Mietrecht: Die kurzzeitige Vermietung von Wohnraum an Touristen in Köln

Aktualisiert: Oktober 2021

Wer ein neues Zuhause sucht und gerne in einen der deutschen Großstädte leben möchte, kann sicherlich davon berichten, wie schwer es ist eine passende Wohnung oder ein Haus zu bezahlbaren Preisen zu finden. Denn in vielen Städten wie zum Beispiel in Köln ist der Wohnraum ziemlich knapp. Es werden viel zu wenige Wohnungen gebaut, wobei die Anfrage stetig von Jahr zur Jahr steigt, was zukünftig auch nicht anders aussehen wird. Laut der Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln sei der Bedarf an Neubauwohnungen in Köln seit dem Jahr 2016 noch nicht mal zur Hälfte gedeckt worden – der Wert liegt bei lediglich insgesamt 46 Prozent. In Mettmann bei Düsseldorf sah es mit 49 Prozent ähnlich und somit nicht besser aus. Im Zeitraum von Jahr 2016 bis 2018 wurden im Jahresschnitt laut der Studie rund 3.100 Wohnungen gebaut, wobei der tatsächliche Bedarf auf knapp 6.900 Wohnungen geschätzt wurde. Gründe für diese Zahlen sind vielfältig: der große Zuzug aber auch das knappe Personal in Bauämtern als auch die strengen Vorschriften seien für dieses Ergebnis verantwortlich.

Zudem scheinen die Großstädte, vor allem aber Köln, sehr beliebt bei den Touristen zu sein. Das sahen nicht nur viele Unternehmer aber auch Vermieter, sodass viele Wohnobjekte ausschließlich als Ferienunterkünfte vermietet worden sind, beispielsweise über Vermittlungsseiten wie „airbnb“, „booking.com“ oder „fewo-direkt“. Eine kurzzeitige Vermietung von Wohnobjekten wurde in bestimmten Kölner Veedeln wie beispielsweise der Innenstadt, Südstadt aber auch in Deutz in den letzten Jahren zu einem immer größer werdenden Problem, so die Stadt Köln. Die Stadt Köln unternahm jedoch eine lange Zeit nichts dagegen. Am 10.04.2014 wurde dann das Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW) erlassen, und am 04.07.2014 die bis 30.06.2019 gültige Wohnraumschutzsatzung. Mit der Wohnraumschutzsatzung vom 31.05.2019, in Kraft getreten am 01.07.2019, wurde die Wohnraumschutzsatzung aus 2014 neu gefasst und um fünf weitere Jahre verlängert. Das am 01.07.2021 in Kraft getretene Gesetz zur Stärkung des Wohnungswesens in NRW (Wohnraumstärkungsgesetz) löste dann schließlich das oben genannte Wohnungsaufsichtsgesetz ab. Am 24.06.2021 ist dann die neueste Wohnraumschutzsatzung aufgrund von § 12 des Wohnraumstärkungsgesetzes erlassen worden. Durch die neue Wohnraumschutzsatzung wurde es deutlich schwieriger, Wohnungen für etwas anderes als für den Zweck der dauerhaften Bewohnung zu verwenden. Denn einer Studie zufolge wächst Köln bis zum Jahr 2040 um knapp 41.000 Haushalte, wobei bis Jahr 2036 bis zu 22.000 öffentlich geförderte Wohnobjekte wegfallen könnten. Dies trifft vor allem Menschen mit vergleichsweise geringerem Einkommen. Die Wohnobjekte, welche vom Land gefördert werden sind meistens billiger, als die Marktmiete – im Schnitt ist es in Köln 3,09 EUR pro Quadratmeter.

Im Folgenden werden Sie mehr darüber erfahren, was genau die Wohnraumschutzsatzung ist, was überhaupt eine Zweckentfremdung des Wohnraums bedeutet und wie die Stadt Köln mit Verstößen gegen die Satzung umgeht.

Was bedeutet Wohnraumzweckentfremdung?

Eine Zweckentfremdung liegt nach der Definition der Stadt Köln vor, wenn Wohnraum zu anderen Zwecken als zum Wohnen genutzt wird. Dies ist insbesondere der Fall, wenn nach § 7 der Wohnraumschutzsatzung i. V. m. § 12 Abs. 2 des Wohnraumstärkungsgesetzes

– mehr als die Hälfte der zur Verfügung überlassenen Fläche des Mietobjekts für berufliche oder gewerbliche Zwecke verwendet wird,

– das Mietobjekt mehr als drei Monate am Stück für Zwecke der Kurzzeitvermietung genutzt wird,

– Wohnraum beseitigt wird,

– Wohnraum zweckentfremdend umgebaut oder umgenutzt wird

– Wohnraum länger als 3 Monate leer stehen gelassen wird.

Sollte also das Mietobjekt als Büro oder Gewerbe genutzt werden oder aber als Ferienwohnung dienen, so liegt eine Zweckentfremdung des Wohnraums oftmals dar.

Was bringt die Wohnraumschutzsatzung überhaupt?

Im Rahmen der Wohnraumschutzsatzung vom 17. Juni 2014 hat die Stadt Köln bereits in Bezug auf der Wohnungsnot als auch die Wohnraumzweckentfremdung etwas unternommen. Die Wohnraumschutzsatzung soll vor ungenehmigter Zweckentfremdung des Wohnraumes schützen. Die Wohnraumschutzsatzung gilt für alle frei finanzierten Miet- als auch Genossenschaftswohnungen, welche zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Satzung Wohnraum waren oder danach wurden. Geschützt werden dadurch Wohnobjekte, die objektiv als auch subjektiv zum Wohnen geeignet und bestimmt sind, siehe § 4 Absatz 1 der Wohnraumschutzsatzung Köln. Es liegt allerdings kein geschützter Wohnraum vor, wenn dieser noch vor Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung als auch seitdem ohne Unterbrechung anderen als den Wohnzwecken diente, siehe § 5 Absatz Ziffer 6 der Wohnraumschutzsatzung Köln. Somit sind rückwirkende Maßnahmen ausgeschlossen. Dadurch soll eine Wohnraumzweckentfremdung in der Zukunft durch eine Genehmigungspflicht erschwert sowie möglichst unterbunden werden. Sollte jemand dagegen verstoßen, so kann er mit Sanktionen in einer Höhe von bis zu 50.000 Euro je Wohneinheit rechnen. Seit 2014 untersuchte die Stadt Köln mehr als 1.500 Wohnungen und verhängte Bußgelder in Höhe von insgesamt 510.000 Euro. Mehr als 400 Ermittlungsverfahren laufen aktuell – Stand vom 22. Mai 2019 -, denn die Stadt Köln prüft die Mietobjekte mehr denn je. Sollte es sich um von dem Verfügungsberechtigten selbst genutzten Wohnraum im Eigenheim oder der Eigentumswohnung handeln, so stellt dies keinen geschützten Wohnraum dar. Das gleiche gilt für eine Wohnung mit untergeordneter Bedeutung in einem solchen Objekt, man spricht dabei von sogenannten Einliegerwohnungen. Zukünftig muss demnach eine Wohnraumzweckentfremdung durch die Stadt Köln genehmigt werden, siehe § 8 der Wohnraumschutzsatzung Köln. Eine solche Genehmigung kann durch die Stadt Köln erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen als auch besonders schutzwürdige Interessen von den Antragstellern vorliegen. Ebenso erfolgt eine Genehmigung, wenn beachtliches und verlässliches Angebot an Ersatzwohnungen zur Verfügung gestellt werden. Die neue Kölner Wohnraumschutzsatzung ergänzt diese Regelung außerdem um eine Bestimmung, dass der Ersatzwohnraum dem Kölner Wohnungsmarkt auch zu angemessenen Konditionen angeboten werden muss. Somit muss sich die Höhe der Mieten auch zukünftig unbedingt an der ortüblichen Vergleichsmiete orientieren.

Warum sind Ferienwohnungen für Touristen ein solches großes Problem?

Um die 7.000 Mietobjekte werden schätzungsweise in der Stadt regelmäßig an Touristen als auch an Geschäftsreisende vermietet, wobei die Dunkelziffer weit darüber liegen müsste. Darunter handelt es sich nicht um Untermiete, wenn ein Student ein Auslandssemester macht, sondern Wohnungen, die speziell für diese Zwecke eingerichtet wurden und auch ausschließlich für kurzzeitige Vermietungen genutzt werden. Ob für zwei Tage bei Touristen oder zwei Wochen bei Geschäftsreisenden. Seit bereits 2007 wurden immer mehr Mietobjekte, und vor allen in Großstädten wie Köln, hauptsächlich zu diesen Zwecken umgestaltet. In Köln gibt es knapp 550.000 Wohnungen, wobei dieser Bestand bereits jetzt schon nicht ausreichend ist. Nimmt man dazu mehrere tausend Mietobjekte, um sie zum Zwecke der kurzzeitigen Vermietung an Touristen, dauerhaft weg – obwohl die Stadt Köln ein sehr gut ausgebautes Netz an Unterkünften und Hotels hat – verschärft sich die Wohnknappheit um einiges zusätzlich. Zudem kommt noch, dass die Mieten in Köln weiterhin drastisch steigen und für viele unbezahlbar werden. Zusammenfassend kann man sagen, dass die Stadt Köln immer mehr Mietobjekt prüft, sodass in der Zukunft bei Verstößen mit hohen Bußgeldern zu rechnen ist.

Was soll man bei einem Vorwurf einer Wohnraumzweckentfremdung machen?

In jedem Fall müssen Sie reagieren und dürfen keine Fristen versäumen. Zuerst sollte man überprüfen, ob die Satzung einen überhaupt betrifft. Gemäß 5 Nr. 6 Wohnraumschutzsatzung ist der kurzzeitig vermietete Wohnraum dann nicht im Sinne von § 4 der Wohnraumschutzsatzung geschützt, wenn dieser vor den in § 3 der Wohnraumschutzsatzung genannten Zeiträume zu anderen als Wohnzwecken diente. Die Aufnahme von § 5 Nr. 6 Wohnraumschutzsatzung diente dem Zweck, dem im öffentlichen Recht bestehenden Bestandsschutz ausreichend Rechnung zu tragen. Bestandsschutz ist ein (aus Art 14 Grundgesetz abgeleitetes) Rechtsinstitut. Der Bestandsschutz verleiht einem rechtmäßig begründeten Bestand und seiner Nutzung grundsätzlich Durchsetzungskraft gegenüber neuen ggf. entgegenstehenden Gesetzen und Anforderungen.

Außerdem können Sie in Köln ein Negativattest für die Zukunft beantragen, dieser gilt für Maßnahmen, die keine Genehmigung zur Zweckentfremdung bedürfen, siehe § 12 der Wohnraumschutzsatzung Köln. Dieser dient Ihrer eigenen Planungssicherheit, dass man das Mietobjekt beispielhaft weiterhin gewerblich nutzen kann. Außerdem sollten Sie jedes Ihrer Schreiben ausführlich und präzise begründen, damit die Mitarbeiter der Stadt ihren Fall möglichst zügig und ohne Probleme bearbeiten können.

Pauschal kann man jedoch keine genaue Antwort auf diese Frage geben, da jeder Fall sich unterschiedlich gestalten kann. Des Weiteren sollten Sie sich nach Möglichkeit an einen Anwalt wenden, der Ihren Fall genauestens betrachten, Sie speziell beraten wird und somit auch gegebenenfalls vor hohen Bußgeldern bewahren kann.

Muss man bei Änderung der Wohnraumnutzung in eine Kurzzeitvermietung eine baurechtliche Nutzungsänderung beantragen?

Wird eine bauliche Anlage in einer anderen Weise als ursprünglich genehmigt genutzt, liegt eine unzulässige Art der Nutzung vor. Will man somit die tatsächlich genehmigte Nutzung in eine andere Nutzungsart ändern, bedarf dies eines Antrages zur Nutzungsänderung. Ansonsten könnte die zuständige Bauaufsicht eine Bauordnungsverfügung erlassen und die geänderte Nutzung behördlich untersagen.

Im Rahmen der Kurzzeitvermietung ist somit bei jeder baulichen Anlage eine Abgrenzung zwischen Wohnnutzung und Beherbergung vorzunehmen. Wohnen zeichnet sich durch Eigengestaltung der Haushaltsführung, Häuslichkeit und Privatheit sowie durch ausreichend große und ausgestattete Räumlichkeiten aus. Auch ist eine Wohnnutzung im Gegensatz zur Beherbergung immer auf eine gewisse Dauer angelegt. Die Beherbergung wiederum zeichnet sich durch kürzere Zeitintervalle der Nutzung, weniger Privatheit, kleiner Räume und weniger Ausstattung aus. Auch die Zahlungsmodalitäten spielen bei der Abgrenzung eine Rolle.

Kommt man somit zu dem Ergebnis, dass eine Beherbergung vorliegt, obwohl bislang nur eine Wohnnutzung genehmigt war, muss man bei dem zuständigen Bauamt eine Nutzungsänderung beantragen.

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine E-Mail an info@mth-partner.de

Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.