nicht für alle Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters eine Duldungspflicht des Mieters.

    Eine Duldungspflicht besteht gem. § 554 Abs. 2 S. 2 BGB insbesondere dann nicht, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.

    Dies wäre zum Beispiel dann der Fall, wenn durch den Vermieter eine Luxusmodernisierung geplant ist, welche einen überdurchschnittlichen Standard der Mietsache zur Folge hat, die mit einer ebenfalls überdurchschnittlichen Mietzinserhöhung einhergeht, welche durch den Mieter wirtschaftlich nicht getragen werden kann.

    Gem. § 554 Abs. 2 S. 4 BGB ist in solchen Fällen die zu erwartende Mieterhöhung allerdings dann nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.

    In dem oben genannten Urteil des Bundesgerichtshofes hatte sich dieser mit der Frage zu befassen, auf welcher Grundlage zu beurteilen ist, ob eine vom Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahme die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt.

    Sachverhalt: Die Beklagte hatte in diesem Fall im Jahre 1989 von dem Rechtsvorgänger des Klägers eine Wohnung in Berlin Mitte angemietet, die mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät ausgestattet war.

    Im Jahr 1991 baute die Beklagte im Einverständnis mit dem damaligen Vermieter auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. Mit Schreiben vom 17.11.2009 erbat der Kläger von der Beklagten vergeblich die Duldung des Anschlusses der Wohnung an die im Gebäude inzwischen vorhandene Zentralheizung.

    Das Amtsgericht hat die Duldungsklage abgewiesen. Das mit der Berufung angerufene Landgericht änderte das erstinstanzliche Urteil ab und gab der Klage statt.

    Bundesgerichtshof: Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg.

    Der BGH hat entschieden, dass dem Einwand der Beklagten, die Modernisierung stelle für sie mit Rücksicht auf die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare Härte dar, nicht gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB entgegengehalten werden könne, dass die Mietwohnung durch den Anschluss an die Zentralheizung lediglich in einen Zustand versetzt werde, wie er allgemein üblich sei.

    Denn Grundlage für die Beurteilung sei nicht der im Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Zustand (mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät), sondern der gegenwärtige Zustand einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Veränderungen.

    Die Regelung des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB solle im Interesse der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse verhindern, dass eine Modernisierung, mit der lediglich ein allgemein üblicher Standard erreicht werde, im Hinblick auf persönliche Härtefallgründe unterbleibe.

    Diese Zielsetzung gebiete es, einen vom Mieter rechtmäßig geschaffenen Zustand zu berücksichtigen, der diesem Standard bereits entspreche.

    Der Bundesgerichtshof hat daher die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses prüft, ob der Anschluss der Wohnung der Beklagten an die Zentralheizung zu einer Energieeinsparung gegenüber dem vorhandenen Zustand (Gasetagenheizung) führe und ob eine Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB vorliege.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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